- Datert 10/11/2014 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger Ferjeleiet AS Org nr: 813 384 442 Karl Moen Arkitekt Prosjektpartner Midt-Norge AS Finnemarka 11, 7603 Levanger Tlf: 94877070 prosjektpartenerkarl@gmail.com Org nr: 988384070 mva
Innhold 1. Bakgrunn... 4 1.1 Hensikten med planen... 4 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 4 1.3 Utbyggingsavtaler... 4 1.4 Krav om konsekvensutredning... 4 1.5 Planmateriale... 4 2. Planprosessen... 4 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram... 4 3. Planstatus og rammebetingelser... 5 3.1 Overordnede planer... 5 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 5 4.1 Beliggenhet... 5 4.2 Landskap... 6 4.3 Trafikkforhold... 6 4.4 Barns interesser... 6 4.5 Teknisk infrastruktur... 6 5. Konsekvensutredning... 6 5.1 Biologisk mangfold... 6 5.2 Bygging i 100-metersbeltet... 8 5.3 Kulturminner... 8 5.4 Landskap... 8 6. Risiko- og sårbarhetsvurderinger... 9 6.1 Grunnforhold... 9 6.2 Flom... 11 6.3 Støyforhold... 11 6.4 Brann... 12 6.5 Radon og Forurensing... 12 7. Beskrivelse av planforslaget... 12 7.1 Planlagt arealbruk... 12 7.2 Bebyggelsens plassering og utforming... 12 7.3 Grad av utnytting... 13 7.4 Parkering... 13 7.5 Adkomstveier... 13 7.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming... 13 7.7 Uteoppholdsareal... 13 2
7.8 Krav om utomhusplan... 13 8. Innkomne forhåndsuttalelser... 14 8.1 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen... 14 8.2 Forhåndsuttalelse fra NVE... 14 8.3 Forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune... 14 8.4 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag... 14 8.5 Forhåndsuttalelse fra Sametinget... 15 8.6 Forhåndsuttalelse fra NTE... 15 8.7 Ytterøyutvalget... 15 8.8 Boli Eiendom Levanger AS... 15 3
1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for en utbygging av 2 leilighetsbygg med inntil 8 leiligheter i hvert bygg og tilhørende parkering og boder. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Arkitekt Karl Moen i Prosjektpartner Midt-Norge AS har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneieren av bnr 1, gnr 331, Remy Møen. 1.3 Utbyggingsavtaler Det er ikke nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken. 1.4 Krav om konsekvensutredning Området er tidligere ikke regulert til utbygging, og endringen av formål ansees å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens 4. 1.5 Planmateriale Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:1000. Planbeskrivelse Planbestemmelser Sosi-fil Situasjonskart 1:500 med lengdeprofil veg Kopi av annonse 3D Illustrasjoner Email Arkeolog 2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Tiltakshaver og arkitekten var på forhåndskonferanse med kommunen 10/04 2012. Varsel om planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 07.02.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 07.02.2013. Kunngjøring med planprogram ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 08.02.13. Høringsfristen var 21.03.13. 4
3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Planområdet ligger innenfor gnr 331 bnr 1 og omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011. I denne planen er området avsatt som LNFR-formål SB12, med mulighet for spredt boligbygging (13 boenheter i planperioden) - utenfor 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet utgjør omtrent 4,3 daa, og ligger like vest for eksisterende dagligvarebutikk Coop marked Hokstad. Adkomst er planlagt fra fv. 135 med veg som erstattes eksisterende innkjørsel til G/Bnr 331/9. Planens avgrensning er vist i kart. Planområdet omkranses av dyrket mark mot nord og vest, spredt bebyggelse (enebolig, butikk) mot nord og øst, naturområde og sjø mot sør. Avgrensing mot sør følger avgrensing av registrert biologisk mangfold areal. 5
4.2 Landskap Området er skrått ned mot sjøen til sør. Området har derfor veldig gode solforhold, men vil også være værutsatt. 4.3 Trafikkforhold Adkomst til området blir fra fv. 135. Dette er hovedveien som knytter Ytterøy til ferjeleiet. Myke trafikanter har i området god tilgang til dagligvarebutikk over planområdet og videre til fergeleiet. Området har god tilgang på offentlige transportmidler, ferge til Levanger, og buss og tog som går både sørover og nordover fra Levanger. 4.4 Barns interesser Innenfor planområdet er det regulert inn et stort fellesareal. Det er også flere grøntområder som er godt egnet for rekreasjon og lek i nærheten. Dette gir planområdet gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også kort avstand til Ytterøy barnehage, ca.1,5km og Ytterøy skole ca. 7,5km. 4.5 Teknisk infrastruktur Området blir tilknyttet privat ledningsnett for vann og avløp i området. 5. Konsekvensutredning 5.1 Biologisk mangfold Med hensyn til Naturbasekart fra Miljødirektoratet ser vi at området ligger ikke innenfor men avgrenses av et registrert biologisk mangfold areal med kalkrikt strandberg. Selv om området ikke overstiger avgrensing til biologisk mangfold arealet, skal prinsippene som fremgår av NML 8-12 oppholdes mot forvaltningsmålene i 4 og 5. Befaring på plassen og registrering av området på kart ble utført i 2003. Området har vært uberørt siden befaring, så det har vært lite endring etter 11 år. Avgrensing på området er da gyldig i dag. Her er det også viktig å påpeke at avgrensing inkludere mye areal som kan ikke være dekket av artene nevnt i rapporten. En god del av området lenger ifra sjøen er dyrket og overvokst med trær. Ingen av artene nevnt i befaringsrapporten er truede arter og alle lander i LC (Livskraftig) kategorien. Det er også registrert over 600 områder av naturtype rikt strandberg i naturbasen i Norge. For å unngå skade på nærliggende biologisk mangfold skal utbyggeren bruke tiltak som byggegjerde for å hindre spredning av byggeområdet. Gode kommunikasjon med de innleide fagene er også viktig, særlig når grunnarbeid skal utføres pga. sprenging og bruk av store maskiner. 6
7
5.2 Bygging i 100-metersbeltet Planlagt bebyggelse vil være en naturlig forlengelse av eksisterende bebyggelse. En sterk fordel med valgt plassering av planområdet er nærheten til eksisterende butikk og nærheten til fergeleiet. Det ligger ikke andre områder i nærheten som egner seg til bygging av tilsvarende prosjekt. Gang avstand til butikk og ferge fører til at beboerne blir mindre avhengig av bil. Planområdet blir en attraktivt bo plass med tanke på overnevnte for å trekke folk til Ytterøy og ikke minst for å bevare den eksisterende befolkning. Planlagt bygninger er trukket så langt unna sjøen som mulig. Avstanden er begrenset av åker og et eksisterende hus. Bygging og landsaksinngrep skjer ikke på arealer som har stor betydning til andre formål. Allmennhetens adgang blir ikke hindret. Samtidig er det ikke tenkt sti pga. biologisk mangfolds areal. Hele Ytterøya er registrert som viktig beiteområde for rådyr, samt område med spesielt verneverdig kulturlandskap. 5.3 Kulturminner Vi er ikke kjent med at det finnes kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. Arkeologen har vært på befaring og har rapportert ingen funn. Det vises her til vedlagte email. 5.4 Landskap Det vil bli lagt stor vekt på det visuelle, slik at bebyggelsen vil stå i samsvar med miljøet rundt. Landskapet skal bevares og naturen på samme måte. Leilighetskompleksene vil kunne sees på som en naturlig forlengelse av bygningsmassen på Hokstad. Naturlig vegitasjon mot sjøen skjermer bygningsmassen og fører til at bygningene har mindre påvirkning og passer inn bedre med landskapet. Se fotomontasje. I selve planområdet blir det en del nødvendig terreng tilpasning. Mesteparten av dette blir skjermet fra sikt fordi det skal ligge bak bygningsmassen. Det er planlagt bruk av natursteins murer hvor terrenget blir oppbygget og synlig. Snitt tegningene ovenfor viser terreng endringene. Snitt gjennom parkeringsarealet er laget hvor det blir størst endringer i terrenget. Bygningene tilpasses terrenget på best mulig måte med mest terreng tilpassing for byggetrinn 1 og nesten ingen for byggetrinn 2. Største påvirkning av tiltaket blir for naboene som ligger nord for området og har utsikt over bygningene. Bygning 1 ligger lavt i terrenget og vil ha liten påvirkning ift. utsikt. Bygning 2 ligger høyere i terrenget, men har en avstand fra naboene og plassering for å ha minst mulig påvirkning i utsikten. 8
6. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. 6.1 Grunnforhold Bebyggelsen skal fundamenteres på fjell. Området står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Det er ingen kvikkleire områder registrert i nærheten av planområdet. Løsmasssekart fra NGU vises tynn hav-/strandavsetning over hele planområdet. Det er beskrevet som hav-, fjord- og strandavsetning usammenhengende eller tynt dekke normalt mindre enn 0,5m over berggrunnen. 9
NGU utskrift løsmassekart. Bilde av berggrunn. 10
6.2 Flom I følg NVE flomsonekart ser vi at det planlagte området ikke er i et flomutsatt område. Stormflo i området ligger på 182cm. Boligbygning på byggeområde B1 er planlagt 8moh og B2 er planlagt 13moh. Rapport fra NVE Stormflokart. 6.3 Støyforhold I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra FV135, som det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til. Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen. Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 L den og 85L 5A. Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 55 L den og 70L 5A. For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L 5A ) relevant. Med bruk av sjablong metode og vegdata fra vegvesenet fremgår det at reguleringsområdet ligger langt utenfor støy soner. Vegdata: ÅDT = 200 og fartsgrense = 80km/t Korteste avstand mellom reguleringsområde og veg er ca. 50m 11
6.4 Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer. 6.5 Radon og Forurensing Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon. Forurensning i grunnen og i bygninger skal tilfredsstille krav i gjeldende plan- og bygningslov med tilhørende forskrift. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille forurensningsforskriften. 7. Beskrivelse av planforslaget 7.1 Planlagt arealbruk Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B1-B2) Energianlegg (T) Avfall, miljøtorg (f_m) Uteopphold, felles (f_u) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Veg, felles (f_v) Parkeringsplass, felles (f_p) Annen veggrunn - tekniske anlegg Annen veggrunn - grøntareal Grønnstruktur: Hensynssoner: Friområde, felles (f_f) Sikringssone Frisikt Faresone Høyspentanlegg 7.2 Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten. Innenfor området planlegges det utbygd 2 leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder. Leilighetsbygninger er plassert med stue og balkong fasade mot sør for å få best mulig solforhold på denne siden og svalganger mot nord. Boligområde B1 skal ligge ca. 3 m lavere i terrenget en parkerings areal f_p. Det er derfor planlagt en bru fra parkeringsarealet til svalgangen på 2. etasje av boligblokk B1 som gir adkomst videre til fellesarealet og butikk med bruk av trapp eller heis. Bygningene er planlagt bygget med pulttak. 12
7.3 Grad av utnytting Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 16 leiligheter innenfor området. Med et totalt areal for planområdet uten adkomstvegen på ca. 3,5 daa gir dette en boligtetthet på litt over 4,5 boenheter pr. daa. Totalt planlagt bebyggelse ca. 1 daa. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 30 % BYA i planområdet uten adkomstvegen. I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. For boligområdene B1-B2 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad på 70 % BYA. Arealet for uteopphold, felles (f_u) er ca 0,8 daa (50m 2 per enhet). Det er i tillegg planlagt felles areal i ubebygget arealer av boligområdene. 7.4 Parkering For leilighetsbyggene er det regulert felles parkeringsplasser på bakkenivå ihht. krav. 7.5 Adkomstveier For leilighetsbyggene er det regulert felles adkomstvei. Vegen blir bygget opp iht. retningslinjer i håndbok 017 SVV. Det er planlagt gangadkomst fra planområdet til dagligvarebutikk og videre til fergeleiet. Da byggeområdet B1 ligger 3m lavere en parkeringsarealet, er det planlagt en gangbro fra parkeringsarealet til svalgangen på 2. etasje av bygning B1. Broen og de første 4 meter av svalgangen og trapp ned vil fungere som gangadkomst til butikken fra Byggeområde B2. Det er ikke planlagt vinduer på vegen imot svalgangen. Vegen brukes som snarvei til butikken. Funksjonshemmede har også mulighet til å bruk heis/løfteplattform i B1 til å komme ned til bakkenivå. 7.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 7.7 Uteoppholdsareal Leilighetsbygget planlegges bygget med private terrasser. Arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. 7.8 Krav om utomhusplan Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk minimum 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold/lek med aktuelt utstyr og beplantning/vegetasjon. 13
8. Innkomne forhåndsuttalelser Det har i planleggingsfasen kommet 6 forhåndsuttalelser. Se også Melding om fastsatt planprogram. 8.1 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen Statens vegvesen påpeker siktforhold ut på Fv. 135, planlegging av parkeringsdekning og universell utforming av planområdet. Vises her til reguleringskart og planbeskrivelse. 8.2 Forhåndsuttalelse fra NVE NVE ber om en vurdering ift. 200-års stormflo, geoteknisk vurdering av evt. fare for kvikkleirskred og byggegrunn. Vises her også til planbeskrivelse. 8.3 Forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune Utbyggingen vil kreve dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, men fylkeskommunen vil ikke ha planfaglige merknader til dette ut fra regionale hensyn. Området ligger innenfor 100-metersbeltet og er visuelt eksponert fra fjorden. Det er også påpekt universal utforming og framkommelighet/snuareal for utrykningskjøretøy, renovasjonsbiler etc. Viser her til planbeskrivelsen, Kart, 3D illustrasjoner og Melding om fastsatt planprogram. Fylkeskommunen setter krav på en befaring til å avklare forholdet til eventuelle automatisk fredet kulturminner i området. Viser her til vedlagt email fra arkeologen. 8.4 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Landbruksavdeling er positiv til leilighetsbebyggelse og høy utnytting av området. Miljøvernavdelingen påpeker at det må tas hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, biologisk mangfold, støy, barnas interesser og hensynet til tilgjengelighet for alle. Kommunalavdelingen minner om ROS analyse. Viser her til planbeskrivelsen og Melding om fastsatt planprogram. 14
8.5 Forhåndsuttalelse fra Sametinget Sametinget har ikke merknader, men minner om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt. 8.6 Forhåndsuttalelse fra NTE Har gitt innspill om at strømkapasiteten må økes. Etter dialog med NTE har det kommet frem at eksisterende mastertrafo har ikke stor nok kapasitet. Det er derfor planlagt en ny trafo på planarealet. Vise her til plankart. 8.7 Ytterøyutvalget Ytterøyutvalget har som overordnet mål å bidra til en positiv videreutvikling av lokalsamfunnet Ytterøy, med spesiell vekt på økt bosetting, næringsutvikling, privat og offentlig tjenesteyting og samferdselsforhold. De ser positivt på prosjekter som bidrar til at man når formålet. 8.8 Boli Eiendom Levanger AS Påpeker bl.a. at beliggenhet er svært sentralt for gjennomførbarhet av bolig-/fritidsprosjekter i «utkantstrøk». 15