PLANSKILDRING Mindre reguleringsendring av reguleringsplan Rundhovde Boligområde Gnr. 135 Bnr. 8, 10 og 11 m.fl. PlanID 12532008600, Osterøy kommune Dato for utarbeiding: 2.7.2015 Saks nr. 15/547 Hauge 5281 Valestrandsfossen 56 19 37 00 firmapost@helgerod.no
INNHALD 1. BAKGRUNN... 3 2. NABOVARSEL... 3 3. OMRÅDET... 3 4. SKILDRING AV PLANFRAMLEGGET... 4 4.1 Areal... 4 4.2 Leikeareal... 5 4.3 Området... 5 4.4 Ny situasjon... 6 4.5 Skildring... 6 4.6 Føresegner... 9 5. OPPSUMERING... 9 2
1. BAKGRUNN Planendringane er utarbeid Blink Hus Helge Rød AS i samarbeid med Blink Hus Arkitekter AS. Endringane gjelder område BK2. Parsellen er utskilt frå gnr. 135 bnr. 11 og har fått bnr. 115, 116 og 117. Føremålet med endringane er å endra område BK2 frå konsentrert småhusbygging (BK) til frittliggjande småhusutbygging (BF). 2. NABOVARSLING Naboar, grunneigarar og offentlege instansar blir varsla med brev. Forslag til planendring blir også annonsert i lokalavisa Bygda Nytt samt Osterøy kommune sine nettsider. Høyringsfristen er sett til 6 veker. 3. OMRÅDET Området ligg i Osterøy kommune, langs Fv.365 like vest for Valestrand sentrum mot Hamre. Grunneier for gnr. 135 bnr.115, 116 og 117 er Helge Rød AS. Utbygging er nylig igangsatt og er en del av ett eksisterende område for bustader. Figur 1. Kommuneplan for Osterøy Areal avsatt til boligformål i eksisterende plan fremkommer av tabell 1. Endring i forslaget til endring er 1662m2 fra konsentrert småhus (BK2) til frittliggjande småhus. 3
Tabell 1: Arealoppstilling eksisterande plan Føremål Areal % BRA Bustadeiningar Bustader for frittliggjande småhus BF2 3252 m2 30 % 2 BF3 2882 m2 30 % 7 BF4 3426m2 30 % 2 BF5 4641m2 30 % detaljreg. BF6 7259m2 30 % detaljreg. BF7 2958m2 30 % 5 Totalt 24418m2 Bustader - konsentrert småhus BK1 1410m2 30 % 4 BK2 1662m2 30 % 3 BK3 3480m2 30 % 7 BK4 4321m2 60 % 12 Totalt 10873m2 26 4. SKILDRING AV PLANFRAMLEGGET 4.1 Areal ny situasjon Området for konsentrert småhus blir redusert med 1662m2 (BK2). Dette tilsvara 15,3 % reduksjon for konsentrert småhus og ei auke på 6,8 % for frittliggjande småhus. Når det gjelder einingar er det ingen endring. Tabell 2: Arealoppstilling ny situasjon Føremål Areal % BRA Bustadeiningar Bustader for frittliggjande småhus BF2 3252 m2 30 % 2 BF3 2882 m2 30 % 7 BF4 3426m2 30 % 2 BF5 4641m2 30 % detaljreg. BF6 7259m2 30 % detaljreg. BF7 2958m2 30 % 5 BF8 1662m2 30 % 3 Totalt 26080m2 Bustader - konsentrert småhus BK1 1410m2 30 % 4 BK3 3480m2 30 % 7 BK4 4321m2 60 % 12 Totalt 9211m2 23 4
4.2 Leikeareal For konsentrert småhusutbygging (BK) er det krav om 25m² leikeareal pr bueining. For frittliggjande småhusutbygging (BF) er det krav om 50m² leikeareal pr bueining. Kravet til leikeareal blir derfor auka frå 1825m2 til 1900m2. Planområdet inneheld 6 felles leikeareal som tilsaman utgjer 2334m². Krav til leikeareal er såleis ivareteke. 4.3 Området Feltet BK2 ligg midt i planområdet, sør for vegen o_v1og har planlagt for konsentrerte småhus med ein etasje + underetasje. Figur 2. Planområde noverande situasjon Figur 3. Teiknforklaring 5
4.4 Ny situasjon Endringane i ny situasjon er hovudsakleg frå konsentrert til frittliggjande bustader. I tillegg er byggegrensa mellom einingane fjerna og erstatta med tomtegrenser. Øvrige krav som byggjehøyde, utforming etc. er vidareført i ny situasjon Figur 4. Endra plan fra BK2 til BF8. Ny situasjon 4.5 Skildring På grunn av stigningsfrholdet på f_v7 har det vist seg krevjande å få til ei god løysing med omsyn til universal utforming og terrengtilpasning. Figur 5. Utsnitt av eksisterande illustrasjonsplan 6
Når området kan byggjast med frittliggjande småhus blir det ei betre teknisk utforming. Bygningane vil også framstå som mindre kompakt, sjølv om det fortsatt truleg blir relativt tett mellom husa. Eksisterande illustrasjonsplanen viser einebustad med tilhøyrande garasje. Endring frå konsentrert til frittliggjande bustader betyr at bygningane ikkje fysisk vil hengja saman. Byggegrensa mellom einingane er fjerna, men oppretthaldt mot yttergrensa for området. Endringane krev behov for større leikeområde, men dette er ivaretatt innanfor eksisterande plan. Øvrige krav i BK2 er vidareført i ny BF8. Det vil seia at rekkefylgjekrav, krav til universell utforming, arealutnytting og liknande ver vidareført. Illustrasjonane viser regulert, begge og ny situasjon av området. Regulert situasjon 7
Ny situasjon Regulert og ny situasjon. 8
Fugleperspektiv. 4.5 Føresegner Teksten i reguleringsføresegner er endra slik at BK2 er tatt ut og BF8 er satt inn som nytt område, der det høyrer heime. Det er ingen endring i andre krav som rekkefylgjekrav og liknande. 5. OPPSUMERING Endringane i planen er små og gjelder kunn tre bueiningar som bli endra frå konsentrert til frittliggjande bustader. Andre krav i reguleringsplanen blir vidareført. Konsekvensen med endringane er derfor mindre vesentlige. 9