Arkivsak-dok. 17/07876-100 Saksbehandler Eivor Bjørnarsdotter Bø Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 05.06.2019 Bystyret 2015-2019 20.06.2019 Detaljreguleringsplan for Grålum allé 2 / Tuneveien 97 - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Maria Skåren Kommunedirektørens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Grålum allé 2 / Tuneveien 97, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert 10.10.2018 og sist endret 1.5.2019, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 10.10.2018 og sist endret 1.5.2019. Vedlegg: 1. Plankart, datert 10.10.208, revidert 1.5.2019 2. Reguleringsbestemmelser, datert 10.10.2018, revidert 1.5.2019 3. Planbeskrivelse, datert 10.10.2018, revidert 7.5.2019 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og kommunedirektørens kommentarer. Sammendrag: På vegne av Center Revisjon Holding AS har konsulentfirma BAS Arkitekter AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Grålum allé 2 / Tuneveien 97 til behandling. Formålet med planen er å legge til rette for fortetting med boliger i kombinasjon med kontor/tjenesteyting, eksisterende forretning, samt tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Planområdet ligger på Grålum og er avgrenset av Tune rådhus mot øst og Tuneveien mot nord og vest. Arealet er bebygd med en enebolig som er tenkt revet, en nyoppført tomannsbolig med kombinert bolig- og kontor og et bygg kombinert med bolig, forretning og kontor. I tillegg ligger det et automatisk fredet kulturminne i form av en gravhaug på planområdet. Området er i kommuneplanens arealdel 2015 2026 disponert til bebyggelse og anlegg. 1
Det skal utarbeides en områderegulering for Grålum. Dette planområdet grenser til, men vil ikke være en del av områdereguleringen. Området er uregulert. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Kommunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan for Grålum allé 2 / Tuneveien 97, vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken BAS Arkitekter AS har på vegne av Center Revisjon Holding AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Grålum allé 2 / Tuneveien 97. Formålet med detaljreguleringsplanen er å legge til rette for fortetting med boliger i kombinasjon med kontor/tjenesteyting, eksisterende forretning, samt tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Planen tar hensyn til kulturminnet i planområdet ved å regulere inn en hensynssone med sikring av kulturminnet. Beskrivelse av området Planområdet ligger på Grålum og er avgrenset av Tune rådhus mot øst og Tuneveien mot nord og vest. Arealet er bebygd med en enebolig som er tenkt revet, en nyoppført tomannsbolig med kombinert bolig- og kontor og et bygg kombinert med bolig, forretning og kontor. I tillegg ligger det et automatisk fredet kulturminne i form av en gravhaug på planområdet. Områdets areal er på 3,76 daa. Planen berører ikke dyrket eller dyrkbar mark. Forholdet til andre planer Området er i gjeldende kommuneplan disponert til bebyggelse og anlegg. Det skal utarbeides en områderegulering for Grålum. Dette planområdet grenser til, men vil ikke være en del av områdereguleringen. Området er uregulert. Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: Tune kommune administrasjonssenter, Grålum (vedtatt 29.10.1975) E6, rv. 114, Kalnesveien (vedtatt 3.7.1980) Ny rv. 114 / Kalnesveien / Grålumveien (vedtatt 18.5.1979) Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til kombinert formål med bolig, kontor, tjenesteyting og forretning, med tilhørende anlegg som lekearealer, grønnstruktur, renovasjon, vei og fortau. Antall boenheter innenfor planområdet anslås til totalt 15-18. Endelig antall vil avhenge av størrelse på leiligheter og omfang av endelig utbygging. Fire av disse boenhetene er eksisterende i nyoppført tomannsbolig i bygget med adresse Tuneveien 97. Høyder på ny bebyggelse (BKB og BBB2) er angitt med kotehøyder og tilsvarer bebyggelse på 4 og 5 2
etasjer (inkludert sokkel). Nyoppført tomannsbolig (BBB1) er regulert med høyder som er i tråd med eksisterende situasjon (2 etasjer + sokkel), men bestemmelsene åpner opp for å etablere en takterrasse da bygget allerede har etablert oppgang til mulig takterrasse. Hensikten med å kombinere bolig med kontor og tjenesteyting er å ha fleksibilitet for fremtidige behov i området. Det gis anledning til å etablere kontor og tjenesteyting i alle etasjer på nybygg og eksisterende bygg innenfor planområdet. Forretning er kun tillatt innenfor formål BKB (Tuneveien 97) og kun i sokkeletasje (u-etasje) med hensikt å videreføre bruken som er der i dag. Reguleringsbestemmelsene tillater ikke tjenesteyting som bidrar til uhensiktsmessig støy for omliggende boliger. Areal for lek (f_blk) er plassert slik at solforholdene er gode og skjermet for støy fra Tuneveien. Det er tilrettelagt for parkering i sokkeletasje under ny bebyggelse (BAA2). Adkomst til parkering i sokkeletasje føres via eksisterende adkomst i Tuneveien. Eksisterende adkomst i Grålum allé reguleres noe mer mot øst for å sikre anledning til manøvreringsareal uten å komme i konflikt med gravhaugen. Kulturminnet, en gravhaug, er sikret ivaretatt gjennom en hensynssone og reguleringsbestemmelser tilknyttet denne. For en mer utførlig beskrivelse henvises det til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 16.1.2018, og fagmyndigheter, naboer og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com/politikk-ogplaner/kunngjoringer/ Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte 31.10.2018, sak 39/18, forslag til detaljreguleringsplan for Grålum allé 2 / Tuneveien 97, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 13.11.2018 2.1.2019. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 9.11.2018. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 13.11.2018 og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt fire merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og kommunedirektørens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer. Disse er innarbeidet i reguleringsbestemmelser og plankart. Maksimalt antall parkeringsplasser per boenhet er nedjustert fra 1,5 til 1 p-plass, det tillates ikke støyende virksomhet innenfor formålet tjenesteyting, det er stilt krav om et fordrøyningsbasseng men at endelig plassering avklares i byggesaken, og det er lagt inn krav til minimum % BYA 30 % for utbyggingsformålene. I tillegg er maksimalt tillatt kotehøyde for felt BAA2 økt fra 70 til 71. Innsigelse Det ble reist innsigelse til reguleringsforslaget av NVE. Denne er løst og trukket i brev datert 21.3.2019. 3
Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg 4 - Statens vegvesens merknad om å innskjerpe kravet til maksimum parkeringsplass per boenhet til 1,0. - Statens vegvesens merknad om at de juridiske linjene for hensynssone for støy, samt bestemmelsesområde #1 for p-anlegg vises korrekt og gjøres mer forståelig i plankart. - Østfold fylkeskommunes merknad om at skravur for hensynssone kulturminne H730 blir fullstendig synlig. - Fylkesmannen i Østfolds merknad om å begrense type privat tjenesteyting som tillates i delområde BAA1-2. - Fylkesmannen i Østfolds merknad om å sette krav til minimum utnyttingsgrad. Merknader som er delvis imøtekommet, jf. vedlegg 4 Fylkesmannen i Østfolds merknad om å Forslagsstiller har oppdatert avklare løsning for overvannshåndtering i reguleringsbestemmelse 4.7 til å stille krav større grad i plansaken. om etablering av fordrøyningsbasseng. Endelig plassering avklares i byggesaken for å kunne ha noe fleksibilitet. Kommunedirektøren er enig i denne vurderingen. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg 4 Fylkesmannen i Østfolds merknad om å Det er ønskelig med fleksibilitet med tanke gjøre illustrasjonsplanen juridisk bindende på endelig plassering av bygg innenfor gjennom bestemmelser til byggegrensene. Det er ikke en detaljreguleringsplanen parallellbehandling av plan- og byggesak i denne saken. Det er også stilt krav til stedstilpassing av tiltak gjennom reguleringsbestemmelse 4.4 a)-d) som byggesaken må følge opp. Kommunedirektøren mener derfor at det ikke er behov for å gjøre illustrasjonsplanen juridisk bindende. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det ble utført barnetråkkregistreringer ved Grålum skole i 2012. Registreringen viser at barn og unge ikke har spesielle interesser innenfor planområdet. Ved gjennomføring av planen vil det etableres et trygt lekeareal innenfor planområdet. Arealet til lek har gode solforhold og er skjermet for støy fra Tuneveien. Kommunedirektøren mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4.2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR-2017-06-21-854). De aktuelle bestemmelsene å vurdere etter 4
her er 6 og 8. Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet vil kunne få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn etter forskriftens 10, jf. 8. Kommunedirektøren har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om biologisk mangfold. Etter kommunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Behov for grunnerverv Grunnerverv er ikke nødvendig for å gjennomføre planen. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Kommunedirektøren anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Grålum allé 2 / Tuneveien 97, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen direkte økonomiske konsekvenser for Sarpsborg kommune. Miljø: Per i dag er transport i området hovedsakelig basert på bil. Etter offentlig ettersyn er maksimum parkeringsplasser for bil nedjustert fra 1,5 til 1 p-plass per boenhet. Planområdet har god kollektivdekning og ligger godt koblet til hovedruter for sykkel. Planområdet blir berørt av gul og rød støysone, men har reguleringsbestemmelser som fanger opp tiltak for å ivareta dette. Det er ikke registrert truede arter, eller viktig biologisk mangfold i planområdet. Det er vurdert om store furutrær innenfor planområdetets nordøstre hjørne skal bevares. Av hensyn til sikringssonen rundt gravhaugen er det imidlertid vanskelig å bevare disse trærne når det planlegges for en arealeffektiv utvikling av planområdet. Etter offentlig ettersyn er det likevel lagt inn en ny reguleringsbestemmelse 4.9 (eksisterende vegetasjon) hvor man ønsker å forsøke å bevare eksisterende furutrær på eiendommen utenfor byggegrensene, men dette må vurderes i gjennomføringsfasen av nye tiltak. Planen berører ikke dyrket eller dyrkbar mark. Folkehelse: Planforslaget legger til rette for areal til lek og uteoppholdsarealer. Areal til lek er plassert slik at det skjermes mot støy fra Tuneveien, og får i tillegg gode solforhold. Det er gangavstand til skole, fotballbane og lekeplass. Reguleringsbestemmelsene sikrer at tiltak utformes etter prinsippene om universell utforming, slik at alle befolkningsgrupper sikres en best mulig tilgjengelighet. 5