BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 19.12.2013 Saksnr.: 200501862/202 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: ULSA Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128, Breiviksveien / Ellerhusens vei, Ytre Sandviken. Forslag til reguleringsendring. 18920000ID. 2. gangsbehandling. 1. Saken gjelder Planforslaget er fremmet av eierne av gnr 168 bnr 1121, 1125 m. fl. Breiviksveien/Ellerhusens vei. Planområdet ligger i Bergenhus bydel i Ytre Sandviken like vest for Norges Handelshøyskolen (NHH). Området er på ca 50 daa og omfatter del av kommunal eiendom nederst i Breiviken (gnr 168 bnr 1119 og 1122 ), Merinobygget og næringsområdet nord for Merinobygget, helt frem til krysset mellom Fagernes, Ellerhusens vei og Skuldveien. Planforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet 26.4. - 26.5.2009. Bergen bystyre vedtok planen den 17.10.2011. Reguleringsplanvedtaket ble kunngjort med klagefrist 1.4.2012. Det innkom klager på Bystyrets vedtak. Disse ble behandlet av Fylkesmannen i Hordaland i brev av 31.5.2013. Fylkesmannen opphevet Bystyrets vedtak av 17.10.2011, og returnerte saken for ny behandling. Fylkesmannens vedtak er begrunnet med at Bystyret vedtok planen med flere endringer fra det planforslaget som var på høring i 2009, og at disse burde vært lagt ut på ny høring før Bystyret vedtok reguleringsplanen. Fylkesmannen har også kommentarer til forholdet til overordnet plan mht. utnyttingsgrad, høyder og arealformål og nødvendigheten av konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens 12-3. Det er etter dette foretatt ny høring av planforslaget slik dette er vedtatt av Bergen Bystyre den 17.10.2011, og planforslaget lå ute til høring i tidsrommet 25.08.- 08.10.2013. Merknader og uttalelser etter høringen er kommentert nedenfor under punkt. 2. Planens formål og hovedinnhold Formål med reguleringsplanen er å transformere eksisterende næringsområde til kombinert formål; næring/bolig. I tillegg reguleres det til offentlige torg, offentlig trafikkformål og offentlig friområde. Det legges til rette for 367 nye boenheter, herav ca. 140 hybler. Planforslaget legger opp til å videreutvikle eksisterende bygningsstruktur og bygninger, men øker etasjeantall. I tillegg reises det i alt tre ny bygg. Det grønne arealet sørvest i planområdet er i hovedsak avsatt til friområde og felles utearealer for boligbebyggelsen. Side 1 av 7
Planforslaget er i utgangspunktet vurdert i forhold til kommuneplanen fra 2007 (KPA 2007), som gjaldt da Bystyret fattet vedtak 17.10.2011. Ny kommuneplan er etter dette trådt i kraft ved stadfestelsesbrev av 23.4.2013 fra Miljøverndepartementet. Arealdisponeringen i KPA 2007 er i hovedsak videreført i KPA 2010 for det aktuelle planområde. Den sydligste delen av foreslått planområde fra og med Merinobygget er i hovedsak vist som Senterområde S8. Det øvrige planområdet er vist som Byggeområde. Merinobygget og arealene sør for dette bygget omfattes av Kommunedelplan, Sandviken, Fjellsiden Nord, og er i denne planen avsatt til, offentlig formål, næring, friområde og verneverdig bygning (Pudrethuset). Det foreligger videre eldre reguleringsplan for området vedtatt i 1945, som er betegnet som byggeplan for industristrøk Breiviken 1942. Det er redegjort for planforslaget i planbeskrivelse revidert 4.7.2013, vedlegg C. Forslagstiller har beskrevet endringene etter offentlig ettersyn i 2009 under punkt 8, side 18 på følgende måte : Endringene består hovedsakelig i at formålene kontor og forretning i områdene B/K/F-1 og B/K/F-2 utgår og erstattes med rent boligformål, B1 og B2. B2 er redusert med 1366 m2. Friområdet er utvidet med dette arealet. Området sør for Merinobygget er endret fra offentlig torg til fellesareal (FA) for boligene i B1, B2 og B/K/F/O. Gangbroen over Breiviksveien er fjernet og den tversgående veien gjennom B/K/F/O er nå regulert til offentlig gang- og sykkelveg med adgang til nødvendig varetransport. Byggehøydene er justert for fire av byggeområdene. Område B1 er redusert med 5 meter til kote + 18 m, B2 er redusert med 4 meter til kote + 22 m. Dette innebærer en reduksjon på en etasje for begge områdene. Byggehøydene i område B/K/L-2 er justert ned 1 meter til kote + 37,2 meter og økt med 4 meter i B/K-1 til kote + 38. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises for øvrig til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C Planforslaget er behandlet etter plan- og bygningsloven 1985, jf. 34-2 i overgangsbestemmelsene til ny plan- og bygningslov fra 2008. Dette ettersom planforslaget i hovedsak var lagt ut til offentlig ettersyn før ny lov trådte i kraft 1.7.2009. 3. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til nytt offentlig ettersyn i tidsrommet 13.5.2012-26.6.2012. Det kom inn 4 private merknader og 14 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planforslaget utløser krav til utarbeidelse av planprogram med konsekvensutredning Avvik fra overordnet plan mht. høyder, arealformål, og krav til uteoppholdsareal. Planforslaget vil medføre forringelse av dagens bomiljø for nærliggende bebyggelse Ulemper med økt trafikk og trafikkavvikling for eksisterende boliger og næringsvirksomhet Side 2 av 7
Planforslaget vil medføre en privatisering av friområde ved Fagernes Diverse merknader vedr. naturforhold, støy i anleggsperioden, estetikk, trafikkløsninger, brannvesenets behov, andel senterformål, kollektivdekning, og parkering 4. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Kort oppsummert innebærer endringene / presiseringene etter nytt offentlig ettersyn følgende : 5. Fagetatens vurdering : Fagetaten har vurdert aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C, og fagnotat datert 3.11.2010, vedlegg E, til tidligere politisk behandling. Krav til planprogram/konsekvensutredning Etter plan- og bygningslovens 4-1, jf. 12-9 skal det utarbeides planprogram for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planprogram kan unnlates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan. Når det gjelder forholdet til overordnet plan og krav til konsekvensutredning er ved sakens behandling lagt til grunn at planforslaget i sin helhet må vurderes i forhold til kommuneplanens arealdel for senterområde S 8, og således ikke er vesentlig i strid med overordnet plan mht. arealformål, utnyttingsgrad og byggehøyder. Det er redegjort for forholdet til valg av bestemmelsene for senterområde S8 i fagnotat til politisk behandling datert 3.11.2010. Dette spørsmålet er videre kommentert av forslagstiller i planbeskrivelsens punkt 7, vedlegg C, der det heter følgende : 7. UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Forslagsstiller ser det slik at planforslaget med de beskrevne endringer i forhold til opprinnelig forslag ligger innenfor «hovedtrekk og rammer» i overordnet plan, jf pbl 12-3 tredje ledd. Side 3 av 7
Det må ved denne vurdering ses hen til at Byrådet har akseptert at hele området omfattes av bestemmelsene som gjelder for senterområde S 8. Det er da naturlig at fordelingen mellom bolig/næring også vurderes ut fra planområdet sett under ett, mao at det ses bort fra overordnet arealformål for de enkelte «delområder» innenfor planen. At den sydlige del av planområdet er regulert til utelukkende bolig kan således, hensett at næringsdelen er ivaretatt i øvrige deler av planområdet, ikke anses som et «vesentlig avvik» fra overordnet plan. Selv om endringen til rent boligformål i den sydlige del av planområdet blir vurdert til å innebære et «vesentlig avvik» fra overordnet plan, vurderer forslagsstiller det slik at det likevel ikke utløses noe krav om konsekvensutredning, jf pbl 12-3 tredje ledd med videre henvisning til 4-2 annet ledd med tilhørende forskrift. Pbl 12-3 tredje ledd fastsetter at «ved vesentlige avvik gjelder kravene i 4-2 andre ledd». Det må ved denne henvisningen være helt på det rene at det skal foretas en vurdering i forhold til de nærmere vilkår fastsatt i forskrift om konsekvensutredning. Dette underbygges ytterligere av forskriften 1 som fastsetter at forskriften «inntar lovens bestemmelser om konsekvensutredninger», mao at forskriften skal anses uttømmende. Forslagsstiller har vurdert planforslaget iht. forskriftens 2 og 3. I forskriftens 2 angis planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Iht. bokstav f angis at dette bla gjelder «reguleringsplaner som inneholder tiltak som nevnt i vedlegg I». Ingen av de beskrevne tiltak i vedlegg I er aktuelle i forhold til planforslaget. I forskriftens 3 angis planer og tiltak som skal vurderes etter forskriftens 4. Iht. bokstav b) gjelder dette bla «reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II». Slik forslagstiller vurderer det er eneste aktuelle bestemmelse i vedlegg II bokstav 2 som omfatter «detaljregulering av hytte- og boligområder der planen avviker fra kommuneplan eller områdeplan». Videre fast-setter 3 bokstav d) gjelder «detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering.» Ettersom foreliggende planforslag innebærer endring i arealbruk fastsatt i gjeldende kommuneplan, legges til grunn at det iht. denne bestemmelse skal foretas en vurdering etter forskriftens 4. Forslagstiller har vurdert det slik at eneste bestemmelse under 4 som kan ha betydning for plan-forslaget, er bokstav j som gjelder reguleringsplaner som «kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester». Forslagsstiller har i denne beskrivelsen redegjort for hvordan kravene til nødvendige fellesareal og uteområder er ivaretatt, samt hvordan tilgjengeligheten til uteområder og til friområde i sørvest er ivaretatt. Forslagsstiller kan på dette grunnlag ikke se at planen utløser krav om konsekvensutredning iht. forskriften 4 bokstav j. Vider er fremlagt brev datert 13.11.2013 fra advokatfirma Harris vedr. vurdering om at det ikke foreligger krav til planprogram med konsekvensutredning. Advokatfirma Kluge som representerer Halfdan Solberg AS og sameiet Jægers brygge mener at det kreves planprogram, jf. brev av 4.12. og 7.10.2013. Brevene vedlegges i vedlegg H. Fagetaten er utfra sakens opplysninger fortsatt av den oppfatning at planforslaget ikke er vesentlig i strid med overordnet plan mht. arealformål, utnyttingsgrad og byggehøyder mv. og/eller at planforslaget medfører slike vesentlige virkninger for miljø og samfunn at dette utløser krav til planprogram. Side 4 av 7
Byggehøyder/grad av utnytting/estetikk: Det er som nevnt lagt til grunn at planforslaget i sin helhet må vurderes i forhold til kommuneplanens arealdel for senterområde S 8. Det er redegjort for forholdet til byggehøyder og naboulemper i fagnotat datert 3.11.2010. Dette i punkt 9.3.3 side 16-19. Etat for byggesak og private planer legger til grunn at disse vurderingene også er lagt til grunn ved den videre behandling av saken, men likevel slik at det er åpnet for økning av byggehøyden på enkelte punkter. Dette utfra samme anførsler som er tatt opp i nevnte fagnotat. Fagetaten er av den oppfatning at planforslaget ikke innebærer så vidt vesentlige ulemper for nabobebyggelsen at det er grunnlag for å anbefale ytterligere reduksjon i byggehøyder og/eller endret plassering av bebyggelsen. Ev. ulemper for omgivelsene anses å ligge innenfor det påregnelige i et byggeområde. Fagetaten har ikke ytterligere merknader til bygningsvolum, og byggehøyder, som må anses å være innenfor det akseptable. Uteoppholdsarealer Krav til uteoppholdsarealer ( privat og fellesarealer ) er i utgangspunktet vurdert i forhold til kravene i KPA 2007. Disse kravene er i hovedsak i samsvar med tilsvarende krav i ny kommuneplan KPA 2010, som ble stadfestet av Miljøverndepartementet 23.4.2013. Forslagstiller har i forbindelse med tidligere politiske behandling av plansaken redegjort for hva planforslaget innebærer mht. ca. antall boenheter og oppfyllelse av krav til utearealer. Dette i brev av 10.10.2011. Det er videre utarbeidet tilleggsnotat i saken vedr. samme tema datert 5.10.2011. Dokumentene vedlegges, som vedlegg I. Det legges til grunn at disponering av deler av bygningene til studentboliger faller inn under det regulerte boligformålet uten krav til særskilt avmerking. I utgangspunktet gjelder de samme kvalitetskrav for studentboliger som for boliger mht. uteoppholdsarealer. Det er ikke stilt krav til privat uteoppholdsareal for studentboligene. Det legges til grunn at det for denne type boliger ikke er behov for privat uteoppholdsareal tilsvarende som for ordinære boliger. Det vil fortsatt være krav til felles uteoppholdsarealer. I reguleringsbestemmelsene er det videre utover krav til felles areal for lek og opphold og privat uteoppholdsareal fastsatt i punkt 1.6.7 at «Kravene til uteoppholdsarealer går foran tillatt utnyttelsesgrad og hvor stor del av bebyggelsen som kan benyttes til boligformål «. Det er etter dette mulig å oppfylle kravene til uteoppholdsareal i forhold til planlagt antall boenheter. Dette tema vil under enhver omstendighet bli kontrollert og fulgt opp når det fremmes søknad om tiltak i planområde. Parkering: Parkering skal som hovedregel skje i felles parkeringsanlegg eller under bakken. Det er i planforslaget lagt til grunn at krav til antall plasser mv. er i samsvar med bestemmelsene i KPA 2010. Det er lagt til grunn bestemmelsene for sone P2. Barns- og unges interesser: Det legges til grunn at hensynet til barn og unges interesser er ivaretatt gjennom planforslaget. Dette gjennom kvalitetskrav til lek- og uteoppholdsarealer og at eksisterende grøntområde sør for vegen Fagernes beholdes. Side 5 av 7
Trafikk og trafikkavvikling Det er foretatt vurdering av forholdet til trafikkareal og trafikkavvikling. Det vises bla. til planbeskrivelsen punkt 8, side 27 ff. Det er lagt til grunn at det er behov for oppgradering og endring av kryss Helleveien/Breviksbakken. Planforslag vedr. denne endringen har vært lagt ut til offentlig ettersyn i 2013. Dette planforslaget blir fremmet til politisk behandling tidlig i 2014. Konklusjon Planforslaget er i samsvar med Bystyrets vedtak av 17.10.2011 i samme sak. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt. 6. Forslag til vedtak : I medhold av plan- og bygningsloven 1985 27-1, jf. overgangsbestemmelsene i plan- og bygningslovens 2008 34-2, jf. samme lovs 12-12 vedtas følgende forslag til reguleringsendring Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128, Breiviksveien / Ellerhusens vei, Ytre Sandviken, Reguleringsendring. Reguleringsendring. Plannummer 18920000, vist på plankart sist revidert 20.11.13, med tilhørende bestemmelser sist revidert 20.11.13, jf. Bystyrets vedtak av 17.10.2011. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 6 av 7
Vedlegg: A. Plankart revidert 20.11.2013. B. Reguleringsbestemmelser, revidert 20.11.2013 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, revidert 20.11.2013 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer E. Fagetatens notat 3.11.2010 F. Bystyrets vedtak datert 17.10.2013 G. Fylkesmannens vedtak av 31.5.2013 H. Uteoppholdarealer, brev av 10.10.2011, og notat av 5.10.2011 I. Brev vedr. konsekvensutredning av 13.11, 4.12. og 12.12.2013. J. Sol- og skyggestudie, datert 7.4.2013 K. Illustrasjonsplan og snitt Side 7 av 7