Ytrebygda. Gnr. 121, Bnr. 23 og 359 m.fl., Solbø og Høghaugen boligområde, ArealplanID , 2.gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 4/17 Ytrebygda. Gnr. 121, Bnr. 23 og 359 m.fl., Solbø og Høghaugen boligområde, ArealplanID , 2.gangs behandling KART ESARK Hva saken gjelder: Kort om planforslaget Arcoconsult AS fremmer på vegne av JC Utvikling AS planforslag for et område på 5,89 dekar ved Nordåstræet 89, i luftlinje ca. 400 m nord-nordvest for Kilden senter. Formålet er å bygge 4 tomannsboliger og 1 enebolig. Eksisterende enebolig, garasje og løe forutsettes revet for å gi plass til den nye bebyggelsen. Gjeldende reguleringsplan (plan-id ) åpner for 3 eneboliger innenfor det foreliggende planområdet. Planforslaget åpner totalt for ca m² BRA boligareal. Omtrentlig plassering av planområdet Ny atkomstveg er lagt til sørvestre del av planområdet, nær eksisterende løe. Videre går atkomsten via kommunal veg Nordåstræet sørover til fylkesveg 180 Nordåsvegen. Den kommunale vegen er uten fortau de nærmeste 60 meterne fra planområdet, og planforslaget endrer ikke dette. Planområdet ligger i gangavstand til Kilden senter (ca. 900 meter), og ca. 300 meter utenfor avgrensningen av senterområde S19 i kommuneplanen. Utnyttingsgraden er foreslått til %-BRA = 40 % for eneboligen, 50 % for en av tomannsboligene og 60 % for Planforslaget de resterende tomannsboligene. Forslaget inneholder også en felles lekeplass. Samlet sett for planområdet tilsvarer utnyttingsgraden en flateregulering på omtrent %-BRA = 61 %. Eneboligen foreslås med 2 etasjer, mens tomannsboligene er i 3 etasjer, der øverste etasje er en liten loftsstue på 23 m². Byggene foreslås oppført med flate tak, i funksjonalistisk stil. Maksimale byggehøyder er foreslått som kotehøyder, varierende fra 36,8 38,5 m.o.h. 1

2 Det foreslås overflateparkering på tomtene. Forslagsstiller ønsker videre å bruke 20 m² av regulert friområde i vest til areal for post, boss og transformatorkiosk. I tillegg ønsker forslagsstiller å omregulere 170 m² av det regulerte friområdet til vegetasjonsskjerm for den foreslåtte bebyggelsen. For utfyllende opplysninger om planforslaget, vises det til fagnotat, forslagsstillers planbeskrivelse og øvrige vedlegg. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget var til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 11 uttalelser fra høringsinstanser og 3 private merknader, hvorav 2 fellesmerknader. En av fellesmerknadene er fra 14 av de nærmeste naboene, mens den andre er fra naboene lenger unna (ca. 60 m eller mer), i Nordås Selegrend Borettslag. Uttalelsene og merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i merknadsskjemaet (vedlegg P). I tillegg er fellesmerknaden fra 14 av de nærmeste naboene og den separate merknaden fra Nordåstræet 79 kommentert grundigere av advokatfirmaet Harris (vedlegg R), på vegne av forslagsstiller. Det vises til fagnotat for oppsummering av merknadene og uttalelsene. Viktigste endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn framgår av vedlegg P. Planmaterialet er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: - Gjesteparkeringsplassene er fjernet fra alt planmateriale unntatt soldiagrammene. - Arealet f_bak for post, boss og trafo er redusert fra 30 til 20 m 2. Det foreslås fortsatt plassert i eksisterende friområde. - Kravet om stenging av eksisterende avkjørsel er endret slik at stengingen for biler ikke nødvendigvis må skje ved bruk av bom, og planforslaget er fleksibelt med tanke på nøyaktig hvor stengingen skal skje. Fagetatens kommentarer Nedenfor følger deler av fagetatens kommentarer til sakens aktuelle problemstillinger. Det vises ellers til fagnotat datert samt forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) for mer informasjon. Utnyttingsgrad og byggehøyder Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen at boenhetene samlet sett er på 1860 m² BRA. Etter fagetatens beregning åpner planforslaget for inntil 2070 m² BRA. Gjeldende reguleringsplan trådte i kraft i Den overstyres dermed av kommuneplanens arealdel når det blant annet gjelder utnyttingsgraden. Området er for det meste avsatt til formålet bebyggelse og anlegg i kommuneplanen, og utnyttingsgraden er da i utgangspunktet begrenset til %-BRA = 60 %. Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen (s. 18) at utnyttingsgraden for hele planområdet sett under ett, inkludert veg og fellesareal er på %-BRA = 35,26 %. Denne beregningen synes ikke å være riktig. Foreslått bruksareal for boligformål tilsvarer riktignok omtrent %-BRA = 35 % av hele planområdets størrelse, men det er etter fagetatens syn mer relevant å regne ut hva utnyttingsgraden for planområdet ville blitt ved en tenkt flateregulering av planområdet. Det gir et bedre inntrykk av omfanget av foreslått utbygging, inkludert veger og fellesareal. Basert på tallene oppgitt i plankart og planbeskrivelse, beregner fagetaten dette til en %-BRA på ca. 61 %, så vidt over begrensningen i kommuneplanen. Det er ikke vesentlige innvendinger til dette. Fagetaten er ikke enig med Rådet for byforming og arkitektur i at det bør kuttes en boenhet i delområde BFS4. Basert på innleverte soldiagrammer (vedlegg L) er det vanskelig å se at denne tomannsboligen vil skape en vesentlig forverret situasjon for noen av naboene, inkludert gnr 121, bnr 332 som rådet nevner. Basert på innleverte snittegninger, fotoillustrasjonene og 3D-illustrasjonene, vurderes de foreslåtte husene som volummessig godt nok tilpasset nabobebyggelsen. Illustrasjoner skal gi et korrekt inntrykk av hvor stor utnytting det faktisk åpnes for. 2

3 Illustrasjonsplanen gir et mer nyansert bilde enn plankartet når det gjelder hvordan forslagsstiller ønsker å variere byggehøydene for de ulike byggene. Tomannsboligen i BFS4 vil eksempelvis ha byggehøyde opp til kote 38,5 for deler av boenhet nr. 8, mens boenhet nr. 9 er vist med byggehøyde opp til kote 37 på det høyeste. I plankartet åpnes det likevel for byggehøyde opp til kote 38,5 i hele BFS4. Det antas at byggehøydene i illustrasjonsplanen er lagt til grunn ved utarbeidelsen av fotoillustrasjoner og 3Dillustrasjon. Fagetaten foreslår derfor å gjøre illustrasjonsplanen bindende når det gjelder maksimale byggehøyder, dog med et tillatt avvik på 0,5 meter for å ha noe fleksibilitet ved detaljprosjekteringen. Naturmangfold Nordre del av planområdet har vært skogkledd siden 50-tallet. Søndre del, som har vært hage og dyrka mark, er nå tilgrodd med ulike typer løvtre. I de detaljerte arealressurskartene (AR5) fra Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO) er nordlig og østlig del av planområdet vist som løvskog med svært høy bonitet. I Miljødirektoratets kartbase er det ikke registrert verneområder, inngrepsfri natur eller kulturlandskap innenfor planområdet. Deler av planområdet fortsatt i bruk til dyrka mark i Det er ikke registrert kritisk eller sterkt truede rødlistearter i eller nær planområdet. Søk i Artsdatabanken viser at det i Skjoldabukta, meter fra planområdet, er registrert en del fuglearter som er i kategoriene sårbar (VU) eller nær truet (NT). Blant de nær truede er eksempelvis følgende arter observert: fiskemåke, strandsnipe, stær, tårnseiler, hønsehauk og storspove. Av disse er kun fiskemåke nevnt i planbeskrivelsen. Isolert sett vil planforslaget etter fagetatens vurdering ha små konsekvenser for fugleartene. En eventuell større utvidelse av byggeområdene inn i de eksisterende grøntområdene, vil derimot kunne ha negative konsekvenser for fugler og naturmangfoldet generelt. Barn og unge, samt grønne interesser I tillegg til friområdet i nordvest, samt badevika Breivika og båthavn og badevik i Skjoldabukta, ligger det flere statlig sikrede friluftsområder i nærområdene (se figur under). I kommuneplanen er disse områdene vist som grønnstruktur i KPA 2010, og gjennom eksisterende reguleringsplaner er de i tillegg regulert til friområder. Også en god del av de «grønne» arealene mellom de statlig sikrede friluftsområdene er sikret gjennom regulering til friområder, eller unntaksvis «allmennyttig formål». Disse er igjen knyttet sammen av stier og turveger. Det er ikke funnet klare spor etter lek eller aktivitet fra barn og unge i selve planområdet. I tilknytning til rekkehusene sør for planområdet, ligger det en lekeplass. Planforslaget legger opp til at det skal være god kontakt mellom denne og lekeplassen som kommer i planområdet. 3

4 Langs planområdets sørlige grense, i f_gv1, legges det til rette for en stiforbindelse. Illustrasjonsplanen (vedlegg D) viser stien med trapp i det bratteste partiet (se bilde til venstre). Tiltaket er også sikret i reguleringsbestemmelsene. Stiforbindelsen vil blant annet fungere som snarveg til Skoldabukta og til grøntområde vest for Nordås Selegrend borettslag. Andre vegen vil den fungere som snarveg over til Breivika. Nærmeste nabo til den foreslåtte stiforbindelsen er skeptisk til stien, på grunn av delvis bratt terreng, og at vedkommende ikke ønsker unødig innsyn. Fagetaten anser stien som positiv, og legger til grunn at den opparbeides med bredde på maksimalt 1 meter, og suppleres med trapp av enkel standard i det bratteste partiet. Planforslaget legger for øvrig til rette for at det kan etableres skjermende vegetasjon som vil kunne hindre innsyn for den aktuelle naboen. Bildet under viser vegen som passerer vest i planområdet. Arealet på venstre side i bildet er avsatt til grønnstruktur i kommuneplanen, og regulert til friområde, med underformål park/turveg, jf. plan-id Der ønsker forslagsstiller å regulere inn 20 m² areal til post, boss og transformatorkiosk for den nye bebyggelsen. Ved offentlig ettersyn var arealet 30 m². Tidligere i planprosessen var det også foreslått gjesteparkeringsplasser for den nye bebyggelsen, plassert i friområdet. Gjeldende plan til venstre og planforslaget til høyre Fortsatt foreslås i tillegg 170 m² av knausen og skråningen i friområdet omregulert til grønnstruktur med underformål vegetasjonsskjerm. I foreslåtte reguleringsbestemmelser åpnes det der for rassikringstiltak og etablering av støttemurer. Grønn etat forutsatte ved planoppstart at allerede regulerte friområder blir videreført med tilsvarende formål og at funksjoner som renovasjon, post og transformatorkiosk på prinsipielt grunnlag bør legges i områder avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Etter planog bygningsetaten bør det regulerte friområdet sees i sin helhet og som del av et større friområde. Reduksjon av friområder bør ikke skje uten at det har vært gjenstand for en grundigere vurdering, som for eksempel ved kommuneplanrullering. Tiltakene forslagsstiller foreslår kan bidra til å innsnevre en av innfallsportene til friområdet vest for planområdet. Fagetaten anbefaler derfor at arealet bevares som urørt terreng med friområde som reguleringsformål og at de aktuelle tiltakene plasseres innenfor de delene av planområdet som er avsatt til byggeområde i kommuneplanen. Universell utforming, lekeareal og felles uteoppholdsareal Av planbeskrivelsen framgår at alle boligene er planlagt i henhold til krav om tilgjengelighet, med trinnfri atkomst og alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Det foreslås 450 m² felles uteoppholdsareal sentralt mellom husene. Deler av dette arealet vil være tilgjengelig for rullestolbrukere. Fagetaten påpeker at det i henhold til kommuneplanen skal være universell utforming på minst halvparten av felles uteoppholdsareal (225 m² i dette tilfellet). Siden det er over 8 boenheter skal 100 m² av det universelt utformede lekearealet forbeholdes småbarn, jf. kommuneplanen. Det aktuelle området har gode 4

5 solforhold, jf. soldiagrammene (vedlegg L), og framstår som egnet til å kunne oppnå god universell utforming. Parkering Det legges som nevnt opp til overflateparkering på tomtene. Etter fagetatens vurdering åpner planforslaget for 2070 m² BRA boligareal, noe som etter kommuneplanen tilsier krav om 29 plasser. I planforslaget er det 19 parkeringsplasser. Fagetaten ser at det i planforslaget ikke ligger til rette en parkeringsdekning i tråd med kommuneplanen, uten at det går på bekostning av kvaliteten på uteoppholdsarealene. Parkeringskjeller, eksempelvis under lekearealet, kunne vært et alternativ om man ville ha flere parkeringsplasser enn det som foreslås nå. Trafikkløsninger På illustrasjonen under har forslagsstiller stiplet inn dagens kanskje mest naturlige atkomst til eiendommen. Heltrukket linje er forslag til ny atkomst. Etter krav fra Trafikketaten, er det nødvendig å stenge dagens atkomstveg til eiendommen. Før offentlig ettersyn lå det an til stenging med bom plassert omtrent som vist på illustrasjonen ovenfor. Forslagsstiller ønsker fortsatt å stenge vegen for biler, men foreslår at den blir stengt på annen måte enn med bom, og at plasseringen kan avvike i forhold til det illustrasjonen viser. Forslagsstiller har etter offentlig ettersyn opplyst at den opprinnelige atkomsten ikke nødvendigvis vil ende i en mur, slik fotoillustrasjonene viser. Ved offentlig ettersyn kom det ikke merknader fra naboene til veistengingen. Stengingen må derfor kunne aksepteres. Den bør likevel kunne åpnes ved særskilt behov. Fagetaten forutsetter også at brannvesenet kan parkere i planområdet ved brann i nabolaget, dersom veistengingen utgjør noe hinder for dem. Rassikring Det er gjennomført ROS-analyse, jf. vedlegg M. Nedenfor skrenten langs den østlige delen av planområdet, regner fagetaten med at det kan være nødvendig å gjennomføre sikringstiltak for å trygge eiendommen gnr 121, bnr 326. Foreslåtte bestemmelser og ser ut til å ivareta dette. Eiendommen under skrenten må sikres mot ras som følge av planlagt utbygging ovenfor. 5

6 Overvann I VA-rammeplan konkluderes det med at den planlagte utbyggingen innenfor planområdet er uproblematisk i forhold til vann, spillvanns- og overvannshåndtering. Den eksisterende kommunale infrastrukturen har tilfredsstillende kapasitet til å håndtere en utbygging i denne størrelseorden. VA-etaten har uttalt at overvannsproblematikken skal løses ved lokal overvannshåndtering, jfr. VA-norm for Bergen kommune: «Retningslinjer for overvannshåndtering i Bergen kommune», samt «Veiledning i klimatilpasset overvannshåndtering» (Norsk Vann Rapport 162/2008) og bestemmelser i TEK10. Lokal overvannshåndtering må utføres slik at det ikke fører til ulempe eller skade for andre eiendommer. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boliger og moderat fortetting i dette området. Planforslaget må imidlertid endres i henhold punktene under: - Feltene f_bak og f_gv2 fjernes, og arealet reguleres i samsvar med gjeldende reguleringsplan til friområde, felt o_gf (sosi-kode 3040). I tillegg foreslås endring i reguleringsbestemmelsene: - Ordlyden i 1.6 erstattes med følgende: «Illustrasjonsplan datert er generelt kun veiledende, men bindende der det er særskilt angitt i reguleringsbestemmelsene. - Ordlyden i endres til følgende: «Plankartet angir maksimal byggehøyde. Illustrasjonsplanen er bindende for avtrapping av byggehøyder. Ved byggesaksbehandlingen kan det tillates avvik på inntil 0,5 meter for å ivareta byggtekniske krav.» - Ordlyden i endres til: «Stiforbindelsen vist i illustrasjonsplan datert skal opparbeides før det gis midlertidig brukstillatelse til boliger i BFS 1 5. Stiforbindelsen skal ha bredde på 1 meter, og skal suppleres med en trapp av enkel standard i det bratteste partiet. Nøyaktig plassering av stien kan tilpasses, men skal ligge innenfor felt f_gv1 i plankartet. Skjermende vegetasjon som plantes i GV1 skal tilpasses, og ikke være til hinder for stien.» - Ordlyden i erstattes med: «BFS1 BFS5 skal ha felles samleplass for søppelspann på 15 m 2 vest i felt f_gv1, uten å være i konflikt med frisiktsonen. Plassen skal være planert og ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse.» tilføyes med følgende ordlyd: «Felt o_gf er avsatt til friområde, og må sees i sammenheng med tilgrensende regulerte friområder i arealplan-id og » Forslag om justering av plankart etter at fagnotat var avlevert Etter levering av fagnotat har forslagsstiller vært i kontakt med fagetaten og foreslått noen endringer i plankartet. Endringene gjaldt fjerning av linjer for «planlagt bebyggelse», regulerte tomtegrensene innad i hvert delfelt er fjernet, utvidelse av byggegrensene samt innta kotehøydene på de ulike byggene i plankartet Fagetaten har vurdertdisse punktene, og konkludert med at utover fjerning av linjer for planlagt bebyggelse, kan det ikke gjøres andre endringer i plankartet. Dette begrunner fagetaten med følgende: - planforslaget skal ikke avvike nevneverdig i forhold til det som har vært til offentlig ettersyn. - det er trangt mellom de foreslåtte husene og små muligheter for justert plassering. - forslagsstiller har flere ganger i løpet av planprosessen blitt anmodet om å vurdere nøye hvilke byggegrenser de har behov for, ift. hva de ønsker å bygge, og hvor mye hensyn de ønsker å ta til nabobebyggelsen. Fagetaten oppfattet dette som et avklart tema da saken ble oversendt til byrådsavdelingen. - Det er ikke hensiktsmessig å endre byggehøydene i plankartet ettersom fagetatens forslag til vedtak vil gi forslagsstiller tilstrekkelig fleksibilitet, uten at det går nevneverdig på bekostning av naboene. 6

7 Byrådets vurderinger Byrådet er positiv til formålet bolig i planområdet, og planforslaget er hovedsakelig i tråd med arealformålet i KPA 2010 (bebyggelse og anlegg). Planområdet grenser til et allerede bebygd boligområde, og i nærområdet er det butikksenter og andre tjenestetilbud. En utbygging her vil dermed bygge opp under eksisterende tjenestetilbud og detaljhandel, samt bidra til en god fortetning. Byrådet er i hovedsak enig med fagetatens innstilling, og har noen egne endringsforslag. I forbindelse med tilrettelegging for innsyn i saken etter at fagetatens fagnotat med anbefalinger forelå, fikk byrådsavdelingen et notat om forslagsstillers synspunkt mht. fagnotatet. Notatet inneholder en redegjørelse for utbyggers syn (se vedlegg fra Advokatfirmaet Harris, Notat Detaljregulering for Solbø og Høghaugen ). Merknad 2 ang. planlagt bebyggelse er, i samsvar med fagetaten, innarbeidet i planforslaget og plankartet oppdatert iht. dette. Merknad 3 og 4 er tidligere vurdert av fagetaten (se over). Når det gjelder merknad 5 kan fagetaten opplyse om at forslagsstiller selv kom med innspill om å flytte teknisk anlegg f_bak til f_gv1 i merknadsskjemaet etter offentlig ettersyn. Øvrige merknader er tatt til etterretning. Arkitektur, estetikk og kvalitet Urbanisering og fortetting av byen stiller strenge krav til arkitektur av høy kvalitet. Byrådet har som mål å sette fokus på arkitektonisk kvaliteter. En vurdering av planforslaget med tanke på arkitektur, estetikk og kvalitet er derfor ønskelig. Se innstillingens forslag til ny bestemmelse 1.1. Resterende bestemmelser under 1 «Felles bestemmelser» får ny nummerering. Energi I tillegg ønsker byrådet å vise til bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel 2010 når det kommer til energi. I byggeområder utenfor konsesjonsområde for fjernvarme og i prosjekter som ikke tilknyttes fjernvarme skal passivhusløsninger vurderes. Det skal også tas spesielt hensyn til energibruk ved lokalisering og utforming av byggeområdet, og til bruk av alternative fornybare energikilder. Se forslag til tillegg under i innstillingen. En slik tilpasning er i tråd med mål i KPS om å redusere klimagassutslipp fra bygninger, samt at kommunen skal være en pådriver for å ta i bruk nye løsninger og teknologier for å skape en klimavennlig byutvikling. Byrådet arbeider også for økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Valg av klimavennlige materiale og tilrettelegging for klimavennlig mobilitet bør også prioriteres. Parkering Da parkering skal løses på egen tomt vises til krav fra kommunen om maks 2 parkeringsplasser pr. boenhet, som også bør gjelde for eneboligen. I bestemmelse strykes følgende setning «Enebolig kan ha maksimum 3 biloppstillingsplasser på egen tomt.» Det vises her til byrådets politiske plattform om bruk av maksimumsnorm for antall parkeringsplasser for nye boliger. For å styrke miljøvennlige transportformer ønsker byrådet at alle parkeringsplasser for boliger tilrettelegges med strømuttak, og at det tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser under tak per 100m 2 bolig BRA (sistnevnte er for øvrig delvis innarbeidet i reguleringsbestemmelsene). Se innstillingens forslag til tillegg under 2.1.2, merk også endring av siste setning. For å skape gåbyen Bergen, slik det legges opp til i KPS, må det tilrettelegges for at det å gå eller sykle blir førstevalg, både til skole, butikk og aktiviteter i nærområdet. Byrådet er derfor positiv til at forslagsstiller skal tilrettelegge eksisterende snarveier i nærområdet slik at fremkommeligheten blir enda bedre for fotgjengere. 7

8 Friområde og vegetasjonsskjerm Ved planoppstart er det påpekt at allerede regulerte friområder bør bli videreført med tilsvarende formål. Det vises bl.a. til at funksjoner som renovasjon, post og transformatorkiosk av prinsipp bør legges i områder avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Byrådet støtter fagetatens anbefaling om at arealet bevares med reguleringsformål friområde. De aktuelle tiltakene som nå er plassert i f_bak må etableres innenfor de delene av planområdet som er avsatt til byggeområde i kommuneplanen og f_gv2 reguleres i tråd med eksisterende formål friområde. Ellers ber byrådet om at all beplanting i vegetasjonsskjerm GV1 skjer ved bruk av lokale, stedsegnede planter. Aktuelle planter kan være lokalt voksende trær som bjørk og osp, lavere vekster som kattemynte, blåsvingel, sølvbunke, bregner og lave vekster som gress, marikåpe, krokus, røsslyng og markjordbær. Se forslag til tillegg under bestemmelse i innstillingen. Tilkomstveg Trafikketaten har stilt krav om at eksisterende avkjørsel langsmed lekeplass skal stenges. Dette tiltaket må nødvendigvis gjøres i eiendomsgrense/planavgrensning, og ikke i tilgrensende område som ikke er dekket av planen eller det tilhørende illustrasjonskart. Se forslag til endring i bestemmelse Byrådet støtter dermed fagetatens vurderinger, og anbefaler planen med noen endringer/tillegg med bakgrunn i overstående vurderinger, se innstillingen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Ytrebygda. Gnr. 121, Bnr. 23 og 359, Solbø og Høghaugen boligområde. ArealplanID vist på plankart sist datert , med følgende endringer/tillegg: a) Feltene f_bak og f_gv2 fjernes, og arealet reguleres i samsvar med gjeldende reguleringsplan til friområde, felt o_gf (sosi-kode 3040). B. Reguleringsbestemmelser datert , med følgende endringer: a) Ny bestemmelse 1.1 «Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser.» b) Tillegg under 1.3.1: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk, klimagassutslipp og bruk av alternative, fornybare energikilder». c) 1.6 erstattes med følgende: «Illustrasjonsplan datert er generelt kun veiledende, men bindende der det er særskilt angitt i reguleringsbestemmelsene.» d) I strykes følgende setning «Enebolig kan ha maksimum 3 biloppstillingsplasser på egen tomt.» 8

9 e) Tillegg under «Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser.» Videre endres siste setning til «Det skal tilrettelegges for minimum 3 sykkelparkeringsplasser under tak per boenhet og arealet skal settes av internt på tomtene». f) endres til følgende: «Plankartet angir maksimal byggehøyde. Illustrasjonsplanen er bindende for avtrapping av byggehøyder. Ved byggesaksbehandlingen kan det tillates avvik på inntil 0,5 meter for å ivareta byggtekniske krav.» g) endres til: «Stiforbindelsen vist i illustrasjonsplan datert skal opparbeides før det gis midlertidig brukstillatelse til boliger i BFS 1 5. Stiforbindelsen skal ha bredde på 1 meter, og suppleres med en trapp av enkel standard i det bratteste partiet. Nøyaktig plassering av stien kan tilpasses, men skal ligge innenfor felt f_gv1 i plankartet. Skjermende vegetasjon som plantes i GV1 skal tilpasses, og ikke være til hinder for ferdsel.» h) Tilføyes «All beplantning i vegetasjonskjerm f_gv1 skal skje ved bruk av stedegne planter.» i) Ny bestemmelse 4.1.7: «Felt o_gf er avsatt til friområde, og må sees i sammenheng med tilgrensende regulerte friområder i arealplan-id og » j) erstattes med: «BFS1 BFS5 skal ha felles samleplass for søppelspann på 15 m2 vest i felt f_gv1, uten å være i konflikt med frisiktsonen. Plassen skal være planert og ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse.» k) endres til «Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak skal eksisterende avkjørsel stenges for bilkjøring. Stengsel skal være innenfor planens avgrensning.» 2. Plankart og reguleringsbestemmelsene rettes opp i henhold til bystyrets vedtak før kunngjøring av vedtaket. Dato: 10. januar 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser datert C. Planskildring datert D. Illustrasjonsplan datert E. Terrengsnitt datert F. Fotomontasje retning sør, udatert 9

10 G. Fotomontasje retning øst, udatert H. Fotomontasje retning nord, udatert I. Fotomontasje retning vest-nordvest, udatert J. Fotomontasje retning vest K. 3D-illustrasjoner sett fra ulike vinkler og høyder, udatert L. Soldiagrammer, datert 2015 M. ROS-analyse datert N. Kulturminnedokumentasjon revidert O. VA-rammeplan datert P. Merknadsskjema offentlig ettersyn, datert Q. Merknadskart offentlig ettersyn, udatert R. Advokatnotat om nabomerknader, datert S. KPA-innspill som berører vestlige deler av planområdet, datert