Erfaringer med tilvisningsavtaler Husbankens boligkonferanse i Midt-Norge 28. november 2018 www.utleieboligas.no
Om leiemarkedet Stor andel utleieboliger preges av mange eldre boliger og uprofesjonell forvaltning På landsbasis er utleieandelen ca. 20% Ca. 24 000 boliger i Trondheim kommune er i utleie utgjør ca. 28% av alle Trondheims boliger Ca. 33 000 boliger i Bergen kommune er i utleie utgjør ca. 27% av alle Bergens boliger Ca. 100 000 boliger i Oslo er i utleie utgjør ca. 32% av alle Oslos boliger Hvem er leietakerne; Studenter Samlivsbrudd Sosialt og økonomisk vanskeligstilte Jobb, men ikke egenkapital Behov for fleksibilitet Investerer sparepenger andre steder Arbeidsinnvandrer Flyktninger Eldre Kilde: Folketellingen 2011, SSB; Leieboerforeningen 2
Bolig for velferd Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid (2014-2020) Leiemarkedet preges av dårlige boliger, bomiljø og uforutsigbare leiekontrakter «Familiene i kommunale boliger har flere problemer med støy og fukt, trekk og kulde» «Det er også en del barnefamilier som bor i kommunale utleieboliger med bomiljø som oppleves som utrygge for barn» «Nyere forskning har vist at barnefamilier flytter mye rundt i det private leiemarkedet. Årsakene til hyppige flyttinger ser ut til å handle om at boligene er av dårlig kvalitet, og at leieforholdene er uforutsigbare» Få profesjonelle utleiere og få nye boliger i leiemarkedet 3
Bolig for velferd - Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid (2014-2020) Signert av fem departementer og tydeliggjøring av målsetning 4
Bakgrunn for satsning Boliger for folk flest også utleieboliger 2013; Utleiebolig etableres med kjøp av pilotprosjekt på Bjørnåsen med 96 leiligheter i tre bygg Om prosjektet lykkes skulle det være grunnsteinen i en langsiktig satsning på utleieboliger 1 2 3 5
Vår målsetning Utleiebolig AS erverver nye boliger for utleie med målsetning om å skape trygge og gode bomiljø for våre kunder Utleiebolig AS har en langsiktig og industriell profil, og skal være ledende på profesjonell utleie med kunden i fokus Utleiebolig AS skal arbeide boligsosialt og være økonomisk bærekraftig 6
Boligforvaltning AS Forvaltning med kunden i fokus Kunden kan forholde seg til våre erfarne forvaltere under hele leieforholdet Våre forvaltere og vaktmestere følger opp anleggene med daglig tilstedeværelse Utleiebolig leverer og opprettholder gode uteområder og fine fellesområder med formål om å skape engasjement og tilhørighet hos beboere Velutstyrte lekeområder for barn Graverte navneskilt Hvitevarer på kjøkken Samarbeid med lokale idrettslag der Utleiebolig sponser 1. års medlemskap for våre beboere under 18 år Prosjekt «Sommerjobben»; for barn og ungdom bosatt i våre anlegg i alder 15-20 år Sosiale tiltak fremmer nabolagstilstelninger, julestrømpe, påskeegg, mv. Samarbeid med Leieboerforeningen Om beboerinkludering gjennom ulike tiltak Har hjulpet oss med gjennomføring av beboertilfredshet undersøkelse 7
Ferdigstilt Under oppføring Porteføljen Bjørnåsen Syd 3 AS Antall leiligheter 96 Antall bygg 3 Ferdigstilt 2014 Selvaag Bolig ASA Losbyveien Trinn 3 AS, Lørenskog Antall leiligheter 58 Ferdigstilt April 2018 Stor-Oslo Eiendom Fanaveien 87 AS, Bergen Antall leiligheter 46 Ferdigstilles 2019 Profier AS Bjørnåsen Hus C AS Antall leiligheter 20 Ferdigstilt 2012 Selvaag Bolig ASA Jessheim Utleiebolig AS, Ullensaker Antall leiligheter 93 Antall bygg 3 Ferdigstilt Juni 2018 Profier AS Slalombygget AS, Lørenskog Antall leiligheter 155 Ferdigstilles 2020 Selvaag Bolig ASA Spirea Park Oppgang 2 AS Antall leiligheter 52 Ferdigstilt 2016 JM Norge AS Øvre Storgate 124 AS, Drammen Antall leiligheter 46 Antall bygg 2 Ferdigstilt Juni/des. 2018 JM Norge AS Paradisbuen AS, Bergen Antall leiligheter 49 Ferdigstilles 2019 Betonmast Løren Stasjon Hus A AS Antall leiligheter 36 Ferdigstilt 2016 Selvaag Bolig ASA Skårersletta 50 AS, Lørenskog Antall leiligheter 68 Antall bygg 2 Ferdigstilles 2019 Kruse Smith AS Sandsliflaten AS, Bergen Antall leiligheter 70 Antall bygg 2 Ferdigstilles 2019 Bonava Norge AS Mortensrud Utleiebolig AS Antall leiligheter 28 Ferdigstilt 2016 Profier AS Granitten Utleiebolig AS, Oslo Antall leiligheter 155 Antall bygg 5 Ferdigstilles 2020 JM Norge AS Paradisalleen AS, Bergen Antall leiligheter 22 Ferdigstilles 2019 Kruse Smith AS Totalt 994 leiligheter i drift og under oppføring 8
Tilvisningsmodellen et samspill mellom fire parter Husbanken yter Grunnlån; mot pant i eiendom, og krav om tinglyst tilvisningsrett til fordel for kommune (20 år) Husbanken Kommune får rettighet til å tilvise leietakere til 40% av boligene i prosjektet til markedsleie Signerer tilvisning- og samarbeidsavtale Leietaker får ny, moderne bolig med profesjonell forvaltning Inngår husleiekontrakt godkjent av Leieboerforeningen Forplikter seg til å følge ordinære husordensregler Må etablere leiegaranti 6 mnd (evt. 3 mnd depositum) Utleier Kommune Utleier mottar finansering og sikrer realisering av boliganlegget Tinglyser pant til fordel for Husbanken Tinglyser rettighet om tilvisning til fordel for kommunen Leier ut og forvalter boligene profesjonelt Leietaker 9
Tilvisningsmodellen Våre erfaringer med Husbanken Uten Husbankens grunnlån, ingen tilvisningsmodell! Ved første anlegg i 2014, belåning lik 80% av Husbankens godkjente kostnader (i praksis 80% av eiendommens markedsverdi) 50 års lån 1 års avdragsfrihet Justeringer 2015 Belåning lik 85% av Husbankens godkjente kostnader (i praksis 85% av eiendommens markedsverdi) Fjernet krav utover gjeldende TEK for prosjekter med tilvisningsavtaler Justeringer 2017 i «Veileder for Husbankens grunnlån» Belåning lik 85% av aksjekjøpesum Krav om 5 års leiekontrakter for ikke-tilviste leietakere Utleier Husbanken Leietaker Kommune 10
Tilvisningsmodellen Våre erfaringer med kommune God erfaring med kommunens tilvisningsarbeid Viktig å etablere godt samarbeid mellom forvalter og kommunens tilviser Bidrar til godt samspill mellom utleier og leietaker NAV stiller med garanti for tilviste leietakere KMD har utarbeidet en standardmal for garantidokument Ulike garantidokumenter i de forskjellige kommunene Lang behandlingstid Utleier Husbanken Kommune Videreutvikling av modellen; I noen anlegg kan det være aktuelt å benytte en leilighet som bomiljøbase, fellesareal for beboerne mv. Videre utredning rundt finansiering og drift ønskes kartlagt Leietaker 11
Tilvisningsmodellen Våre erfaringer med leietaker Nye boliger med god standard Generelt godt fornøyde kunder (ref. beboerundersøkelser) Eksponert for utleiers og kommunens arbeid med beboersammensetning Tidvis må vi endre (f.eks. flytting av leietakere) Moderne leiligheter krever noe teknisk innsikt Komfyrvakt, ventilasjonssystemer, vannbåren varme mv. Ved behov assisterer forvalter/vaktmester våre kunder Som nabolag flest har vi både gode og mer krevende naboforhold Utleier Husbanken Kommune Vi opplever at våre eiendommer er som et hvilket som helst annet sameie og/eller bygård. Vi skiller oss derimot ut ved at vi har en tettere oppfølging ovenfor våre kunder. «Før hadde jeg et sted å bo, nå har jeg et hjem» Sitat beboer på Bjørnåsen, bydel Søndre Nordstrand Leietaker 12
Tilvisningsmodellen Vår erfaring Krevende oppstartsperiode Utleie (oppfylling) «Omkampen om markedsleie» Innkjøring av eiendom (teknisk anlegg, mv.) Etablere gode vaner for våre kunder (søppelhåndtering mv.) Nybygg Retting av feil og mangler (ett års befaring, oppfølging av entreprenør i garantiperiode, mv.) Tilleggsinvesteringer (tilpasninger, hvitevarer, sikkerhetskameraer mv.) Utfordringer drift Ulik boevne og holdning til bomiljø (f.eks. benytte balkong som lager mv.) Lite effektive rutiner ved etablering av garanti ved tilvisning Manglende innboforsikring (kostbart for utleier) Skadedyrbekjempelse (veggdyr, kakerlakker mv.) Utleier Husbanken Leietaker Kommune Siden oppstart har all tilgjengelig kapital blitt brukt til drift og videre vekst 13
Tilvisningsmodellen under press? Boligmarkedet Høy boligprisutvikling, normal leieprisutvikling Husbanken Husbanken Nye retningslinjer for låneutmåling Kommuner Markedsleie, garantihåndtering og konkurransevridende tilskuddsordninger Leietaker Kommune Utleier Profesjonell satsning krever profesjonell kapital Utleier 14
Tilvisningsmodellen - et kinderegg! Utleiebolig 2014 2020; 1. 1 000 nye boliger med profesjonell forvaltning, som gir 400 nye boliger for vanskeligstilte 2. Basert på lån uten tilskudd fra Husbanken, altså ingen kostnader for felleskapet! 3. Ingen forpliktelser for kommunen, men bedrer den boligsosiale verktøykassen - tilvisningsavtaler er et viktig supplement til kommunale boliger 4. Og viktigst; en betydelig bedring for svært mange leietakeres livssituasjon 15