Dato: 8. april 2011 Byrådssak /11 Byrådet Laksevåg, Gnr. 143 Bnr 1 m.fl, Festeråsdalen, Plannummer 19510000 Forslag til vesentlig reguleringsendring. 2. gangs behandling KMK BBY-5121-200415610-101 Hva saken gjelder: Arkitektgruppen Cubus fremmer på vegne av Ole Bull Eiendom AS forslag til reguleringsplan for gnr 143, bnr 69, 794, del av bnr 1 og 12, Fæsteråsdalen for etablering av barnehage. Planområdet er 38.9 daa og er i gjeldene reguleringsplan satt av som friområde og spesialområde og ligger i Fæsteråsdalen, sørvest for Kjøkkelvik og sørøst for Olsvik og omfatter den sørligste/øvre delen av Lerums vei. Arealet er tilgjengelig via et stisystem med adkomst fra Lerums vei og ved adkomstvei fra rasteplass ved Askøybroen. Formålet med planforslaget er å omdisponere eksisterende friområde til byggeformål allmennyttig barnehage, oppgradere resterende del av friområdet med oppholdssoner og ny offentlig tur sti, og å opprettholde eksisterende friluftsområde. Videre er planområdet utvidet til også å gjelde omregulering/oppgradering av øvre del av Lerums vei. Utnyttelsesgraden for felt AB, allmennyttig formål Barnehage, er oppgitt i % BRA (bruksareal) = 42 %. Selve barnehagen med miljøstasjon, sykkelparkering og utvendige boder har et maks BRA = 1400 m 2. Man ønsker en barnehage på 120enheter (1 enhet = 1 stort barn over 3 år). Adkomst til området er foreslått via øvre del av Lerums vei. Veien foreslås endret fra en smal tofelts kjørebane uten fortau til en enfelts vei med fortau og 3 passeringslommer. Bredden på veibanen varierer mellom 3,5 og 4 meter, mens bredden på fortau er foreslått til fortau er 2 meter. Veien er bratt (stigning = 1:10), noe svinget og lite oversiktlig. Parkering er foreslått som overflateparkering med totalt 38 plasser for biler og 4 for sykkel. I tillegg er det lagt opp til 3 plasser øverst i Lerums vei. 10 av plassene vil bli øremerket til beboere. Planområdet ligger i ett dalsøkk mellom Fæsteråsen og Lerums vei. Byggeområdet heller svakt mot nord og selve arealet hvor fremtidig barnehage er tenkt bygget, er myrlendt. Myren fungerer i dag som et reservoar for overflatevann fra Fæsteråsen og bebyggelsen som ligger i øst langs Lerums vei. Gjennom området går det en bekk som ved dette planforslaget erstattes med en infiltrasjonsgrøft langs deler av den nye turstien. Man vil vurdere et fordrøyningsmagasin/dam lengst nord i planområdet, primært lagt i friområde F1/F2. Vannet videreføres så i en åpen bekk gjennom F1/F2 og ledes videre ned til Riksvei 526 (jf vedlegg C side 38 Bekkeløpet nord i området ). Barnehagen ligger inne i et eksisterende friområde og vil ha lett adgang til turområde utenfor. 1
Solforhold på byggeområdet er varierende. Vinterstid i tidsrommet oktober - mars har tomten sol knappe 3-4 timer daglig. Ved offentlig ettersyn kom det inn åtte merknader fra offentlig høringsinstanser og fire fra private høringsinstanser og naboer. Saken vurderes som konfliktfull for beboerne i strøket og det er samlet inn 170 underskrifter. Beboerne setter spørsmåls tegn med plassering av en privat barnehage (næringsforetak) inn i et etablert boligmiljø og påfølgende økt trafikk inn i området. Grønn etat peker på at forutsetningen for å åpne for frigiving av offentlig friområdet til privat byggeområde (allmennyttig formål), ikke er imøtekommet i tilstrekkelig grad gjennom planforslaget. Etter offentlig ettersyn er planforslaget endret på følgende punkter: Tomteareal er redusert fra 7.8 daa til 6.4 daa. Turstien T1 er trukket noe lengre vestover og F1 er gjennom dette redusert fra 6.76 da til 5, 98 da. Del av Lerumsbakken er trukket sørover slik at eier av gnr/bnr 143/305 får benytte adkomst fra Lerums veien. Adkomst til området AB er trukket noe lengre sørvest. To avkjørsler til tomt 143/171 er redusert til 1. Parkeringsarealet er utvidet nordover og lagt helt sørvest i området AB, Snumulighet for vareleveranse (lastebil) er flyttet inn på selve barnehagens bruksområde. I Barnehagearealet ABer nå etablert et lekeareal øst for parkeringsplassen Åpen del av bekk og magasinering av overvann er nå vist utenfor barnehageområdet og i F2 Det er gitt rekkefølge bestemmelse angående utarbeidelse av detaljplan i friluftsområdet FL1 og friområdene F1 og F2 ( 1.2.1.3 første punkt) og et rekkefølgekrav på opparbeiding av de samme arealene (jf 1.2.1.4 annet punktum). Ny, skjerpet paragraf vedrørende radon og innemiljø. Det er avsatt riggområde på barnehagetomten ved utbedring av veg V1. Det er tilført to nye paragrafer angående dokumentasjon vedrørende jord fri for miljøgifter og opprettelse av grønn buffersone mellom T1 og barnehagens uteareal. Det er ny bestemmelse om plassering av bebyggelsen i forhold til dalens hovedretning. Det er satt max antall parkeringsplasser. Bredden på gangveg G1 er økt til 2.5 meter. Fagetatens vurdering Barnehageformål er et politisk prioritert formål i Bergen kommune og fagetaten er derfor i utgangspunktet positiv til hovedformålet (barnehage) og hovedgrepet i planforslaget. Men forslaget medfører reduksjon av eksisterende grønnstruktur og gir en belastende trafikksituasjon for et eksisterende bomiljø. Fagetaten har hele tiden vært klar på at å omregulere et friområde til et byggeformål krever at man totalt sett tilfører området økte kvaliteter eller erstatningsarealer (jf. lovverket). Fagetaten mener man ikke er i mål med dette. Fagetaten ser at omsøkte tiltak er ønsket ut fra at 2
det lokalt, i Laksevåg bydel, er et gap mellom behovet for nye barnehageplasser og antall tilgjengelige plasser barnehagen alt er medregnet i rapport utarbeidet av Byrådsavdeling for barnehage full barnehavedekning er politisk prioritert sak barnehagen ligger nært opptil et større friområde planforslaget åpner for en utvidet bruk av eksisterende friområde for et noe større antall brukere Fagetaten ser videre at planforslaget vil medføre; privatisering av eksisterende offentlige friareal som ønskes sikret for fremtidig bruk at grønne arealer sakte bygges ned at økt trafikk inn i et etablert boligområde gir veitekniske løsninger som ikke er optimale og kanskje gir en dårligere løsning enn hva dagens situasjon gir usikkerhet angående hva området egentlig trenger (det ikke er gjort en konkret analyse på hva området egentlig trenger av tilførsel for barn og unge) og at planforslaget dermed ikke gir de rette svarene her Barnehagen er ikke godt lokalisert i forhold til skole og kollektivtrafikk Fagetaten har betenkeligheter med å omregulere et friområde til byggeformål da de kvaliteter som tilføres området gjennom omreguleringen ikke i stor nok grad tilførere oppvekstvilkårene for større barn og ungdom de nødvendige kvaliteter. De store tiltakene som Grønn etat satt som en forutsetning for frigivelse av friområdet; opparbeiding av akebakke og evt. ballplasser, løses ikke gjennom dette forslaget. Trafikkproblematikken er det andre store hovedproblemet. Dette får ikke en optimal løsning gjennom forslaget. Den valgte løsningen som nok er den beste av de mulige alternativene og som i teorien berører færrest grunneiere, påfører beboerne ulemper gjennom skjerpet trafikk avvikling og økt støyproblematikk og avgivelse av grunn. Fagetaten vurderer like vel de samfunnsmessige gevinstene ved å etablere en barnehage til å være stor og vil under sterkt tvil kunne anbefale forslaget på visse vilkår. Byrådsavdelingen for oppvekst har vurdert flere tomter i dette området og funnet omsøkte tomt så interessant at man har besluttet å vurdere arealets egnethet til barnehageformål gjennom en reguleringsplan. viser også til Byrådsavdeling for oppveksts brev av 16.05.2007 Byrådsavdelingen for oppvekst anser at arealet er interessant som en mulig barnehagetomt ut fra kriterier som at; bydelen har et sterkt behov for barnehager området har en nær tilknytning til et større naturområde Det andre aspektet med denne formålsendringen er at man legger en trafikkskapende virksomhet innerst i et eksisterende boligområde. I dette tilfelle har det fremtvunget en større omregulering av veinettet. Ved omsøke formålsendring må det klart gå frem hvilke konsekvenser dette har for dagens bruk av området i seg selv og for nærmiljøet. Vi ser ikke at planforslaget gir et klart svar på hvilke konsekvenser barnehageformålet har på dagens bruk av området som friluftsområde utover at forslaget åpner for en bedre tilkomst til resterende friområde F1 og F2 og at denne begrensede delen av det totale grønne området nå vil bli tilgjengelig for et større antall brukere. Ved opparbeidelse av lekesoner langs stien åpnes arealet for en noe bredere aldersgruppe enn tidligere. 3
Et eksisterende stisystem gjør det mulig å ta seg fram fra Lerums vei, mellom nr 18 og nr 24, og ned til rasteplassen ved Askøybroen og inn i det attraktive strandsone området. (Jf figur 4) I forbindelse med oppstartsmeldingen skriver Grønn etat at de i utgangspunktet mener det er uheldig å plassere en barnehage i arealer som er regulert til offentlig friområde. De vil likevel kunne akseptere en omregulering av deler av friområdet på visse betingelser (jf brev av 10. mai 2007). Betingelsene var at man gjennom planarbeidet skulle sikre rettigheter for og opparbeide en god turvei (T1) inn i området fra Lerums vei nr. 24 og helt frem til eksisterende adkomstvei fra rasteplassen ved Askøybroen. Grønn etat ønsket gjennomført en overordnet analyse av nærområde. Den skulle gi indikasjoner på hvilke typer rekreasjon og fysisk aktivitet området som helhet var tjent med.. For å komme fra hovedvegsystemet, Sotravegen Rv. 555, til planområdet må man i dag kjøre via Kjøkkelvikveien, Sundby-Hvorups vei og nedre del av Lerums vei. Sundby-Hvorups vei er en tofelts kjøreveg med fortau, mens Lerums vei er en tofelts kjøreveg uten fortau. Da Lerums vei er blindvei og stengt lengst sør (øverst) mot Øvre Krabbedalen med to betong klosser, vil trafikken til og fra barnehagen være toveis gjennom dette vegnettet (jf figur 6 og figur 7). Planområdet ligger over 700 meter fra nærmeste kollektivstoppested som ligger i Kjøkkelvikveien. Den korteste gangveien mellom planområdet og dette stoppestedet er meget bratt og lite sykkelvennlig. Det eksisterer pr i dag en gangveiforbindelse mellom øvre del av Lerums vei og Fæsteråsen Forslagstiller har utarbeidet en trafikkanalyse (vedlegg I) for hvordan etableringen av en barnehage vil påvirke det eksisterende veinettet. Denne konkluderer med at eksisterende veinett ikke innehar kvaliteter som tilsier at økt trafikkbelasting kan forventes avviklet på en trygg og tilfredsstillende måte. Eksisterende boliggater vil bli tilført en relativt stor trafikkøkning sammenlignet med dagens nivå. Lerums vei er pr i dag lite egnet til å betjene toveistrafikk til og fra barnehagen i ovennevnte rushperiode. Det konkluderes derfor med at ved etablering av barnehage må vegnettet utbedres for å oppnå en tilfredsstillende trafikkavvikling med god tilgjengelighet til området og god trafikksikkerhet. Noe som også inkluderer å gi gående en generell trygghetsfølelse. Dette medfører fysiske endringer av øvre del av Lerums vei, fra barnehage området og frem til og med nytt krysset med Fæsteråsen. Strekningen er på nærmere 370 meter og har en gjennomsnittlig stigning på 1:10, som er det maksimalt akseptable stigningsforholf på en offentlig vei. Veien endres nå fra en tofelts blindvei uten fortau til en kjørevei med et felt og fortau. Og åpnes for gjennomgangstrafikk (jf figur 10). Forslaget ble forelagt samferdselsetaten, som langt på vei var enig i at dette alternativet sannsynligvis vil gi minst belastning på det eksisterende veinettet; Kjøkkelvikveien, Sundby- Hvorupsvei og Lerums vei. Samferdselsetaten har dog satt som en forutsetning at Lerumsbakken, som er en snarvei fra Sundby-Hvorupsvei til Lerums vei, må stenges fysisk for gjennomkjøring, at øvre del av Lerums vei må utstyres med passeringslommer og at 4
veien minimum må ha 2 meter bredt fortau. De presiserer at dette er en minimums løsning som generelt ikke er ønskelig, men vil kunne godtas dersom det totale perspektivet i planforslaget gir en reell samfunnsgevinst. Den tekniske løsningen av denne veien oppfyller ikke normer for offentlig vei (jf Håndbok 017). Med en forventet ÅDT på 650 burde man her prosjektert med en samleveg S A1 eller en SA2. Dette momentet er en av årsakene til fagetatens skepsis til planforslaget. Vi ser at de påvirkningene omlegging av vei har i miljøet er store og større enn hva plankart og bestemmelser viser. Fagetaten har registrert at samtlige beboere som blir berørt av utvidelsen av veien og som er tilskrevet ved brev av 26.08.08 har avvist muligheten for en minnelig løsning angående avgivelse av grunn til veiformål. Dette bekymrer fagetaten da løsning som vist gjennom dette planforslaget trolig vil være avhengig av ekspropriasjon. Derfor er det viktig at den praktiske situasjon som oppstår ved gjennomføring av denne endringen faktisk vises korrekt og tas hensyn til i plankartet Det antydes gjennom dette at eiendommen bare blir i berørt i 2.3 meters bredde. Realiteten er at man i tillegg til de 6 meterne veibredde må ha en avslutning på veien både avsikkerhetsmessige grunner og for å lede bort av vann ol. Altså vil konsekvensen, arealet kommunen må forholde seg til bli større enn det som er vist. Eiendommen Lerums vei 1 vil bli berørt av dette. Fagetaten er av den oppfatning at løsningen selv om de skal være marginale, må vises korrekt da konsekvensene for grunneiere og kommunen kan bli stor. Når det gjelder den sikkerhetsmessige konsekvensen av valgte løsning, et 2 meter bredt fortau som stadig berøres av utkjørsler fra eksisterende eiendommer, tror fagetaten at løsningen ikke gir en reell økt trafikksikring for gående. Stigningsforholdet på denne delen av Lerums vei er bratt, 1:10, noe som kan skape vanskelige situasjoner ved passeringslommene på glatte dager. Det kan fort oppstå situasjoner der fortauet er vanskelig tilgjengelig og gående da heller vil benytte den smale kjørebanen. Fagetatens konklusjon er at den planlagte løsningen på veiproblemet i utgangspunktet er utilfredsstillende, men at den gjennom nødvendige tiltak som vil medføre større konsekvenser for flere beboerne kan bli gitt en marginal løsning som kan muliggjøre opprettelsen av barnehagen. Fortau er et viktig krav for å sikre trafikksikkerhet. Byrådet viser til vedlagte fagnotat datert 28.03.11 m/tilhørende bilag. Det er fremdeles behov for barnehageplasser i bydelen Laksevåg. Fagetaten ser at planforslaget imøtekommer noen av de betingelsene som er satt for at vi skal kunne frigjøre deler av grøntområdet til utbygging. Man oppnår en langt bedre tilkomst til Friområdet og åpner, gjennom en universell utformet tursti, for andre brukere av denne delen av friområde enn hva som er mulig i dag. Det legges også gjennom bestemmelsene tilrette for oppholdssone med benker langs turstien og til to naturbaserte aktivitetsanlegg for barn og unge. Opparbeidelsen av en offentlig sti med tilhørende sittearealer og to aktivitets areal (uten spesifikasjon på hva de skal inneholde) vil selvsagt være et flott tilskudd og åpner for annen bruk enn det området har i dag. Tilbud for barn over barnehagestadiet er også delvis 5
synliggjort gjennom opprettelsen av de nevnte aktivitets anlegg, men det er ikke gjennomført en overordnet analyse som reflekterer hva området egentlig trenger. Bomiljøet tilføres ikke aktiviteter for større barn a la ballplass og lignende. Dette er en gruppe som generelt ikke er ivaretatt i dette nærområdet og kunne vært bedre løst gjennom denne reguleringsplan. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr 1, jfr. ny plan og bygningslov 34-2, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr 1 og overgangsbestemmelsene i plan- og bygningslovens av 2008 32-2, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1) Laksevåg, gnr. 143, bnr. 1 m. fl. Festeråsdalen, Reguleringsendring. Plannummer 19510000, vist på plankart sist datert 03.09.10 og tilhørende bestemmelser datert/revidert 03.09.10, vedtas med følgende endringer som må innarbeides i plankart og bestemmelser: 2. Plankartet.. a) Nødvendige murer (fyllinger og skjæring) må påtegnes plankart. b) Radius for avkjørsel må påtegnes i krysset Lerums vei - Fæsteråsen. c) Stigningsforhold på Lerums vei og nytt kryss må påtegnes plankartet. d) Fordrøynings magasinet/ dammen må tegnes inn på plankartet. e) f) Veien V1 må avsettes korrekt på plankartet og det må tas høyde for utvidelse av passeringslommene. 3. Reguleringsbestemmelser. I. 1.1.1.1 Illustrasjonsplan datert 15.04.10 skal være retningsgivende for utomhusplanen Endres til :.1 1 1 1 Illustrasjonsplan datert 03.09.10 skal være retningsgivende for utomhusplanen II. 1.2.1.2 tekniske detaljplaner for utbedring av V1 med fortau, vegkryss med Fæstereåsen, parkeringsplass P og avkjørsler FA1 Og FA2 være godkjent av vegmyndighetene Endres til: 1.2.1.2 tekniske detaljplaner for utbedring av V1 med fortau og passeringslommer, vegkryss med Fæstereåsen, parkeringsplass P og avkjørsler FA1 Og FA2 være godkjent av vegmyndighetene 6
her tilføyes et punkt: Vegplanen skal optimalisere de løsninger som her er valgt og påse at løsninger følger lovens sikkerhetskrav. III. 2.1.1 " Området skal reserveres til allmennyttig formål barnehage med maks 120 enheter (1 enhet = 1 barn over tre år). Endres til 2.1.1. "Området skal reserveres til allmennyttig formål barnehage med maks 120 enheter (1 enhet = 1 barn over tre år). Maks 90 barn samtidig tilstede. IV. 2.1.2 "I felt AB tillates oppført barnehagebygg. Det tillates en utnyttelsesgrad, % BRA = 42 %" Endres til 2.1.2 "I felt AB tillates oppført barnehagebygg. Det tillates en utnyttelsesgrad, % BRA = 42 %. Maks BRA for barnehage med miljøstasjon, sykkelparkering og uteboder settes lik 1400 m 2. V. Ny Tillegg til 1.2.3.1. Vannmasseproblematikk være utredet av foretak med kompetanse på vannføring 4. Plankart med tilhørende bestemmelser må korrigeres i henhold til forannevnte før vedtaket kunngjøres. Tittel på bestemmelsene må være lik tittel plankart. Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 28.03.11 m tilhørende bilag: A. Plankart datert 03.09.10 del av dok 91 B. Reguleringsbestemmelser, datert 03.09.10. del av dok 91 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 20.03.09, del av dok 91 CA1 Merknadssammendrag datert 14.05.10, del av dok 91 CA2 forslagstillers merknad til fagnotat, datert 14.05.10, del av dok 91 D. Illustrasjonsplan datert 03.09.10, del av dok 91 E. Snitt A. 30-01 datert 03.09.10, del av dok 91 F.Snitt A. 30-02 datert 03.09.10, del av dok 91 G. Lengdesnitt av vei datert 03.09.10, del av dok 91 H. Snitt passeringslomme datert 03.09.10 del av dok 91 I. Trafikk analyse datert mars 08, del av dok 91 J. Prinsippskisse overflatevannshånd. dater 25.08.08 del av dok 91 K. Vurdering av stabilitet og rasfare datert 27.07.07 del av dok 91 L. Klima analyse Festeråsdalen datert 28.01.10 del av dok 91 M. Grunnundersøkelser/geotekniskvurdering datert 30.11.09 del av dok 91 N. Barnehager og etablerte boligstrøk Bergen. ultimo 2008 del av dok 91 7