BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 151118 Saksnr.: 201604503/70 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: OYTV Fyllingsdalen, Gnr 19 Bnr 50 mfl., Bergveien, Reguleringsplan. Arealplan-ID 64930000 FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Ard arealplan AS fremmer på vegne av Nina Britt Husebø planforslag for eksisterende boligtomt på Kråkenes i Fyllingsdalen bydel. Rolv Eide arkitekter er arkitekt for planforslaget. Planområdet i skråfoto (forslagstillers planbeskrivelse). Planområdet i verneplan Kråkenes (forslagstillers planbeskrivelse). Planområdet utgjør 3 daa og ligger nært krysset mellom Bergveien og veien Øvre Kråkenes. Planområdet er i dag bebygget med et bolighus med adkomst fra Bergveien. Gjennom planforslaget reguleres det fortau langs tilliggende del av Bergveien og frem til nevnte kryss. Det er foreslått 4 boenheter, av disse er en eksisterende enebolig (BFS2). De øvrige tre boenhetene er fordelt i to bygninger, en tomannsbolig (BFS1) og en enebolig (BFS3). Det er lagt opp til utnyttingsgrad på 70 %-BRA for BFS1 og BFS3 og 30 %-BRA for BFS2. Maksimal byggehøyde for alle feltene er foreslått til 10 meter. Det legges opp til en parkeringsplass per boenhet. Planområdet ligger i hensynssone bevaring kulturmiljø H570_245 hvor Konow Lunds arkitektur og tanker om dette området er tema. Side 1 av 9
Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer. I kommuneplanens arealdel 2010 (KPA 2010) er planområdet avsatt til bebyggelse og anlegg. Innenfor bebyggelse og anlegg er det åpnet for en maksimal utnyttelsesgrad på %-BRA = 60%. Planområdet er også berørt av to hensynssoner fra KPA 2010, gul støysone (veistøy) og hensyn kulturmiljø (H570_245). Sistnevnte setter begrensninger på hvilke tiltak som kan bygges, og planforslaget må forholde seg til områdets arkitekturhistoriske innhold og betydning. I og med at planområdet er i ytre del av denne hensynssonen og at eksisterende bolighus ikke er tegnet av Konow Lund, er det tomtestrukturen, behandlingen av tomtene, samt noen generelle prinsipper for materialbruk og utforming, som er relevante å ta med seg ved planlegging av ny bebyggelse. Utsnitt a gjeldende KPA (2010 til venstre og forslag til ny KPA (2016) til høyre. I kommuneplanens samfunnsdel, KPS 2015, fremkommer kommunens visjon om en aktiv og attraktiv by, med mål om en kompakt og velfungerende by hvor innbyggerne skal bevege seg mer i hverdagen. I forslag til ny kommuneplan, KPA2018, er planområdet angitt som øvrig byggesone (sone 4). Her «tillates ikke vesentlig nybygging», men det kan åpnes for etablering av eneboliger og tomanns-boliger. Utnyttingsgraden for denne sonen er foreslått satt til maksimalt %-BRA = 45%. Planområdet overlapper noe med plan for Kråkenesveien/rundkjøring (planid: 62050000). Nevnte plan har som målsetning å forbedre tilgang til kollektivtransport og å forbedre fremkommelighet for buss og bil. En konsekvens av overlappingen er at det tas inn to bestemmelsessoner (#1 og #2) for areal til rigg og anlegg. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (dokumenter utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, vises imidlertid til fagetatens vurdering. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet bolig og grepet i planforslaget. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Oppstartsmøte i denne saken ble avholdt i april 2016. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 21.10.2017 05.12.2017. Det kom til høringen 13 uttalelser. Byantikvar og råd for byforming og arkitektur hadde konkrete innspill knyttet til arkitektur og terrengtilpassing. Side 2 av 9
Statens vegvesen hadde innspill til utforming og plassering av fortau og avkjørsel. Disse innspillene er i stor grad ivaretatt, med unntak av reduksjon i omfang (antall boenheter) og endring av takform (ønske om saltak). Fagetaten stiller seg positiv til de endringene som er gjort etter offentlig ettersyn, og vi kan anbefale grepet da prosjektets kvaliteter er tilfredsstillende sikret i bestemmelser og plankart. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Planområdet ligger ikke i et område som er prioritert for fortetting, jamfør strategisk temakart og forslag til ny KPA. Dermed kan en ikke regne med høy utnyttingsgrad her. I foreliggende planforslag legges det opp til utnyttelsesgrad på %-BRA = 70% for ny bebyggelse. Maksimal byggehøyde er satt til kote +55 m for felt BFS1 og kote +59 m for felt BFS3, for felt BFS2 er eksisterende bygg forutsatt videreført med mønehøyde +57 m. Innenfor BFS1 og BFS2 går planforslaget ut over de føringene til utnyttingsgrad som er gitt i KPA2010 og forslag til ny KPA. Overskridelsen i forhold til gjeldende kommuneplan er vurdert som liten og ses hele planområdet under ett, er det innenfor rammene i både gjeldende og forslag til ny KPA. Beregnet i forhold til hele planområdet er utnyttelsen oppgitt til å være 39 %-BRA (vedlegg C, side 5). Utnyttelse og byggehøyde har ikke i seg selv negative konsekvenser for naboer i nærheten. Ut fra en konkret vurdering av de aktuelle tomtene vurderer vi at utnyttelsen kan anbefales. Utsnitt fra Sol- og skyggeillustrasjoner (Vedlegg I) BFS1 Innenfor BFS1 er det foreslått en tomannsbolig. Utnyttingsgraden er satt til %-BRA = 70%. Dette er et utfordrende felt på grunn av flere forhold. Feltet er eksponert mot veien, noe som gjør det vanskelig å skjerme tilstrekkelig mot støy. Samtidig er feltet godt synlig fra både Bergveien og veien Øvre Kråkenes. Side 3 av 9
Snitt T5 fra vedlegg E, tomannsbolig på BFS1 til venstre. Eksisterende bygg på BFS2 til høyre. Det legges i planforslaget opp til at deler av privat uteoppholdsareal løses på takterrasser. Krav til uteoppholdsareal skal primært legges på terreng, eventuelle takterrasser kan i utgangspunktet kun betraktes som tilleggsareal. Parkering er samlokalisert utenfor feltet på eget formål og byggegrense for nybygg er snevret inn for å ivareta mest mulig naturlig terreng. Fagetaten stiller seg positiv til de endringene som er gjort etter offentlig ettersyn, og vi kan anbefale grepet da prosjektets kvaliteter er tilfredsstillende sikret i bestemmelser og plankart. BFS2 Feltet består av et eksisterende hus som ikke er foreslått utvidet. Utnyttingsgraden er satt til %-BRA = 30%. Vi stiller oss positiv til at huset bevares slik det er i dag med tanke på utnyttelse og byggehøyde. Bolighuset påvirkes gjennom at deler av den eksisterende boligtomten gis funksjoner knyttet til de nye boenhetene på BFS1 og BFS3, herunder bedret tilkomst (f_sgg) og samlokalisering av parkering (f_spp). BSF3 Innenfor BFS3 er det foreslått en ny enebolig. Utnyttingsgraden er satt til %-BRA = 70%. Dette feltet er til dels bratt, og store deler av feltet er tenkt bebygd, det medfører utfordringer med å sikre tilstrekkelig mengde uteoppholdsareal. Kravet til privat uteoppholdsareal foreslås løst på terreng og takterrasser. Det er krav om 100m 2 privat uteoppholdsareal, hvorav 76 m 2 foreslås løst på terreng og det øvrige på takterrasse. Totalt for eneboligen er det lagt opp til 83m 2 takterrasse. Etter vår vurdering er det riktig for denne tomten å tillate litt underdekning av uteoppholdsareal på terreng ettersom økning av dette ville ha krevd ytterligere terrenginngrep, noe som ikke er ønsket av hensyn til kulturmiljøet. I tillegg har arealene på takterrasse bedre solforhold enn arealene på terreng. Feltet har utfordringer knyttet til støy, som foreslås løst med støyskjermer, se vedlagt støyrapport (Vedlegg H). Terrengbehandling og arkitektur. Henssynssone kulturmiljø Kråkenes (H570_3) skal sikre at området skal utvikles i tråd med Konow Lunds tanker. Dette gjør at terrengbehandling og strøkstilpassing må vurderes nøye, særlig i de deler av planområdet som er eksponert mot vei. Planområdet er plassert i ytterkanten av hensynssonen der det er få bygninger som er relatert til Konow Lunds aktivitet. Tomtestrukturen og terrengbehandlingen på tomten, slik den er i dag, er typisk for dette verneområdet. Terrengbehandling er grundig behandlet i illustrasjonene, der vises det at man går langt for å bevare terreng. Illustrasjon av terreng som planlegges beholdt slik det er, er satt som retningsgivende i bestemmelsene. Summen av nødvendige støttemurer og støyskjerm utgjør en endring av planområdet i retning mindre tomtestørrelse. Vi finner at disse endringene er akseptable da det er sikret god materialkvalitet både på bygg og andre tiltak. Side 4 av 9
Perspektiv fra vedlegg K. Enebolig BFS2 til venstre. Perspektiv fra vedlegg K. Tomannsbolig BFS1 til venstre og enebolig BFS3 til høyre Nybyggene er sikret opparbeidet i naturmaterialer og med tradisjonelle farger. Videre er det spesifisert at alle tiltak skal gjenspeile Konow Lunds tanker for området. Fagetaten vil presisere at bestemmelsene knyttet til utforming og materialbruk i byggesaksbehandlingen vil gjelde foran illustrasjoner (perspektiver m.m.). Vi slutter oss til foreliggende forslag til bestemmelser og plankart. Utformingen som er vist i illustrasjonene, er ikke juridisk bindende. Ut fra dette ser vi det som uproblematisk å anbefale planforslaget selv om illustrasjonene er uklare med hensyn til materialbruk. Bestemmelsene vurderes å være gode nok, men det må gjennom byggesaksbehandlingen sikres at intensjonene følges opp i praksis slik at resultatet blir tiltak som harmonerer med den eksisterende strøkskarakteren så vel som med hensynssonens hensikt. En ytterligere tilpasning til de hensyn hensynssonen for kulturmiljø er satt til å ivareta, vil kunne bestå i å erstatte tomannsboligen med en enebolig, som er mer typisk for området. Det er imidlertid oppført flere fler-mannsboliger i området. Basert på dette har vi etter en samlet vurdering kommet til at vi kan anbefale den foreslåtte tomannsboligen. Side 5 av 9
Utsnitt fra situasjonsplan (vedlegg E). Det er nødvendig med støyskjerming for å få tilstrekkelig kvalitet på uteoppholdsarealer. Dette vil dominere det visuelle utrykket til planområdet sett fra Bergveien og veien Øvre Kråkenes, dette medfører at krav til utforming av støyskjermen er særlig viktig. I bestemmelsene er det sikret at støyskjermer skal utføres med høy arkitektonisk kvalitet i tre og stein med beplanting der det lar seg gjøre. Uteoppholdsareal Boenhetene er sikret 100 m 2 privat uteoppholdsareal. For BFS1 og BFS2 er dette løst på terreng, med god overdekning som vist på illustrasjonsplan. Det er og illustrert supplerende arealer på takterrasse for boenhetene i felt BFS1. Felt BFS3 har løst 76 m 2 på terreng og 83 m 2 på takterrasse. Slik solforholdene er innenfor planområdet, er dette vurdert som en god løsning. Alle boenheter får med den illustrerte løsningen tilstrekkelig uteoppholdsareal som holder god kvalitet. Den ene boenheten har 5 m 2 for lite uteoppholdsareal på terreng med sol 15. mars kl. 15, men dette vurderer vi er kompensert for med 24 m 2 takterrasse. Side 6 av 9
Oversikt over uteoppholdsareal på terreng (Vedlegg D) Oversikt over skygge på uteoppholdsareal vårgjevndøgn (Vedlegg D) Planområdets topografi er utfordrende med tanke på kvaliteter på uteoppholdsareal. Et viktig grep for å sikre at området utvikles i tråd med Konow Lunds tanker er å redusere terrenginngrep til et minimum. I denne sammenheng veier hensynet til Konow Lunds visjoner tyngre enn kvalitetskravene til uteoppholdsareal. Der dette kommer i konflikt med hensyn til uteoppholdsarealers kvalitetskrav, er vår vurdering at terrenget skal bevares. Støy fra veien Øvre Kråkenes er også utfordrende og fører til at det må gjennomføres omfattende støyskjerming for å oppnå tilfredsstillende støyforhold på tilstrekkelig uteoppholdsareal for hver boenhet. I tillegg er det supplert med privat uteoppholdsareal på takterrasse for BFS1 og BFS3. Det er sikret at støyskjerm og murer bygges i tre og stein, med beplantning der det er mulig. Det er lagt opp til et fellesareal (f_but) sør-vest i planområdet med tilkomst fra f_sgg. Arealet er noe usentralt i forhold til BFS1 og BFS2 men har til gjengjeld relativt gode solforhold. Det er noe utfordrende tilkomst på grunn av høydeforskjell, men dette er vurdert som akseptabelt i lys av at det resulterer i mindre terrenginngrep. Vår vurdering etter en helhetsvurdering er at det er nådd en akseptabel balanse mellom hensyn til kulturmiljø og kvaliteter på uteoppholdsareal. Grønnstruktur, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Planområdet er i dag i stor grad privat hage. Det er ingenting som tyder på at den foreslåtte utbyggingen vil gå ut over hensyn til barn eller andre i nærmiljøet. Det er regulert fortau (o_sf1 og o_sf2) langs Bergveien som kan komme nærmiljøet til gode om det blir bygget. Fagetaten har vurdert at omfanget av planforslaget ikke er stort nok til å kreve opparbeidelse av offentlig fortau gjennom rekkefølgekrav. Forslaget innebærer at en lavt utnyttet tomt blir bygget ut. Det medfører en reduksjon av grøntområder i området, men arealet er regulert til bolig og er i dag privat hage. Planforslaget er vurdert ikke å ha direkte konsekvens for nærmiljøet i form av tilgang til grøntarealet, men det gir strøket et annet preg, med murer, støyskjermer og bygninger der det tidligere har vært terreng/naturtomt. Tiltakene som følger av planforslaget, er vurdert å ikke komme i konflikt med de interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta. Barnehage og skoletilbud i område er vurdert som tilstrekkelig dekket. Omfanget av foreliggende planforslag er såpass moderat at det knapt kan sies å ha noe betydning for skoleog barnehagedekningen i området. Side 7 av 9
Parkering og tilkomst For felt BFS1 og BFS2 er det lagt opp til felles parkering i formål f_spp. For eneboligen i felt BFS3 er det er lagt opp til parkering ved boenheten, via felles kjørbar gangveg (f_sgg). Det er sikret i bestemmelsene at parkeringsdekket skal utføres i armert gress eller med liknende overflate. Tilkomst fra Bergveien er foreslått via eksisterende avkjørsel. Det er regulert inn kjørevei gjennom sentrale deler av planområdet, opp til BFS3 og felles uteareal (f_but). Det er foreslått offentlig fortau o_sf1 langs Bergveien, men dette er ikke sikret opparbeidet. Fagetaten har ingen kommentar til foreslått tilkomst og parkeringsdekning. Støy, luft og risiko Det er gjennomført vurderinger av risiko og sårbarhet. Blant forholdene som vurderes, er relativt høye radon-verdier. Det er sikret at ved innsending av søknad om tiltak skal det vises hvordan tiltak for skjerming av radongasser vil bli utført, dette er regulert av gjeldende teknisk forskrift. Det er ikke kjent risiko knyttet til luftkvalitet. Deler av området er omfattet av gul og rød støysone i henhold til T-1442. Det er skissert en rekke støyreduserende tiltak, men deler av uteområdet til BFS1 er ikke mulig å skjerme tilstrekkelig. Vi har vurdert at det til alle boenheter er tilstrekkelig areal som er skjermet for støy. Nybygg vil være tilfredsstillende skjermet for støy. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fyllingsdalen, Gnr 19 Bnr 50 mfl., Bergveien, Reguleringsplan, Arealplan-ID 64930000, vist på plankart sist datert 16.10.2018 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 12.10.2018 Det arkitektoniske uttrykket må bearbeides videre og godkjennes i forbindelse med behandling av søknad om rammetillatelse. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 8 av 9
Vedlegg: A. Plankart datert 16.10.2018 B. Reguleringsbestemmelser, datert 12.10.2018 C. Forslagsstillers planbeskrivelse D. Illustrasjonsplaner E. Situasjonsplan og snitt F. Merknadsskjema G. Kulturminnedokumentasjon H. Støyrapport I. Sol- og skyggeillustrasjoner J. Skisse høyde på murer K. 3D-illustrasjoner L. Illustrasjon nytt terreng M. VA-rammeplan N. VA-kart Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201604503 Side 9 av 9