SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5497-25 Arkiv: PLNID 20120012 Saksbehandler: Lise Amundsen Sakstittel: SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR MASKINSVINGEN 20 Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljregulering) for Maskinsvingen 20, bestående av plankart datert 14.09.18, bestemmelser og planbeskrivelse datert 22.01.19. Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart, datert 14.09.18 2. Bestemmelser, datert 22.01.19 3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 22.01.19 Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Innspill Vedlegg 3: ROS-analyse Vedlegg 4: VA-plan Vedlegg 5: Skisseprosjekt Vedlegg 6: Situasjonsplan Vedlegg 7: Sol-/Skyggestudier Andre saksdok.: Øvrige saksdokumenter finnes på saksnr. 15/5497 og 12/2086. Bakgrunn: Verte arkitekter AS fremmer på vegne av tiltakshaver, SB2 Eiendom AS, forslag til detaljregulering for Maskinsvingen 20. Planområdet er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette og utvikle konsentrert boligbebyggelse i form av rekkehus med sentral beliggenhet og gode bokvaliteter. Saken er behandlet som en felles/parallell plan- og byggesak. Planutvalget vedtok i møte den 04.10.18 å legge planforslag med rammesøknad ut på offentlig ettersyn. Planen fremmes nå til sluttbehandling. Rammetillatelse sendes ut som separat vedtak etter at planen formelt er vedtatt.
Planområdet Planområdet ligger tilknyttet Maskinsvingen og tomten strekker seg fra Maskinsvingen og opp til Skiveien. Planområdet omfatter privat eiendom gnr 29 bnr 1 fnr 196. Området rundt planområdet består til stor del av eneboliger og eldre bebyggelse. Gjeldende plan er kommuneplanens arealdel. Området er avsatt til boligbebyggelse. Planforslaget: Reguleringsplanforslaget består av følgende dokumenter: 1. Plankart, datert 14.09.18 2. Bestemmelser, datert 22.01.19 3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 22.01.19 Planforslaget tilrettelegger for rekkehusbebyggelse med totalt 6 boenheter fordelt på to bygg i Maskinsvingen 20. I tillegg til bebyggelse tilrettelegger planforslaget for parkering, lekeplass og uteoppholdsarealer. For øvrige detaljer vises det til plandokumentene vedlegg 1-3. I planbeskrivelsens kapittel 4.3 er det gitt en kortfattet sammenfatning av de ulike justeringene som er gjort siden planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. Nedenfor gis en oppsummering av disse: Bestemmelsenes pkt. 4.1.1 bokstav b og 5.3 bokstav d, vedrørende vedlikeholdsplikt, er flyttet fra bestemmelser til retningslinjer. Planbeskrivelsen er oppdatert under pkt. 2.4.2 Hjemmelsforhold og rettigheter, hvor det framkommer at planforslaget i sin helhet omfatter festetomt 29/1/196 hvor FeFo er grunneier og bortfester. Oppdatert situasjonsplan datert 17.01.19, planbeskrivelsens vedlegg 6. Høringsinnspill ved offentlig ettersyn: Under offentlig ettersyn kom det inn til sammen 8 høringsuttalelser. En oppsummering av innkomne uttalelser med kommentar fra administrasjonen er gjengitt i planbeskrivelsens vedlegg 2. FeFo som er grunneier og bortfester av eiendommen i Maskinsvingen 20 uttaler i sin merknad at de forutsetter at tiltaket avklares ved avtale mellom grunneier og hjemmelshaver til festeretten. Administrasjonen tar dette til orientering og anser forutsetningen til FeFo som et privatrettslig anliggende. Det foreligger ingen formelle innsigelser. Øvrige innkomne uttalelser har fokus på mindre detaljer og er ingen hindring for vedtak av plan. Økonomiske konsekvenser/utbyggingsavtale: Utbygger må påta seg kostnader ved omlegging av eksisterende VA-ledning før igangsettingstillatelse kan gis, samt kostnader ved frikjøp av nær- og grendelekeplass Utbyggingsavtale er utarbeidet og omforent mellom partene.
Vurdering Generelt Administrasjonen har vurdert forslaget i henhold til planutvalgets anmodning om å finne minnelige løsninger. Kommunens tilbakemeldinger i forbindelse med tidligere avviste planforslag er i tillegg imøtekommet på en akseptabel måte. Det nye planforslaget har moderert utnyttelsesgraden og presenterer en bebyggelse i 2 etasjer i henhold til administrasjonens tidligere anbefalinger. Det har i perioden for offentlig ettersyn ikke kommet inn merknader som hindrer vedtak av plan. Da det ikke har kommet inn merknader fra nabolaget i sakens anledning virker det som at naboer er fortrolig med boligprosjektet som er tilpasset i forhold til byggeskikk i området. Administrasjonen vurderer for øvrig fortetting i området av denne karakter som positivt. Området er godt tilrettelagt for utbygging med etablert teknisk infrastruktur, og med nærhet til viktig sosial infrastruktur. Bebyggelse Det legges til rette for fortetting i form rekkehus med to etasjer og med møneretning parallelt med Maskinsvingen. Eksisterende bebyggelse på eiendommen rives. Ny bebyggelsesstruktur er tilrettelagt med to rekkehus med hver 3 boenheter. Den ene er plassert øverst i skråningen mot Skiveien og den andre nærmest Maskinsvingen i sør. Mellom og i tilknytning til boligene etableres det felles utearealer med orientering mot henholdsvis sør og sør-vest. Alle boliger har privat uteareal mot sør samt mot nord-vest. Hovedatkomst til boligene skjer fra Maskinsvingen. Bygningsfasader utformes med en kombinasjon av tre og sementbaserte plater og gis et moderne formspråk. Ny bebyggelse er imidlertid tilpasset omkringliggende bebyggelse i forhold til størrelse, høyde og takform. Plassering av rekkehus tillates bygd inntil formålsgrense. Dette vil i praksis innebære at bygninger kan plasseres nærmere eksisterende bygg på naboeiendom enn 8 meter. Ansvaret for brannskille og nødvendige hensyn til brannkrav ligger hos utbygger. Den nye bebyggelsen har utearealer mot sør og nord-vest, og alle enheter er sikret minimum 3 soltimer. Solforhold i området for tidsrommet 8 til 16 forandres i utgangspunkt ikke i forbindelse med nyetableringen. Den kan imidlertid berøre morgensolen før klokken 08:00 for eiendom 29/234 vest for planområdet, og vil berøre kveldssolen noe for eiendom 29/336 øst for planområdet. Uteoppholdsarealer Egnede felles uteoppholdsarealer tilrettelegges på om lag 150 m 2. Småbarnslekeplass og akebakke er inkludert i dette arealet. Hver boenhet har i tillegg private balkonger/utearealer på totalt om lag 20m 2. Jamført med sentrumsplanen, som tilgrenser planområdet, hvor man har et krav til min. 3 m 2 privat balkong og min. 20 m 2 til felles uteoppholdsareal pr. boenhet, vurderer administrasjonen at tilrettelegging for uteoppholdsarealer i planforslaget kan aksepteres selv om man ikke lykkes å oppfylle arealkrav til lekeplass (100m 2 ) og uteoppholdsarealer pr. boenhet (50m 2 ) jf. kommuneplanens bestemmelser.
Innenfor området tilrettelegges det også for sykkelparkering, søppelstasjon og sportsboder for boligene. For øvrige detaljer, se vedlegg 6 situasjonsplan. Trafikale løsninger Planen legger opp til en parkeringsdekning på 1,25 pr. boenhet. Krav til parkeringsdekning for denne type bebyggelse er i kommuneplanens arealdel satt til 2,0 pr. boenhet. Administrasjonen vurderer imidlertid at 1,25 kan aksepteres da man tidligere har tillatt nedjustering av parkeringskrav på regulering av småhusbebyggelse i sentrumsnære områder. Trafikale løsninger på tomta er løst på en måte som skiller myke trafikanter og motorisert trafikk, slik at en unngår konflikt mellom disse gruppene. Atkomst til området løses fra Maskinsvingen og det tilrettelegges med godt utsyn ved avkjørsel. I tillegg legges det også til rette for eventuell framtidig etablering av fortau langs nordsiden av Maskinsvingen. Tiltaket vil med det begrensede antall boenheter ikke bety vesentlig økning av trafikken i Maskinsvingen. Gjennomkjøringstrafikken i området er imidlertid det som vurderes som den mest utfordrende, og det vil derfor være viktig at området tilrettelegges for framtidig tosidig gs-veg/fortausløsning. Rekkefølgekrav Parkerings- og leke-/uteoppholdsarealer innenfor planområdet skal være ferdigstilt før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest. Universell utforming Prosjektet har i liten/ingen grad tilrettelagt for universell utforming. Noe som i denne konkrete sak viser seg å være praktisk umulig med tanke på terrengutfordringer i kombinasjonen med ønsket volum på prosjektet (jf. planbeskrivelsens pkt.6, utbyggers argumentasjon for et økonomisk rentabelt prosjekt). Det vil være begrensninger som utelukker enkelte brukergrupper i samfunnet fra å kunne bruke disse boligene og utearealene, spesielt med tanke på de nordligste boenhetene (BKS2). Snø og is vil i tillegg utgjøre en ekstra mobilitetsbarriere i trappeløsningen som leder fram til boligene. Prosjektet berører derimot ikke noen offentlige arealer, slik at det kun vil være beboere i Maskinsvingen 20 som berøres av utfordringer tilknyttet tilgjengelighet. Kommunen må imidlertid erkjenne at en i denne saken er villig til å gå på kompromiss med prinsippet for universell utforming. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold Som et ledd i planprosessen er det utarbeidet forenklet ROS-analyse. Det er ikke avdekket forhold i og rundt planområdet som skulle tilsi at planlagt utbygging ikke bør eller kan gjennomføres. Konklusjon: Planadministrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at detaljregulering for Maskinsvingen 20 vedtas. Alta, 22.01.19
Bjørn Atle Hansen Rådmann Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.