Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Hovsveien 44/tidligere Bø planteskole (nasjonal plan-id: G-683)

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Hovsveien 44/tidligere Bø planteskole (nasjonal plan-id: G-683) Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Halden bystyre xx.xx.xxxx Reguleringsbestemmelsene er datert: Revidert: Side 1 av 5

2 1. REGULERINGSFORMÅL a) Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. Lov om planlegging og byggesaksbehandling, plan- og bygningsloven (PBL) 12-5 og 12-6: 1. Bebyggelse og anlegg - PBL 12-5 nr. 1: - Frittliggende småhusbebyggelse (BF1-4) - Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-8) - Energianlegg (EA) - Lek (L1-3) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - PBL 12-5 nr. 2: - Kjørevei (KV1-12) - Fortau (F1-3) - Gang-/sykkelvei (GS1-6) - Leskur (LS) - Kollektivholdeplass (KH) - Parkering (P1-6) 3. Grønnstruktur - PBL 12-5 nr. 3: - Grønnstruktur (G1-4) b) Hensynssoner - PBL 12-6: - Sikringssone - frisikt (H_140) - Støysone - gul støysone (H_220) - Bevaring - kulturmiljø (570) 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Eierform (jfr. pbl 12-7 nr. 14) Kjørevei KV1-3, fortau F1-3, gang-/sykkelvei GS1, kollektivholdeplass KH og leskur LS er offentlige samferdselsanlegg. KV4-10 og GS2-6 er felles for de områdene som de gir adkomst til i henhold til reguleringsplankartet. P1, P2 og P3 er felles for henholdsvis BK1, BK2 og BK3. P4 er felles for BK4 og 5. P5 og 6 er felles gjesteparkeringsplasser for BK1-8. L1-3 er felles for BF1 og BK1-8. G1-4 er felles for BK Bebyggelse (jfr. pbl 12-7 nr. 1) a) Kommunen skal ved behandling av byggesøknader påse at bebyggelsen får en god terrengtilpassing, form, materialbehandling og fargesetting, og at bygninger i samme gruppe får en harmonisk utforming. Det skal være lik takform på bebyggelsen innenfor hvert enkelt delfelt. Materialbruk (herunder også takmaterialer) og fargebruk skal godkjennes av kommunen og må derfor inngå i byggesøknaden. Det tillates ikke reflekterende takmaterialer, herunder glasert takstein. Bebyggelsens endelige plassering på tomten fastsettes av kommunen. b) Innenfor planområdet tillates etablert minimum 27 boenheter og maksimalt 34 boenheter, fordelt på minimum 19 boenheter og maksimum 25 boenheter innenfor arealene til konsentrert småhusbebyggelse og minimum 8 boenheter og maksimalt 9 boenheter innenfor arealene til frittliggende småhusbebyggelse. c) Viste tomtegrenser er bindende for delfelt BF1 og veiledende for delfelt BF2-3. Delfelt BK1-8 er i planen vist uten interne tomtegrenser, men kan tillates delt i henhold til godkjent samlet situasjonsplan for hvert delfelt. 2.3 Støy (jfr. pbl 12 nr.3) Støynivået skal ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2012 eller senere vedtatte retningslinjer, vedtekter eller forskrifter. Se også Forurenset grunn (jfr. pbl nr.3) Dersom det under anleggsarbeid påtreffes forurensede masser som ikke er avdekket i foreliggende miljøundersøkelse av Cowi, datert , må arbeidene midlertidig stanses og forslag til tiltak Side 2 av 5

3 fremlegges for kommunen og godkjennes før arbeidene kan gjenopptas. Det må sikres at grenseverdiene i gjeldende lov og forskrift ikke overskrides. 2.5 Kulturminner (jfr. pbl 12-7 nr. 6) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50 (Kulturminneloven), Ubebygde områder og landskapsplan (jfr. PBL 12-7 nr. 1) De ubebygde områdene skal gis en tiltalende form og behandling. Det skal utarbeides en samlet landskapsplan for hele planområdet som vedlegges ved rammesøknad for boligbebyggelsen. Planen skal vise utforming av ubebygde areal og fellesareal. Det kreves at planen skal vise terrenginngrep, planering, beplantning, overflatematerialer, forhager, lekeplasser, renovasjonspunkter, oppstillingsplass for biler, avkjørsler til offentlig vei og lignende samt viktige terrenghøyder. 2.7 Avkjørsler (jfr. pbl 12-7 nr. 1) Viste avkjørselspiler for BF1-3 er bindende med hensyn til hvilken tomteside og hvilken vei avkjørsel skal skje fra. For tomt 8 i BF3 viser planen to alternative avkjørselsløsninger. 2.8 Universell utforming (pbl 12-7, nr.4) Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bebyggelse, trafikkarealer og uteområder der dette er praktisk mulig. 3. REKKEFØLGEBESTEMMELSER (jfr. PBL 12-7 nr. 10) 3.1 Etablering av kommunaltekniske anlegg (jfr. pbl 12-7 nr.10) Før det gis brukstillatelse til bygg innenfor BF1 og BK1-8 skal nødvendig infrastruktur være opparbeidet, dette gjelder kjøreveier, gang-/sykkelveier, fortau, lekeplass og grønnstruktur, i henhold til godkjent kommunalteknisk plan. 3.2 Støy (jfr. pbl 12 nr.3) Før brukstillatelse gis for bebyggelse som ligger innenfor gul støysone (før skjerming), skal støyskjerm være etablert slik plankartet viser og med støydempende effekt tilstrekkelig til at kravene i T 1442/2012 tilfredsstilles. Jfr Overvann (jfr. pbl 12-7 nr.4) Plan for lokal overvannsdisponering herunder takvann skal fremlegges som del av byggesøknad og godkjennes av kommunen før byggetillatelse kan gis. 3.4 Renovasjonsteknisk plan (jfr. pbl 12-7 nr.10) Renovasjonsteknisk plan skal fremlegges som del av byggesøknad og godkjennes av kommunen før byggetillatelse kan gis. 3.5 Utomhusanlegg (jfr. pbl 12-7, nr.1) Utomhusanlegget skal opparbeides i henhold til godkjent landskapsplan før ny bebyggelse innenfor BF1 og BK1-8 tas i bruk eller senest påfølgende vår dersom anlegget tas i bruk i vinterhalvåret. Jfr BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse BF1-4(jfr. pbl 12-5 nr. 1) a) Innenfor BF1-3 tillates oppført frittliggende eneboliger med tilhørende anlegg innenfor viste byggegrense. Det tillates maksimalt en boenhet pr tomt med unntak for tomt 7 i BF3 der det kan tillates inntil to pga tomtens størrelse. b) Bebyggelsen skal ha saltak, valmtak eller halvvalm. Mindre uteboder kan også tillates med pulttak. Det skal være samme takform på all bebyggelse innenfor det enkelte delfelt. Kravet gjelder dog ikke tomt 8 i felt BF3. Maksimal tillatt høyde til gesims/møne er 6,5/9 meter. Alle høyder måles fra gjennomsnittlig ferdig planert terrengnivå. c) Maksimal tillatt BYA er 30 % per tomt inkl. markparkering for 2 biler dersom ikke areal for disse er sikret i egen garasje. Side 3 av 5

4 d) Garasje/carport og utebod skal være tilpasset bolighuset med hensyn til materialvalg, form og farge. Maksimal tillatt gesims/møne på garasje/carport er 2,7/5 meter målt fra overkant gulv. Maksimal BYA for garasje/carport er 50 kvm per tomt. Garasje som er under 50 kvm kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense - uavhengig av viste byggegrenser. Garasje skal være inntegnet på situasjonsplan for byggesøknaden for boligen selv om den ikke omsøkes samtidig. Ved plassering av garasje/carport må det sikres tilstrekkelig areal til 1 billengde (5 m) mellom garasjeport og tomtegrense mot tilliggende vei ved avkjørselspunktet. e) Tomtene i felt BF1 skal ha sin adkomst fra KV4, tomt nr 5 i felt BF2 fra KV3, tomt nr 6 i felt BF2 fra KV11, tomt nr 7 i felt BF3 fra KV11 tomt nr 8 i BF3 fra KV11 eller KV12. f) For tomt nr 6 i felt BF2 som er vist med hensynssone H570 gjelder særskilte bestemmelser om bevaring av kulturmiljø se 7.3. g) BF4 er del av boligeiendommen gnr. 166, bnr. 29, og arealet inngår som en del av frisiktsone i tilleggende kryss og tillates ikke bebygd (se 7.1). Punktene a-f ovenfor gjelder derfor ikke for BF Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse BK1-5 (jfr. pbl 12-5 nr. 1) a) Innenfor BK1-5 tillates oppført rekkehus innenfor viste byggegrense. b) Bebyggelsen skal ha saltak. Maksimal tillatt høyde til gesims/møne er 4/6,5 meter. Alle høyder er målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. c) Maksimal tillatt BYA for BK1-2 er 35 %, for BK3 40%, for BK4 30% og for BK5 45% - alle inkludert eventuelle uteboder. d) Utebod skal være tilpasset rekkehusene med hensyn til materialvalg, form og farge. Maksimal tillat gesims/møne er 2,7/3,5 meter målt over gulvnivå. Innenfor BK4 tillates utebod som er mindre enn 50 kvm plassert utenfor viste byggegrense og inntil 1 meter fra nabogrense (se eksempel i illustrasjonsplan). Utebod skal ferdigstilles samtidig med øvrig bebyggelse. Utebod for BK5 kan tillates plassert også innenfor BK4 (se eksempel i illustrasjonsplan). 4.3 Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse BK6-8 (jfr. pbl 12-5 nr. 1) a) Innenfor BK6-8 tillates oppført eneboliger i kjede innenfor viste byggegrense. b) Bebyggelsen skal ha saltak. Maksimal tillat høyde til gesims/møne er 6,5/9 meter. Alle høyder er målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. c) Maksimal tillatt BYA for BK6 er 45%, for BK7 50% og BK8 50% - alle inkl. markparkering for 1 bil (forutsatt garasje/carport for 1 bil). d) Ved plassering av garasje/carport må det sikres tilstrekkelig areal til 1 billengde (5 m) mellom garasjeport og adkomstvei. Evt. frittliggende garasje/carport med grunnflate mindre enn 50 kvm tillates plassert utenfor viste byggegrense og inntil 1 meter fra tomtegrense i felt BK6 (se eksempel i illustrasjonsplan). e) Eventuell utebod skal være tilpasset rekkehusene med hensyn til materialvalg, form og farge. Maksimal tillat gesims/møne er 2,7/3,5 meter målt over gulvnivå. Utebod som er mindre enn 50 kvm kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense. Utebod skal ferdigstilles samtidig med øvrig bebyggelse. 4.4 Energianlegg EA (jfr. pbl 12-5 nr. 2) a) Innenfor område EA tillates oppført trafo. Særskilte lover og forskrifter for energianlegg skal fortsatt gjelde for området. b) Dersom det ikke blir behov for trafo, eller den etableres på et senere tidspunkt, skal arealet opparbeides som del av L Lek L1-3 (jfr. pbl 12-5 nr. 1) a) Det skal etableres minimum 50 m2 uteopphold/lek pr. boenhet. b) Det tillates ikke oppført bygninger i lekeområdene. Unntak kan gjøres for mindre lekehus som naturlig hører hjemme i et lekeområde. c) L1 skal opparbeides som kvartalslekeplass med hovedvekt på barn i grunnskolealder kombinert med oppholdssone for ungdom og voksne. d) L2-3 skal opparbeides som nærlekeplass og særlig tilpasset førskolebarn. Detaljert utforming av lekeplassene skal fremgå av landskapsplanen, jfr GRØNNSTRUKTUR 5.1 Grønnstruktur G1-4 (jfr. pbl 12-5 nr. 3) a) Arealer anvist med formålet skal opparbeides til god parkmessig standard. b) Formålet med arealene er å skape vakre grøntområder i overgangen mellom veiarealer og tilliggende bebyggelse med tilhørende parkeringsområder og hageanlegg og for å dempe Side 4 av 5

5 opplevelsen av mye harde flater. For å oppnå det må områdene inneholde en variert vegetasjonsbruk med minst mulig vekt på plenarealer. c) Områdene skal inngå i landskapsplanen som er nærmere omtalt i SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Kjørevei KV1-12 (jfr. pbl 12-5 nr. 2) a) Innenfor området KV1-2 og tillates eksisterende vei opprettholdt og eventuelt utbedret. b) KV3 opparbeides som samlevei for alle boligtomter innenfor planen med unntak av gnr. 166, bnr. 13, gnr. 166, bnr. 14, nordre tomt innenfor BF2 og BF4. c) KV4-10 tillates opparbeidet som adkomstvei til sine respektive byggeområder slik planen viser. 6.2 Fortau F1-3 (jfr. pbl 12-5 nr. 2) Innenfor områdene F1-3 skal det opparbeides fortau. 6.3 Gang-/sykkelveg GS1-6 (jfr. pbl 12-5 nr. 2) a) Innenfor områdene GS1-6 skal det opparbeides kjørbar gang-/sykkelvei. b) GS1 skal primært være gang-/sykkelvei og være stengt for gjennomkjøring. Vedlikeholdskjøretøy og renovasjonsbil tillates dog å benytte veien til gjennomkjøring. c) GS2-6 skal primært være gang-/sykkelvei, men kjøring fram til den enkelte boenhet tillates ved særskilt behov slik som syketransport, flyttebil, brøytebil, byggearbeider og transport av store gjenstander. 6.4 Leskur LS (jfr. pbl 12-5 nr. 2) Innenfor område LS tillates oppført leskur i tilknytning til kollektivholdeplass KH. 6.5 Kollektivholdeplass KH (jfr. pbl 12-5 nr. 2) Innenfor område KH tillates det opparbeidet kollektivholdeplass langs KV Parkering P1-6 (jfr. pbl 12-7 nr. 2) a) P1 skal være parkeringsplass for BK1, P2 for BK2, P3 for BK3 og P4 for BK4. P5 og P6 skal være gjesteparkeringsplass for BK1-8. b) Innenfor P1-3 tillates oppført garasje/carport som skal være tilpasset boligbebyggelsen med hensyn til materialvalg, form og farge. Maksimal tillatt gesims/møne på garasje/carport er 2,7/5 meter målt fra overkant gulv. Frittliggende garasje/carport som er under 50 kvm kan tillates plassert inntil 1 meter fra nabogrense. 7. HENSYNSSONER (jf. PBL 12-6) 7.1 Sikringssoner-friskt (H 140) I området mellom frisiktlinjer og kjøreveger (frisiktsonene) skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers planum. 7.2 Støysone - Gul støysone i hht. T-1442/2012 (H_220) Det skal ved byggeanmeldelse innenfor gul støysone fremlegges en støyberegning med tilhørende støyfaglig vurdering basert på den prosjekterte bebyggelsen for området. Vurderingen skal vise hvordan gjeldende krav til innendørs støynivå i boligen og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av støyvurderingen. Se også 2.3 og Bevaring - kulturmiljø (H_570) Innenfor området skal arkitektoniske kvaliteter ved eksisterende bebyggelse ivaretas i størst mulig grad ved et hvert byggetiltak herunder også eventuell søknad om oppføring av garasje/carport/uthus. Kommunen kan kreve at søknad skal forelegges fylkeskonservator eller annen faglig instans til uttalelse før vedtak fattes. Side 5 av 5