BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /98 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ULSA LAKSEVÅG, GNR. 129, BNR. 16, HILLEREN NÆRINGSPARK, REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget: Planforslaget er utarbeidet av Opus Bergen AS, på vegne av Hilleren Tomteselskap AS. Dette blant annet med grunnlag i vedtatt planprogram , og konsekvensutredning fra november Planområdet ligger i Laksevåg bydel ved Vatlestraumen mellom denne, og Hillerenvegen/Fv. 197, nord for Skare på vestsiden av fylkesvegen. Mot sør og vest grenser planområdet mot sjøen dvs. mot del av Vatlestraumen. Området ligger ca. 15 km sørvest for Bergen sentrum, og er totalt 130, 4 daa stort.

2 Hovedformålet i planforslaget er næringsbebyggelse. Planlagt næringsareal er oppgitt til m2 (BRA) inkludert parkering og eksisterende bygningsmasse for industri med ca m2. (BRA). Det er også en eksisterende dypvannskai i området. Planforslaget er basert på alternativ 3 i konsekvensutredningen etter en vurdering av konsekvensene av de ulike alternativene. Dette innebærer en middels lav utnytting. Forslagstiller har anført at dette alternativet er valgt da dette har det det beste plangrepet, samtidig som alternativet legger godt til rette for kontor, lettere håndverk og industri samt småskala handels- og servicevirksomhet. Videre pekes på at utnyttelsesgraden i de ulike feltene er relativ høy, men det er tydelige skiller mellom feltene. I skillesonene mellom disse bevares natur samt et bekkeløpet som renner gjennom planområdet i tilnærmet nord - sør retning. Planforslaget omfatter følgende formål : Reguleringsformål Areal BRA inkl Merknad parkering/cotehøyde Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse BF1 - Tilsvarende regulering som i gjeldende plan. Boligbebyggelse BF2 - Regulert i samsvar med eksisterende situasjon. Legges ikke opp til flere boliger Næring N1 5000/cote +22,5 Tilrettelegging for næringsbebyggelse Industri I Tilrettelegging for industrivirksomhet I samsvar med eksisterende situasjon. BRA og byggehøyde i samsvar med eksisterende volum og byggehøyde Industri I2 910 Forretning/kontor/ Tjenesteyting F/K/T /cote +38(nord og øst) cote + 40 ( sør og vest) Side 2 av 7 Tilrettelegging for næringsbebyggelse med forretning, kontor, offentlig og privat tjenesteyting. Inntil 3000 med forretning, hvorav inntil 1500 detaljhandel KBA cote+26 Tilrettelegging for etablering av mindre næringsbygg. Bebyggelsen kan inneholde kontor, lager, og lett industri ( ikke forusensende) KBA /cote+28(nord) Cote + 26(sør) Tilrettelegging for etablering av større næringsklynge. Bebyggelsen kan inneholde kontor, lager, og lett industri ( ikke forusensende) I tillegg kommer areal for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur og areal i sjø. Bakgrunn for planforslaget: Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for næringsutvikling med etablering av en maritim næringspark, gjennom å regulere arealene til industri, kontor, tjenesteyting, lager (IKL), forretning og småskala handels- og servicetilbud. Et større naturområde inngår i nord-

3 vestre del av planforslaget, hvor det er påvist flere kulturminneverdier, de eldste trolig fra eldre steinalder. Disse funnene er sikret i hensynssoner i planforslaget. Forslaget sikrer også allmennheten atkomst til et større naturområde langs et planlagt fortau i nordøstre del av planområdet. Området har bl.a. omlag 350 meter lang strandlinje mot Vatlestraumen. Forslagstiller mener det foreligger betydelige behov for å legge til rette for næringstomter og industri for bedrifter som måtte ønske å lokalisere seg i området relatert til naboskapet til marinebasen ved Haakonsvern. Eksisterende industri ved dypvannskaien omfatter bl.a. oljerettet virksomhet. Det legges opp til etablering av en dagligvarebutikk på inntil 1500 m² i planlagt bygningsmasse med tanke betjening av nyetablerte arbeidsplasser, og eksisterende boligbe-byggelse i planens nærområde, samt inntil 1500 m² annen småskala type tjenesteytelse virksomheter. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 13 private merknader og 14 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Innsigelse fra Fylkesmannen da planen bryter med kommuneplanens bestemmelser om etablering og lokalisering av handel, strandsonevern og parkering. Generelt positiv til replanlegging av eldre industriområder. Innsigelse fra NVE knyttet til manglende gjennomføring av fareseonekartlegging og innarbeiding av ev. resultater i plankartet selv om dette er påpekt i ROS-analysen Avsetning av nok sjøareal til ferdsel Etablering av grøntkorridorer og grønne tak. Tilgang til strandsonen for allmenheten Vurdering av støyredusernde tiltak og skjerming Kulturminner i sjø og på land Kritisk til etablering av stor mengde arbeidsplasser uten godt kollektivtilbud Virkning for landskap, natur, friluftsliv og opplevelse av strandsonen. Forholdet til sikkerhetssone/hensynsone rundt Haakonsvern Forhold vedr. Vann- og avløp Regulering av offentlig veg og byggegrense langs vei Gjennomføring av ras- og geologiske undersøkelser Ulemper for naboer med hensyn til støy, økt trafikk, tap av utsikt og forringet eiendomsverdi Uavhengig konsekvensvurdering. Planforslaget for lite gjennomarbeidet. Kritisk til konklusjonene i gjennomført konsekvensutredning Inhabilitet for kommunen knyttet til eierforhold av Bergen tomteselskap. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 3 av 7

4 Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Kort oppsummert innebærer endringene / presiseringene etter offentlig ettersyn følgende : : Presisering av trafikk og støy/ forurensning fra virksomhet. Endring/justering av byggehøyder og volum for å finne de minst belastende løsningene for omgivelsene. Kartfesting av nyere tids kulturminner Justering av offentlig veg og byggegrenser Justering av vann- og avløpstekniske forhold Hensynssone, og bestemmelser vedr. rasfare Fagetatens vurdering : Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innsigelse fra Fylkesmannen og NVE Planforslaget fremmes til politisk behandling med innsigelser. Planforslaget er omarbeidet i forhold til innsigelse fra NVE. Det er tatt opp med NVE om innsigelsen kan trekkes. Tilbakemelding fra NVE vil bli ettersendt. I forhold til innsigelse fra Fylkesmannen er Kommuneplanen ( KPA) 2010 stadfestet av Miljøverndepartementet etter offentlig ettersyn. Det er i planforslaget lagt til grunn at parkering er i samsvar med bestemmelsene i KPA. Forslagstiller har for øvrig kommentert innsigelsen fra Fylkesmannen slik : Revidert planforslag legger til grunn gjeldende norm om parkeringsdekning. Lokalisering av maritimt tilknyttede næringsarealer/kontor bør ligge ved sjø. Da det er begrenset tilgang på slike arealer, blir Hilleren et sentralt tilskudd til denne type virksomhet. Det planlegges ikke privatisering av strandsonen eller utfylling i sjø grønne interesser ivaretas og tilgang til sjø er sikret i planen. Innsigelsen fra Fylkesmannen er således delvis imøtekommet. Det legges til grunn at videre drøftelse om Fylkesmannen vil trekke innsigelsen må skje gjennom mekling i løpet av den videre saksbehandling. Byggehøyder/grad av utnytting/estetikk: Planlagte bygningsvolum, byggehøyder, terrenginngrep, og estetikk har vært et gjennomgående tema i planprosessen. Det er blant annet redegjort for i Fagnotat vedr. offentlig ettersyn datert , og i planbeskrivelsen ( vedlegg C punkt 8). Fagetaten er av den oppfatning at planforslaget ikke innebærer så vidt vesentlige ulemper for nabobebyggelsen at det er grunnlag for å anbefale ytterligere reduksjon i byggehøyder og/eller endret plassering av bebyggelsen. Ev. ulemper for omgivelsene anses å ligge innenfor det påregnelige i et byggeområde. Fagetaten har ikke ytterligere merknader til bygningsvolum, terrengtilpasning og plassering av bebyggelsen, som må anses å være innenfor det akseptable. Side 4 av 7

5 Parkering: Det er i planforslaget lagt til grunn at parkering er i samsvar med bestemmelsene i KPA Barns- og unges interesser: Deler av området som er avsatt til naturområde, merket NA1 på planforslaget, grenser for en del mot Vatlestraumen og Bekkjarvika, hvor bekken gjennom del av planområdet, har sitt utløp. Dette området har vært brukt av de som bor i planområdets nærområde, og av barn i to barnehager i området. Det legges til grunn at hensynet til barn og unges interesser er ivaretatt da dette området er skjermet for nye tiltak. Grøntstruktur/grønne interesser/kulturminner m.v: Hoveddelen av grøntstrukturen i planforslaget ligger i nordvestredel av planområdet, og er benevnt NA1. Det er i dette området det er gjort flere arkeologiske funn/registreringer bl.a. fra den eldre og den yngre steinalderen. Funnene ligger for en stor del innenfor to hensynssoner i planforslaget dvs. i naturområdet benevnt NA1, og er omtalt i reguleringsbestemmelsene. Hensynen til grønne interesser og kulturminner er således ivaretatt. Energi: Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, men energi er likevel et aktuelt tema. Det er i reguleringsbestemmelsene lagt opp til at lavenergi- eller passivløsninger som vannbåren varme/sjøvarme skal vurderes. Støy og flystøysone m.v: Planområde ligger innenfor hensynsone for gul støysone fra flystøy i KPA Det er utarbeidet støyrapport fra Kilde Akustikk datert Rapporten inneholder vurdering i forhold til KPA og retningslinjer for støy, T Rapporten anses dekkende for nødvendige vurderinger av støy. I forhold til innendørstøy er ved oppføring av bebyggelse innenfor planområde forutsatt at kravene i TEK 10 blir oppfylte. Når det gjelder støy på utendørsarealer er det ikke bestemte krav da planlagt bebyggelse ikke vurderes for å være av støyfølsom art. Når det gjelder støy fra bygge- og anleggsvirksomhet innenfor planområde, og støy fra aktuelle virksomheter og infrastruktur, er det i reguleringsbestemmelsene satt krav om avbøtende tiltak for å skjerme omgivelsene/naboer. Universell utforming: Det er i reguleringsbestemmelsene tatt med at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn innenfor planområde i henhold til bestemmelsene i KPA. Risiko og sårbarhet (ROS): Det er gjennomført en ROS-analyse for planforslaget. Det vises til planbeskrivelsen (vedlegg C). Side 5 av 7

6 Konklusjon: Fagetaten er positiv til hovedformålene, og hovedgrepet i planforslaget, og anbefaler planforslaget vedtatt med de endringer som er gjort etter offentlig ettersyn. Fagetaten har ikke ytterligere merknader til planforslaget og det vises for øvrig til fagnotat til 1. gangsbehandling og planbeskrivelsen ( vedlegg C). Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering : - Laksevåg, Hilleren gnr. 128 bnr. 2 og 69 samt gnr. 129, bnr. 16 og 70, Hilleren Næringspark, Reguleringsplan, plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 6 av 7

7 Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer, datert E. Konsekvensutredning november 2010 F. Støyvurdering fra Kilde, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 7 av 7