Byrådssak 274 /16 Fana, gnr. 49, bnr. 1 og 61 m.fl. Vestre Valla, Reguleringsplan. Arealplan-id 16100000, 2. gangs behandling KART ESARK-5120-201217027-125 Hva saken gjelder: Opus Bergen AS har på vegne av Optibo AS, utarbeidet et forslag til reguleringsplan for del av gnr. 49 bnr. 1 og bnr. 61 m.fl., Vestre Valla. Planområdet er omtalt som boligområde B27 i gjeldende kommuneplanens arealdel og er i hovedsak uregulert. Innenfor planområdet er etablert 22 eneboliger samt forretning ved avkjørsel mot E 39. Planområdet er på ca. 110daa. Boligområde for nye boliger er planlagt utført som 3 felt/nabolag med hver sitt særpreg og identitet. Antall boliger er oppgitt til inntil ca. 140-150 boliger. Boligtype er angitt som frittliggende småhusbebyggelse. Utnyttelsesgraden for ny bebyggelse er oppgitt til % - BRA = 48 %. Fig. 1 og 2 Oversiktsbilde av planområdet og arealformål i kommuneplanen t.h. Planarbeidet har gått over flere år og ble formelt vedtatt igangsatt gjennom vedtak av Hovedutvalg for byutvikling 15. 03.1999. Sentrale problemstillinger i planarbeidet har vært avgrensning mot LNF-område på Smøråsen, veiutløsning for planlagt bebyggelse, rasfare, ras sikring, støy, avbøtende støytiltak og å sikre en landskapstilpasset utbygging med gode bokvaliteter. Offentlig ettersyn Planforslag ble først lagt ut til offentlig ettersyn i 2008. Det innkom en rekke merknader samt innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Planforslaget er omarbeidet med sikte på å imøtekomme en del av merknadene og innsigelsen fra Fylkesmannen. Dette gjelder i hovedsak følgende punkter: Barnehagen er tatt ut og erstattet med et kontorbygg Hovedveitrase for tilkomst til delfeltene er endret og bedre tilpasset landskap og terreng Boligformål er redusert fra 240 til 150 boenheter 1
Boligformål i mest rasutsatte områder er tatt ut Tilkomst til Smøråsen for friluftsliv er forbedret og bedre tilrettelagt Bebyggelesestrukturen er mer oppdelt og tilpasset strøkskarakteren Behovet for internveier i delfeltene er kraftig redusert ved forslag om felles parkering Planforslaget er etter dette lagt ut på nytt offentlig ettersyn i tidsrommet 12.5-25.06.13. Det kom inn 14 private merknader, inkludert fellesmerknader fra flere naboer, og 14 uttalelser fra høringsinstanser. Disse er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Det er også mottatt flere merknader etter dette som er kommentert i vedlegg E. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Internveier og parkeringsløsning. Unødvendig mye trafikk internt i området. For mange boliger, og for store volumer Krav til universell utforming. Kryss ved E39 utforming iht. gjeldende standard Atkomstveg og forholdet til berørte naboer. Atkomstveg vil medføre høye murer og skjæringer Manglende dialog med naboer Protest mot inngrep i privat eiendom Atkomst til friluftsområde Vannsig og avløpsløsninger Andre tema var avfallsløsninger, utarbeidelse av VA-rammeplan og kulturminnedokumentasjon, støy i bygge- og anleggsfasen, planlagt ballbane og støyproblematikk, landskaps- og terrenginngrep, mulig rasfare og støyskjerming. Revidert planforslag ble mottatt 1.10.2014. Etter kontroll av materiale var det behov for supplering og flere oppretting. Siste revidert planforslag er mottatt den 6.10.2015. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Kort oppsummert innebærer endringene justering av kryssløsning ved E 39, avfallsløsning, VA-rammeplan, utarbeidet kulturminnedokumentasjon, utførte støyvurderinger, og nye bestemmelser om oppfølgning av rasfare. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken, samt forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Reguleringsformål og utnyttelsesgrad Forslaget om å regulere området til boligformål er i samsvar med gjeldende kommuneplans arealdel. Dette gjelder også planlagt utnyttelsesgrad. Forslagstiller har i planbeskrivelsen anført at det er gjort flere endringer for å imøtekomme tidligere merknader og innsigelse. Viktige tema i planarbeidet og som er bearbeidet videre i planforslaget er natur- og landskapstilpasning av boligene, opprustning av eksisterende atkomstveg, og rassikring. Det vises i denne sammenheng til planbeskrivelsen. Atkomst og interntrafikk Det er foreslått at parkering legges i parkeringsanlegg under bakken. Antall parkeringsplasser er i henhold til bestemmelsene i gjeldende kommuneplan. Det legges til grunn at dette er en tilfredsstillende løsning. Etaten anfører at det synes utfordrende å løse utbygging av område uten hovedveg inn i område og med skissert løsning med parkering i anlegg under bakken. 2
Hovedveien inn i området er i utgangspunktet foreslått regulert som offentlig veg. Kommunens trafikketat har pekt på at dersom vegen skal opparbeides i henhold til normal vegstandard vil dette medføre større inngrep i naboeiendommer, samt murer og skjæringer. Det er alternativt foreslått at vegen reguleres til felles veg. Vegen kan da prosjekteres med en stigning på ca. 1:10 med åpning for maksimal stigning brattere enn 1:8 på kortere strekninger. Dette har i praksis vært det generelle krav til maksimal stigning på felles- og privat veg. Dette minsker også inngrep på naboeiendommer. Fagetaten anbefaler at planforslaget endres i samsvar med dette ved at SKV1 endres til felles atkomstveg for berørte eiendommer på plankart og i reguleringsbestemmelsene. Dette innebærer for øvrig at detaljprosjektering av vegen, og avklaring av inngrep i forhold til naboeiendommene må skje i etterfølgende byggesak. Når det gjelder inngrep i private eiendommer langs atkomstvegen har berørte grunneiere protestert mot dette. Fagetaten har anbefalt at gjennomføring av atkomstvegen sikres gjennom privatrettslige avtaler i løpet av planprosessen, uten at dette har ført frem. Fagetaten viser til at dette medfører at forslagstiller i etterkant av planvedtaket må søke en avklaring med berørte grunneiere. Det er i forbindelse med planarbeidet ikke gjort en detaljert interesseavveining i forhold til enkelteiendommer om det er rimelig at disse avstår grunn til atkomstvegen. Det forutsettes at dette skjer gjennom frivillige ordninger. Figure 3 og 4 Planforslaget og illustrasjonsplan t.h. Forholdet til naboer Det er en rekke merknader fra naboer til planforslaget som er kommentert i planbeskrivelsen side 42 og i kommentarene til merknader etter offentlig ettersyn. Planforslaget medfører ikke så vidt vesentlige ulemper for noen av naboene at det er grunnlag for å kreve ytterligere justeringer. Atkomstvegen må få sin løsning endret til fellesveg, og videre detaljprosjektering som nevnt i forrige avsnitt. For øvrig vises til forslagstillers kommentarer til merknadene. Område regulert til forretning F Dette omfatter bygg som ligger ved avkjørsel til E39. I bygget er 1. etasje og deler av uteområde er i bruk til bilforretning. I 2. etasje er godkjent 5 boenheter. Til offentlig ettersyn var eiendommen regulert til kombinert formål med bolig og næring i samsvar med eksisterende situasjon. Etaten legger til grunn at det riktige formålet er forretning da dette er i samsvar med den vesentligste bruken av eiendommen pr. i dag, og at det ikke legges til rette for ytterligere boligbygging på denne eiendommen. Dette utfra nærheten til E39 med støy mv, og krav til uteoppholdsarealer mv. Dette innebærer at godkjente boliger kan brukes i samsvar med formålet inntil annen bruk er aktuell. Det foreslås imidlertid at det tilføyes en 3
bestemmelse om at det innenfor område forretning F er tillatt etablert 5 boenheter, men at det ikke tillates etablert nye enheter. Rassikring I følge ROS-analysen i planbeskrivelsen foreligger det rasfare i området. Det er videre i planbeskrivelsen vist til at det er utarbeidet rasrapport/risikovurdering som skal legges til grunn ved det videre planarbeidet. I reguleringsbestemmelsene er satt krav til at det skal dokumenteres at det er tilfredsstillende sikkerhet mot rasfare (bestemmelsene 3.3 ). Hensyn til rasfare anses tilstrekkelig ivaretatt. Naturmangfold Planforslaget innebærer nedbygging av uberørt natur. Området er avsatt til boligområde i kommuneplanen, og det er i utgangspunktet gjort en vurdering av at naturinteresser må vike i forhold til ønske om å legge til rette for bygging av flere boliger. Det er gjort en vurdering av naturmangfold i området, se side 14 i planbeskrivelsen og vedlegg G. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper av særskilt verdi innenfor planområde. Figur 5 og 6 Grønne tverrforbindelser, stinett og grønne siktakser t.h. Barn og unges interesser Planforslaget vurderes ikke å være i strid med barn og unges interesser. Det er i planforslaget tilrettelagt for lek for ulike aldersgrupper. Planområde ligger opp til større naturområde, som gir gode muligheter for friluftsliv mv. Universell utforming Prinsippet om universell tilgjengelighet legges til grunn innenfor planområdet. Kommuneplanens samfunnsdel Det legges til grunn at prinsippene i kommuneplanens samfunnsdel ikke er til hinder for at planforslaget fremmes og vedtas. Det har over lengre tid pågått planlegging av nye boliger i området, og foreliggende planforslag er i samsvar med arealdelen i gjeldende kommuneplan. Atkomst til planområde vil i noe grad være bilbasert, men planområde ligger tett opp til eksisterende E39, men god kollektivdekning. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig, og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt, med de endringer som fremgår ovenfor. Byrådets vurdering Byråden er positiv til formålet og anbefaler reguleringsplanen vedtatt med de endringer fagetaten foreslår. I tillegg har byrådet noen egne endringsforslag. Planen legger til rette for boligbygging iht. 4
kommuneplanens arealdel. Planområdet grenser til allerede utbygde boligområder, og i nærområdet er det et mindre butikksenter, byggvareutsalg, andre forretninger og barnehagetilbud. En utbygging her vil dermed bygge opp under eksisterende tjenestetilbud og detaljhandel. Området ligger også nær kollektivtransporttilbud (Os-bussen). Byrådet ønsker et større fokus på ivaretakelse av eksisterende naturelementer i planområdet og ønsker en nærmere redegjørelse av dette i utenomhusplanen. Dette gjøres ved at kravene presiseres enda nærmere i reguleringsbestemmelsene 2.2 hvor følgende setning tilføyes «Eksisterende naturelementer skal kartlegges og ivaretakelse av disse skal vises i utenomhusplanen». Byrådet fremhever ellers viktigheten av bevaring av de grønne verdiene i området, da spesielt eksisterende bekkdrag, turmuligheter og grøntdrag. Gjennom forslag til bestemmelser tillates det å oppføre bebyggelse nærmere bekk enn 20 meter og at minsteavstand til bekk for oppføring av bebyggelse er satt til 10 meter. Byrådet mener bebyggelse nær bekken må gjennomføres på mest mulig skånsom måte og kantvegetasjon langs bekken bevares. Dette ivaretas ved følgende forslag til tillegg i bestemmelsene 7 Grønnstruktur «Tiltak nær bekken skal gjennomføres på mest mulig skånsom måte og kantvegetasjon langs bekken skal bevares.». Parkering Når det kommer til parkering vises det til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel der det i P4 er satt krav til minimum 1,4 plasser pr 100 m 2 bolig BRA inkludert besøksparkering. Byrådet ønsker at dette skal reduseres noe, fra minimum 1,4 per 100m 2 bolig til maksimum 1,2 per 100m 2 bolig. Det vises her til byrådets politiske plattform som legger opp til innføring av en maksimumsnorm når det kommer til antall parkeringsplasser for nye boliger og mål om å styrke miljøvennlige transportformer. Av samme grunn ønsker byrådet at alle parkeringsplasser for boliger tilrettelegges med strømuttak, og at det tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser under tak per 100m 2 bolig BRA (sistnevnte er for øvrig allerede innarbeidet i reguleringsbestemmelsene). I henhold til satsingsområdet knyttet til smart grønn mobilitet ønsker byrådet også at en parkeringsplass på f_p1 og en på f_p2 ved BB3 og tre av parkeringsplassene som er offentlig tilgjengelige, avsettes til bildeling. Følgende setning føyes til under 6.7 «En parkeringsplass på f_p1 og en på f_p2 ved BB3 samt 3 offentlig tilgjengelige parkeringsplasser for bil, skal forbeholdes bildeling.» For ny bebyggelse på F/K/T ønsker byrådet at det skal opparbeides maksimum 10 p-plasser per 1000m 2 samt 9 sykkelparkeringsplasser under tak per 1000m 2. Her anbefales det at 50 % av parkeringsplassene tilrettelegges med lademulighet for el-bil. Bestemmelsen gjelder også for felt F ut i fra likebehandling, selv om området foreslås regulert i samsvar med dagens bruk inntil annen bruk er aktuell. For BF1-7 skal parkering løses på egen tomt og det vises videre til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel der det i P4 er satt krav til minimum 1 parkeringsplass pr boenhet. Byrådet mener antall parkeringsplasser per enhet bør reguleres til maksimum 2 plasser inkludert biloppstillingsplass, samt at parkeringsplassene tilrettelegges med strømuttak og at det tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser under tak. Det kan også nevnes at området ligger relativt nært et godt kollektivtilbud (ca. 5-700 m gåavstand) og at utbyggingen så sant det lar seg gjøre, bør planlegges på fotgjengernes premisser. For å skape gåbyen Bergen, slik det legges opp til i KPS, må det tilrettelegges for at det å gå eller sykle blir førstevalg, både til skole, butikk og aktiviteter i nærområdet. 5
Energi I tillegg ønsker byrådet å vise til bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel 2010 når det kommer til energi. I byggeområder utenfor konsesjonsområde for fjernvarme og i prosjekter som ikke tilknyttes fjernvarme skal passivhusløsninger vurderes. Det skal også tas spesielt hensyn til energibruk ved lokalisering og utforming av byggeområdet, og til bruk av alternative fornybare energikilder. Byrådet foreslår at følgende tas inn i reguleringsbestemmelsene under 2.1: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk, klimagassutslipp og bruk av alternative, fornybare energikilder». Dette er i tråd med mål i KPS om å redusere klimagassutslipp fra bygninger, samt at kommunen skal være en pådriver for å ta i bruk nye løsninger og teknologier for å skape en klimavennlig byutvikling. Dette er i samsvar med at byrådet skal arbeide for økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Valg av klimavennlige materiale og tilrettelegging for klimavennlig mobilitet bør også prioriteres. Kulturminne To eldre løer innenfor planområdet er ivaretatt innenfor Bevaring kulturmiljø H570. Men, eksisterende bakkemuren og steingjerdet ved løen lengst sør (gbnr 49/6) er ikke sikret i planforslaget. Ny bestemmelse 9.2.2 føyes til under 9 Hensysoner «Bakkemur vest for løen på gnr. 49 bnr. 6 skal bevares, og steingjerde i sørøst, mellom gnr. 49 bnr. 6 og gnr. 49 bnr.344 skal bevares. Det skal ikke gjøres inngrep i bakkemuren eller steingjerdet uten etter avtale med Byantikvaren.». Til slutt mener byrådet at massehåndtering, både av jord, stein og sprengningsmasse, må utredes bedre før bygging igangsettes. Dette spesielt siden det er planlagt til dels store terrenginngrep, og fordi intern massehåndtering bør vurderes mht. reduksjon av ressursbruk og klimagassutslipp fra transport. Dette sikres i reguleringsbestemmelsene ved følgende tillegg under 2.5 «Det skal redegjøres for massehåndtering innenfor planområdet, inkluderer mulig bruk av masser internt i reguleringsplanen, mht. både uttak og påfyll av jord, stein og sprengningsmasser.» Byrådet anbefaler at gjennomføring av atkomstvegen sikres gjennom privatrettslige avtaler. Byrådet oppfordrer forslagstiller til å søke avklaring med berørte grunneiere, men gjør samtidig oppmerksom på at kommunen har mulighet til å ekspropriere eiendom i medhold av vedtatt plan. Byrådet støtter dermed fagetatens vurderinger og etatens forslag til nye bestemmelser legges til grunn (se vedlegg), og anbefaler planen med noen endringer/tillegg med bakgrunn i overstående vurderinger, se innstillingen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Fana, gnr. 49, bnr. 1 og 61 m.fl. Vestre Valla, Reguleringsplan, Arealplan-ID 16100000, vist på plankart sist datert 02.09.2015, med følgende endringer i plankart: a) Offentlig veg o_skv1 endres til felles veg. Annen relevant veigrunn (VG og VT) endres tilsvarende. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 29.09.2015 med følgende endringer i tillegg: 6
a) Følgende setning tilføyes under 2.1 «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk, klimagassutslipp og bruk av alternative, fornybare energikilder». b) Følgende setning tilføyes 2.2 «Eksisterende naturelementer skal kartlegges og ivaretakelse av disse skal vises i utenomhusplanen». c) Følgende setning tilføyes under 2.5 «Det skal redegjøres for massehåndtering innenfor planområdet, inkluderer mulig bruk av masser internt i reguleringsplanen, mht. både uttak og påfyll av jord, stein og sprengningsmasser.» d) Ny bestemmelse tilføyes 5.3: «Innenfor området er det godkjent 5 boenheter. Det tillates ikke etablert nye boenheter.» e) Følgende setning tilføyes under 7.1 «Tiltak nær bekken skal gjennomføres på mest mulig skånsom måte og kantvegetasjon langs bekken skal bevares.» f) Ny bestemmelse 9.2.2 føyes til under 9 Hensysoner «Bakkemur vest for løen på gnr. 49 bnr. 6 skal bevares, og steingjerde i sørøst, mellom gnr. 49 bnr. 6 og gnr. 49 bnr.344 skal bevares. Det skal ikke gjøres inngrep i bakkemuren eller steingjerdet uten etter avtale med Byantikvaren.». Samt følgende tillegg/endringer til 6.7 Parkering g) 6.7 endres til «For BB1-BB3 skal det opparbeides maksimum 1,2 plasser per 100m2 bolig BRA inkludert besøksparkering». h) Tillegg «Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser.» i) Tillegg «En parkeringsplass på f_p1 og en på f_p2 ved BB3 samt 3 offentlig tilgjengelige parkeringsplasser for bil, skal forbeholdes bildeling.» j) Nest siste punkt endres til «For F og F/K/T skal det opparbeides maksimum 10 p-plasser per 1000m 2 samt 9 sykkelparkeringsplasser under tak per 1000m 2. 50 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges med lademulighet for el-bil.» k) Siste punkt endres til «For BF1-7 skal parkering løses på egen tomt med maksimum 2 plasser inkludert biloppstillingsplass. Parkeringsplassene tilrettelegges med strømuttak og det tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser under tak». 2. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan, og reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 16. august 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder 7
Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert 100216 med vedlegg A. Plankart datert 020915 B. Reguleringsbestemmelser, datert 290915 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 060315. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 150915 E. Kommentarer til merknader mottatt etter offentlig ettersyn F. Illustrasjonsplan datert 05.03.2015 G. Vurdering mht. naturmangfoldsloven, datert 100614 8