NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Karina Aasheim Johansen L.nr.: 42619/2017 Arkivnr.: 20170010/L13 Saksnr.: 2017/4915 Utvalgssak Detaljregulering for Vinnesbråtan: politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøtet (etter PBL 12-8) Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske 30.01.2018 13/18 tjenester Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 21.02.2018 27/18 Grunnlag for saken Forenklet planbeskrivelse til detaljregulering for Vinnesbråtan 27.10.2017. Referat fra oppstartsmøte 11.12.2017. Kommuneplanens arealdel av 07.10.2015. Juridisk grunnlag Plan- og bygningsloven 12-8 Vedlegg 1 Forenklet planbeskrivelse Blokker 27.10.17 2 Referat oppstartsmøte 11.12.17, med underskrifter Sammendrag Rådmannen har i tråd med krav i plan- og bygningslovens 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående detaljregulering for Vinnesbråtan. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. I tiltakshavers forenklede planbeskrivelse legges det opp til etablering av blokkbebyggelse med en arealutnyttelse på 35 % BYA. Det planlegges 2 lavblokker på 4 etasjer med til sammen 20 boenheter, med tilhørende uteoppholdsarealer og parkering. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planutkastet, men det ønskes politisk avklaring av viktige forutsetninger. Dette gjelder særlig a) bruk av Gamle Vinnesgata, b) støy Side 1
og c) byggehøyder. Av den grunn bes Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedta de faglige rådene for videre planarbeid som ble gitt i oppstartsmøtet. SAKSUTREDNING Hensikt med politisk behandling etter 12-8 i PBL Plan- og bygningsloven krever ikke politisk behandling av oppstartsmøte, men rådmannen fremmer denne saken også for å sikre politisk forankring av rådene gitt i oppstartsmøtet. Dette fordi dette planutkastet er vurdert å være en sammensatt detaljregulering (planprosess B) idet det krever overordnet planavklaring av flere offentlige og private interesser. Politisk behandling av oppstartsmøte for sammensatte detaljplaner (planprosess B) har en todelt hensikt. Det første er om det politisk er ønskelig at det arbeides videre med dette planutkastet. Et eventuelt politisk avslag bør ha en planfaglig begrunnelse. Det andre er behovet for politisk vurdering av de faglige råd og overordnede føringene som rådmannen ga i oppstartsmøtet, dersom Hovedutvalget ønsker at det skal arbeides videre med planen. Planområdet og eierforhold Tiltakshaver (Pilares Eiendom AS) sitt utkast til planområde omfatter ca. 2300 m 2 av eiendom gbnr. 50/3 som ligger i et etablert boligstrøk på Vinnes, øst for Solbergelva (illustrasjon nr. 1). Planområdet grenser til Vinnesgata og videre til marka i nord, og Gamle Vinnesgata i sørvest. I øst grenser planområdet til eiendom med blokkbebyggelse. Illustrasjon nr. 2 viser eiendomsgrenser, og illustrasjon nr. 3 viser rådmannens forslag til avgrensning av planområdet. Tiltakshaver og grunneier er ikke samme sakspart. Vinnes, Solbergelva Side 2
Illustrasjon nr. 1: Ortofoto, planområdets plassering (svart sirkel) Kommunens eiendom, Gbnr. 50/151 Illustrasjon nr. 2: Eiendomsgrenser gbnr. 50/3 Illustrasjon nr. 3: Rådmannens forslag til planavgrensning/varslingsområde, som avtalt i oppstartsmøtet Planstatus og pågående planarbeid i nærområdet I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til boligbebyggelse. Gjennom planområdet er det hensynssone for faresone flom i sidevassdrag. Planområdet grenser til LNFR i nord (illustrasjon nr. 4). Side 3
Illustrasjon nr. 4: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Det er pågående planarbeid i nærområdet, og detaljregulering av Vinnesbråtan bør ses i sammenheng med tilsvarende foreslått detaljregulering av Gamle Vinnesgata. Detaljreguleringene angår samme område, eiendom og saksparter. Rådmannen vurderte en samlet regulering av de to planområdene, men grunnet ulike avklaringsbehov i sakene, kom rådmannen fram til at den beste løsningen er separate detaljreguleringer. Planutkastet I planutkastet foreslås det å legge til rette for etablering av blokkbebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer og parkering. Foreløpig skisseprosjekt legger til grunn en utnyttelse på 35 % BYA, med 2 lavblokker på 4 etasjer med til sammen 20 boenheter (illustrasjon nr. 5 og 6). Boenhetene planlegges etablert i varierende størrelser, med orientering mot vest. Det skal tilrettelegges for felles leke- og oppholdsarealer, bil- og sykkelparkering og renovasjon i tråd med kommuneplanen. Parkering er tenkt som en kombinasjon av parkeringskjeller og bakkeparkering. Atkomstvei planlegges hovedsakelig etablert fra Vinnesgata i nord, men også fra Gamle Vinnesgata i sør. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers Forenklet planbeskrivelse i vedlegg 1. Side 4
Illustrasjon nr. 5: Skisse utomhusplan fra forenklet planbeskrivelse Illustrasjon nr. 6: 3D-illustrasjoner fra forenklet planbeskrivelse Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte 11.12.2017 (se referat i vedlegg 2). Før oppstartsmøtet ble planutkastet varslet internt. Merknadene er innarbeidet i referatet og skal vurderes og eventuelt innarbeides i tiltakshavers planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Varsel om oppstart og medvirkning Tiltakshaver skal varsle oppstart i aviser og ved brev til naboer etter positivt vedtak i behandling av denne saken. Merknader fra varselet skal vurderes og innarbeides i planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Utbyggingsavtale (UBA) I referat fra oppstartsmøte er det anbefalt at varsel om forhandlinger om utbyggingsavtale ikke skal inngå i felles annonse for varsel om oppstart av reguleringsarbeidet. Økonomiske konsekvenser Planutkastet vil ikke medføre vesentlige økonomiske konsekvenser for kommunen, men en eventuell offentlig gang- og sykkelvei i Gamle Vinnesgata vil kunne medføre driftskostnader for kommunen. Barn og unges interesser Ingen kjente negative konsekvenser ifølge registreringer av barnetråkk i Nedre Eiker kommune. Lekeplass i planområdet vil øke mulighetene for lek i området. Miljøkonsekvenser Eventuelle negative konsekvenser for naturmangfold må utredes av tiltakshaver/forslagsstiller, og 8 til 12 i naturmangfoldloven skal utredes som separate vurderinger. HMS/Folkehelse Marka ligger i meget kort avstand fra planområdet, og mulighetene for friluftsliv og fysisk aktivitet er positivt for folkehelse. Vurdering og konklusjon Side 5
Planutkastet er hovedsakelig i tråd med kommuneplanen, og vurderes ikke å ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn eller utløse krav til planprogram. Denne saken fremmes til politisk behandling for å fastsette faglige råd og føringer som rådmannen ga i oppstartsmøtet. Disse rådene omtales nedenfor. Råd for planutkastet Arealutnyttelse (BYA) En arealutnyttelse på 35 % BYA i tråd med kommuneplanen ble anbefalt av rådmannen i oppstartsmøtet. Estetikk Blokkenes utforming bør tillegges høy estetikk og variasjon i materialbruk. Solforhold Blokkene må ikke medføre vesentlig dårligere lysforhold for naboer. Byggehøyder Rådmannen anmodet i oppstartsmøtet at byggehøyder bør ses i sammenheng med eksisterende blokker øst for planområdet, og samtidig tilpasses omkringliggende boliger. Uteoppholdsareal og lekeplass Minste uteoppholdsareal (MUA) på 20 m 2 ble anbefalt, hvorav minimum 10 m 2 utgjør privat uteoppholdsareal, i tråd med kommuneplanen. Rådmannen anbefalte videre at lekeareal opparbeides i tråd med vedlegg 1, tabell 1 i kommuneplanens arealdel, samt kommunens veileder for utforming av leke- og aktivitetsarealer. Parkering, atkomst(er) og gang- og sykkelvei Parkeringsdekning bør etter rådmannens anbefaling opparbeides i tråd med vedlegg 1, tabell 2 i kommuneplanens arealdel. Parkering ble anbefalt hovedsakelig i kjeller, og sykkelparkering ble anbefalt under tak i parkeringskjeller. Tiltakshaver ble anbefalt i oppstartsmøtet å ta kontakt med naboene i øst, vedrørende mulighet for felles parkeringsløsning. Angående atkomstvei(er) ble det anbefalt atkomst fra Vinnesgata, men man bør avklare bruken av Gamle Vinnesgata, og se på mulighetene for eventuell fremtidig gang- og sykkelvei som forbindelse til eksisterende stinettverk. Det bør vurderes om Gamle Vinnesgata i den forbindelse bør stenges for gjennomkjøring, eller om veien skal fungere som en kombinasjon av kjørevei til eiendommene og gang- og sykkelvei. Grønnstruktur Rådmannen anbefalte i oppstartsmøtet at eksisterende terreng bevares i størst mulig grad, og at GOF er i tråd med kommuneplanen. Støy Eventuell ny støy i forbindelse med økt trafikk i Vinnesgata må utredes. Flom Flomvei gjennom planområdet må utredes, i tråd med bestemmelser til hensynssoner i kommuneplanens arealdel. Råd for avgrensning av planområdet (som skal varsles) Side 6
Rådmannen og tiltakshaver er enige om planavgrensningen som vist i referatet. Etter forslag fra rådmannen er kommunens eiendom gbnr. 50/151 inkludert for å kunne sikre helhetlige planløsninger (illustrasjon nr. 3). Deler av Gamle Vinnesgata er også tatt inn i planområdet, etter rådmannens anbefaling om å avklare bruken av Gamle Vinnesgata. Råd for utredningstema som bør inngå i planarbeidet Rådmannen og tiltakshaver er enige om utredningstema som vist i referatet. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planen. Planutkastet vurderes ikke å ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn eller dermed utløse krav til planprogram. Råd gitt i referatet fra oppstartsmøtet legges til grunn for videre arbeid med reguleringsplanen. Følgende tema til utredning og avklaring presiseres: Planavgrensningen anbefales å inkludere kommunens eiendom gbnr. 50/151 for å kunne sikre helhetlige planløsninger, og deler av Gamle Vinnesgata for å avklare bruken. Det bør avklares om Gamle Vinnesgata skal stenges for gjennomkjøring eller om veien skal fungere som kombinert kjørevei/gang- og sykkelvei. % BYA, MUA, GOF og parkeringsdekning bør følge kommuneplanen. Eventuell ny støy i forbindelse med økt trafikk i Vinnesgata må avklares. Flomvei gjennom planområdet må utredes. Byggehøyder bør være i tråd med eksisterende bygg i området. Atkomstvei anbefales fra Vinnesgata i nord. Rådmannen tilråder rekkefølgekrav til dokumentasjon av grunnforhold, VA-plan med dokumentasjon av avløpskapasitet, parkering, atkomster, GOF, uteoppholdsareal og lekeplass. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Vinnesbråtan. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar følgende råd for videre planarbeid: Planavgrensningen anbefales å inkludere kommunens eiendom gbnr. 50/151 for å kunne sikre helhetlige planløsninger, og deler av Gamle Vinnesgata for å avklare bruken. Det bør avklares om Gamle Vinnesgata skal stenges for gjennomkjøring eller om veien skal fungere som kombinert kjørevei/gang- og sykkelvei. % BYA, MUA, GOF og parkeringsdekning bør følge kommuneplanen. Eventuell ny støy i forbindelse med økt trafikk i Vinnesgata må avklares. Flomvei gjennom planområdet må utredes. Byggehøyder bør være i tråd med eksisterende bygg i området. Atkomstvei anbefales fra Vinnesgata i nord. Rådmannen tilråder rekkefølgekrav til dokumentasjon av grunnforhold, VA-plan med dokumentasjon av avløpskapasitet, parkering, atkomster, GOF, uteoppholdsareal og lekeplass. Side 7
Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 30.01.2018: Tor Tveter (H) fremmet følgende forslag: Saken utsettes for befaring. Votering: Forslaget fra Tor Tveter (H) ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 30.01.2018: Saken utsettes for befaring. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 21.02.2018: Det ble foretatt befaring. Det var 9 medlemmer tilstede under behandling av saken. Arve Fjeld (FRP) fremmet følgende tilleggsforslag på vegne av H og FRP: Nytt kulepunkt: Det tilrettelegges for at området bebygges med inntil 4 eneboliger. Ellers som rådmannens innstilling. Tor Orsteen (SV) fremmet følgende tilleggsforslag: Nytt kulepunkt: Det tilrettelegges for at området bebygges med en blokk med 12 boenheter med høyde som ikke overstiger tilgrensende blokkbebyggelse. Ellers som rådmannens innstilling. Votering: Rådmannens innstilling fikk 1 stemme (1 MDG). 8 (3 AP, 3 H, 1 SV, 1 FRP) stemte imot. Forslaget fra Arve Fjeld (FRP) fremsatt på vegne av H og FRP ble vedtatt med 7 stemmer (3 H, 3 AP, 1 FRP) mot 2 stemmer (1 MDG, 1 SV) avgitt for forslaget fremmet av Tor Orsteen (SV). Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 21.02.2018: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Vinnesbråtan. Side 8
Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar følgende råd for videre planarbeid: Planavgrensningen anbefales å inkludere kommunens eiendom gbnr. 50/151 for å kunne sikre helhetlige planløsninger, og deler av Gamle Vinnesgata for å avklare bruken. Det bør avklares om Gamle Vinnesgata skal stenges for gjennomkjøring eller om veien skal fungere som kombinert kjørevei/gang- og sykkelvei. Det tilrettelegges for at området bebygges med inntil 4 eneboliger. % BYA, MUA, GOF og parkeringsdekning bør følge kommuneplanen. Eventuell ny støy i forbindelse med økt trafikk i Vinnesgata må avklares. Flomvei gjennom planområdet må utredes. Byggehøyder bør være i tråd med eksisterende bygg i området. Atkomstvei anbefales fra Vinnesgata i nord. Rådmannen tilråder rekkefølgekrav til dokumentasjon av grunnforhold, VA-plan med dokumentasjon av avløpskapasitet, parkering, atkomster, GOF, uteoppholdsareal og lekeplass. Side 9