Rehabilitering av Plogveien brl. Informasjonsmøte - VVS 02.04.19
Agenda Innledning bakgrunn og prosess frem til i dag styreleder Thomas Hammer Tveit Oppsummering av hovedpunkter fra forrige infomøte styreleder Thomas Hammer Tveit Gjennomgang av VVS tiltak - OBOS Prosjekt AS Kostnader for VVS-delen av prosjektet budsjettstatus. Spørsmål
Bakgrunn for ny rehabilitering Tilstandsanalyse 2012 Hjellnes Cowi Tilstandsanalyse 2017/2018 Multiconsult Utarbeiding av forslag til omfang av arbeider 2019 OBOS Prosjekt + Arkitekt Nødvendige tiltak pga slitasje/elde/gått ut på dato (MÅ) Nødvendige tiltak som følge av krav til brannsikkerhet eller andre lov/forskrifter (MÅ) Tiltak som anbefales enten teknisk og/eller økonomisk (BØR) Tiltak som andelseierne ønsker/velger rene «tilvalg» (KAN)
Prosess forut for vedtak om rehabilitering Informasjonsmøter med presentasjon av status og forslag til tiltak Møter deles i Bygningsmessige tiltak og VVS-tiltak (rørinstallasjoner/bad mv) Oppdeling av tiltak i MÅ/BØR/KAN Diskusjon og debatt rundt forslag tilbakemeldinger => justering/revisjon Sikre forankring og forståelse for de realiteter og valg vi som andelseiere står overfor. Gå igjennom økonomiske konsekvenser og alternativer (økning i felleskostnader og fellesgjeld) Framsette 2-3 sammensatte forslag til avstemming på ekstraordinær generalforsamling antatt november 2019
Målsetting Sikre at andelseierne får tilstrekkelig og korrekt informasjon som grunnlag for vedtak Legge til rette for involvering, diskusjon og en konstruktiv prosess Sette vårt prosjekt i sammenheng med hva andre tilsvarende borettslag gjør Presentere løsninger som gir en god balanse mellom kostnad og bruksverdi Gi borettslaget et nødvendig teknisk og estetisk løft, som sikrer et godt bomiljø og et attraktivt borettslag for årene framover
Oppsummering fra forrige informasjonsmøte om Bygningsmessige tiltak Styret vil få utarbeidet en tydligere oversikt over hvilke tiltak er MÅ, BØR eller KAN. Det settes opp nye oversikter med tilhørende kostnader over disse 3 løsningene (1. MÅ, 2. MÅ+BØR og 3. MÅ+BØR+KAN). Endring i felleskostnader vises for hvert alternativ. Det vil lages alternative forslag til oppgradering av inngangsfasader og veggfelt mellom stue/balkong med antatte kostnader Det vil lages flere skisser som viser hvordan en større balkong vil kunne se ut / oppleves OBOS Forvaltning vil lage en oversikt over hva andre borettslag i området har gjort av tiltak, for å kunne sammenlikne konkret med de forslag vi diskuterer. Disse punktene vil bli presentert på neste møte den 22. mai.
TAK FASADER Anbefalte- / nødvendige tiltak bygg og VVS Utskifting av samtlige vinduer og balkongdører. Etterisolering av alle fasader langfasader og gavler Nye inngangsfasader inklusive nye inngangspartier Balkonger rehabilitert, eller utvidet Takutbedring med brannseksjonering av tak Etterisolere tak VVS ANNET Sette inn brannsikre leilighetsdører (ca 50 stk), samt nye branndører i kjeller Oppgradere fellesarealer trapperom og kjeller Heldekkende brannvarslingsanlegg, nødlysanlegg, system for porttelefoner Oppgradere el. tavler i tekniske rom / vaskerier Bytte alt av vann- og avløpsrør og nye våtrom
Kvaliteter som følge av vedlikehold Bedre isolering - økt komfort og sparte energikostnader Tette tak de neste 40 årene Bedre inneklima og mindre støy «Nye» balkonger mulighet for utvidelse Enda finere fasader enn i dag (beholde kvalitetene i bygningsmassen) Tidsriktige oppganger med mer lys og store vindusflater Bedre brannsikkerhet Finere uteområder/bedre tilgjengelighet Tette bad - vann og avløpsrør som holder 50-100 år Lavere forsikringspremie (brann- og vann)
Vedlikehold overordnet VVS Enkelte bygningsdeler bærer preg av å nærmere seg, eller ha passert teknisk levetid. Det anbefales utskifting av felles vann- og avløpsstammer inklusive sluk Naturlig tidspunkt for en total rehabilitering i borettslaget.
Hvorfor vedlikeholde? Anbefalt brukstid tiden vi med en viss sikkerhet kan forvente at anlegget fungerer som tiltenkt uten funksjonssvikt Teknisk levetid tiden frem til røret / rørdelen ikke lengre oppfyller tiltenkt funksjon, dvs frem til funksjonssvikt
Lekkasjeantall - forsikringstall
Forsikring Plogveien borettslag Vannlekkasjer Utettbad 16 % 4 % 8 % 29 % Vaskemaskin/ oppvaskmaskin Radiator/ varmeanlegg Vannrør 12 % 17 % 14 % Avløp Uklare Kraner/ dusbatteri osv. 51 forsikringssaker siden 2010
Alt henger sammen med alt
Traktorveien 2-4-6 siste sak avsluttet 2002 innglassing av balkonger Emil Korsmosvei 1-23 og 2-26 1 våtrom omsøkt i 2018 Johan Hirsch vei 1-17 og 2-20 3 våtrom omsøkt i 2011 1 ikke avsluttet Manglebergveien 11-13 siste sak 1997 innglassing av balkonger Plogveien 5-29 1 våtrom omsøkt i 2012
Vann og avløpsrør
Planløsning Avløpstamme og stigerør
Rør i sjakt mot kjøkken
Aldring avløpsrør av støpejern rustvorter Hull Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomtrengning og ruststriper på røroverflaten vannblemmer under malingen
Korrosjon avløpsrør
Plogveien avløpsrør
Plogveien avløpsrør
Korrosjon i vannspeilhøyden
Eksempel på støpejernsluk
Vannrør kobber
Plogveien vannrør
Utskifting anbefales av SINTEF Byggforsk og Fagrådet for våtrom når; Kobberrør eldre enn 50 år Skadefrekvensen øker Avløpsledninger og sluk er eldre enn 40 år Korrosjonsskader på vann og avløp oppdages Forsikringsselskapene ikke lenger definerer lekkasjer som «plutselig og uforutsette» - helst før det!
Mulig grunnpakke rør og våtrom Bytte vann- og avløpsrør inklusive sluk, sirkulasjons varmt vann + rør i kjeller Ny dør og nytt vindu på bad Ny himling med innfelt lys (LED med dimmer) Fliser golv og vegg Nytt vegghengt wc (softclose sete) Opplegg vaskemaskin/ tørktrommel ny el-kurs Radiator/ varmerør fjernes Elektrisk varmekabel etableres Rens ventilasjonskanaler De- og remontering innredning/utstyr
Sannsynlig ny vannskadesikker løsning Avløpstamme og stigerør
Mulighet for å spare bad Eiere som nylig har oppgradert bad kan det være mulighet for å spare badet? Bad bør ikke være eldre enn 5 10 år Sluk, fellesavløp og vannledninger må være byttet / mulig å bytte Dokumentasjons på utførelse må leveres inkludert bilder Utskifting av sluk er søknadspliktig ferdigattest bør foreligge Besparelse i kontraktsarbeid tilfaller eier som en engangsutbetaling Ingen garantier stilles fra prosjektets entreprenør eiers egen garanti vil gjelde
Tilbakeføring av standard Tilbakeføring av standard Gjelder der eier har elementer i badet som er «høyere standard» enn grunnpakke eller funksjoner som ødelegges ved rehabiliteringen. Estetikk flisformat, pynt, paneltak etc. (nedskrives over tid) Funksjon innfliset speil, utvidelser av bad etc. (nedskrives ikke) Tilbakeføring dekkes av fellesskapet inntil en viss sum
Porttelefon utskifting Mulig ny løsning Nytt tablå i inngangsparti Nytt svarapparat inne Ny kabling Dagens løsning
Praktisk gjennomføring av mulige prosjekter Hvordan berører dette beboere ved gjennomføring?
En vanlig prosjektgjennomføring Prosessen for beboerne Fellesmøte presentasjon av entreprenør, fremdrift, rutiner Førbefaring i hver leilighet Individuelle møter med entreprenør Gjennomføringen av prosjektet Kontrollbefaring INFO FØRBEFARING BESTILLING GJENNOMFØRING KONTROLL BEFARING
Informasjonsmøte fellesmøte Valgt totalentreprenør og OBOS Prosjekt går igjennom relevant info Beboerperm / mappe deles ut Viktig dato skjema rutiner, fremdrift presenteres Møte avholdes ca 3-4 uker i forkant av førbefaringer i leilighetene
Førbefaring i leiligheter Valgt totalentreprenør og OBOS Prosjekt kommer på befaringen Tilstandsvurdering i hver leilighet dokumenteres Informasjon ad tildekking, rydding og omfang av arbeid i leiligheten Vurdering av eventuelle spesielle forhold i leiligheten gjennomføres (tilbakeføring av standard / besparelse av bad) Befaring avholdes ca 3-4 uker før fysisk oppstart i leiligheten
Bestillingsmøte eiers mulighet til å påvirke Visningsrom etableres Totalentreprenør innkaller hver eier til eget møte hvor bestilling gjennomgås Tegning av nytt bad med mål (avstand fra vegger og høyde over gulv) Flisbestilling (grunnpakke eller tilvalg) Utstyrsbestilling (ved ønske om nytt utstyr) Møte avholdes ca 1-2 uker etter førbefaring i leiligheten
Bestillingsmøte flisvalg Grunnpakke flis defineres 5 typer gulv fliser og 5 vegg fliser Ulike formater og farger Grunnpakkeflis velges ut i samarbeid med styret og flisleverandør Tilvalgsmulighet for fliser avtale med flisleverandør Andre formater / farger, border og pynteflis Rabatt på veiledende pris fratrukket pris for grunnpakkeflis = tilleggskostnad Flisbestilling må leveres innen frister avtalt med entreprenør
Bestillingsmøte valg av utstyr Utvalgte produkter tilpasset badetypen utstilles i visningsrommet Mulighet for å bestille blant annet Servantmøbler / speilskap Overskap / høyskap Dusjvegger Blandebatterier til dusj, servant, kjøkken Belysning Utvidelse av baderom Utstyrsbestilling må leveres innen frister avtalt med entreprenør
Kontrollbefaring i leiligheter Totalentreprenør og OBOS Prosjekt kommer på befaringen Gjennomgang av badet med eier Vise funksjoner (stoppekran, sluk etc) Vurdere kvalitet på utførelsen Rapport fra befaringen skrives eventuelle feil / mangler må rettes innen frist Befaring avholdes ca 1-2 uker etter at badet er funksjonsklart
Fremdrift viktig datoskjema Total byggeperioden 4 5 uker i hver leilighet 1 2 uker uten vann og avløp på kjøkken 4 5 uker uten vann og avløp på bad (hele byggeperioden) Viktige datoer må overholdes
Prosess rigg og provisorier etableres
Førbefaringer, visningsrom, bestillingsmøte
Start riving
Oppbygging/ kontroll
Ferdigbefaring/ overtakelse/ garantiperiode
Å bo på byggeplassen Skal kunne bo hjemme Provisorier komplette bad i brakke Støyende og støvende arbeider Tildekking av arbeidsområdet Kontraktsfestet krav til sikkerhet/hms Avfallshåndtering og sortering
Planlagte informasjonsmøter fremover 22. mai nytt møte oppdatert gjennomgang September nytt møte oppdatert gjennomgang Oktober - nytt møte med presentasjon av konkrete tilbud og kostnader November - ekstraordinær generalforsamling Ved positivt vedtak mulig oppstart prosjekter 2020 ca. 2-3 års gjennomføring avhengig av vedtak PLOGVEIEN Borettslag ved Styreleder Thomas Hammer Tveit
SPØRSMÅL?