NS3600 - Eierskifterapport Type bolig: Andelsleilighet Dag Hammerskjoldsvei 90 5144, Fyllingsdalen Utført av: Fredrik Enger Engertakst AS Gravdalspollen 18D, 5164 Laksevåg 93434570 fredrik.enger@gmail.com 0 TG 0 Ingen avvik 5 TG 1 Mindre eller moderate avvik 6 TG 2 Vesentlige avvik 0 TG 3 Store eller alvorlige avvik 0 TG iu Ikke undersøkt GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 1 av 11
1 OM RAPPORTEN Rapporten er bygget på NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften «vær oppmerksom på» - Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egne instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskille ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke om alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsrapport TG0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNINGER: NS3600 - EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av Byggmesternes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eiendom. LEVETIDSBETRAKNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 2 av 11
2 TILSTANDSGRADENE TG0 TG1 Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt frem. Som TG0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje; eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller TG2 det er kort gjenværende brukstid; eller bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller det er grunn til overvåking av denne bygningsdelen for å sikre mot større skade og følgeskader; eller det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lengre formålet; eller TG3 det er fare for liv og helse; eller det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller det er avvik fra lover og forskrifter som gjelder den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. TGIU TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak eller krypkjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet; eller bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særlig. ELEKTISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 3 av 11
3 INFORMASJON OM OPPDRAGET Befaringsdato: 25.03.2019 Rapportdato: 29.03.2019 Bestiller/rekvirent av rapport: Solveig Marie Storebø HJEMMELSHAVERE Navn: Solveig Marie Storebø Tilstede ved inspeksjon: Ja 4 INFORMASJON OM TAKSTMANNEN Navn: Fredrik Enger Firma: Engertakst AS Adresse: Gravdalspollen 18D, 5164 Laksevåg Telefon: 93434570 Dato: 29.03.2019 E-post: fredrik.enger@gmail.com Sted: Laksevåg 5 BOLIGINFORMASJON Adresse: Dag Hammerskjoldsvei 90, 5144 Fyllingsdalen Kommunenummer: 1201 Gårdsnummer: 24 Bruksnummer: 10 Seksjonsnummer: Leilighetsnummer: Andelsnummer: 250 Boligtype: Andelsleilighet Byggeår: 1968 Tomt: Selveier Tomteareal: 54 426 kvm Generell beskrivelse av boligen BORETTSLAGET: Navn: Lynghaugen Borettslag Org.nr: 953 244 284 Kontaktperson: Øystein Johannesen Stiftelsesdato: 28.06.1967 TOMTEN: Felles eiet tomt 54335m2. Tomten er opparbeidet med gangveier, parkeringsplasser, garasjer og grøntområder. BYGGEMETODE: Boligblokk i betong, støpt golv på grunn, fundamentert på antatt faste masser. Brannskiller og bærende konstruksjoner i betong. Yttervegger som isolert bindingsverk, kledd med fasadeplater. Flat takkonstruksjon tekket med papp eller folie. BELIGGENHET: Sentral beliggenhet i etablert boligområde i Fyllingsdalen. Nærhet til barnehager, skoler, lekeplasser og fotballbaner. Gangavstand til Oasen senter med daglige servicetilbud og gode kollektivtilbud. OBJEKT: 4-roms andelsleilighet i 2etg. Overflater: Himling bestående av slette malte flater Vegger med slette malte flater og tapet, samt malt tapet eller strie Nye laminatgolv i store deler av leiligheten, belegg på våtrom GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 4 av 11
6 AREALINFORMASJON Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 3940. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdige. 2.ETASJE Bruttoareal 96 Primærrom 84 SekundærRom 0 BRA (P-ROM + S-ROM) 84 Beskrivelse primærrom Gang, bad, 3 soverom, vaskerom, kjøkken, stue Beskrivelse sekundærrom Ingen TOTALT Bruttoareal 96 Primærrom 84 SekundærRom 0 BRA (P-ROM + S-ROM) 84 7 BALKONG/ TERRASSE TG-1 Her vurderes: avvik i forhold til sprekker og råte. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall og innfesting vurderes også. Hvor Med utgang fra stue er det tilgang til overbygget terrasse 10m2 Type Terrasse Terrasse med bjelkelag og terrassebord Konstruksjon: Er det synlige tegn til feilkonstruksjon/svikt? Nei Forskriftsmessig rekkverkshøyde Ja Rekkverkshøyde 90cm, dette samsvarer med krav da terrassen ble bygget. Dagens krav er 100cm Er balkongen/terrassen/plattinger tekket? Ja Type tekkemateriale PVC Membran Er det etablert tilstrekkelig fall/avrenning? Ja Det er ikke registrert feil med tekking Totalvurdering Trekonstruksjoner med dekke av terrassebord i trevirke. Terrassen kan være utvidet etter byggeår, slik at innerste delen kan være av betong. Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Det er planlagt oppgraderinger av terrasser i borettslaget i følge eier. Dette kan være greit å vite før en foretar evt oppgraderinger av terrasse. GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 5 av 11
8 VINDUER/DØRER TG-1 Punkterte glass Nei Beskrivelse Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Vinduer er skiftet i 1991 og 2010 Det ble foretatt en enkel funksjonstest av tilfeldig valgte vinduer i boligen. Brann-/lyddør, B-30/35db I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad 700.320 har: - Vinduer en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 20/40/60 år. - Stålvinduer/aluminiumsvinduer en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 30/40/50 år. - Tredører/aluminiumsdører en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 20/30/40 år. 9 ELEKTRISK Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Foreligger det samsvarserklæring? Ja Type sikringer Automatsikring Beskrivelse av elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er oppgradert. Arbeidet er utført av aut. Installatør. Kvitteringer og samsvarserklæring foreligger. El-anlegg er ikke videre vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon. 10 ILDSTED Finnes ikke/ikke relevant 11 KJØKKEN TG-1 Her vurderes: om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. For øvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Er det søkt etter fukt rundt vask/kjøleskap/oppvaskmaskin Ja Det er ikke registrert forhøyede verdier ved fuktsøk. Fungerer avtrekk over komfyr Ja Mekanisk avtrekk. Beskrivelse av kjøkken Kjøkkeninnredning med slette fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask. Kjøkken fremstår i god stand med normal bruksslitasje. Kjøkkenet er montert nytt i 2017 12 LOVLIGHET Det tas forbehold om at takstmann er gitt riktige opplysninger om lovligheter. Takstmannens undersøkelser overtar ikke for selgers opplysningsplikt og ikke for kjøpers undersøkelsesplikt. GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 6 av 11
Er selgers egenerklæringsskjema fremvist på befaring? Ja Er det fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse? Ja Hvilke dokumenter er fremvist ved befaring? Ferdigattest År ferdigattestert / midlertidig brukstillatelse 1971 Hva gjelder ferdigattesten / midlertidig brukstillatelse for? 3 etasjer boligblokk i betong Er det opplyst om bruksendring på boligen etter byggeår? Nei Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei Totalvurdering Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring. Ved evt. avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selger opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom. Det er ikke avdekket bruk av rommene som er i strid med forskriftene. 13 VVS Her vurderes: vannrør og avløpsrør. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Eventuelt (Rør, vannavstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder). Totalvurdering Vannforsyning i kobberrør, avløpsrør i plast eller støpejern Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Vannrør og avløpsrør er som regel borettslagets ansvar. Før evt oppgraderinger anbefales det å sjekke om borettslaget er retningslinjer for dette, eller om det er planlagt oppgraderinger av rørsystemet. 14 VASKEROM OVERFLATER Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse av overflate Våtromsbelegg på gulv, slette malte veggplater. Tilstrekkelig fall til sluk Ja Registrert fall til sluk tilfredsstiller ikke anbefalte løsninger men vurderes å være tilstrekkelig da vann ledes til sluk. Belegg har god oppkant ved dør. Føres lekkasjevann til sluk Ja Gir våtrommet preg av ufagmessig utførelse Nei Er det tegn til skader/riss/sprekker i overflater i områder utsatt for vann i brukssituasjon eller lekkasje? Nei Spor etter biologiske skadegjørere (svertesopp o.l.) Nei GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 7 av 11
Totalvurdering av overflater I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad 700.320 har: - Keramiske fliser en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Våtromsbelegg en forventet tid for utskiftingpå: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Baderomspanel en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 6/10/14 år. Gis grunnet alder. MEMBRAN, TETTESJIKT OG SLUK Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Er sluket tilgjengelig for inspeksjon? Ja Type sluk Plast Synlig mansjett og klemring? Ja Golvbelegg er tilpasset sluk. Klemring er ikke festet til sluk Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk Plastsluk med klemring og vannlås. - Klemring er ikke festet. Belegg er tilpasset sluk. gis grunnet alder. SANITÆR OG VENTILASJON Her vurderes: (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingaggregat, samt overstrømnings mulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Er våtrommet ventilert? Ja Naturlig avtrekk, eller avtrekk via felles avtrekk i kanalsjakt Er det etablert tilluft til rommet? Nei Terskel kan byttes med flat variant slik at det etableres spalte mellom dørblad og terskel. Er det vegghengt toalett? Nei Totalvurdering av sanitær og ventilasjon Det bemerkes at kun lett synlig/tilgjengelig røropplegg inne i på badet er kontrollert. TG-1 FUKTMÅLING Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktmåling Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. DOKUMENTASJON Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 8 av 11
Dokumentasjon Nei Dokumentasjon Det var ikke krav om dokumentasjon da våtrommet ble bygget. 15 BAD OVERFLATER Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse av overflate Våtromsbelegg på gulv malt tapet/strie på vegg Tilstrekkelig fall til sluk Ja Registrert fall til sluk tilfredsstiller ikke anbefalte løsninger men vurderes å være tilstrekkelig da vann ledes til sluk. Belegg har oppkant langs hele gulvet, også ved dør. Det er registert fall mot sluk. Føres lekkasjevann til sluk Ja Det er ingen hindringer rundt sluk Gir våtrommet preg av ufagmessig utførelse Nei Er det tegn til skader/riss/sprekker i overflater i områder utsatt for vann i brukssituasjon eller lekkasje? Nei Spor etter biologiske skadegjørere (svertesopp o.l.) Nei Totalvurdering av overflater I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad 700.320 har: - Keramiske fliser en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Våtromsbelegg en forventet tid for utskiftingpå: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Baderomspanel en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 6/10/14 år. gis grunnet alder. MEMBRAN, TETTESJIKT OG SLUK Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Er sluket tilgjengelig for inspeksjon? Ja Type sluk Plast Synlig mansjett og klemring? Ja Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk Plastsluk i dusjsonen med klemring og vannlås. - Ikke registrert avvik basert på visuell kontroll. TG 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for tettesjikt er oppbrukt. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad 700.320 har: - Gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Vegger i våtrom med keramiske fliser direkte på membran, lettvegg, en forventet tid for utskifting på Kort/middels/lang - 10/15/20 år. - Våtromsbelegg en forventet tid for utskiftingpå: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Gulv i våtrom med keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 20/30/40 år. GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 9 av 11
SANITÆR OG VENTILASJON Her vurderes: (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingaggregat, samt overstrømnings mulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Er våtrommet ventilert? Ja Naturlig avtrekk, eller avtrekk via felles avtrekksystem. Er det etablert tilluft til rommet? Nei Er det vegghengt toalett? Nei Totalvurdering av sanitær og ventilasjon Det bemerkes at kun lett synlig/tilgjengelig røropplegg inne i på badet er kontrollert. - Gulvmontert toalett - Benkeskap med servant- Dusjkabinett Forventet levetid sanitærinstalasjoner: - Tappeamaturer: 10-25 år. - Vasker, servanter, klosett: 30-50 år. TG-1 FUKTMÅLING Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktmåling Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. DOKUMENTASJON Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Dokumentasjon Nei Dokumentasjon Det var ikke krav om dokumentasjon da badet ble bygget. GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 10 av 11
TAKSTMANNENS VURDERING VED TG2: VASKEROM BAD GNR. 24 BNR. 10 ANR. 250 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: 25.03.2019 Side 11 av 11