BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 15.04.2011 Saksnr.: 200909303/48 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: TONB Bergenhus, gnr 166, bnr 1391 m. fl., Starefossvingen 14. PlanID. 61100000 Forslag til detaljregulering, 2. gangs behandling. Planområdet Starefossvingen Figur 1. Illustrasjon av nybygg til venstre og oversiktsbilde av planområdet til høyre. kilde: Opus Bergen AS og Arcview Gis Vissit. Opus Bergen AS fremmer på vegne av Odd Kvaal, forslag til privat reguleringsplan i et område ved Starefossvingen 14 i Bergenhus bydel. Planområdet er på ca. 2 daa. Planområdet ligger i et etablert boligområde bestående i hovedsak av villabebyggelse fra ulike tidsepoker, men med innslag av mindre leilighetsbygg. Tiltaket som følger av planforslaget, har tidligere vært fremmet som byggesøknad (snr 200102143). Det ble gitt rammetillatelse i samsvar med komité for miljø og byutvikling sitt vedtak den 04.03.08. Fylkesmannen i Hordaland omgjorde imidlertid kommunens vedtak om rammetillatelse, og søknaden ble avslått med hjemmel i plan 15590000 Kommunedelplan Fjellsiden Sør. Hovedproblemstillingen i byggesaken var knyttet til arealbegrensningene i kommunedelplanen. Det ble derfor satt fram krav om utarbeidelse av reguleringsplan for tiltaket. Boligprosjektet som nå ligger til grunn for det nåværende planforslaget, er redusert i omfang sammenlignet med tiltaket som fulgte av søknaden om byggetillatelse. Det viste planforslaget overholder i all hovedsak bestemmelsene i kommunedelplanen.
Planforslaget Planforslaget viser et boligprosjekt med to boenheter fordelt på 3 plan med tilhørende kjellerareal delvis under bakkenivå. Det er lagt opp til parkering / carport for bil og sykkelparkering på byggets takplan med direkte adkomst til Starefossvingen. Øvrig areal på takplanet skilles ved fysisk barriere og er tiltenkt som felles uteoppholdsareal. Dette utgjør ca. 79,4 m2 av totalt ca. 124.4 m2 felles uteoppholdsareal. Øvrig felles uteoppholdsareal på ca. 45m2 er planlagt på tomtens sørøstlige hjørne, med adkomst via et utvendig trappeløp fra byggets heis- og trapperom. Leilighetene er foreslått med privat uteoppholdsareal i form av markterrasse (tilhørende leilighet 2) og balkong (tilhørende leilighet 1), jf figur 2 under. Adkomst til turterreng i byfjellene ligger ved enden av Starefossvingen ca. 70 m fra planområdet. Tilkomst til planområdet skjer via kommunal samlevei. Figur. 2. illustrasjon. Kilde: Opus Bergen AS. Ros-analyse er utført. Av denne fremgår det at en geolog fra et godkjent geologisk geoteknisk foretak skal foreta vurderinger i forbindelse med fremtidig sprenging på tomten. Dersom dagens utregningsmetode legges til grunn er foreslått grad av utnytting 31 % -BYA. Legges regelverket og den regnemåte som gjaldt da Kommunedelplan Fjellsiden Sør ble vedtatt i 2001, til grunn, innebærer planforslaget en grad av utnytting på 28,2 % - BYA. I kommunedelplanen er det lagt opp til en maksimal utnyttelse på 20 % - BYA. Maksimal byggehøyde for planlagt bebyggelse BK1 er fra ca. kote +205,0 på den høyeste delen av bygget, og trapper ned til ca. kote +201,0 på den laveste delen av bygget. Gesimshøyde på BK1 (eksklusiv carport), over planert gjennomsnittsnivå, er beregnet til 8,20 m. Side 2 av 7
Figur 3, utsnitt fra plankart. Kilde: Opus Bergen AS. Figur 4, illustrasjon av snitt. Kilde: Opus Bergen AS. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 19.09.10 02.11.10. Det kom inn 1 privat merknad og 6 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten Side 3 av 7
og vurderes som dekkende. Vedrørende merknad om villaklausul for området i Starefossvingen, vurderer fagetaten forslagsstillers kommentar i merknadsoppsummeringen som tilfredsstillende. Fagetaten gjør likevel oppmerksom på at omtalte villaklausul er en privatrettslig binding. Således er ikke villaklausulen styrende for avklaring av arealbruk i reguleringsplanforslaget. Dette er hovedregelen og det naturlige utgangspunktet ved arealvurdering i plansammenheng. Fagetaten finner også grunn til å presisere at etaten anser vedtakelsen av reguleringsplanene og de privatrettslige bindingene som to atskilte rettsforhold. Vedtakelsen av reguleringsplanen med de arealbruksformål som der er fastlagt, innebærer ikke at ovennevnte klausul faller bort. De består fortsatt, men som et privatrettslig forhold hvor partene må avklare innhold og betydning på annen måte enn gjennom klage over de offentlige vedtak. Klausulen har bare ikke betydning for den arealbruk som kommunen vedtar ved reguleringsplanen. Fagetaten viser her til at en reguleringsplan blir bindende for fremtidige byggetiltak m.m. innen planområdet, jf. Plan- og bygningsloven 12-14, 1. ledd, men en reguleringsplan hindrer ikke en fortsettelse av den lovlige bruken som er på eiendommene. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Utnyttelsesgrad og byggehøyde er for høy. Avstand mellom nybygg og eksisterende byggs veggliv må økes av hensyn til strøkskarakter og fare for brannsmitte. Det må avsettes areal for å muliggjøre utvikling av gangpassasje gjennom planområdet i fremtiden. Parkering og trafikkbelastningen i området er en utfordring. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Uteoppholdsareal er gjennom reguleringsbestemmelsene sikret skilt fra parkeringsareal på takplan med gjerde, levegg eller skillevegg. Avstanden mellom eksisterende bolig BF1 og planlagt bolig i BK1 er økt til minimum 5 m mellom veggliv. det etableres brannvegger i de aktuelle fasadene av trapperommet for å overholde forskriftskrav vedrørende brannsmitte. Nybygg er plassert slik at det ikke er til hinder for mulig fremtidig utbygging av trappepassasje i nord. Terrasser og balkonger foreslås tillat oppført max 2 meter ut over byggegrense mot nordvest. Det foreslås tillat redusert utkragning inntil 2 meter fra veggliv mot nordvest, slik at areal frigjøres og muliggjør fremtidig utbygging av trappepassasje gjennom planområdet. Bestemmelse om energi (1.2.10 Energi). Lavenergiløsning skal vurderes for ny bebyggelse. Ved innsending av søknad om byggetillatelse redegjøres for hvilke tiltak som er iverksatt for å redusere tiltakets energibehov. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Formål Side 4 av 7
Fagetaten har ingen innvendinger mot reguleringsformålet bolig. Viktige tema i planprosessen har vært byggehøyder, utnyttelsesgrad, estetikk og parkering, risiko og sårbarhetsanalyse (ROS). Byggehøyder/utnyttelsesgrad/estetikk Det nærværende planforslaget overholder i all hovedsak bestemmelsene i overordnede planer og vedtak for området. Byggehøyden er innenfor det maksimalt tillatte i følge kommuneplanenes arealdel, men det er fremdeles et mindre avvik når det gjelder grad av utnytting. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot foreslåtte høyder. Ut fra en helhetlig betraktning har fagetaten heller ingen spesielle innvendinger mot foreslått grad av utnytting. Tiltaket vurderes å være tilpasset strøkskarakteren. Tiltaket er også vurdert opp mot tomtens beskaffenhet og topografi. Med hensyn til vurdering av estetikk vurderes ikke foreslått boligprosjekt å være i strid med den øvrig bebyggelsen i nærområdet som varierer fra tradisjonell villabebyggelse til dagens modernistiske byggetype. Tvert imot vurderes det på nåværende stadium i prosessen å være et godt og spennende prosjekt av sin tid. Avstanden mellom eksisterende og ny bebyggelse er økt til minimum 5 meter mellom veggliv på eksisterende bygning og nybygg. Fagetaten slutter seg til det forslag som foreligger med hensyn til avstand mellom byggene, da det samtidig avsettes areal til en fremtidig mulig trappepassasje nordøst i planområde. Opprettholdelse av arealet utgjør også en begrensende faktor for hvor stor avstand det er mulig å oppnå mellom nybygg og eksisterende bygg. Fagetaten slutter seg derfor til den løsningen som nå foreligger, med hensyn til utnyttelsesgrad, byggehøyde og estetikk fremstår nå som ivaretatt i planforslaget. Parkering/trafikkforhold Det er i planforslaget lagt til rette for 4 parkeringsplasser hvorav 1 er tilrettelagt for forflytningshemmede, noe som innebærer en parkeringsdekning på 2 parkeringsplasser pr. boenhet. Sykkelparkering blir også løst på takplanet. Foreslått parkeringsdekning vurderes å være tilfredsstillende. Parkeringssituasjonen er vurdert i forhold til overordnede rettingslinjer for transportplanlegging og må sees i lys av økende krav til begrensninger i bilbruk, jfr de signal som både følger av forslaget til ny parkeringsnorm som følger av forslag til rullering av gjeldende kommuneplans arealdel og Fylkesmannen i Hordaland sin innsigelse til dette. Beboerne i området opplever press i forhold til parkering i offentlig gate. Det viste prosjektet vil således ikke påvirke kapasiteten for parkering i offentlig vei da parkering løses på egen tomt. Tiltaket vil kunne medføre en begrenset trafikkøkning på 2 * 3,5 = 7 bilturer per dag (tilsvarer ÅDT), jf Statens vegvesens håndbok 146 Trafikkberegninger (1989). Fagetaten vurderer ikke Trafikkøkningen medfører således ikke en økt trafikkmengde av betydning. Antall parkeringsplasser er tilfredsstillende løst i planforslaget. Universell tilgjengelighet I henhold til kommuneplanens arealdel er det stilt krav til at alle nye boliger i senterområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Uteoppholdsarealet er prosjektert på takplan i form av takterrasse (terrasse 1) som er knyttet til boenhetenes hovedplan og uteopphold på bakkeplan via heisadkomst. Minimum 50 % av uteoppholdsarealene skal tilrettelegges for å tilfredsstille krav til universell utforming. Det er medtatt bestemmelser for å sikre at prinsipper om universell utforming faktisk legges til grunn i den videre prosessen frem mot ferdig bygg. Grønnstruktur/ barns interesser Side 5 av 7
Selve utbyggingstomten er en bratt og utilgjengelig tomt. Det er ikke kjent at den er brukt til lek. Rekkefølgekrav Det er medtatt følgende rekkefølgekrav for å ivareta sikkerheten, før, under og etter realisering av tiltaket som følger av planforslaget. 1.4.1 Før igangsettingstillatelse skal det foretas en geologisk vurdering av utbyggingstomten, med tiltaksplan for sikring av eksisterende vei og bebyggelse. Vurderingen må utføres av et godkjent geologisk/geoteknisk foretak. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-11 nr. 1 vedtas følgende forslag til detaljregulering: Bergenhus, gnr. 166, bnr. 1391, Starefossvingen 14. PlanID. 61100000, vist på plankart sist datert 101010 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 101010 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal Kst. seksjonsleder Side 6 av 7
Vedlegg: A. Plankart datert 08.04.11, dok nr 50, fil 9 B. Reguleringsbestemmelser, datert 08.04.11, dok nr 50, fil 10 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 02.02.11, dok nr 49, fil 10 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 02.02.11 dok nr 49 fil 6 E. Illustrasjoner, sist revidert 07.04.11, dok nr 50 fil 6 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200909303 Side 7 av 7