Saksframlegg Sakshandsamar: Cornelis Erstad Arkivsaksnr.: 13/2993-17 Arkiv: L12 2. gangs handsaming - Reguleringsplan for Langavellene hyttefelt * Tilråding: Kommunestyret vedtek reguleringsplan for Langavellene hyttefelt, datert 28.01.2015, i medhald av plan- og bygningslova 12-12. Vedlegg: 1. Planomtale med føresegner, datert 28.01.2015 2. Plankart, datert 28.01.2015 3. VA-plan med handtering av overvatn (uprenta) 4. Innkomne merknadar til offentleg høyring og ettersyn Saksutgreiing: Bakgrunn: Detaljreguleringsplanframlegget gjeld omregulering og utviding av hytteområde på Langavellene i Sogndalsdalen, mellom Orrestad og Hodlekve bru. Tiltakshavar og grunneigar er Herdis Gurvin medan det er Nordbohus Sogn as v/heidi Helle som har utarbeida og fremja planframlegget. Planarbeidet vart starta opp i juni 2013. Planoppstart vart varsla 28.08.2013 og frist for innspel vart sett til 23.09.2013. Planframlegget omfattar ei utviding av eksisterande hyttefelt med 9 nye tomter. Utnytting per tomt er sett til 130 m 2 der 100 m 2 kan nyttast til hytte og dei resterande 30 m 2 kan nyttast til uthus/anneks/garasje/parkering. Vegtilkomst vert sikra ved utbetring av eksisterande veg i planområdet, samt ei forlenging den siste biten inn til dei nye hyttetomtene. Sogn brann og redning IKS har gjennom uttale tillate at vegen skal ha maks stigning på 1:6. Administrasjonen mottok planframlegget til 1. gangs handsaming den 30.05.2014. Den 19.06.2014 vedtok forvaltningsutvalet, i sak 46/14, å leggje planframlegget ut til offentleg høyring og ettersyn. Planframlegget låg ute til offentleg høyring og ettersyn i tidsrommet 11.07.2014 til 28.08.2014. Det kom inn 4 merknadar i løpet av høyringsperioden, frå fylkesmannen, NVE, Staten vegvesen og grunneigar John Gjørven. Seinare, ved ytterlegare høyring av endringar i tidsrommet 12.09.2014 til 07.10.2014, kom det inn 3 merknadar, frå Statens vegvesen, grunneigar John Gjørven og grunneigar Helga Johanne Johansen. Gjennomgang og vurdering av merknadar: Fylkesmannen i Sogn og Fjordane skriv at handtering av overvatn er omtala i ROS-analysen, men dei kan ikkje sjå at det er teke inn i føresegnene som føresett. Skredfare er også omtala som del av ROS-analysen, men fylkesmannen støttar seg her til NVE sin vurdering av temaet.
Vår vurdering: føresegn 1.7 og 1.8 omtalar korleis løysingar for overvatn skal planleggjast og handterast. Kommunen sin overvassnorm ligg til grunn for løysinga(ne). Under Tekniske løysingar i planomtalen går det fram at det før 2. gangs handsaming av planen skal utarbeidast planar for handtering av overvatn i området. Kommunalt godkjent plan for handtering av overvatn vart presentert 28.11.2014. Vi vurderer at handtering av overvatn er tilfredsstillande løyst i tråd med overvassnorm for Sogndal kommune. NVE registrerar at hyttefeltet gjennom skredfarerapport er vurdert som trygt. Det resterande arealet er ikkje klarert og er lagt under omsynssone med tilhøyrande føresegn om skredfarevurdering før nye tiltak. NVE har ingen merknad til planen. Statens vegvesen tilrår utbetring av radiusen ved avkøyringa V1, samt A1 og A2. Dette særleg grunna omsyn til vintervedlikehald. Det bør også påførast sikttrekantar. Statens vegvesen vurderar avkøyringsløysingane ved A1 og A2 som akseptable med utgangspunkt i dagens situasjon, men meinar at desse er lite framtidsretta dersom det på eit seinare tidspunkt vert aktuelt med vidare utbygging tilknytt desse. Vår vurdering: vi er samde i Statens vegvesen sine framlegg til utbetringar og plankonsulent har oppdatert plandokumenta tilsvarande. John Gjørven er eigar av g/bnr. 25/14, delvis markert av planføremål H1 i plankartet. Gjørven syner til at hans eigedom ikkje er korrekt attgjeve i Sogndal kommune sitt matrikkelkart. Til merknaden har Gjørven lagt ved kopi av skyldskifte, skøyte og eit kommunalt kart der han sjølv har teikna inn eigedomsgrensene etter enkel oppmåling. Gjørven ber om att matrikkelkartet vert retta i samsvar med den faktiske eigedomsgrensa. Vidare set Gjørven seg i mot at størsteparten av den faktiske eigedommen hans vert regulert til friareal (FR) for hytteområdet. Vår vurdering: vedlegga til Gjørven syner, som han korrekt skriv, at den faktiske eigedomsgrensa for g/bnr. 25/14 ikkje er korrekt attgjeve i kommunen sitt matrikkelkart. Desse vedlegga er sendt vidare til avdeling for kart og oppmåling som vil rette opp kartet i matrikkelen i tråd med gjeldande regelverk. Dette er kostnadsfritt for grunneigar. Når det gjeld sjølve planføremålet på eigedommen les vi av Gjørven sin merknad at han ønskjer at heile eigedommen skal regulerast til hytteføremål, i staden for friarealet (FR). Dette vart også bekrefta i telefonsamtale mellom Gjørven og sakshandsamar, den 11.09.14. Over ein lengre tidshorisont ser Gjørven for seg mogelegheita for å kunne dele frå fleire tomter innanfor eigedommen. Ved vurdering av dette ønsket ligg det føre fleire moment. I skyldskiftet av 27.05.1963 kjem det fram at eigedommen skal nyttast til hyttetomt. Etter vår forståing er det her meint ei hyttetomt. For det andre er størstedelen av eigedommen regulert til friområde i gjeldande reguleringsplan Langavellene, vedteke 27.04.1982. Ein mindre del, tilnærma 1,25 daa, er regulert til hytteføremål. I gjeldande arealdel til kommuneplanen er heile eigedommen regulert til framtidig fritidsbusetnad. Terrenget innanfor eigedommen avgrensar også mogelegheita for å føre opp fleire nye hytter, men i nordlege del av eigedommen er det svakare hellingsgrad som kan opne for utbygging av fleire hytter. Etter vår vurdering bør arealdel til kommuneplanen leggjast til grunn. I utgangspunktet er vi difor positive til at arealet for hytteføremål kan utvidast til og med den nordlegaste delen av eigedommen.
I tråd med 12-14 i plan- og bygningslova må det avklarast om dette skal reknast som ei vesentleg endring med tilhøyrande nytt offentleg ettersyn, eller om det er ei mindre endring. Vi vurderar at dette er ei mindre endring. Dette begrunnar vi i to hovudforhold. I arealdel til kommuneplanen er heile eigedommen regulert til framtidig fritidsbusetnad, detaljreguleringa er altså i tråd med den overordna arealplanen. Vidare vert 12-14 ytterlagare utdjupa i plan- og bygningslova si spørsmål og svar-side under regjeringen.no. Her vert det poengtert at justering av grenser mellom to føremål vil kunne sjåast som ein mindre endring. Det står også at forenkla kan ein gjere justeringar i det som allereie ligg i planen, men ein kan ikkje innføre nye element. I tråd med 12-14 tredje ledd vart saka lagt fram for berørte myndigheiter, samt grunneigar, John Gjørven, som direkte vert berørt av endringsframlegget. Det kom inn to merknadar til endringa. Statens vegvesen syner til tidlegare fråsegn og tilrår at dersom det vert lagt til rette for fleire tomter, bør det regulerast inn ny felles avkøyring til desse frå tilkomstvegen V1 i overkant, framfor noverande løysing A2 ved fylkesvegen. Vår vurdering: saman med plankonsulent har vi forsøkt å lokalisere ein ny vegparsell i tråd med Statens vegvesen sin tilråding. Konklusjonen var at ujamt terreng og ulike eigedomsforhold gjer at ei slik løysing ikkje kan realiserast. Med bakgrunn i dette tok sakshandsamar munnleg kontakt med sakshandsamar hjå Statens vegvesen. Gjennom denne samtalen vart det avklart at dersom planen vert vedtatt med avkøyring A2, er ikkje dette eit forhold som Statens vegvesen vil varsle motsegn mot. Kommunadministrasjonen er av den oppfatning at den låge køyretøyfrekvensen langs fylkesvegen i Sogndalsdalen tilseier at ei felles avkøyring ved fylkesvegen for potensielt 4 hytter kan tillatast. Det kan leggjast til at gjennom denne reguleringsplanen er 4 eksisterande avkøyringar samla til 2 felles avkøyringar, trafikktryggleiken må difor uansett reknast å vere forbetra. Helga Johanne Johansen har hytte på g/bnr. 25/12 med eksisterande avkøyring tilsvarande der A2 er teikna inn i plankartet. Først i etterkant av aktuelle høyringsfristar vart Johansen merksam på at A2 er regulert inn som ein ny vegløysing i planområdet. Johansen er sterkt i mot den nye regulerte avkøyringa som også gjev tilkomst til John Gjørven sin naboeigedom. Johansen peikar på at slik avkøyringa er utforma vil dette gå på kostnad av eit parkeringsareal ho nyttar nede ved fylkesvegen i dag. Denne er særskild viktig på vinteren då ho elles ikkje kjem seg opp bakken til hytta med bil. Johansen understrekar at hennar avkøyring er godkjend og meinar at det må kunne vere mogeleg å leggje ny veg og avkøyring på sørsida av Gjørven sin eigedom.
Figur 1 Noverande avkøyring ved Johansen sin eigedom (www.google.no/maps) Vår vurdering: med bakgrunn i Johansen sin merknad har vi ved to høve presentert alternative løysingar for Statens vegvesen. Først sendte vi ein førespurnad til sakshandsamar hjå Statens vegvesen om det kunne tillatast at sjølve avkøyringa vart flytt noko lenger mot sør, inn på Gjørven sin eigedom. I e-post den 18.11.2014 frarådde Statens vegvesen denne løysinga grunna at terreng og vegetasjon gjer til at siktforholda då vert for dårlege. I tråd med Joahnsen sitt innspel utarbeida plankonsulent deretter eit framlegg med ei tredje avkøyring A3 ifrå sør. Denne vart tilsvarande sendt til sakshandsamar hjå Statens vegvesen med spørsmål om dette kunne vere ei akseptabel løysing. I e-post den 27.01.2015 aksepterte Statens vegvesen denne løysinga med forbehold om at avstanden mellom avkøyringsvegen og fylkesvegen vert auka til minimum 5 meter. Dette med omsyn til tilstrekkeleg plassbehov i samband med vintervedlikehaldet. Vi gjorde deretter ein ny vurdering av denne løysinga ved å flytte avkøyringsvegen 5 meter ovanfor (aust) for fylkesvegen. Det vart då konstatert at terrenget gjer til at heller ikkje den løysinga kan gjennomførast utan urimeleg store inngrep og kostnadar. Langs halve strekninga ligg det ein fjellskrent ein vil vere nøydd til å sprengje ut for å få tilstrekkeleg avstand til riksvegen. I tillegg til sjølve kostnaden for tiltakshavar er dette eit inngrep som vil skjemme området, også sett ifrå Rv5 på motsett side (sørsida) av Sogndalsdalen.
Figur 2 Alternativ avkøyring A3. Utan tilstrekkeleg avstand til fylkesveg. Vår tilråding er difor at avkøyringa vert liggande der den i utgangspunktet var plassert, ved A2. Andre aktuelle forhold som stettar vår vurdering er at Johansen, etter veglova 29 og 30, ikkje har heimel til å opparbeide og nytte areal mellom offentleg veg og regulert byggegrense til privat parkeringsareal. Vidare er den regulerte utbetringa av avkøyringa ikkje gjort med omsyn til Gjørven sine tomter. Denne utbetringa låg inne i planframlegget allereie ved første gangs handsaming og er eit trafikktryggingstiltak som samlar 2 avkøyringar til 1, i samsvar med Statens vegvesen sine overordna føringar. Til sist er det likevel terreng og sikttilhøve som gjer til at dette samla sett er den beste lokaliseringa for avkøyringa. Vurdering: I etterkant av offentleg høyring og ettersyn har planframlegget vorte utvida med 2 hyttetomter på John Gjørven sin eigedom med g/bnr. 25/14. VA-plan med handtering av overvatn for nye tiltak er utarbeid av plankonsulent og godkjent av eining for kommunalteknikk. Rådmann tilrår at planframlegget vert vedteke slik det no ligg føre. Sogndal 29.01.2015 Jostein Aanestad -rådmann- Einar Nedrelo -tenesteleiar-