PLANBESKRIVELSE til reguleringsplan for OTTERØYSTRANDA BOLIGOMRÅ DE del av gnr/ bnr 53 / 4, 12 på Skomsvoll, Otterøya i Namsos kommune PLANPROSESSEN Kunngjøring og igangsetting av planarbeidet. Planarbeidet er forankret i gjeldende kommuneplan for Namsos kommune hvor området inngår som utbyggingsområde B21 for nye boliger. Det er gjennomført forhåndkonferanse med kommunens saksbehandler, og igangsetting av planarbeidet er kunngjort i lokalavis og på kommunens nettside. Kommunen krever utbyggingsavtale med grunneier/ forslagsstiller, men denne skal ikke ut på høring. Naboer og sektorinteresser Alle naboer og aktuelle sektorinteresser er tilskrevet med varsel om oppstart. Det er ikke kommet inn innspill/ merknader fra naboer. Følgende innspill er mottatt fra sektormy ndigheter: Fylkesmannen i N-T. Landbruksavdelingen: Ingen merknader til planarbeidet. Miljøvernavdelingen: Planen er i tråd med overordnet arealplan. Planprosessen bør organiseres slik at ulike grupper av barn og unge, samt funksjonshemmede gis anledning til å delta. Det henvises til MD rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt rundskriv T-5/99B om tilgjengelighet for alle. Planforslaget bør ta hensyn til evt. miljøkvaliteter i området, og verdier for biologisk mangfold og friluftsliv. Prinsippene i naturmangfoldloven skal holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5. Kommunalavdelingen. Fylkesmannen minner på generelt grunnlag om at nødvendig samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes ihht pbl 4-3 og 19-2 3. ledd. DSB sin veileder inneholder en sjekkliste som kan benyttes til vurdering av slike forhold.
Statens Vegvesen Det er ikke ønskelig med flere atkomster ut på fylkesvegen, og krav til frisikt i området er minimum 4x60 meter. Dersom det videre planarbeidet tar hensyn til dette, vil Statens Vegvesen ikke ha innvending til framtidige planforslag. N-T Fylkeskommune, regionale utviklingsavdelingen Ut fra regionale hensyn har N-T Fylkeskommune foreløpig ingen planfaglige merknader til saken. Vi avventer planutkast. Det er undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3, men det er ikke funnet at det er konflikt. Det er derfor ingen innvendinger til planen. Det minnes likevel om aktsomhets- og meldingsprinsippet hvis det oppdages kulturminner i området. Dette pålegget formidles videre til de som skal foreta arbeidet. Midtre Namdal samkommene, Miljø og landbruk Landbruk: Arealet er avsatt til boligbygging i arealplanen, og det er ingen kommentarer ut fra landbruksmessig hensyn. Miljø: Reguleringsfeltet er i følge DNs Naturbase trekkområde for hjort. Det samme gjelder for eks bebyggelse i området. Antagelig har reguleringen mindre betydning for hjorten siden den fortsatt har store arealer for trekk og beite øst for dagens bebyggelse i området. Al le innspill er vurdert og hensy ntatt i planbeskrivelsen PLANBESKRIVELSEN Beliggenhet Planområdet på gnr/ bnr 53 / 4, 12 ligger ved Skomsvoll på Otterøya i Namsos kommune. Området som reguleres for 4 nye boliger avgrenses på linje mellom eksisterende boligtomter i øst og vest, mot fylkesveg 466 i sør, og utmarka mot nord. Det er ca 2 km til butikk på Skomsvoll, 4 km til skole og barnehage på Fosslandsosen, og 20 km til øvrige servicetilbud i Namsos sentrum. Området ligger i tilknytning til eksisterende boliger ved fylkesveg 466 mot Hamnes. 2
Områdekarakter Planområdet ligger ovenfor fylkesvei 466 mot Hamnes og utgjør i dag et uproduktivt landbruksområde som er ryddet for vegetasjon. Tomtene planlegges på en linje mellom eksisterende boliger, og utgjør en naturlig fortetting av området for boliger på øvre side av fylkesvegen. Gårdsbebyggelsen i området ligger i hovedsak på nedre side av fylkesvegen. Området ligger sørvendt med utsikt mot Namsenfjorden og Hemnafjellet. Tomteområdene er tilnærmet flatt/ lett skrånende ned mot fylkesvegen. Bakenforliggende områder består av et vegetasjonsbelte som går over i åpnere myrområder. Området ligger inntil etablert turstier i landskapet rundt Skomsvoll. Det er relativt kort veg til strandområder ved Skomsvollsjøen og Otterøystranda, samt grendehus og butikk på Skomsvoll. Planområdet / Ar ealbruk Planen avgrenses naturlig rundt boligområde og veger. Innenfor planområdet er delområder arrondert i forhold til topografien med naturlige avgrensinger mot eiendomsgrenser og mellom ulike reguleringsformål. Bebyggelse og anlegg Det legges opp til spredt småhusbebyggelse på relativt store tomter på 1300-1400m2, bredde/ dybde på ca 25m/55m. Tomteformatet gir mulighet for noe variert plassering og form på boligene, med god plass til garasjeplass ved atkomst til tomt. Maks utnyttelsesgrad i kommuneplanen er satt til 30 % BYA, og maks bebygd areal på 300m2. I reguleringsbestemmelser settes kravet til maksimal utnyttelse på BYA 250m2 for en samlet bebyggelse, og dette gir en utnyttelsesgrad under 20 % for alle tomter. En ønsker at bebyggelsen skal fremstå som en villabebyggelse hvor det kan være noe variasjon i form, materialbruk og arkitektonisk uttrykk. Det er satt krav til terrengsnitt som dokumentasjon på god og samlet høydetilpassing av bygninger. Krav til byggegrense i forhold til fylkesvei er på 15 meter med fra senterlinjen til bebyggelsen. Byggelinjen er i planen satt til 20 meter slik at den forholder seg til plassering av eks. bebyggelsen på begge sider av planlagt bebyggelse. For internveier er byggegrensen satt til 6 meter. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Boligområdet tilknyttes fylkesvegen både via eksisterende avkjørsel til bolig og utmark/ turområder. Tomtestørrelser gir tilstrekkelig gjesteparkering på respektive tomter. På fylkesvegen er fartsgrense 60 km/t, og dette gir krav til stoppsikt på 4 x 60 meter. Veger tilrettelegges slik at det er tilgjengelighet for utrykningskjøretøy og snøbrøyting innenfor planområdet og planlegges for øvrig etter vegnorm for aktuelle vegtype. Internveier er planlagt med 4 meter veigrunn med 1 meter annen veigrunn på hver side avsatt til grøft, 3
skjæring og fylling, til sammen 6 meter veggrunn. Internveg er planlagt slik at det er mulighet for en fremtidig utvidelse av boligområdet mot nord. Snuplass tilstrekkelig for avfallsbil og tilgjengelighet for utrykningskjøretøy er tilrettelagt i planen. Barn i området har rett til busskyss til skolen på Fosslandsosen, og det etableres derfor busslomme ved avkjørsel til området. Det vil være aktuelt å vurdere grunnlaget for kommunal overtagelse av veg og anlegg i samråd med Namsos kommune, driftsavdelingen. Det er ikke planlagt fortau i området, men vegbredde som gir tilstrekkelig sikkerhet for passasje. Det etableres en utbyggingsavtale med Namsos kommune, som regulerer fremtidig infrastruktur i området opp mot kommunale anlegg. Grønnstruktur Det er avsatt et område til lekeareal i området, og omkringliggende utmark og strandsonen innbyr til rekreasjon og friluftsliv. Det er ikke etablert vegetasjon innenfor plangrensen, men dette vil komme naturlig ved etablering av boliger. Barn og unge Det tilrettelegges for sikker skoleveg for barn med opparbeidelse av busslomme. Barn i området vil ha krav til busskyss til skolen på Fosslandsosen. Det avsettes lekeareal i planen som kan opparbeides med lekeutstyr. Utmarka i området innbyr også til variert lek og friluftsliv. Planen forelegges for barns representant i kommunen ifm høringsperioden. Universell utforming/ funksjonshemmede Boligområdet gir tilstrekkelig tilgjengelighet for funksjonshemmede og planområdet er forholdsvis flatt. Det forutsettes at krav til boliger i PBL og TEK følges med tanke på krav til universell utforming/ tilgjengelighet. Dette skal vurderes og evt. dokumenteres ifm byggesøknader, og det angis derfor ikke spesifikke krav ut over dette i planbestemmelser. Planen forelegges for funksjonshemmedes representant i kommunen ifm høringsperioden. Tekniske anlegg Vannforsyning som ligger i området, har vært privat men er planlagt overtatt av kommunen. Området ligger innenfor hovedplan for avløp i Namsos kommune.. Tekniske anlegg avklares videre med Namsos kommune, og forankres i egen utbyggingsavtale mellom grunneier og kommunen. Det vurderes om det er tilrettelagt tilstrekkelig trykk for brannslokking i området Kommunaltekniske anlegg forutsettes utført etter standardkravet i Forurensingsforskriften for utslipp i sjøområde. 4
Avløp føres fra boliger til slamavskiller i felles område for V/A, gjennom fylkesveg og videre ned til utslipp minimum 2 meter under laveste lavvann. Avløpsløsning planlegges slik at den kan tilkobles fremtidig kommunalt avløpsanlegg. Drensvann/ overflatevann føres til veggrøft. Vannforsyning til nye boliger tilkobles i forbindelse med opparbeidelse av boligområdet. El-kapasitet og trafo ligger inntil området og kapasitet/ tilkobling avklares med nettleverandør NTE. Det anlegges samlepunkter for renovasjon ved atkomst til området, hvor det også tillates bygd avfallsbod. Støy Grenseverdier for støy skal overholdes i planen, jfr. retningslinjer i veileder T-1442/2012 fra Miljøverndepartementet. Den eneste registrerte støykilden i området vil være fra trafikk på fylkesvegen ut mot Hamnes. Dette er en sideveg/ blindveg som i hovedsak er trafikkert av oppsitterne i området eller trafikk tilknyttet landbruk eller kommunal servicefunksjoner, og hvor fartsgrensen er 60km/t. Det er krav til min. 15meters avstand fra senterlinje fylkesveg til nye boliger i området. I planen legges denne avstanden til 20 meter. Dette gjøres for å tilpasse ny bebyggelse til eks. bebyggelse, men gir også en større avstand til den aktuelle støykilden. Forholdet til støy anses avklart. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i området på Riksantikvarens base askeladden.no, jfr. vurdering fra planarkitekt og avklaring fra N-T Fylkeskommune. Bonitetsforhold og fauna Området består hovedsakelig av et planert og grøftet område som er dyrkbart, men som arronderingsmessig er prioritert til framtidig landbruksformål. Området ligger innenfor registrert trekkområde for hjort i DNs Naturbase. Området er allerede bebygget og får mindre betydning for hjorten som fortsatt har store areal for trekk og beite øst for dagens bebyggelse i området. Det er for øvrig ikke registrert plante- eller dyreliv i området utover det som er normalt i Namdals kystfauna. Naturmangfoldsloven Prinsippene i naturmangfoldsloven er vurdert som grunnlag for videre saksgangsbehandling og beslutninger som skal fattes etter plan- og bygningsloven. Prinsippene i NML 8-12 er vurdert opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5, og en utbygging som planlagt vil ikke være i konflikt med Naturmangfoldsloven. 5
Konsekvensutredning / Risiko- og sårbarhet Tiltaket er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredning og det konkluderes med at planen ikke omfattes av forskriften. Det henvises til vurderinger i planbeskrivelsen. Det er utarbeidet en enkel risiko- og sårbarhetsvurdering som vedlegges plandokumenter. Sikkerhet mot ras. I tråd med krav i kommuneplanen er det foretatt vurderinger av goetekiske forhold i området. Det foreligger en geoteknisk rapport fra Multiconsult as som bekrefter at grunnforholdene i området er stabile. Det henvises til rapporten som vedlegges plandokumenter An dre forhold Det er ikke kommet frem opplysninger om andre spesielle sektorinteresser som må belyses før høringsperioden. En forutsetter at videre sektorvurderinger skjer gjennom høringsperioden basert på plandokumenter i 1.gangsbehadnling av planen. UTBYGGINGSA VTALEN En utbyggingsavtale mellom grunneier/ forslagstiller og kommunen skal ikke legges ut på høring, men avklares og avtales parallelt med planprosessen. Utbyggingsavtalen skal avklare forholdet til kommunaltekniske anlegg mellom grunneier og kommunene fremover. PLANKART Reguleringsplanen er utarbeidet på digitalt grunnlag i målestokk 1:1000. Plankart er framstilt i både PDF- og sosi-format, og gir et tilstrekkelig grunnlag for videre planavklaringer. Digitalt grunnlag gir også et godt utgangspunkt for videre planlegging av tekniske anlegg. PLANBESTEMMELSER Bestemmelser er utformet slik at de avklarer arealbruken for de ulike formål innenfor reguleringsplanen, både når det gjelder boliger, veger, lekeområde, renovasjon og andre aktuelle anlegg. En anser samlede plandokumenter som tilstrekkelig grunnlag for dokumentasjon av planarbeidet, og som grunnlag for 1.gangsbehandling av planen. Evt. nye innspill til planen oppsummeres gjennom høringsperioden og suppleres/ endres før sluttbehandling av planen. Namsos, 26.06.2013, Arkitektkontoret Blom as. 6