Mal-dato: 25.02.2015 Reguleringsplan for xxx PLAN-ID xxx PLANBESKRIVELSE Alle vedlegg skal inkluderes i planbeskrivelsen og planbeskrivelsen skal oversendes kommunen både på pdf og word format Dato: Revidert: Saks-nr.: Planbeskrivelse: xx.xx.20xx PLU xx/xx Vedtak i Gran kommunestyre: xx.xx.20xx KST xx/xx
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 2 Dette er en veiledning for utarbeidelse av planbeskrivelse for reguleringsplaner som ikke krever egen konsekvensutredning. Hjelpetekster med lys blå skrift strykes. For øvrig endres/tilføyes/strykes tekst og illustrasjoner som ikke passer eller ikke er relevant. INNHOLDSFORTEGNELSE INNHOLDSFORTEGNELSE... 2 1. INNLEDNING... 3 1.1. BAKGRUNN... 3 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 3 2.1. BELIGGENHET... 3 2.2. PLANOMRÅDETS AVGRENSING... 3 2.3. DAGENS SITUASJON... 4 2.3.1 Eksisterende bebyggelse og bruk... 4 2.3.2 Landskap, natur og grønnstruktur... 4 2.3.3 Trafikkforhold... 4 2.4. PLANSTATUS... 4 2.4.1 Kommuneplanens arealdel... 4 2.4.2 Reguleringsstatus for planområdet... 6 2.4.3 Vurdering av konsekvensutredningsplikt... 6 2.4.4 Pågående planarbeid i nærområdet/influensområdet... 6 2.4.5 Andre styrende planer og dokumenter... 6 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 7 3.1. PLANKARTET... 7 3.2. AREALREGNSKAP... 7 3.3. BESKRIVELSE... 8 3.3.1 Bebyggelse, struktur og tiltak... 8 3.3.2 Universell utforming... 8 3.3.3 Grønnstruktur... 8 3.3.4 Naturmiljø og biologisk mangfold... 9 3.3.5 Landbruk og skogbruk... 9 3.3.6 Kulturminner... 9 3.3.7 Barn og unges interesser... 10 3.3.8 Samferdselsanlegg/trafikk... 10 3.3.9 Teknisk infrastruktur... 10 3.3.10 Vegnavn... 10 3.3.11 Samfunnsberedskap... 10 3.3.12 Støy... 11 3.3.13 Forurensning og energiforbruk... 11 3.3.14 Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen... 11 4. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING... 11 5. FORSLAGSSTILLERS VURDERING... 12 6. VEDLEGG... 12
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 3 1. INNLEDNING 1.1. BAKGRUNN Planforslaget fremmes av «Konsulent» på vegne av «Forlagsstiller». Hensikten med planarbeidet er å få planavklart... Eventuelle politiske vedtak, eller andre forhold som ligger til grunn for oppstart av planarbeidet. 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1. BELIGGENHET Planområdet ligger. (se pil). (erstatt karteksempelet nedenfor) 2.2. PLANOMRÅDETS AVGRENSING Planområdet avgrenses. Eierforhold? Erstatt eksempelet nedenfor med kartutsnitt eller ortofoto/flyfoto i hensiktsmessig målestokk, og der planavgrensning er vist.
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 4 2.3. DAGENS SITUASJON 2.3.1 Eksisterende bebyggelse og bruk Innenfor planområdet ligger.. 2.3.2 Landskap, natur og grønnstruktur. 2.3.3 Trafikkforhold.. 2.4. PLANSTATUS 2.4.1 Kommuneplanens arealdel I gjeldende kommuneplan for Gran kommune, vedtatt 26. mai 2011, er planområdet avsatt til.. Er det bestemmelser i kommuneplanen som gir føringer for området?
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 5 Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Planområdet er markert med.. linje. (Erstatt kart)
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 6 2.4.2 Reguleringsstatus for planområdet (Dersom det er en reguleringsplan for området allerede ta med noe om det) Gjeldende reguleringsplan for xxx ble vedtatt xx.xx.xxxx. (erstatt kartutsnittet) Her er et utsnitt av gjeldende reguleringsplan for bl.a. området som omfattes av forslaget til reguleringsendring.. 2.4.3 Vurdering av konsekvensutredningsplikt Alternative standardtekster må vurderes for hver plan: Planforslaget er vurdert i forhold til Konsekvensutredningsforskriftens 3 og 4. Planforslaget omfatter ikke tiltak nevnt i vedlegg 1 eller 2 og er dermed ikke konsekvensutredningspliktig. Planforslaget skal vurderes i henhold til konsekvensutredningsforskriftens 4. Tiltaket omfattes av Vedlegg 2, pkt. xx. Tiltaket anses ikke å ha vesentlig virkning for miljø eller samfunn og det vil ikke bli krevet konsekvensutredning. Tiltaket er vurdert i forhold til Konsekvensutredningsforskriftens 3 og 4. Tiltaket omfatter areal til boligformål som er vist som LNF-område i Kommuneplanens arealdel, og skal derfor vurderes i henhold til konsekvensutredningsforskriftens 4. Denne delen av planområdet omfattes av Vedlegg 2, pkt. 2, men anses ikke å ha vesentlig virkning for miljø eller samfunn og det vil ikke bli krevet konsekvensutredning. 2.4.4 Pågående planarbeid i nærområdet/influensområdet Hvis det finnes tilgrensende planer, eller planer i nærheten som det er relevant å nevne i forbindelse med planarbeidet. Opplys også om det IKKE er noe i nærheten. 2.4.5 Andre styrende planer og dokumenter For eksempel fylkesdelplaner, rikspolitiske retningslinjer etc. som er spesielt relevante for reguleringssaken.
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 7 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 3.1. PLANKARTET Beskriv innholdet i reguleringskartet. 3.2. AREALREGNSKAP Formål Areal i daa PBL 12-5, 1.ledd nr. 1 Bebyggelse og anlegg Fyll inn formål Feltnavn 0,0 daa PBL 12-5, 1.ledd nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Fyll inn formål Feltnavn 0,0 daa
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 8 PBL 12-5, 1.ledd nr. 3 Grønnstruktur Fyll inn formål Feltnavn 0,0 daa PBL 12-5, 1.ledd nr. 5 Landbruks-, natur- og friluftsformål Fyll inn formål Feltnavn 0,0 daa PBL 12-5, 1.ledd nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag Fyll inn formål Feltnavn 0,0 daa 3.3. BESKRIVELSE Planområdets størrelse, og en kortfattet beskrivelse av overordnet idé for arealdisponeringer som er vist i planforslaget. 3.3.1 Bebyggelse, struktur og tiltak Antall boenheter, tomtestørrelser, uteareal pr. boenhet og grad av utnytting. Bygningers plassering i forhold til veg og landskap. Bygningsstruktur (byggegrenser/byggelinjer, byggeavstander, bebyggelsestyper). Bygningers utforming (høyder, takform, takvinkel, møneretning, arker, brannvegger, evt. material-/fargevalg). Terrenginngrep og avbøtende tiltak. Sol-/skyggeforhold. (Vurder analyse). Estetikk, nær- og fjernvirkning skal beskrives, og det skal vurderes om det bør utarbeides illustrasjoner i form av snitt, perspektiver og ev. 3D-modell. Snitt skal vise endringer i forhold til dagens situasjon, samt vesentlige sammenhenger både mellom forskjellige bygg og mellom bygg og terreng i og utenfor planområdet. Snitt bør videre vise endringer i forbindelse med fylling og skjæring. 3.3.2 Universell utforming Det er nedfelt i formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, at prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging, og kravene til det enkelte byggetiltak. Dette skal sikre at også de som har nedsatt funksjonsevne skal ha likeverdige muligheter til samfunnsdeltagelse. Bygninger og utomhusområder som skal være tilgjengelig for allmennheten skal som hovedregel sikres tilgjengelighet for alle brukergrupper, - jf. krav i Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne (Diskriminerings-og tilgjengelighetsloven), teknisk forskrift og gjeldende veiledere (se regjeringens rundskriv Q-29/2010 om universell utforming). Beskriv og eventuelt vis på kart hvordan dette ivaretas i planen. Avvik må begrunnes. 3.3.3 Grønnstruktur Det må vises en sammenheng mellom de områdene som fremheves med spesielle kvaliteter i analyseskisser, og det som i planen tilbys som arealer for felles bruk. Kvalitet, standard, grad av opparbeidelse og områdenes egnethet for bruk som uteareal for opphold, lek, rekreasjon og idrett beskrives og vurderes.
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 9 3.3.4 Naturmiljø og biologisk mangfold Det må vurderes og beskrives om tiltaket det tilrettelegges for har konsekvenser for naturmiljø og biologisk mangfold. Det kan være nødvendig å foreta biologisk undersøkelse av området. Eventuell registrering og rapport må utarbeides av fagperson på området. Dersom forslagsstiller mener at planarbeidet ikke påvirker naturmiljø- og biologisk mangfold, og at registrering ikke er nødvendig, må dette begrunnes. Se 8-12, Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven). Nedenfor er et eksempel på vurdering etter naturmangfoldloven i tilfeller der man ikke finner noen registreringer i tilgjengelige databaser. Husk at registeringene av rødlistede arter kan være unøyaktige, sjekk derfor også registeringer i området rundt tiltaket. Husk å se på helheten i teksten til slutt, det kan være vurderinger underveis som gjør at andre ting må endres. Vurdering etter naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 7 skal alle saker som berører naturmangfoldet vurderes etter lovens 8-12 og vurderingen skal fremgå av beslutningen. Etter et søk i Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart, samt i kommunens databaser, finner vi at tiltaket berører hverken utvalgte naturtyper, prioriterte arter eller inngrepsfrie områder, heller ikke rødlista arter eller registrerte forekomster av naturtyper. Kravet til kunnskapsgrunnlag i forhold til tiltakets omfang er dermed oppfylt, jf. naturmangfoldloven 8. Dermed vil ikke 9 (føre-var prinsippet) gjøre seg gjeldende. Naturmangfoldlovens 10 sier at en påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. (Her må det en vurdering til uansett, for selv om man ikke har funnet noe direkte, kan det allikevel være konsekvenser for naturmangfoldet, som for eksempel økt ferdsel i et område, fragmentering av habitat mm. Dersom det ikke skulle være noen konsekvenser overhodet, må det gjøres rede for) Dermed vil ikke naturmangfoldloven 11 (kostnadene ved miljøforringelse) og 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) gjøre seg gjeldende i denne saken. XXXXX (Tiltakshaver) vurderer tiltaket til å ha svært liten betydning for mangfoldet av naturtyper, økosystem eller arter, deres genetiske mangfold eller deres naturlige utbredelsesområde jfr. Naturmangfoldlovens 4 og 5. En samlet vurdering etter naturmangfoldloven tilsier at tiltaket kan gjennomføres.. 3.3.5 Landbruk og skogbruk Vurder og beskriv eventuelle konsekvenser for landbruk og skogbruk, dersom landbruk og/eller skogbruksinteresser blir berørt av tiltakene det tilrettelegges for. Her må det oppgis størrelse på dyrket og/eller dyrkbart areal som omreguleres til annet formål. 3.3.6 Kulturminner Beskriv og vurder hvordan tiltak i planen påvirker ev. kulturminner i området. Dersom fylkeskommunen melder inn behov for registrering av kulturminner, må dette være utført før offentlig ettersyn.
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 10 3.3.7 Barn og unges interesser Det skal tas hensyn til barn- og unges interesser ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Det bør redegjøres for følgende punkter: - Om planområdet er eller har vært aktivt brukt som leke-/aktivitetsområde for barn. - Hvordan planen er tenkt med hensyn på å sikre tilstrekkelige og velegnede leke- og oppholdsarealer sommers- og vinterstid for barn i ulike aldersgrupper. - Atkomstmulighetene til lekeplasser, friområder / friluftsområder, skole / barnehage. - Hvordan lokalklima, miljøforhold og ulykkesforebygging er ivaretatt i planen. - Tidspunkt og rekkefølge for gjennomføring av tiltak som berører barns interesser. - På hvilken måte barn og unge er tatt med på råd i planprosessen. Vis gjerne på et kart hvilke områder som er i bruk som leke-/aktivitetsområde, atkomster til lekeplass, skole mv. Dersom forslagsstiller mener at planarbeidet ikke påvirker barn- og unges interesser, må dette begrunnes. (Se rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging). 3.3.8 Samferdselsanlegg/trafikk Vegtype og geometri velges ut fra kravene gitt i Statens vegvesens håndbøker. Høyder på vegen bør fremgå av plankartet eller annen dokumentasjon. Beskriv hvordan planen løser parkering, gjesteparkering, parkeringskjeller, hvor stor del av parkeringen som skal legges over/under bakkenivå mv. Sykkelparkering bør vurderes. Kollektivtrafikk (tilgjengelighet, rasjonelle rutetraséer, holdeplasser, avstand til holdeplasser). Gang-/sykkelveg, fortau. Trafikkavvikling, kapasitet. Trafikksikkerhet 3.3.9 Teknisk infrastruktur Ledningsnett. Vann- og avløp. Pumpestasjon, Vannforsyningsanlegg etc. Dimensjonering i.h.h.t. Gran kommunes VA-norm. Nettstasjoner. Avfallshåndtering. Vis en grov oversikt over hvordan kommunaltekniske anlegg løses i planen. Ev. pumpestasjoner, nettstasjoner o.l. må vises på plankart. Husk faresone rundt høyspentanlegg. Renovasjonsløsninger. 3.3.10 Vegnavn Gate- eller vegnavn, eksisterende og forslag til nye. 3.3.11 Samfunnsberedskap Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) skal fylles ut og følge reguleringsplanen når den sendes inn for behandling. Dersom reguleringsplanen hjemler tiltak som medfører risiko for uønskede hendelser, må det defineres avbøtende tiltak som reduserer risikoen, både i planbeskrivelsen og i bestemmelsene. Bruk f.eks. sjekkliste på kommunens hjemmeside http://www.gran.kommune.no/grankommune/tjenester/bygge-og-bo_ny/arealplansaker/ Utredning av fagområder som ras, støy, flomfare, radon skal utføres av fagperson på området. Eksempler på tema der dette vil være aktuelt er: Skredsikring (snø, jord, stein), flomsikring,
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 11 sikring av infrastruktur (veg, vann, elektrisitetsforsyning), branntekniske tiltak, forurensningstiltak. Det gjøres oppmerksom på at flomsikring er et tema som må vies spesiell oppmerksomhet og at eventuelle bekker gjennom området skal avmerkes og gis en beskrivelse i forhold til om de har årssikker vannføring eller ikke. For bekker med årssikker vannføring skal det avsettes et vegetasjonsbelte på minimum 20 m på hver side, dersom det ikke gjøres utredninger av flomfare og eventuelle avbøtende tiltak. 3.3.12 Støy Dersom planområdet er utsatt for støy, og det planlegges støyømfintlig bebyggelse, skal støyberegning/ støysonekart følge reguleringsplanen som eget vedlegg. Type tiltak, funksjonelle og estetiske hensyn, plassering og utforming av støyskjerm må beskrives og hjemles i kart og bestemmelser. 3.3.13 Forurensning og energiforbruk Beskriv hvordan tiltak som foreslås i reguleringsplanen vil/kan påvirke forurensningssituasjon og energiforbruk. Dersom det gjøres spesielle tiltak for å redusere forurensning og energiforbruk, bør dette beskrives. (Biovarme, passivhus, lavenergibygg, nærhet til kollektivknutepunkt, sentrumsfunksjoner eller annet som gir fordeler m.h.t. begrensing av transportbehov, etc.). 3.3.14 Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Dersom hele, eller deler av vegnett, VA-nett eller andre kommunaltekniske funksjoner, og/eller grønn infrastruktur, skal overføres til kommunen, må det avklares på forhånd med kommunen. Evt. kan det inngås en utbyggingsavtale. Avtalen må beskrive: Hvem som er part, avgrensning, planlegging av fremdrift, økonomiske konsekvenser, overføring av eiendommer og fremtidig drift. Utbyggingsavtaler krever egen varslingsprosess, men kan evt. varsles sammen med oppstart av planarbeid. 4. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Diagrammet under viser planprosess for detaljplan, i henhold til plan- og bygningsloven. Varsel om oppstart av planarbeid. Merknadsfrist 4 uker. Behandling av planforslag i kommunens planutvalg. Offentlig ettersyn i minst 6 uker. Behandling av planforslag i kommunens planutvalg. Sluttbehandling med vedtak i kommunestyret. Beskriv møter og annen medvirkning hvor det er gjort avklaringer som er viktige i planprosessen, eksempelvis i forhold til direkte berørte parter, grunneiere, naboer, offentlige myndigheter, barn og unge, frivillige organisasjoner, velforeninger m.v.
Reguleringsplan for xxx Plan-ID xxx Planbeskrivelse 12 Oppstart av planarbeidet ble varslet xx.xx.xxxx, med frist for innsending av merknader xx.xx.xxxx. Forslagsstiller har mottatt X merknader pr. brev og e-post. Sammendrag av og kommentarer til merknadene følger under. Fylkesmannen i Oppland, brev datert xx.xx.xx: Kort sammendrag. Forslagsstillers kommentar: Beskriv hvordan planforslaget ivaretar innspill - evt. hvorfor det ikke gjør det. Oppland fylkeskommune, brev datert xx.xx.xx: Kort sammendrag. Forslagsstillers kommentar: Beskriv hvordan planforslaget ivaretar innspill - evt. hvorfor det ikke gjør det. Statens vegvesen, brev datert xx.xx.xx: Kort sammendrag. Forslagsstillers kommentar: Beskriv hvordan planforslaget ivaretar innspill - evt. hvorfor det ikke gjør det. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), brev datert xx.xx.xx: Kort sammendrag. Forslagsstillers kommentar: Beskriv hvordan planforslaget ivaretar innspill - evt. hvorfor det ikke gjør det. o.s.v. 5. FORSLAGSSTILLERS VURDERING Forslagsstiller begrunner valg av løsningene i planforslaget. Begrunnelse for valgte løsning er særlig viktig på punkter hvor forslaget ikke er i overensstemmelse med gjeldende planer, og der kommunens administrasjon, eller andre offentlige instanser har innvendinger. 6. VEDLEGG Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse), datert xx.xx.xx Illustrasjoner, datert xx.xx.xx Innspill/merknader. Fagrapport for.., datert xx.xx.xx Alle vedlegg skal inkluderes i planbeskrivelsen og planbeskrivelsen skal oversendes kommunen både på pdf og word format