Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marthe Torset Arkiv: PLAN Plan2016 17/872-3 Dato: 20.01.2017 DETALJREGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER FJELLSTUE OG HYTTEGREND - HØRING/OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: 1. Plankart, datert 18.01 2. Planbeskrivelse, datert 18.01 3. Planbestemmelser, datert 20.01 4. ROS-analyse, datert 30.11.16 Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt et privat reguleringsforslag for Nordsetervegen 1336. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for salg av eksisterende fritidshytter uten utleieplikt. Arealformålet for deler av planforslaget er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan for Nordseter (29.06.78) og kommuneplanens arealdel 2011-2024. Byplansjefen anbefaler at reguleringsplan for Lillehammer fjellstue og hyttegrend legges ut til offentlig ettersyn. Fakta: Søker Forslagsstiller er Nordseter Fjellstue og hytter AS. Planforslaget er utarbeidet av Planråd AS. Formål og plangrunnlag Planområdet er i sin helhet regulert gjennom reguleringsplan for Nordseter (29.06.1978) til «herberge/bevertning og forretning». I Kommuneplanens arealdel 2011-2024 gjelder «fritidsog turistformål» for hele planområdet. Forslagsstiller ønsker med planforslaget å legge til rette for salg av eksisterende fritidshytter uten leieplikten som ligger til grunn ved dagens regulering. Vurdering av behov for konsekvensutredning I forbindelse med oppstartsmøtet ble planforslaget vurdert iht. forskrift om konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven. 3 i forskrifta omfatter planer og tiltak som skal vurderes etter vedlegg lll «Vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn». Planforslaget omfattes av 3 bokstav b) «Detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering».
Området det søkes for er allerede utbygd og det skal ikke bygges nye enheter innenfor det regulerte området. Tiltaket vurderes derfor ikke til å få vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn som skissert i vedlegg lll. Kommunen vil ikke kreve konsekvensutredning etter forskriftas bestemmelser, men konsekvensene av planendringen skal vurderes for relevante temaer i planbeskrivelsen. Planprogram er knyttet til konsekvensutredningskravet og bortfaller. Planprosess Oppstartsmøte mellom forslagsstiller og kommunen ble avholdt den 30.09.15. Det ble varslet planoppstart med annonse i Lillehammer byavis den 28.01.16, og i brev til berørte parter den 25.01.16. Frist for å komme med innspill ble satt til 25.02.16. I forbindelse med varsel om planoppstart kom det inn 3 merknader. Disse er gjengitt og vurdert av søker i planbeskrivelsen, og kan fås i sin helhet av saksbehandler. Planforslaget Områdebeskrivelse Planforslaget dekker et areal på 8,7 dekar, plassert på vestsiden av Nordsetervegen i sentrum av Nordseter. Her ligger i dag Lillehammer fjellstue og utleiehytter på gnr. 42 bnr. 48, med felles atkomst fra Nordsetervegen. Omkringliggende arealer består i stor grad av private fritidseiendommer, iblandet noen mindre næringsarealer. Arealregnskap 12-5. Nr. 1 bebyggelse og anlegg Areal (dekar) Fritids- og turistformål 2.0 Fritidsbebyggelse konsentrert 4.6 Sum areal denne kategori 6.6 12-5. Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn grøntareal 0.4 Parkeringsplasser 0.3 Veg 1.3 Sum areal denne kategori 2.1 Totalt alle kategorier 8.7 Reguleringsformålet I dagens regulering er planområdet i sin helhet avsatt til «Herberge/bevertning» i reguleringsplan for Nordseter (vedtatt 29.06.78) og «fritids- og turistformål» i kommuneplanens arealdel. Planforslaget legger opp til en endring av formålet i gjeldende planer for deler av området. Området som i dag består av utleiehytter (videre referert til som «hyttegrenda»), et areal på 4,6 dekar, endrer formål til fritidsbebyggelse. Lillehammer fjellstue og området rundt fornyer eksisterende formål fra «herberge/bevertning og forretning» til «fritids- og turistformål», i tråd med kommuneplanens arealdel 2011-2024.
Det legges ikke opp til videre utbygging av hytter innenfor hyttegrenda, noe som er sikret gjennom bestemmelsene. Tillatt T-BRA for hver boenhet er satt til 55 m 2, noe som er et par kvadrat større enn hyttene som står der i dag. I tillegg tillates oppsetting av bod i tilknytting til hytta på maks 5 m 2 og en platting på bakkenivå på 10 m 2. Bestemmelser for gesims, mønehøyde og tak etc. er basert på dagens bebyggelse, med strenge krav til utforming og arkitektur. Hver enkelt hytte vil ikke få sin egen tomt, men inngå i et sameie. Tillatt BYA på næringsområdet er inntil 60%. Dette gir rom for noe utvidelse i forhold til dagens bebyggelse. Bestemmelser for gesims, mønehøyde og tak etc. er basert på dagens bebyggelse, med strenge krav til utforming og arkitektur. Atkomst og veisystem Hyttegrenda og næringsarealet har felles direkte atkomst fra Nordsetervegen. Denne atkomsten vil fungere som i dag. Det er ikke tatt høyde for økt trafikk til dette området ved eventuelt salg av hyttene, fordi arealet også i dag er opparbeidet og i bruk. Parkering Det er avsatt tre områder for parkering i plankartet. SPP1 er avsatt for å betjene parkeringsbehov for bebyggelsen på nordsiden av Lillehammer fjellstue. SPP2 betjener Lillehammer fjellstue og kan i perioder benyttes til gjesteparkering for hyttegrenda. SPP3 er avsatt til gjesteparkering for hyttegrenda. I tillegg er det i bestemmelsene lagt opp til 1 parkeringsplass i tilknytting til hver hytte. Friluftsliv Området er mye brukt til friluftsliv med gode muligheter for aktivitet både sommer og vinter. Planforslaget vil ikke endre på mulighetene for å utøve friluftsliv, fordi området allerede er utbygd. Landskap Hyttegrenda har i dag et felles arkitektonisk uttrykk. Hyttene er små, ligger tett sammen og har lik farge og utforming. Det er i bestemmelsene sikret at dersom man skal gjøre endringer på noen av hyttene må man ta hensyn til omkringliggende bebyggelse, med spesielt fokus på estetikk og arkitektur. Kulturminner Det er ikke kjente, automatisk fredede kulturminner i området. Naturmangfold Det er ingen kjente, fredede eller sårbare arter i området. Planen vil uansett i liten grad påvirke dette, da området allerede er utbygd. Landbruk Området er ikke brukt til landbruksformål ROS-analyse En risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) er gjennomført som en del av planarbeidet. Det er ikke avdekket potensielle risikofarer av betydning for planarbeidet eller behov for tiltak som følge av dette.
Vurdering: Byplansjefen har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til offentlig ettersyn. Nedenfor følger faglige kommentarer til sakens mest sentrale problemstillinger. Reguleringsformålet Næringsarealet, som inkluderer Lillehammer fjellstue, vil etter det nye planforslaget fortsette på samme måte som i dag. Formålet tilknyttet dette området Fritids- og turistformål er en videreføring av dagens regulering, hvor bestemmelser hva gjelder bygningsmassen er basert på eksisterende bebyggelse. Man har med en BYA på 60 % gitt en viss fleksibilitet til noe fremtidig utbygging på næringstomten dersom det skulle bli behov, men legger seg innenfor dagens høydekrav. Det argumenteres i planforslaget for at seksjonering og salg av dagens utleiehytter vil ha positiv innvirkning på driften av fjellstua, og at endringen i så måte vil styrke næringsgrunnlaget til gjenværende næringsareal. Hytteområdet som omreguleres fra næringsareal til fritidsbebyggelse skal etter nytt planforslag i stor grad fremstå og fungere som i dag, men fritidshyttene kan da selges uten leieplikt. I bestemmelsene er det klare begrensninger for mulighetene til å endre hyttenes utforming og plassering. Det stilles krav i en eventuell videre byggesaksprosess til estetikk og materialbruk for å sikre et helhetlig uttrykk. Strategier for utvikling av fritidsbebyggelse I kommuneplanens strategiske mål for fritidsbebyggelse i Lillehammer kommune legges det opp til at området rundt Nordseter skal prioriteres og videreutvikles. Et innslag av 18 nye private hytter sentralt i dette området kan i så måte sees som positivt. Hyttene er i dag små og av enkel standard, noe som gjør at de antakelig vil være i en rimeligere prisklasse enn det man normalt finner på Nordseter. Hyttene ligger i umiddelbar tilknytting til skiløypenettet, samtidig som man har nærhet til det Nordseter har å by på av skiutleie, aktivitetstilbud, kafeer og matbutikk. I planbeskrivelsen forespeiler man at hyttene vil være et attraktivt og ønsket tilskudd til markedet, spesielt for familier med begrenset økonomi og lavere krav til standard. Behovet for næringsareal Det har i senere år blitt vedtatt flere endringer av den overordnede reguleringsplanen for Nordseter (vedtatt 29.06.78). Både i reguleringsendring for Nordseter sentrum (2006) og reguleringsplan for Lillehammer seter ll og lll (2014) har endringer av næringsarealer vært et tema, hvor disse enten har blitt omregulert til fritidsbebyggelse eller byttet plassering. Man bør nå vurdere behovet for fortsatt å holde på næringsarealer på Nordseter. En reguleringsplan skal ha et langsiktig perspektiv, noe som kan være vanskelig forenelig med mer kortsiktige og markedsstyrte endringer i turistnæringen. Med en turistnæring som i stor grad baserer seg på vinterturisme er de særlig utsatt for sesongvariasjoner og trender. Næringsdrivende har i en lengre periode opplevd nedgang i besøkstall på Nordseter, men de siste årene har det igjen vært noe økning av turisttrafikken. Man vil med endringene som ligger i planforslaget få en innskrenkning av dagens næringsareal fra 6,6 til 2 dekar (eks. vegareal, parkering etc.). Dette er areal det på et senere tidspunkt vil være vanskelig å ta tilbake som næringsareal, og som man i prinsippet må se som tapt. Den
foreslåtte endringen kan begrense potensialet til det gjenværende næringsarealet på sikt, fordi en fremtidig utvidelse av arealet blir vanskelig. Det er viktig å være bevisst at det på et senere tidspunkt kan komme oppgangstider som øker behovet som «varme senger» eller annet næringsareal på Nordseter. Gjentatte omreguleringer fra næring til fritidsbebyggelse kan da bli sett på som negativt. Planforslaget vil medføre et tap av 18 utleiehytter og et areal på 4,6 dekar. Det er vanskelig å vurdere hvilke langtidseffekter dette kan ha for destinasjonen Nordseter. Behovet til næringsdrivende Samtidig som en omregulering av hytteområdet på sikt kan begrense utviklingspotensialet til næringsarealet, er det også viktig å ivareta behovet til eksisterende næringsdrivende på Nordseter. Forslagsstiller poengterer at salg av hyttene vil bidra til at man kan videreutvikle Lillehammer fjellstue, gjøre oppgraderinger og nødvendig vedlikehold. En omregulering kan dermed styrke driftsgrunnlaget og gjøre gjenværende næring mer motstandsdyktig mot svingninger i markedet. Konklusjon: Byplansjefen ser at det er både positive og negative sider ved planforslaget, spesielt i avveiningen mellom behovet for næringsareal og strategier for fritidsbebyggelse på Nordseter. Byplansjefen anbefaler at forslag til reguleringsplan Lillehammer fjellstue og hytter blir lagt ut til offentlig ettersyn. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K: 1. Forslag til reguleringsendring for del av reguleringsplan for Nordseter, med planbeskrivelse datert 18.01.17, plankart datert 18.01.17 og bestemmelser datert 20.01.17, legges ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11. Lillehammer, 25.01.17 Inger Stubsjøen Byplansjef Marthe Torset Planrådgiver