Figur 1 Oversiktsbilde av planområdet. Kilde: Arkoconsult AS.

Transkript

1 Byrådssak 396/16 Åsane, Gnr. 186, Bnr. 143 m.fl. Grønskjeret, boliger, Reguleringsplan KART ESARK Hva saken gjelder: Arkoconsult AS (konsulent) fremmer på vegne av Bent Ivar Fossdal (forslagsstiller) planforslag for et område på Tertnes, like nordvest for Tertnes skole, i Åsane bydel. Planområdet er ca. 7,16 daa, og avgrenses av eneboligbebyggelse i nordvest, grøntområde i nordøst, Tertnes skole i sørøst, og Grønskjeret barnehage i sørvest. Adkomst til planområdet er fra Tertnesveien via Bekkjavikveien og Grønskjeret. Figur 1 Oversiktsbilde av planområdet. Kilde: Arkoconsult AS. Figur 2 Planforslag Gjeldende planer Kommuneplanens arealdel 2010 Åsane. Gnr. 186 Bnr , Tertnes, Grønskjeret, del av Nesvegen og Skogvegen (plan-id ) vedtatt i 1972 Formål Bebyggelse og anlegg Parkering for Tertnes skole på den nordøstlig delen, kommunal veg Grønskjeret, samt den private stikkvegen til Tertnes skole Den aktuelle eiendommen (gnr/bnr 186/143) ligger i et område preget av eneboliger og enkelte tomannsboliger på store tomter. De omkringliggende boligene er hovedsakelig oppført på 60-tallet. Omsøkte eiendom var ubebygd frem til 2013, da det ble oppført en firemannsbolig sør på tomten. Tillatelsen til denne ble gitt gjennom politisk dispensasjon av Byrådet Utbyggingen har medført at den opprinnelige skrånede tomten er blitt planert ut. Forslagsstiller ønsker nå å tilrettelegge for oppføring av ny tomannsbolig nord på eiendommen, samt å rydde opp i eksisterende situasjon når det gjelder adkomst og uteoppholdsarealer for bygget firemannsbolig. Planområdet er i hovedsak uregulert. Tomten foreslås regulert i to felt. Eksisterende firemannsbolig gis formål konsentrert småhusbebyggelse, mens den ubebygde delen av eiendommen er foreslått med formål frittliggende småhusbebyggelse. Med ny tomannsbolig i BFS1 og eksisterende firemannsbolig i BKS1 åpner planforslaget for totalt 6 boenheter på eiendommen. 1

2 Planområdet inkluderer også de to tilgrensende eiendommene i sørvest, gnr./bnr. 186/1321 og 186/1008, som er bebygde eneboligtomter. Disse eiendommene er tatt med i planen etter ønske fra planmyndighetene for å hindre uregulerte «hull» i et ellers regulert område. Eiendommene reguleres i tråd med eksisterende situasjon til frittliggende småhusbebyggelse -eneboliger (BFS 2-3), men gis en noe høyere utnyttelsesgrad enn i dag hvilket muliggjør mindre tiltak på eiendommene uten dispensasjon. Deler av eksisterende eneboligtomter langs den kommunale veien Grønskjeret og langs stikkveien inn til Tertnes skole (BFS 4-5) er også tatt med i planområdet for at planen skal samsvare med planavgrensning for gjeldende reguleringsplan fra 1972 (plan-id ), slik at denne utgår. Grønskjeret er en kommunal vei med ensidig fortau på sørøstsiden av vegen. Kjørebanen er 6,5 meter bred, og fortauet er 2,5 meter bredt. Planforslaget viser eksisterende situasjon med felles tilkomst der eksisterende avkjørsel er i dag for totalt 8 enheter. Eksisterende innkjørsel til gnr. 186 bnr foreslås stengt. Ved Tertnes skole er det en ballplass. Ca. 200 meter sør for planområdet ligger Grønskjeret friluftsområde med bade- og turmuligheter. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 8 private merknader og 2 uttalelser fra høringsinstanser som er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Fortausbredde må planlegges i tråd med håndbok N100. Vegen inn til Tertnes skole må reguleres til eierform felles i stedet for offentlig. Foreslått bebyggelsen må i større grad tilpasses strøkskarakteren. Det må legges stor vekt på trafikksikker skolevei til Tertnes skole. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Kort oppsummert innebærer endringene: Tremannsbolig er omgjort til tomannsbolig, og boligtype er endret fra konsentrert småhusbebyggelse (BKS1) til frittliggende småhusbebyggelse (BFS1). Utnyttelsesgrad for feltet er redusert fra 70 %-BRA til 60 %-BRA. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Etter offentlig ettersyn er utnyttelsesgraden i planforslaget redusert fra tremannsbolig til tomannsbolig på felt BFS1 til totalt 6 boenheter med maks utnyttelsesgrad 60 %-BRA og maks byggehøyde på 8 meter over planert terreng (k + 48,5). Antall kvadratmeter bruksareal for tomannsboligen med en utnyttelsesgrad på 60 %-BRA er etter fagetatens beregninger 342 m². I planbeskrivelsen oppgir forslagsstiller at tomannsboligen er planlagt med 310 m². Dermed ønsker forslagsstiller et slingringsmonn på 32 m² for BFS1 når det i plankart og reguleringsbestemmelser åpnes for 60 %-BRA (342 m²). Ettersom parkeringsareal er løst på egen formålsflate er dette arealet ikke tatt med i beregningen av utnyttelsesgrad for de to feltene. 2

3 Det vurderes som positivt at forslagsstiller har imøtekommet fagetatens anbefaling om reduksjon av planlagt nybygg nordøst på eiendommen. Fagetaten vurderer at det gitte slingringsmonnet på 32 m² for felt BFS1 er akseptabelt. Bestemmelsene slår fast at maksimalt antall boenheter på feltet skal være 2 boenheter og tillatt byggehøyde åpner ikke opp for mer enn 2-2,5 etasjer. Ny tomannsbolig skal utformes med saltak med samme møneretning og vinkel som eksisterende firemannsbolig, jf. bestemmelse (vedlegg B). Ute- og oppholdsarealer Med seks boenheter stilles det krav om totalt 6 x 50 m² = 300 m² felles ute- og oppholdsarealer for eiendommen. Det er satt av 200 m² uteoppholdsareal på eget formål (f_but) som skal være felles for de to boligene. Fagetaten har tidligere stilt spørsmål ved plasseringen av dette formålet sett i forhold til trafikksikkerhet og tilknytning til boligene. Arealet er lagt mellom internvei (f_sv) og parkeringsareal (f_spa). Fagetaten ser imidlertid at annen plassering av arealet er vanskelig grunnet arealknapphet på tomten. Plasseringen av uteoppholdsarealet vurderes som akseptabel dersom det gjøres tiltak for å sikre tryggere tilkomst til og opphold på f_but. Det er lagt inn en reguleringsbestemmelse om at utearealet skal trafikksikres med gjerde eller lignende. Barns bevegelsesmønster styres bl.a. gjennom plassering av porten til lekearealet, og denne bør følgelig plasseres tvers ovenfor felt BFS1. Det er ikke stilt krav til møblering av f_but. Fagetaten anbefaler at det under det første kulepunktet i rekkefølgebestemmelse 3.1 tilføyes en setning om at arealet skal opparbeides med sklie og sandkasse. I tillegg til arealet på f_but oppgir forslagsstiller at det skal settes av ca. 170 m² felles uteoppholdsareal i tilknytning til firemannsboligen på felt BKS1. Fagetaten vurderer avsatt areal til formål felles uteoppholdsareal til å være tilstrekkelig. Når det gjelder krav til privat uteoppholdsareal vurderer fagetaten at disse skal beregnes etter hustype. For planlagt tomannsbolig stiller KPA 2010 krav til 150 m² pr boenhet (totalt 300 m²). Forslagsstiller oppgir at det skal etableres minimum 125 m² privat uteoppholdsareal pr boenhet innenfor felt BFS1, altså totalt 50 m² mindre enn kommuneplanens arealkrav. Tenkte balkonger/terrasser er ikke inkludert i dette arealet og vil komme i tillegg. Fagetaten vurderer at et avvik på 50 m² fra arealkravet til privat uteoppholdsarealer er akseptabelt med tanke på at man også tilrettelegger for 200 m² felles uteoppholdsareal som beboere på BFS1 kan benytte seg av. KPA2010 stiller i utgangspunktet ikke krav til felles uteoppholdsareal for tomannsboliger. Parkering Ved beregning av parkering har forslagsstiller tatt utgangspunkt i 310 m² boligareal for BFS1. Som omtalt over åpner planforslaget for maks 342 m², mens bebyggelsen i utgangspunktet er planlagt med 310 m². Gjennom planforslaget tilrettelegger forslagsstiller for totalt 420,4+310 m²/100 x 1,4 = 10,22 parkeringsplasser for BFS1 og BKS1. KPA2010 stiller i utgangspunktet krav til beregning av parkering alltid skal rundes opp til nærmeste tall. Tallet er i planforslaget rundet ned til 10 plasser. Forslagsstiller begrunner dette med at det er ønskelig å begrense biltrafikk, og at det ikke er ønskelig at parkeringsareal skal gå på bekostning av uteoppholdsareal. Fagetaten er enig med forslagsstiller sin argumentasjon, og vurderer 10 parkeringsplasser til totalt 6 boenheter til å være tilstrekkelig parkeringsdekning. En av parkeringsplassene er utformet og reservert for bevegelseshemmede. Parkeringsarealet (f_spa) er plassert på dekke sørvest for felt BKS1. Til offentlig ettersyn stilte fagetaten spørsmål ved om manøvreringsarealet i bakkant av parkeringsplassene var tilstrekkelig. Forslagsstiller har nå utvidet arealet fra 4 meter til 5,5 meter. Denne utvidelsen vurderes til å være tilstrekkelig. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav til at det skal etableres 2 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m² bolig totalt. Med samme beregningsgrunnlaget som over gir dette etter fagetatens beregninger totalt 15 3

4 sykkelparkeringsplasser. I illustrasjonsplanen er 12 av sykkelparkeringsplassene vist i tilknytning til ny tomannsbolig på felt BFS1, mens de resterende 3 plassene er vist i tilknytning til eksisterende firemannsbolig på BKS1. En slik skjevfordeling anbefales ikke. Fagetaten anbefaler at antall sykkelparkeringsplasser regnes ut etter det enkelte felt og tilknyttes det samme feltet. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene pkt og pkt Trafikkforhold Planavgrensningen tar med seg deler av veien Grønskjeret, slik at gjeldende reguleringsplan (plan-id ) utgår og erstattes av ny plan. Grønskjeret er opparbeidet med en bredde på ca. 6 meter og med ensidig fortau på sørsiden av veien på ca. 2 meter. Avkjørsel til planområdet fra vegen Grønskjeret er foreslått på samme sted som i dag. Dette er også avkjørsel til de to eksisterende boligene sørvest i planområdet, BFS2 og BFS3, i tillegg til BKS1 og BFS1. Forslagsstiller viser til at tilkomst er utbedret i 2009 etter kravene som stilles for veikryss som skal betjene mer en 7 boenheter. Dagens ekstra avkjørsel til gnr./bnr.186/1008 skal stenges med bom e.l., jf. markering i figur under. Det er stilt rekkefølgekrav til dette. Adkomstveien til bnr 1321 er foreslått flyttet noen meter lengre vest i forhold til viste situasjon på bildet for å gjøre plass til felles uteoppholdsareal f_but. Planforslaget tilrettelegger ikke for utbedringer av den kommunale vegen, og regulerer følgelig vegen i tråd med eksisterende situasjon. Trafikketaten har uttalt at de ønsker fortauet regulert i tråd med håndboken med 2,5 meters bredde. Det nødvendige arealet til en utvidelse av fortauet må tas av veibanen på grunn av arealknapphet. Fagetaten mener at en innsnevring av veibanen på dette strekket vil være uheldig da vegen i utgangspunktet er smal, og den gitte innsnevringen av vegen vil medføre vanskeligheter for at to biler kan møtes på deler av vegen. Etatens vurdering er derfor at fortauet kan videreføres med 2 meters Figur 3 Flyfoto viser dagens avkjørselssituasjon. Markert avkjørsel (rød strek) planlegges stengt. bredde i foreliggende reguleringsplanforslag. Det er stilt rekkefølgekrav til at fortau langs felt BFS1 skal være opparbeidet med skikkelig kantstein i tråd med krav i håndbok N100 avsnitt B3. Planforslaget viser også eksisterende stikkvei inn til Tertnes skole (o_skv2) i tråd med gjeldende plan med ensidig 2 meter bredt fortau på nordøstsiden av veien. Trafikketaten ønsker ikke at stikkvegen reguleres til offentlig formål. Fagetaten vurderer dette annerledes, og anser det som naturlig at veg inn til offentlig skole bør ha offentlig eierformål. Vegen er i gjeldende reguleringsplan regulert til offentlig veg, og fagetaten har anbefalt at veien videreføres med offentlig eierform. Grønnstruktur/ barn og unges interesser Forslagsstiller oppgir at gnr/bnr 186/144 ikke har vært brukt aktivt av barn og unge. Det vises til at området var gjengrodd og utilgjengelig. Det er ellers gode muligheter for rekreasjon og lek i nærheten av planområdet. Grønskjeret friluftsområde ligger ca. 200 meter sør for planområdet, og tilbyr bade- og turmuligheter. Ved Tertnes skole er det ballplass. Universell tilgjengelighet Forslagsstiller oppgir at det skal legges til rette for trinnfri tilkomst for bevegelseshemmede. Krav om universel utforming av adkomst til opparbeidet lekeplass er sikret i reguleringsbestemmelsene. Videre er 4

5 det er lagt inn i bestemmelsene at bolig og annen infrastruktur knytt til bolig, lekeplass og tilgjengelighet til disse skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Etter fagetatens vurdering behandler planforslaget prinsippene om universell utforming på en tilfredsstillende måte. Overvannshåndtering Når det gjelder håndtering av overvann er dette løst i forbindelse med bygging av firemannsbolig på nabotomten. Overvannsystemet er tilstrekkelig dimensjonert, og avrenning fra tette flater (hustak osv.) skal hovedsakelig håndteres lokalt gjennom fordrøyning og infiltrasjon på tomteareal og i grøfter. VAetaten har ingen merknader til VA-rammeplanen. Det vises for øvrig til vedlagte VA-rammeplan. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (bolig) og det planfaglige grepet i planforslaget, men ser at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Reguleringsbestemmelse 3.1, første kulepunkt, gis følgende ny formulering: Ute- og oppholdsareal f_but skal være opparbeidet med sklie og sandkasse. Arealet skal være sikret med gjerde e.l. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets vurderinger: Byrådet er positiv til planforslaget og mener det her legges opp til god fortetting og god tilrettelegging for gående og syklister. I tillegg legges det opp til gode tilpasninger mht. energikrav. Byrådet slutter seg også til fagetatens anbefalinger, men med noen tilføyelser. Når det kommer til parkering vises det til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel der det i P4 også er satt av krav til minimum 1 parkeringsplass pr boenhet. Byrådet mener antall parkeringsplasser bør reguleres til maksimum 8 plasser, samt en plass utformet og reservert for bevegelseshemmede. Det vises også til byrådets politiske plattform som legger opp til innføring av en maksimumsnorm når det kommer til antall parkeringsplasser for nye boliger og mål om å styrke miljøvennlige transportformer. Se innstillingens forslag til endret bestemmelse Parkering er for øvrig ikke innberegnet i planforslagets % BRA men vist med en egen formålsflate. Bruksareal (BRA) beregnes etter Norsk Standard NS 3940 og TEK10. Bruksarealet er areal- og volumberegninger av bygninger, iberegnet parkeringsarealet. Parkeringsareal skal dermed inngå i beregningsgrunnlaget dersom ikke annet er fastsatt i bestemmelsene. Derfor tilføyes i følgende «Parkering inngår ikke i BRA» til bestemmelsene og Byrådet ønsker å legge til rette for mer miljøvennlige transportformer ved at alle parkeringsplasser tilrettelegges med strømuttak, og at sykkelparkeringsplasser tilrettelegges under tak. Under tilføyes følgende «Det skal anlegges strømuttak for ladning til samtlige parkeringsplasser». Videre, forslag til ny bestemmelse «For BFS1 og BKS1 skal det etableres 2 sykkelparkeringsplasser under tak per 100 m 2 BRA boligareal». Bestemmelsene og slettes. Byrådet mener at en slik tilpasning vil muliggjøre en utvidelse av felles uteoppholdsarealet f_but og eventuelt gjøre plass for sykkelparkering under tak innenfor det området som er satt av til parkering i dagens planforslag (f_spa). Byrådet tiltrer fagetatens synspunkt om at antall sykkelparkeringsplasser skal regnes ut etter det enkelte felt og tilknyttes det samme feltet, eventuelt at noen plasser plasseres i tilknytning til parkering og f_but. Se innstillingens forslag til ny bestemmelse Det kan også nevnes at området ligger relativt nært et godt kollektivtilbud (ca. 250 m gangavstand) og at 5

6 utbyggingen så sant det lar seg gjøre, bør planlegges på fotgjengernes premisser. For å skape gåbyen Bergen, slik det legges opp til i KPS, må det tilrettelegges for at det å gå blir førstevalget, både til skole, butikk og aktiviteter i nærområdet. Byrådet oppfordrer derfor til å legge opp til gode mobilitetsløsninger. Som forslagsstiller nevner skal passivhusløsninger vurderes i byggeområder utenfor konsesjonsområde for fjernvarme og i prosjekter som ikke tilknyttes fjernvarme. Det skal også tas spesielt hensyn til energibruk ved lokalisering og utforming av byggeområdet, og til bruk av alternative fornybare energikilder. Dette er også et mål i KPS å redusere klimagassutslipp fra bygninger, samt at kommunen skal være en pådriver for å ta i bruk nye løsninger og teknologier for å skape en klimavennlig byutvikling. Dette støtter også opp under byrådets politiske plattform som fremhever at byrådet skal jobbe for økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Valg av klimavennlige materiale og tilrettelegging for klimavennlig mobilitet bør prioriteres ved gjennomføring av dette tiltaket. Felles uteoppholdsareal som det tilrettelegges for i planen skal også fungere som et felles areal for eksisterende eneboliger og dette må etter byrådets mening sikres i planen. Følgende bestemmelser endres «Uteoppholdsareal f_but: BKS1 og BFS1-3» og «Felles ute- og oppholdsareal, f_but, er felles for BFS1 og BKS1-3». Ellers ber byrådet om at all beplanting i vegetasjonskjerm GV1-GV3 skjer ved bruk av lokale, stedsegnede planter. Aktuelle planter kan være lokalt voksende trær som bjørk og osp, syrin, lavere vekster som lavendel, kattemynte, blåsvingel, sølvbunke, bregner og lave vekster som gress, marikåpe, krokus, røsslyng og markjordbær. Forslag til ny bestemmelse «All beplantning i vegetasjonskjerm o_gv1-3 skal skje ved bruk av stedegne planter.» Det påpekes for øvrig at dette arealet er eid av Bergen kommune og at en derfor anser at området reguleres til offentlig areal slik det foreligger i planforslaget. Byrådet støtter dermed fagetatens vurderinger og forslag til nye bestemmelser med noen tilføyelser basert på overstående vurderinger. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Åsane, Gnr. 186, Bnr. 143 m.fl. Grønskjeret, boliger, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert a) Parkering f_spa reduseres i samsvar med punkt B e) og f_but utvides tilsvarende. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: a) Reguleringsbestemmelse 3.1, første kulepunkt, endres: «Ute- og oppholdsareal f_but skal være opparbeidet med sklie og sandkasse. Arealet skal være sikret med gjerde e.l.» b) Følgende bestemmelse 4.2.1, tredje kulepunkt, endres «Uteoppholdsareal f_but: BKS1 og BFS1-3» og «Felles ute- og oppholdsareal, f_but, er felles for BFS1 og BKS1-3». c) Følgende setning tilføyes etter og «Parkering inngår ikke i BRA.» 6

7 d) Ny bestemmelse «Del av f_but nærmest felles parkeringsplass f_spa kan benyttes til felles sykkelparkering under tak» e) Følgene bestemmelse endres «f_spa er felles parkering for BKS1 og BFS1. Det skal beregnes parkeringsdekning i henhold til dagens krav i kommuneplan, minimum 1 bilparkeringsplass pr boenhet, maksimalt 8 plasser, samt en plass utformet og reservert for bevegelseshemmede. Og følgende setning tilføyes i «Det skal anlegges strømuttak for ladning til samtlige parkeringsplasser.» f) Ny bestemmelse «For BFS1 og BKS1 skal det etableres 2 sykkelparkeringsplasser under tak per 100 m 2 BRA boligareal» og slettes. g) Ny bestemmelse «All beplantning i vegetasjonskjerm o_gv1- o_gv3 skal skje ved bruk av stedegne planter.» 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 8. november 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan, datert F. VA-rammeplan, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr