DETALJREGULERING FOR GNR/BNR 27/259 M.FL., TURNHALLEN- ØVRE BORGGATA - 1. GONGS HANDSAMING

Arkivref: 2014/2703-6159/2015 Saksh.: Gudfinna Erlingsdottir Saksnr Utval Møtedato 17/15 Forvaltningsstyret 16.04.2015 DETALJREGULERING FOR GNR/BNR 27/259 M.FL., TURNHALLEN- ØVRE BORGGATA - 1. GONGS HANDSAMING Framlegg til vedtak: Forvaltningsstyret vedtek, med heimel i Plan- og bygningslova 12-10 og 12-11, å sende framlegget til detaljregulering for gnr/bnr 27/259 m.fl., Turnhallen-Øvre Borggata ut på høyring og leggja det ut til offentleg ettersyn. Saksprotokoll i Forvaltningsstyret - 16.04.2015 Vedtak Forvaltningsstyret vedtek, med heimel i Plan- og bygningslova 12-10 og 12-11, å sende framlegget til detaljregulering for gnr/bnr 27/259 m.fl., Turnhallen-Øvre Borggata ut på høyring og leggja det ut til offentleg ettersyn. Handsaming Samrøystes vedteke

Rådmannen, 25.03.2015 Dokumentliste I 08.08.2014 Plan Vest AS Tinging av oppstartsmøte U 15.08.2014 Harald Oddvar Sæbø m.fl. Invitasjon til oppstartsmøte detaljregulering Turnhallen med parkeringshuset U 10.09.2014 Turnhallen AS v/ Svein Hatlevik Referat frå oppstartsmøte i plansaker U 15.09.2014 Turnhallen AS m.fl. Referat frå oppstartsmøte 10.09.2014 I 25.09.2014 Plan Vest AS Oppstarts-annonse og plangrense for kontroll I 09.10.2014 Plan Vest AS Oppstart av planarbeid: Detaljregulering Øvre Borggate - Turnhallen, Stord I 06.11.2014 Hordaland fylkeskommune, Regionalavdelinga Fråsegn - Oppstart av planarbeid: Detaljregulering Øvre Borggate - Turnhallen, Stord U 18.12.2014 Planvest AS Tilbakemelding på utkast av plankart og føresegner. I 02.02.2015 Plan Vest AS Framlegg detaljregulering med relevante vedlegg til handsaming. I 19.02.2015 Plan Vest AS Oppdaterte plandokumenta I 16.03.2015 Plan Vest AS v Morten Anthonessen DR Turnhallen - planframlegg og relevant dokument U 19.03.2015 Plan Vest AS v Morten Anthonessen Tilbakemelding vedr. planframlegg Turnhallen S 25.03.2015 Detaljregulering for gnr/bnr 27/259 m.fl., Turnhallen- Øvre Borggata - 1. gongs handsaming I 22.03.2015 Plan Vest AS Innsending dokument reg.plan Turnhallen-Øvre Borggate Vedlegg Plankart Føresegner Planomtale Terrengsnitt Solstudiar Turnhallen Innleiing (bakgrunn for saka) På vegne av grunneigarane Turnhallen AS og Turnhallen 2 AS har Plan Vest AS sendt inn forslag til detaljregulering for gnr/bnr 27/259 m.fl., Turnhallen-Øvre Borggata. Målet med detaljreguleringa er å leggja til rette for utbygging av 2 nybygg i Øvre Borggata. Gamle turnhallen skal rivast, og det skal byggjast opp ny bygningsmasse som kan innehalde møtesal og aktivitetsrom, næringsareal og småhusvære. I tillegg skal det etablerast og opparbeidast vegtilkomst, fortau, gatetun/gågate mot Borggata, gangareal, uteopphaldsareala og leikeplass på hovudplanet, og på felles terrasser. Tidlegare offentleg parkeringshus fell bort som offentleg areal, og vil bli nytta som parkeringsareal for ny utbygging innanfor planområdet. Det vart halde oppstartsmøte med planmynde i kommunen 10.09.14. Melding om oppstart vart kunngjort 09.10.14 og samtidig sendt naboar og offentlege instansar. Det kom inn 8 merknader som er oppsummert og kommentert i vedlagt planomtale. Saksutgreiing (fakta, saksopplysningar) Planstatus Arealet er i gjeldande reguleringsplan Øvre Borggata, R-065-000 synt som offentleg/allmennyttig/forretning, parkering og offentleg friområde/leik. Området som skal regulerast ligg inntil byggeområde som er verna, fylkesveg og kommunal veg. Det er to eksisterande bygningar i området, Turnhallen og parkeringshus. 2 av 6

Omtale av planområdet Planområdet er lokalisert til Leirvik sentrum, men like utanfor sentrumskjerna etter kommuneplanen sin definisjon. Planområdet grensar i vest mot Fylkesvegen 61, i sør mot verna bustader og i aust mot ungdomshallen og Øvre Borggata. Planområdet omfattar eit areal på ca. 3,2 daa. Omtale av planområdet Planforslaget viser område for sentrumsformål, uteopphaldsareal og angitt byggje- og anleggsformål kombinert med andre angitte hovudformål. Planforslaget viser vidare tilkomstvegar til planområdet, gangareala, omsynssoner og bestemmelsesområde. Føremålet med detaljreguleringa er å legga til rette for 2 separate blokker i 2 nybygg i Øvre Borggata. Den eine bygningskroppen byggjer vidare på eit eksisterande parkeringshus som i dag består av tre plan. Dette bygget vil vere på to plan over parkeringsnivåa pluss ein tredje inntrekt etasje. Øvre garasjedekke slik det framstår i dag blir då overbygd, men vil framleis vere til bruk for tilkomst og parkering. Dei andre nivå i parkeringshuset vil og framleis bli nytta til parkering, men tiltenkt behova i dei to blokkene. I dette same bygget blir det lagt til rette for småhusvære, i hovudsak med husvære /seniorbustader < 60 m2. Inngang vil skje på grunnplanet. Trapperom med heis blir lagt til parkeringshuset. Det andre bygget vil ligge der turnhallen ligg i dag. Dette er føresett rive, og eit nytt bygg kan førast opp i 3 etasjar pluss ei inntrekt fjerde etasje. Dette bygget er meint å innehalde dels småhusvære < 60 m2 til seniorbustader og næringsareal/ kontor. Høgda på gateplan kan nyttast til møtesal og aktivitetsrom, eller/og til næringsareal. I bakrommet mellom parkeringsbygget og Ungdomshallen skal det opparbeidast gatetun med tilkomst mot Borggata. Grøntareale, leike- og opphaldsareal vert lagt til topp parkeringsbygg og terrenget rundt. Storleiken av BS er om lag 0.7 daa og storleiken av BAA er om lag. 0.9 daa. BYA er sett til 100 %. Maks byggehøgd innafor sentrumføremålet (BS) er sett til kote +35. Maks byggehøgd innafor byggje og anleggsføremål kombinert (BAA) er sett til kote +42. Toppetasje skal vere inntrekt og berre dekke inntil 80 % av takflata innan kart av formåla BS og BAA. Heishus og naudsynte installasjonar for ventilasjon og trapperom mv. kan førast opp med maks 2,7 m over takplan i begge dei ovannemnde føremål. Det kan etablerast takterrasse innan formåla BS og BAA med eit areal på inntil 25 % av takflata i kvart av formåla. Det ligg pr. i dag føre eit skisseprosjekt med 30 mindre bueiningar, service bustader, forsamlingslokale og nokre kontorar. (Skisseprosjektet er ikkje bindande for planframlegget.) Krav om leikeareal og minste ute -opphaldsareal (MUA) innanfor planområdet er fastsett i kommuneplanen. Det meste av dette kravet er dekka av tilgjengeleg areal på terrengnivå rundt nybygget, over del av eksisterande parkeringshus og ved å etablere felles takterrasse. I kommuneplanen for Stord kommune er det i sentrumskjerna sett krav om minimum 15 m² felles uteareal pr. bueining. I tillegg er det sett krav om min. 6 m² privat uteareal. I tillegg er eit godt eigna areal til sandleikeplass på minimum 150 m² i samsvar med kommuneplanen for Stord kommune. Krav til uteareal MUA innafor området basert på 30 bueiningar er ut frå dette sett til 630 m². Området grensa mellom indre sentrumskjerne og sentrumsnære områder vart sett i samband med vedtak av kommunedelplan for Leirvik i 2007. «Sentrumsbegrepet» i Leirvik har endra seg etter dette. Tiltaket i planforslaget har ei urban form som definerer tiltaket inn under det ein vil oppleve som del av sentrumskjerna. Difor foreslår ein å følgje kommuneplanen sine krav om uteopphaldsareal MUA tilsvarande det som gjeld for sentrumskjerna. Eksisterande offentleg veg (o_sv1) skal vere som allereie etablert. Veg f_sv2 er tilkomst til begge parkeringsetasjane. Same veg held fram som f_sv3 med tilkomst til Ingebrigtshaugen. Vegen f_sv2 er felles for bustader og verksemder i BS og BAA samt for følgjande eigedomar med vegrett utanfor planområdet, gnr. 27 bnr. 147, 159, 162, 169, 191 og 262. For sistnemde eigedomar er og f_sv3 felles. Denne vegen var tidlegare offentleg då den var tilkomstveg til offentleg parkeringshus. Fortau o_sf1 og o_sf2 skal opparbeidast langs nybygg i Borggata, med varierande bredde frå 1,8 3,6 m på grunn av parkeringsplassar og inngangsparti langs vegen. 3 av 6

Gatetun/gågate, f_sgt skal vera til felles bruk for eigedomar og verksemder i formåla BS, BAA og for eigedom gnr/bnr 27/71, Ungdomshallen. Området kan ikkje nyttast til varig parkering, men kan møblerast og tilplantast, men køyrebar tilkomst til bygningane for varelevering må sikrast. Hovudtilkomst for begge nybygga BS og BAA skal gå via f_sgt. Gangveg/ganareal f_sgg er felles for brukarar og bebuarar av området BS og BAA. Gangvegen er open for almenn ferdsle. Innafor område annan veggrunn-teknisk anlegg, f_svt setjast av areal for oppstillingsplass av søppeldunkar for henting på tømmedag, innanfor bestemmelsesområde #5. Innanfor område annan veggrunn-grøntareal, o_svg1-svg2 og f_svg3 skal opparbeidast parkmessig og det kan tilplantast med låg vegetasjon. I planen er det regulert inn omssynssoner. Det er omsyn for frisikt (H140). Det er også regulert inn omsynssone for raud sone (H210) og gul sone (H220). Desse områda er omtala i planomtalen. I planen er regulert inn 5 bestemmelsesområde. Desse områda er omtatle og illustrert i planomtalen. Rekkefølgjekrava i føresegnene slår fast at offentleg veg, fortau, gatetun/gågate, gangveg/gangareal, frisiktsoner og VA-anlegg skal vera ferdig opparbeidd før det kan gjevast bruksløyve. Uteareal og interne vegar skal opparbeidast samstundes med bygningane. Støyreduserande tiltak skal vera ferdig etablert i samsvar med T/1442/2012 før det vert gjeve bruksløyve for bustader innafor området. Vurdering Krav om konsekvensutgreiing Planarbeidet er i strid med gjeldande plangrunnlag på følgjande punkt: Turnhallen er i dag regulert til offentleg/almennyttig formål, parkeringshus til parkering og deler regulert til friområde/park. Planmynde har lagt til grunn at planarbeidet ikkje utløyser krav om planprogram og konsekvensutgreiing. Naturmangfald Det er ikkje registrert funn av raudlista arter innanfor planområdet, som er ein utbygd sentrum eigedom. Kulturminne Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne innanfor planområdet, men fleire tilstøytande bygg i området er med i kommunens bygningsvernplan og/eller er SEFRAK registrerte. Det er ikkje planar om inngrep i nokon av dei tilstøytande bygga, men turnhallen er tenkt riven og ersatta med nytt bygg som vidarefører dei kvalitetar og monumentalitet som turnhallen gir miljøet i Øvre Borggata i dag. Stord kommune har vore eigar av bygget i 80 år, kommunen har ein eigen bygningsvernplan. Bygget er ikkje nemnt i denne. Registrering av faste kulturminne i Noreg seier at bygget er frå om lag 1937-39. Det er registrert i matrikkelen som samfunnshus/grendehus. Bygget har vore nytta til dette føremålet fram til i dag. Stord kommune vedtok å selje bygget utan vilkår, og dette er gjennomført. Bygget er oppført i mur og har ei flate på om lag 1450 m² med heilvalma tak over salen og delvis flatt tak over inngangsparti og endeseksjon på byggets sørside. Det inneheld mellom anna innreia kjellar og 2 til 3 høgder over bakken, samt nokre tilbygg i bakkant. Det har vore nokre forandringar på fasade og interiør opp gjennom åra, men hovudinntrykket av bygget er at mykje av det grunnleggjande framleis pregar bygget. Turnhallen har vore flikka og pussa på i mange omgangar, men forfallet har likevel kome langt og det er førespegla store vedlikehaldskostnader om bygget skal settast i stand igjen. Området er del av dei særprega gamle bygg og miljø kommunen ynskjer å verna i dette området, og ein del av utearealet til Ungdomshallen som vart oppført rundt 1900. Det er ikkje nytta arkitektonisk kontrast for å dempe verknadene, Derimot er det nytta lyse fargar og vist planar for fasader med liv og spenning. Det er skapt variasjon mot dei eldre bygga. Det vert lagt til grunn for planarbeidet at denne eigedomen har vore vurdert opp mot kommunens eigen verneplan før Stord kommune fatta vedtak om sal av eigedomen. Hordaland fylkeskommune har bedt om 4 av 6

kulturminneregistrering innanfor planområdet. Dette er omtala i planomtalen. Planforslaget vil sikre heimel til riving. Landskap og terreng Området ligg på høgaste punkt langs Øvre Borggata og har gode lys og soltilhøve. Tiltak innanfor planområdet vil ikkje påverke eksisterande landskap nemneverdig. Det er by og ikkje naturlandskap det gjeld i dette høvet. Borggata sin gate- og småbystruktur vert ikkje forandra, med det vil koma eit tydelegare opparbeidd grøntareal mellom nybygget og Skrivarvegen. Barn og unge sine interesser Nærområdet er blanda med eldre einebustader og forretningsbygg. For delen av planområdet som regulerast til sentrumsføremål vert det ikkje sett av eige areal til barn og unge, men aktivitetar i dei planlagde forsamlingslokala har i utgangspunktet inga aldersgrense, her er det avhengig av avtalar som vert gjort når bygget står klart. Del av planområdet som skal regulerast til bustad set krav i kommuneplan og teknisk forskrift, sjølv om det er i utgangspunktet er teikna og tenkt som seniorbustader. Det er i plan lagt opp til å opparbeide eit felles uteopphaldsareal, f_but. Innanfor område #1 kan de etablerast leikeplass. I område #3 kan det etablerast uteopphaldsareal på grunnplan i BUT og BAA. Elles vil arealet stette kommuneplan for Stord kommune sin krava om leik og minste uteopphaldsareal (MUA) innanfor planområdet. Universell utforming Det er i føresegnene sett krav om universell utforming for bygg og uteanlegg, i samsvar med TEK 10. det skal oppførast to nye bygg i området, begge vil få trinnfri tilkomst og heis. Forsamlingslokale og kontor skal stette krav til universelt utforma publikumsbygg, servicebustader skal stette krava til tilgjengeleg bueining. Det skal opparbeidast trinnfri tilkomst, f_sgg frå planområdet mot busshaldeplass i Skrivarvegen. Friluftsliv/grøne interesser I nærområdet finst Vidsteenparken med tur- og rekreasjonsmoglegheiter, om lag 500 meter nord om planområdet ved utløpet av Frugarselva kjem ein inn på Nordsjøløypa, som er ein del av eit løypenett som legg til rette for vandring i landskap gjennom fleire kommunar. Det er i dag elles ingen område innanfor plangrensa som er nytta til leik eller friområde. Nær- leikeplass på 150 m2 kan leggjast til området. Balleikeplass (3000m2) er opparbeid ved Åsbanen om lag 800 m unna. (600m luftlinje) Offentleg opparbeidde leikeareal i sentrum tilsvarande kvartalsleik er ikkje funne. Dette vil planen mangle. Som kompensasjon for dette kan offentleg opparbeide aktivitetsflater i tilliggjande parkområde nyttast til leik. Avstand til slike areal er under 150 m. Skule og barnehage Avstand frå planområdet til Leirvik skule er 600-700 meter, til barnehagane i Sæ og Ås er det ca. 500 meter. Klima og energi Det er ikkje spesielt værutsatt på nokon måte. Området blir forsynt med forbruksstraum og straum til produksjon. Dokumentasjon på at teknisk forskrift sine krav om energi kan oppfyllast skal føreligge ved byggesøknad. Veg, vatn og avlaup Eksisterande vegar innanfor planområdet skal vidareførast slik dei er i dag, med dagens standard og stigningstilhøve synt i plankart. Det blir lagt til rette for offentleg vassforsyning, leidningsnett for spillvatn og overflatevatn. Næring/tenesteyting løyser sin renovasjon i lukka rom innanfor sentrumsføremålet. Det vert avsett areal, vist i planen som bestemmelseområde #5, under foremål annan vegggrunn-teknisk anlegg, for plassering av dunkar med tilkomst for bossbil på tømedagar. Plass for oppstilling av bossdunkar vil bli utarbeidd i samråd med SIM. Trafikk og trafikktryggleik 5 av 6

Planområdet ligg til den delen av Borggata som er open for biltrafikk begge vegar. Det skal fortsatt vera parkeringsmoglegheiter langs fortau i Borggata. Den eksisterande veg f_sv2 vert vidareført som den ligg i dag og som felles tilkomst til parkeringsanlegget til begge parkeringsetasjane for bustader i områda BS og BAA. Veg f_sv3 vil vera ein felles tilkomst til Ingebrigtshaugen og til av- og pålessingssone på øvre plan under nybygget. Fortau o_sf1-sf2 skal etablerast langs nybygg i Borggata som vist i planen. Utafor plangrensa er det fortau med etablert overgang mot Vidstenparken over fylkesvegen/skrivarvegen. Det vert etablert eit felles gatetun/gågate, f_sgt mellom nybygg der turnhallen står i dag og ungdomshallen. Men ein konsekvens vert at det ikkje vert faste biloppstillingsplasser på ungdomshallens eigedom eller i felles gatetun mellom bygga. Køyring til dei to nybygga og den eksisterande ungdomshallen vil framleis vera mogleg i samband med varelevering, men planen ynskjer å prioritere trafikktryggleik og sikker tilkomst for nye bebuarar og til dei nye kontora i planområdet. Det vert etablert ein gangveg/gangareal, f_sgg, er felles gangveg til kollektivhaldeplass ved Skrivarvegen, og felles for brukarane av området, BS og BAA. For nærare omtale vert det vist til i føresegner og i planomtalen. Risiko- og sårbarheit (ROS) Det må dokumenterast tilfredsstillande støynivå for både bygningar og leikeplass innanfor uteopphaldsareal ved byggjesøknad. Det er ikkje naudsynt med vidare risikoreduserande tiltak i planområdet utover det som er lagt inn i planen. Det er utarbeidd risiko- og sårbarheitsanalyse som ligg som del av planomtalen. Konklusjon Rådmannen rår til at forvaltningsstyret vedtek å leggja planforslaget ut til offentleg ettersyn og senda det på høyring. 6 av 6