Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 4. kvartal 2013
2 Kvartalsrapport Q4 2013 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Eiendomssalg Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 3 4 5 7 8 9 10
3 Sammendrag Storebrand Eiendomsfond AS (Fondet) leverer en avkastning på ca. 0,3 % i 4. kvartal 2013. Storebrand Eiendomsfond AS er eier av totalt 48 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av fondet. I løpet av 4. kvartal ble Vidjeveien 5, Ærfuglveien 2, Stanseveien 21, Borgenveien 42 og Lomoen solgt. Fondet har i tillegg solgt 49 % av Kabelgata 40, samt to eiendommer på Vøyenenga med overtakelse i 2. kvartal 2014. Fondet har dermed solgt 12 eiendommer i 2013. Fondet har levert en akkumulert avkastning på 18,2 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, prosjektarbeider på eiendommer, aktiv jobbing med utleie av ledige arealer, samt forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtakelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 6,7 %. Fondet har 4 580 aksjonærer.
4 Kvartalsrapport Q4 2013 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på ca. 0,3 % for 4. kvartal og dette skyldes direkteavkastningen i Fondets eiendomsportefølje. Siden oppstart i 2005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 18,2 %. Avkastning pr. aksje Q4 2013 Direkteavkastning 0,3 % Verdiendring 0,0 % Totalt 0,3 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % 1 Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % 2 Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % 3 Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % 4 Q1 12 9,72 1,3 % Q2 12 8,50-5,3 % 5 Q3 12 8,53 0,3 % Q4 12 8,23-3,5 % Q1 13 8,29 0,7 % Q2 13 7,74-1,6 % 6 Q3 13 7,74 0,1 % Q4 13 7,45 0,3 % 7 Akkumulert 18,2 % Avkastning i 4. kvartal 2013 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble ca. 0,3 % i 4. kvartal. Per 31.12.13 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 7,45. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i 4. kvartal ble 0,3 %. Direkteavkastningen for fondet ble 0,3 % i 4. kvartal. Verdiendring Det ble gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. Disse viste en positiv utvikling siden forrige verdivurdering i andre kvartal 2013. Totalt sett ble verdiendringene tilnærmet uendret i perioden, som følge av at det i perioden er foretatt investeringer i fondet relatert til leietaker tilpasninger/prosjekter. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 18,2 % 2. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte UNION Corporate AS på telefon 23 11 69 00. Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011, 2012 og 2013. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70 og NOK 0,74 pr. aksje (samlet i 2013). Det ble i 4. kvartal utdelt et utbytte på NOK 0,32 per aksje. Det er samlet utbetalt NOK 3,65 per aksje siden oppstart i 2005. Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. Fondet deler ut ytterligere et utbytte på NOK 0,40 per aksje i mars 2014. Utbyttet utbetales som følge av ytterligere salg av eiendom. 1 Utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4 Utbytte på NOK 0,30 per aksje. 5 Utbytte på NOK 0,70 per aksje. 6 Utbytte på NOK 0,42 per aksje. 7 Utbytte på NOK 0,32 per aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.
5 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 48 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 6 033 millioner 1. Det er totalt 313 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,7 % ved utgangen av 4. kvartal, og ledigheten er ca. 6,5 %. Det er i kvartalet fremforhandlet flere eiendomssalg med overtakelse i 2014. Fondets levetid Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23.mai 2012 ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember 2018. Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendoms porteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 25 % av eiendomsporteføljeverdien skal realiseres innen 31. desember 2015 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember 2018. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,7 % Solid eiendomsportefølje Per 31.12.13 bestod eiendomsporteføljen av 48 eiendommer med en samlet verdi på NOK 6 033 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 390 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 419,8 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,7 %. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12 og Kirkegaten 34, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og som således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 18,6 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 4. kvartal. Investeringene skyldes blant annet prosjekter på eiendommer der kontrakter er blitt reforhandlet. Leieforhold Per 31.12.13 hadde eiendomsporteføljen totalt 313 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund Eiendom AS, Forsvarsbygg og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne per 31.12.13 ansvarlige for ca. 54 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 6,5 %. Salg av eiendom Forvalter har i løpet av kvartalet arbeidet med salg av flere eiendommer i Fondet. I løpet av 4. kvartal ble Vidjeveien 5, Ærfuglveien 2, Stanseveien 21, Borgenveien 42 og Lomoen solgt. Fondet har i tillegg solgt 49 % av Kabelgata 40, samt to eiendommer på Vøyenenga med overtakelse i 2. kvartal 2014. Noen av disse salgene vil bli nærmere omtalt i Eiendomssalg. Fondet har dermed samlet solgt 12 eiendommer i 2013. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. Verdivurderinger Verdivurderingen fra desember viser økning i eiendomsverdiene på ca. 0,3 % siden 2. kvartal 2013. Generelt har Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Portefølje av eiendommer Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 STOREBRAND LINK 10,70 % 2 UNIFOR - FORVALTNINGSSTIFTELSEN 1,11 % 3 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 4 KIKAMO AS 0,75 % 5 LAVO AS 0,65 % 6 STATE STREET NOMINEES LTD ALL 0,63 % 7 HEDALM AS 0,62 % 8 AS BACKE 0,59 % 9 SCHEIBLERS LEGAT 0,57 % 10 HASLELUND BYGG A/S 0,57 % Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).
6 Kvartalsrapport Q4 2013 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling eiendomstype 2,2 % 4,0 % 19,5 % 33,2 % Kontor Lager Butikk Parkering Fordeling geografi 10,2 % 8,0 % 17,3 % 41,1 % Annet 5,5 % verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter, risikofylt beliggenhet og logistikk som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Det er godt synlig fra verdivurderingene at den aktive forvaltning gjennom ombygging og utleie, skaper en positiv utvikling. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på verdivurderings tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlike holdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygnings tekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare trans aksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, til gjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderings tidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. 3,5 % 3,4 % 2,5 % 2,2 % 2,0 % 1,0 % 0,5 % 0,3 % 43,6 % Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland Nord-Trøndelag Oppland Hedmark Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 13 14 15 16 17 18 19 Kontor Treningssenter Butikk Lager Annet Servering Parkering
7 Eiendomssalg I henhold til Fondets plan om nedsalg og avvikling, arbeider forvalter aktivt med å klargjøre eiendommer for salg. Lomovegen 1 på Vinstra Eiendommen ble kjøpt i 2. kvartal 2007, som en del av en portefølje, og selges med overtakelse i 4. kvartal 2013 for NOK 25 mill, 7,5 % over siste verdivurdering. REMA 1000 startet sitt leieforhold i 1998 og har vært leietaker i eiendommen siden oppstart. Etter påbyggingen inngikk REMA 1000 en 15-års leiekontrakt. Eiendommen ligger meget sentralt på Vinstra, langs RV 255 (mot Sikkilsdalen og Espedalen). Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet for dagligvare. Nærmeste nabo til eiendommen er Peer Gynt kjøpesenter og andre aktører i nærområdet er Fargerike, Nille, Kid Interiør, Libris, Match, Kiwi, Eurosko og Gausdal Landhandleri. Eiendommen anses som ferdig bygningsmessig utviklet. UNION mener at utviklingspotensialet er tatt ut ved utviklingen og langsiktigheten i leieforholdet med REMA 1000. Borgenveien 42 i Oslo kommune Eiendommen ble kjøpt i 2005 for NOK 34,5 mill, og ble solgt i 4. kvartal 2013 for NOK 39,5 mill., 5,8 % over verdivurdering. Eiendommen er oppført i 1997, og sameiet Vinderlunden er et sameie bestående av i alt 24 boligseksjoner og 1 næringsseksjon. Næringsseksjonen er på ca 1100 m2 butikklokale i 1. etg. og har et parkeringshus med 28 parkeringsplasser, samt 4 utendørs parkeringsplasser. Eiendommen er i dag leid ut til Jernia Detalj AS, som tilbyr produkter innenfor hovedområdene jernvarer og verktøy, kjøkken, hage, maling, lås og beslag. Gjenværende leietid med Jernia er 4,3 år. Borgenveien 42 Lomovegen 1
8 Kvartalsrapport Q4 2013 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsgrad er 73,4 % ved utløp av 4. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK 4 427 millioner, hvorav 52 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 5,46 % ved utløp av kvartalet. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 4,7 % 2 Forsvarsbygg 4,0 % 3 Maske Gruppen AS 3,8 % 4 Norgesgruppen Øst AS 3,3 % 5 Lindex AS Invoice 3,3 % 6 Skanem Moss AS 3,2 % 7 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten 2,8 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,7 % 9 Expert AS 2,7 % 10 Netthandelen.no AS 2,4 % Andre 303 ulike leietakere 67,0 % Totalt 100,0 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2020-2030 Arealledighet 5,0 % 4,0 % Belåningsgrad Per 31.12.13 hadde Fondet totalt NOK 4 427 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 73,4 %. Fondets samlede gjeld har gått ned i perioden, noe som skyldes nedbetaling av gjeld i perioden knyttet til salg av eiendom. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per 31.12.13 hadde Fondet totalt NOK 4 427 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per 31.12.13 var 5,46 %, inklusiv lånemargin. Dette var en nedgang på 20 rentepunkter fra utgangen av 3. kvartal, og skyldes hovedsakelig lavere fastrente. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 31.12.13 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendoms porteføljen per 31.12.13 var 6,7 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på ca. 1,2 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. rentesikret. Sikringsgraden forventes å øke som følge av salg av eiendommer. Det er et positivt yield gap på ca. 1,2 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 31.12.13 har Fondet 13 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 6,95 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjen værende løpetid på ca. 2,4 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Avdragsstruktur Fondet skal iht. låneavtale betale avdrag i 2014. Slik låneporteføljen er per 31.12.2013, vil det tilsi et samlet avdrag på NOK 52 millioner for 2014. Avdragene vil reduseres ved innfrielsen av hovedstoler ved salg. 3,0 % 2,0 % 1,0 % Rentesikring Per 31.12.13 var 52 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret, noe lavere enn forrige kvartal. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være 0,0 % Oslo Rogaland Sør- Trøndelag Kontor Lager Butikk Annet Andre Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.
9 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q4/ 2013 Hittil i år 2012 Gevinst ved salg av bygg 43,7 47,7-26,3 Leieinntekter 110,8 464,2 488,0 Øvrige inntekter 3,8 3,8 4,3 Sum inntekter 158,4 515,7 466,0 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -91,1-149,1-141,2 Reversering tidligere års nedskrivninger -6,1 23,7 6,9 Annen driftskostnad -44,0-149,2-134,1 Sum driftskostnader -141,3-274,6-268,4 Driftsresultat 17,1 241,1 197,6 Finansinntekter 2,9 18,4 24,8 Finanskostnader -74,9-296,5-302,7 Verdiendring finansielle derivater 9,7 63,7-1,7 Resultat -45,2 26,7-82,1 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 105,1 105,1 165,6 Varige driftsmidler 5 981,4 5 981,4 6 513,7 Finansiell anleggsmidler 14,8 14,8 16,4 Sum anleggsmidler 6 101,2 6 101,2 6 695,6 Bank 278,8 278,8 327,4 Omløpsmidler 69,4 69,4 65,5 Sum eiendeler 6 449,5 6 449,5 7 088,6 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 1 357,8 1 357,8 1 497,1 Sum egenkapital 1 541,3 1 541,3 1 680,6 Gjeld Langsiktig gjeld 4 671,0 4 671,0 5 059,4 Kortsiktig gjeld 237,1 237,1 348,6 Sum gjeld 4 908,1 4 908,1 5 408,0 Sum egenkapital og gjeld 6 449,4 6 449,4 7 088,6
10 Kvartalsrapport Q4 2013 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Norsk Eiendomsfondsindeks viser at fondene fikk en positiv avkastning på 3,2 % i 2013 etter en nedgang på 1,0 % i fjerde kvartal. Yieldene og eiendomsverdiene på porteføljenivå fikk primært en flat utvikling gjennom fjoråret, og blant annet høyere kostnader knyttet til leietakertilpas ninger bremset avkastningen. UNIONs oppdaterte anslag innebærer en moderat, men stigende avkastning for næringseiendom de nærmeste årene. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 15 22 44 68 53 28 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 E2014 Kilde: UNION / DNB Næringsmegling Totalomsetning i Norge pr. Q4 2013 Fordelt på ulike investorer 38,4 % 5,1 % 8,0 % Eiendomsselskap Norske fond Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Kilde: UNION Yield gap 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 4,8 % 15 39 36 13,5 % 6,5 % 56 15,4 % 43 45 8,3 % Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond Private investorer Bruker av eiendommen Andre eller konfidensielt Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 13 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: For de nærmeste årene ventes veksten å bli sterk i Kina og de fremvoksende økonomiene, god i USA, men beskjeden i Eurosonen. Kombinert med kronesvekkelsen er veksten i internasjonal økonomi tilstrekkelig til at Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter at fastlandseksporten stiger svakt i år og 3 % til 4 % i 2015 og 2016. Vekstanslagene for norsk økonomi ble nedjustert gjennom fjoråret og det har blitt større sprik i hva ulike aktører venter. SSB sine konjunkturanslag innebærer at fast landsøkonomien får en flat utvikling i år, men er tilbake på trendvekst fra 2015 og i en konjunkturoppgang fra 2016. Fremtidstro: Flere indikatorer viser at graden av optimisme ble mer avdempet gjennom andre halvår i fjor. Manpowers arbeidsmarkedsundersøkelse fra Q1 2014 viser imidlertid at bedriftene nå har høyere bemanningsplaner, sammenlignet med Q4 2013. Befolkning: Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. 1 % årlig frem til 2040. I 2013 økte befolkningsmengden med 57 800 personer (+1,1 %), ifølge Statistisk Sentralbyrå. Befolkningsveksten er imidlertid todelt. De tre siste årene har befolkningsveksten vært 1,8 % i de fire største byregionene, og 0,8 % i resten av Norge (CAGR uten de fire største byregionene). Totalt sett venter UNION positive rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi rentene vil holde seg lave, lønnsomheten i næringslivet er god og behovet for nærings eiendom er økende i storbyene. I de fire største storbyregionene var sysselsettingsveksten på 4,3 % i sum for 2011/2012. For øvrige Norge var veksten tilsvarende 1,7 %. Renter og lånefinansiering De fleste næringseiendomsinvesteringer finansieres med en betydelig andel gjeld. De fleste investorer er avhengig av høy låneandel for og både kunne by en realistisk pris og samtidig ha utsikter til en tilfredsstillende avkastning. Nærings eiendomsmarkedet er derfor følsomt overfor endringer i lånefinansieringsmulighetene og rentene. Bankene planlegger å øke utlånene til næringseiendom moderat i år og det siste året har bankmarginene vært i en synkende tendens og har nå sunket fire kvartaler på rad. Med utgangspunkt i et 5-års lån og 5-års swaprente (17. mars) har samlet låne finansieringsrente i nye lån sunket ca. 68 punkter fra Q1 2013. Salgsmarkedet for næringseiendom Det var stor spredning i type eiendom som ble omsatt i fjor og antall transaksjoner ble så vidt høyere enn i 2012. Færre milliardtransaksjoner gjorde at volumet målt i verdi likevel ble klart lavere. Sammenlignet med 2012 ble det færre omsetninger innen kontor og boligutvikling, men flere trans aksjoner innen lager/industri, handel og hotell. Eiendom innen utdanning, helse og kultur er i ferd med å bli en viktig del av kommersiell næringseiendom i Norge. Syndikeringsaktørene og liv selskapet OPF har kjøpt flere eiendommer med lange kontrakter i disse segmentene. Innen Øvrige med kontantstrøm finnes blant annet restaurant eiendom, og i utviklings-segmentet flere kjøp av eiendommer som planlegges utviklet til flere ulike funksjoner. Salg av flere kjøpe senterporteføljer bidro til at Geografisk spredte porteføljer hadde en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt i verdi. Todelingen i norsk økonomi og urbaniserings trendene har bidratt til at investorene har blitt enda mer bevisste på de langsiktige vekst forutsetningene. Målt i verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor knyttet til eien dommer i de fire største byregionene. Priser / yielder Vår kartlegging blant lokale næringsmeglere kysten rundt og sentrale verdivurderere tyder ikke på noen segmenter eller byer med vesentlig endringer i yield-nivåene gjennom 2013. Videre har markedsleienivåene i Norge primært vist flat utvikling til svak vekst. Samtidig har både bankenes margin-nivåer i nye lån og de lange rentene sunket. Dermed har differansen mellom yield og samlet lånefinansieringsrente inkludert bankmargin økt. Utviklingen innebærer at investorene i dagens transaksjoner sitter igjen med mer etter lånefinansieringsrenten, sammenlignet med transaksjonene for et år siden. UNION vurderer prime yield til 5,25 % for kontor i Oslo (best beliggenhet og standard), mens gjennomsnitts-yielden i
11 fjorårets omset ninger var på ca. 7,0 %. Avkastning Norsk Eiendomsfondsindeks steg netto med 3,2 % i 2013, men sank med 1,0 % i fjerde kvartal og er nå på nivå 98,3. Indeksen er med andre ord 1,7 % under oppstart som var i fjerde kvartal 2005. Til sammenligning lå Storebrand Eiendomsfond ved utgangen av 2013 18,2 % over oppstart og UNION Eiendomsinvest Norge 48,6 % over oppstart (som var Q4 2010). IPD lanserte nylig oppdaterte tall for totalavkastningen (ubelånt avkastning) for næringseiendom generelt i Norge, som viste en avkastning på 5,6 % i 2013. Til sammenligning har det årlige nivået vært 5,9 % de siste tre årene (CAGR). I fjor ble direkteavkastningen 5,8 %, mens verdiendringen ble -0,2 %. Fra Q4 1999 til Q4 2013 var den årlige totalavkastningen 8,8 % (CAGR), hvorav verdiveksten utgjorde ca. 2 %. For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor 6,1 %, mot et årlig nivå på 6,5 % de siste tre årene. IPD-statistikken for avkastning i 2013 er basert på verdivurderinger for 431 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 116 mrd. Våre oppdaterte prognoser for avkastning på totalkapitalen for en portefølje, som er bredt sammensatt med hensyn til geografi og eiendomssegmenter, innebærer en total avkastning på 7,1 % i år, 7,4 % i 2015 og 7,8 % i 2016. UNION har lagt til grunn at konjunkturutviklingen vil spille positivt inn og bidra til bl.a. redusert ledighet. I mange fond utgjør kontorsegmentet i Oslo en høy andel av verdiene, og UNION venter at en videre vekst i markedsleienivåene her vil gi positiv verdivekst. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 23,6 % i fjor, men er ned -1,7 % per 14. mars 2014. Tilsvarende økte eiendomsindeksen på Oslo Børs med 10,2 % gjennom fjoråret, mens den har sunket med -0,4 % hittil i år. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Hovedtendensen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer stadig at det er vekst i markedsleienivåene. Basert på data fra Arealstatistikk (tidligere Eiendomsverdi Næring) beregner vi løpende årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner. I fjerde kvartal i 2013 steg årstendensen med 2,2 % og gjennomsnittlig leienivå i nye kontrakter steg med 8,7 % gjennom fjoråret. Leieprisveksten må dog sees i sammenheng med stadig økende tilpasningskostnader. Leietakerne stiller stadig høyere krav til standard og fleksibilitet, som innebærer at eiendomsbesitterne i gjennomsnitt må investere mer for å oppnå markedsleie. Derfor har verdiutviklingen vært svakere enn leieprisveksten isolert sett skulle tilsi. Gjennom andre halvår i fjor og inn i 2014 har veksttakten i norsk økonomi og graden av optimisme i næringslivet sunket. UNION har derfor lagt til grunn lavere etterspørselsprognoser enn på samme tid i fjor. Betydelig lavere ferdigstillelse av nybygg i 2014 og 2015, og konvertering til andre formål, bidrar allikevel til at etterspørselen er tilstrekkelig til at kontor ledigheten synker fremover. Vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten synker fra 7 % nå, til ned mot 5 % ved utgangen av 2016. UNION venter en årlig vekst på ca. 5 % i markedsleienivåene i samme periode. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har vært i en svakt stigende tendens og er nå på ca. 7 til 7,5 %, ifølge ulike lokale meglere. Det er ventet at ledigheten fortsetter å øke når de store kontorprosjektene (Statoilbyen, DNB-bygget og Jonsvollskvartalet) blir ferdigstilt, og nåværende lokasjoner blir ledig. Det ventes en tredelt vekst i markedsleienivåene der (i) eldre utidsmessige lokaler får en lavere leie (ii) alminnelig god standard får stabile leienivåer og (iii) sentralt beliggende nybygg og bygg med høy standard får leieprisvekst 1. De fleste leiekontraktene signeres i intervallet 1400 til 1600 kr. pr. m²/år 2. Kontorledigheten i Trondheim sank fra 7,5 % til 7,0 % i løpet av 2013 3, og UNION venter en flat utvikling i ledigheten i 2014 og 2015. Det siste året har det vært svak vekst i markedsleiene i Trondheim, som i hovedsak virker å være KPIdrevet. UNION venter kun svak leieprisvekst fremover fordi veksten dempes av konkurransesituasjonen. I Trondheim signeres de fleste nye kontrakter i intervallet 1200 til 1700 kr.pr.m²/år. For både Bergen og Trondheim legger UNION til grunn en maksleie på ca. 2500 kr. pr. m²/år. Kontorledigheten i Stavanger-området steg gjennom fjoråret og var 7,0 % per oktober 2013 4. Særlig på Forus har økningen i ledighet vært stor. Hovedårsaken er at det er tilført og tilføres mange nye bygg, i tillegg til at etterspørselen etter kontor er noe redusert. Leieprisene har vært svakt stigende i lengre tid, men UNION venter nå en utflating. Økende kontorledighet vil sannsynligvis legge en demper på videre leieprisvekst i Stavanger-området. For høy standard kontor i sentrum går intervallet fra 1800 til 2650 kr. pr. m²/år. På Forus er tilsvarende nivå 1600 til 1900 kr. pr. m²/år. 1 DNB Næringsmegling 2 Kyte Næringsmegling 3 Norion Næringsmegling 4 Eiendomsmegler1 Næringsmegling
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, www.union.no nr. 81570-B