NOTAT FRA FASADEGRUPPA

NOTAT FRA FASADEGRUPPA VOLDSLØKKA BORETTSLAG mars 2014 0. INNLEDNING Dette notatet er et sammendrag av fasadegruppas funn og anbefalinger etter arbeid med muligheter for fasaderehabilitering for Voldsløkka borettslag. Notatet er utarbeidet som informasjon til beboere og det påtroppende styret i mars 2014. Vi håper det vil være till nytte i den videre prosessen. Fasadegruppa ble dannet etter generalforsamlingen i 2013. Gruppa skulle kartlegge behov for fasaderehabilitering, mulige løsninger inkludert kostnadsestimat, samt bistå styret med innstilling til generalforsamlingsvedtak om rehabilitering. Styret engasjerte OBOS Prosjekt til å utarbeide kostnadsrapport, slik både fasadegruppa og OBOS forvaltningskonsulent anbefalte. Kostnadsrapporten er første skritt i prosessen og danner grunnlag for borettslagets valg av alternativer. Når alternativ er valgt starter anbudsrunder og innhenting av konkrete tilbud. En kostnadsrapport er basert på erfaring og gjennomsnittlige priser, slik at ulike alternativer kan sammenliknes. Kostnadsoverslagene er romslige og potensielle kostnader er lagt inn så langt man har kunnet forutse. Dette for å unngå underbudsjettering. OBOS Prosjekt leverte første kostnadsrapport 2. desember 2013. Revidert rapport, med nytt alternativ etter den ekstraordinære generalforsamlingens vedtak, ble levert 11. februar 2014. Der ikke annet er oppgitt, bygger dette notatet på kostnadsrapportene, underlagsmateriale og korrespondanse med OBOS Prosjekt. Fasadegruppas arbeid er avsluttet, til nytt styre er valgt i 2014 og eventuelt initiativ til videre prosess tas av det nye styret. Vi ber borettslaget merke seg OBOS Prosjekt og fasadegruppas bekymring for ytterligere utsettelser av fasaderehabiliteringen.. 1. STYRETS OG FASADEGRUPPAS INNSTILLING På ekstraordinær generalforsamling i november 2013 ble tre alternative løsninger for rehabiliterings av fasadene lagt frem. Fasadegruppa, OBOS Prosjekt og styret anbefalte alle at asbestplatene ble tatt ned. I tillegg inneholdt alle alternativene annet rehabiliteringsarbeid som vist i punktene under, samt generelle rigg og prosjektkostnader (se kostnadstabell). Rengjøring og overflatebehandling (maling) av alle vinduer og balkongdører Reparasjon og overflatebehandling av balkongenes undersider Nytt gulvdekke og sluk på balkongene (behov uklart, undersøkes nærmere) Nye nedløpsrør 1

Nye sålebenkebeslag (utvendige blikkbeslag i vinduenes nederkant) Nye ventilrister Istandsetting utomhus (etter skader og slitasje forårsaket av stillaser og arbeid) Nye runde vinduer på loft og øverst i oppgangene Alle de fremlagte alternativene innebar reparasjon og overflatebehandling av eksisterende puss på frontfasadene Rehabilitering av balkongoverflater og nye nedløpsrør, sålebenkbeslag og ventilrister er tatt med i alle alternativene, etter anbefalinger fra OBOS Prosjekt. Dette skyldes både at disse bygningsdelene har behov for rehabilitering, samt at enkelte bygningsdeler kan fornyes for en lav ekstrakostnad når fasaden først skal rehabiliteres. OBOS anbefaler også utskiftning av kjellervinduer, takvinduer og runde veggvinduer på loft og øverst i oppgangene. Styret valgte å prioritere de runde vinduene på loft og i oppganger, som derfor er lagt inn med utskiftning i alle alternativene. Fasadegruppa fant det (etter hvert) lite hensiktmessig å etterisolere frontfasadene. Økt veggtykkelse på denne fasaden vil kreve større tilpasninger rundt verandaer, dører, vinduer osv, og dermed økte prosjektkostnader. Før oppstart av fasaderehabiliteringen må det nye styret vurdere hvilke ekstra tiltak som skal tas inn i rehabiliteringsarbeidet. Dette må besluttes etter faglige vurderinger før igangsetting av prosjektet. Alternativ 2: Kompakt pussystem med etterisolering på gavl- og bakfasader Dette alternativet ble innstilt som styrets foretrukne forslag, i tråd med fasadegruppas anbefaling. Det inneholdt følgende elementer: Fjerning av løs og skadet puss på alle pussede fasader. Demontering og sanering av eternittplater på galv- og bakfasader. Etterisolering og pussing av gavl- og bakfasader (kompakt pussisolasjonssystem) Pussreparasjon og overflatebehandling på frontfasaden Figur 1 Modell kompaktpussystem Figur 2 Prinsippskisse kompakt pussystem. 2

Kompaktsystemet innebærer at et underlag av 100mm EPS (Ekspandert polystyren) monteres på de utbedrede flatene og påføres armeringsnett og et 3 sjikts pussystem. Eksempel på oppbygningen av pussystemet vises i skissen nedenfor. Pussoverflaten kan også forsterkes ytterligere med armeringsduk nederst mot bakken, f eks i 2m høyde. De pussede flatene i Sandefjordgt brl er rehabilitert med kompakt pussystem. Bilde nr 1 Alternativet medfører en usikkerhet vedrørende tilstanden på eksisterende underlag, men denne usikkerheten er mindre enn ved alternativ 1 og 4. Fasadegruppas vurdering er at etterisolering vil bidra positivt med hensyn til opplevd komfort i leilighetene og reduserte strømutgifter. Effekten vil bli særlig merkbar i boliger mot gavlfasade (med tre yttervegger). Fordeler: Motstandskraft mot algevekst. God brannmotstand. God værbestandighet. Systemet vil bidra til å bedre bygningsmassens U- verdi (varmetapskoeffisient).dvs bygningenes energieffektivitet God holdbarhet ovenfor mekanisk belastning (slagfasthet). Ulemper: Mer vedlikehold enn nye veggplater; anbefalt overflatebehandling hvert15 år. 2. DE TO ANDRE ALTERNATIVENE På ekstraordinær generalforsamling ble også to andre løsninger presentert. Alternativ 1: Pussede fasader uten etterisolering Demontering og sanering av eternittplater på gavl- og bakfasader Fjerning av løs og skadet puss på alle fasader Reparasjon og overflatebehandling av eksisterende puss på alle fasader. Reparasjon av puss på alle overflater vil gi et tilvarende uttrykk som det innstilte alternativet. Ekstrakostnaden ved etterisolering på gavl- og baksfasader vil utgjøre en så liten del av totalkostnaden at fasadegruppa mente det ikke burde unnlates. Det er forholdsvis stor usikkerhet knyttet til kostnadsestimatet, ettersom det er vanskelig å vurdere kvaliteten på veggen bak platene og derav reparasjonsomfang. Alternativ 3: Nye fasadeplater og etterisolering på gavl- og bakfasader Demontering og sanering av eternittplater på gavl- og bakfasader Fjerning av løs og skadet puss på alle pussede fasader Etterisolering og montasje av nye fasadeplater på gavl- og bakfasader (f.eks. Steni) Reparasjon og overflatebehandling av eksisterende puss på frontfasadene Montering av nye fasadeplater vil kunne gi et fasadeuttrykk tilsvarende som i dag, men det vil også være mulig å velge plater med at annet utseende. Dette alternativet ble valgt bort både av estetiske og økonomiske hensyn. Kostnadene for dette alternativet, med Steni plater, er 3

vurdert noe høyere enn det innstilte alternativet. Montering av Steniplater vil tilsvare nåværende platers kvalitet og holdbarhet. Fordeler: Vedlikeholdes ved rengjøring God værbestandighet God brannmotstand Ulemper: Begrenset holdbarhet ovenfor mekanisk belastning (slagfasthet) 3. DET FJERDE ALTERNATIVET BEHOLDE ETERNITPLATENE I henhold til vedtak på ekstraordinær generalforsamling er det utredet et fjerde alternativ, som opprinnelig var forkastet. Alternativ 4: Beholde og male eternittplatene på gavl- og bakfasader Utskiftning av ødelagte plater på gavl- og bakfasader Innfesting av løsnet reisverk Rengjøring og overfatebehandling av eternitplatene på gavl- og bakfasader Fjerning av løs og skadet puss på frontfasadene Pussreparasjon og overflatebehandling på frontfasadene Fasadegruppa vurderte ikke dette som et reelt alternativ pga usikkerhet om tilstanden bak platene, samt synlig slitasje på selve platene og utforingen rundt vinduene. Platene er skadet og løse flere steder, og det må utføres omfattende rehabilitering for å kunne beholde platene. Innhold av asbest i platene gjør slik rehabilitering kostbar. Det er likevel det rimeligste alternativet, men som i alternativ 1 er den økonomiske usikkerheten vesentlig større enn ved det anbefalte alternativ 2. Det skyldes særlig usikkerhet omkring behov for innfesting. Dessuten vil dette alternativet medføre større utgifter til løpende vedlikehold, regelmessig kontroll og utbedringer. Bortsett fra prisen, kan fasadegruppa ikke se noen fordeler med dette alternativet. Jotun opplyser at før overflatebehandling må platene være rengjort, tørre og fri for støv. Med andre ord må de rengjøres nøye. Nor-Produkter mener en ev. forsiktig vask med myk børste kan være et alternativ. Høytrykkspyling er ikke aktuelt, i tilfelle med lavt trykk. I følge Jotun er det få produkter som er egnet til å male på eternittplater. Hvorvidt det kan gis produktgarantier med eternittplater som underlag, er avhengig av at platene blir helt rene. Sitter det noe smuss/fett igjen på platene, vil vedheften mellom platene og ny overflatebehandling bli redusert og det er fare for avflassing. Usikkerheten rundt vedheften mellom eternittplatene og ny overflatebehandling alene gjør at OBOS Prosjekt ikke kan anbefale tiltaket. Det vil være nødvendig med et prøveoppstrøk for å fastslå om det er vedheft overhodet. OBOS leger til grunn at platene neppe kan gjørs tilstrekkelig rene for god vedheft. 4

Flere forhold må utbedres om platene skal beholdes. o De fleste platene er spikret fast til reisverk av tre. I dag fester man normalt med skruer. Spikrene popper ut av treverket. Det er en normal aldringsprosess. Ny innfesting på alle plater krever antakelig særlig beskyttelsesutstyr. I følge OBOS Prosjekt er ny innfesting svært problematisk. Hver plate har 10 spiker. Bilde nr 2-3. o Reisverket i seg selv virker sundt, men har løsnet fra veggen enkelte steder. Årsaken er ukjent. Bilde nr 4-5. o Ganske mange plater er knekt. Disse avgir asbeststøv. Det er sannsynlig at plater vil beskadiges også i framtiden. Ikke minst er veggen rundt utsatt når vinduer skiftes. Bilde nr 6. Utskifting av asbestplater i den forbindelse vil være mer kostbart og krevende enn murreparasjoner. o Platene buler ut over mange vinduer, særlig i øverste etasje. Antakelig er det pga av spiker som popper ut, men det kan være mer alvorlige problemer. OBOS Prosjekt fant det ikke faglig nødvendig og økonomisk forsvarlig å leie lift for nærmere undersøkelse, ettersom konklusjonen likevel var klar. Bilde nr 7-9 SINTEF Byggforsk anslår at levetiden for eternitplater er ca. 40 år. Det har ikke lyktes å finne ut nøyaktig hvor gamle platene er, men antakelig fra begynnelsen av 1970- tallet. Blokkene er fra 1948-50. Asbestforbudet kom i 1981. Dersom platene beholdes har vi plikt til å skifte ødelagte plater fortløpende for å forhindre spredning av støv, som er kreftfremkallende. Dersom platene beholdes er det nødvendig med rutine for jevnlig kontroll av platene og budsjettere med løpende utskiftingskostnader. I overkant av vinduene ligger en slags utforing, som er svært slitt og er i ferd med å falle ut flere steder. Bilde nr10-13. Dette kan antakelig ikke repareres, ny utforing vasneklig uten å fjerne platene. Det er lite trolig at platene vil kunne bli stående i lang tid framover. Kostnader ved demontering og rehabilitering av gavl- og bakfader må, etter fasadegruppas vurdering, derfor påregnes innenfor rimelig tid og legges inn i borettslagets vedlikeholdsplaner. OBOS Prosjekt anslår at platene kan stå i 5 år, men anbefaler det ikke av sikkerhetsmessige og økonomiske grunner. 4. KOSTNADSVURDERINGER Fasadegruppa tilpasset forespørslene til OBOS Prosjekt slik at kostnadsrapporten skulle inneholde informasjon om flest mulig alternative rehabiliteringer. Deretter er alternativene og kostnadsvurderingene viderebehandlet av fasadegruppa før innstilling til generalforsamlingen. Kostnadsestimater beregnet av OBOS Prosjekt for de vurderte alternativer er sammenstilt i henhold til våre preferanser i tabellen nedenfor. Andre poster kan tas inn i kalkylen uavhengig av fasadeløsning, som f.eks. balkongutvidelse og takvinduer. For at alternativene skal være sammenliknbare er det lagt inn samme tilleggkostnader i alle alternativene, post 1.2-1.9, med unntak av Asbestsanering (1.5) som blir vesentlig mindre i 5

alternativ 4. Likeledes er det noen variasjoner i Forventede prosjektkostander ( post 4). Her er det lagt inn byggemeldingsgebyr i alternativ 2-3, men det antas ikke å være nødvendig. rep&mal komptbak platerbak male plater Post Aktivitet Alt. 1 Alt. 2 Alt. 3 Alt. 4 1.1 Fasader 6 770 000 7 950 000 8 630 000 5 430 000 1.2 Vinduer (overflatebehandling) 1 020 000 1 020 000 1 020 000 1 020 000 1.3 Balkonger 2 620 000 2 620 000 2 620 000 2 620 000 1.4 Nedløp 350 000 350 000 350 000 350 000 1.5 Asbestsanering 850 000 850 000 850 000 130 000 1.6 Sålebenkbeslag og ventilrister 620 000 620 000 620 000 520 000 1.7 Generell istandsetting utomhus 250 000 250 000 250 000 250 000 1.9 Runde vinduer 288 000 288 000 288 000 288 000 1 Bygningsmessige kostnader 12 768 000 13 948 000 14 628 000 10 608 000 2.1 Rigg og drift av byggeplass 2 553 600 2 789 600 2 925 600 2 121 600 2 Entreprisekostnader eks. mva. 15 321 600 16 737 600 17 553 600 12 729 600 25 % merverdiavgift 3 830 400 4 184 400 4 388 400 3 182 400 3 Entreprisekostnader inkl. mva. 19 152 000 20 922 000 21 942 000 15 912 000 4.1 Prosjektadmin og prosjektering inkl. mva. 1 915 200 2 092 200 2 194 200 1 113 840 4.2 Byggemeldingsgebyr 140 000 140 000 4.3 Øvrige byggherrekostnader 4.4 Prisstigning % pr år: 4 766 080 836 880 877 680 636 480 4.5 Finansieringskostnader 801 000 900 000 950 000 700 000 4.6 ENØK-tilskudd -530 000-530 000 4 Forventet prosjektkostnad 22 634 280 24 361 080 25 573 880 18 362 320 5.1 Uforutsette kostnader 2 872 800 3 138 300 3 291 300 3 500 640 5 Totale kostnader 25 507 080 27 499 380 28 865 180 21 862 960 165 gir følgende kostnader pr leilighet 154 588 166 663 174 940 125 752 Det må presiseres at kostnadsoverlaget på dette stadiet er usikkert. Det vises til orientering forbehold i Kostnadsrapport for Voldsløkka borettslag, 2. desember 2013, s 13-14, samt tilsvarende i Revisjonen 1. februar 2014, s 14-15. Tallene er for øvrig basert på oppstart av byggearbeidene sommeren 2014. Som det framgår av noter til tabellen i Kostnadsrapportene, beregnes anleggstiden 14-19 måneder. Det tas også forbehold om endringer i ENØK støtten. 5. ØKONOMSIKE KONSEKVENSER FOR DEN ENKELTE ANDELSEIER Liksom kostnadene for rehabiliteringen er umulig å angi ekstakt på forhånd, er det også usikkerhet knyttet til kommende økning i felleskostnadene. Bankene kan komme med ulike tilbud og renten kan endres. Anslagene nedenfor er beregnet ut fra igangsetting sommeren 2014, det er et premiss om ikke lenger er gyldig. 6

På den bakgrunn anslo OBOS Prosjekt de økonomiske konsekvensene ved ulike låneopptak slik: Lån kr. 19 250 000,-. en økning av fellesutgiftene på 15 % fra 01.07.14, og en økning på 8 % fra 01.07.15. Alternativet gir en effektiv økning i felleskostnadene på 24 %. Lån kr. 24 680 000,- en økning av fellesutgiftene på 18 % fra 01.07.14, 10% fra 01.07.15, og en økning på 3 % fra 01.07.16. Alternativet gir en effektiv økning i felleskostnadene på 31 %. Lån kr. 34 250 000,-. en økning av fellesutgiftene på 24 % fra 01.07.14, og en økning på 12 % fra 01.07.15. Alternativet gir en effektiv økning i felleskostnadene på 39 %. Lån kr. 48 700 000,-. en økning av fellesutgiftene på 34 % fra 01.07.14, og en økning på 15 % fra 01.07.15. Alternativet gir en effektiv økning i felleskostnadene på 54 %. I november beregnet vi at husleia på ca 3000 med et lån på rundt 25 000 000 ville gi ca månedlig husleie: fra 01.07.14 kr ca 3500 og fra 01.07.15 kr ca 3900 Med en gradvis økning av fellesutgiftene over 10-15 år vil borettslaget kunne gjennomføre en fasaderehabilitering med mer moderat økning i fellesutgiftene enn det som fremkommer av likviditetsanalysen i kostandsrapproten. Det vil også være mulig å finansiere på andre måter, f eks ved at den enkelte andelseier kan betale ut sin det av lånet umiddelbart, eller ved annen nedbetalingsplan. Slike individuelle løsninger medfører også kostnader, men kan vurderes. 6. VURERDINGER UNDERVEIS Fasadegruppa vurderte også andre tiltak før alternativene ble lagt frem for generalforsamlingen. Det gjøres spesielt oppmerksom på at kostnadsoverslagene i dette avsnittet er netto priser, eks mva, tilsvarende post 1 i tabellen over, som del av et rehabiliteringsprosjekt. Dersom slike tiltak iversettes på et senere tidspunkt må som et minimum mva og administrasjonsomkostninger beregnes i tillegg. Rehabilitering av de eksisterende eternittplatene: Selv om det ikke ble vurdert som et reelt alternativ, ble det likevel ganske grundig belyst på ekstraordinær generalforsamling i desember. Ytterligere opplysninger er framkommet siden. Samlet vurdering er beskrevet i alternativ 4. Etterisolering på frontfasadene: Som pekt på i kapittel 1 vil økt veggtykkelse skape store problemer på frontfasadene. Dels vil det kreve ny balkongbrystning, ettersom det eksisterende festet ikke kan 7

mures inne, dels må både døråpning og vindusåpning mot balkong gjøres mindre, ettersom disse er plassert helt inne i hjørnet. OBOS Prosjekt løste disse problemene ved å beregne etterisolering fram til balkongene på begge sider, slik at veggene på balkongene blir stående uisolert. Det vil også gi en loddrett vegglinje ned gjennom kjøkkenvinduene. Basert på en slik løsning ble kompakt pussystem både foran og bak kostnadsberegnet til kr 8 920 000 (post 1.1 i tabellen s 6.) Fasadegruppa har ikke vurdert estetikken i denne muligheten. Derimot vurderte fasadegruppa at slik etterisolering vil ha liten betydning for å redusere varmetapet i boligene. I tillegg til at store deler av isolasjonen vil dekke oppgangene, pekte gruppa på den kuldebroen bærebjelken, som også bærer balkongene, utgjør. Fasadegruppa har derfor lagt til grunn at frontfasadene repareres og overflatebehandles, uansett hva som gjøres på gavl- og bakfasader. Fasadekledning i tegl, såkalt teglforbening: Dette alternativet ble vurdert etter ønsker og innspill på tidligere beboermøter. En fasadekledning i teglstein vil øke totaltykkelsen på ytterveggene med anslagsvis 20-30 cm og dette vil føre med seg behov for ombygginger av takutstikk, vindusbeslag, balkonger osv. Disse forholdene gjør alternativet så kostbart at det ble forkastet av fasadegruppa og styret på et tidlig tidspunkt. Kostnadsberegnet til kr 16 220 000 (Post 1.1 i tabellen s 6.) Luftet pussystem: Utseende som alternativ 2, men lektet ut med et luftsjikt bak det nye systemet. Bilde nr 14. Ut fra underlagsmaterialet fastslo vi at dette systemet ble vesentlig dyrere enn kompaktsystemet. Nettobeløp for montering på gavl- og bakfasade er til sammenligning anslått til hhv kr 3 807 000 for kompaktsystem og 6 768 000 for luftet system (delsummer i post 1.1 i tabellen s 6). Fasadegruppa fant at dette var en unødvendig merkostnad. ISO Klinker: Da teglforblending viste seg så dyrt og vanskelig, ble andre muligheter for en teglstensliknende fasade undersøkt. ISO klinker bygger bare 5 cm ut på veggen. Bilde nr 15. Dette er et ganske nytt system, med tilsvarende lite erfaring for holdbarhet etc. Kostnadsoverslaget kr 9 894 200 (post 1.1 i tabellen s 6) gjelder alle fasader, men også dette alternativet ville bydd på problem på frontfasadene. Uansett var det liten stemning for en slik fasadeendring, uten isolering. Alternativet ville også vært søknadspliktig. Remontering av nedløpsrørene (i stedet for utskiftning): Obos Prosjekt la inn denne kostnaden i utgangspunktet. Fasadegruppa la til grunn at nedløpsrørene uansett måtte ned ved fasaderehabilitering og at det da ville være økonomisk og hensiktmessig å skifte dem ut. Dette er en liten utgiftspost i det store sammendraget, men ble undersøkt nærmere etter oppfordring fra et styremedlem. Det ble pekt på at en del rør er skadet, og at det må påregnes yterligere svinn i forbindelse med demontering. Det kan også være problematisk å oppbevare rørene midlertidig. I forbindelse med tilleggsundersøkelsene som følge av generalforsamlingsvedtak, er remontering av nedløpsrørene kostnadsberegnet kr 250 000 mot 350 000 for nye. Utvidelse av balkongene: Det vil være mulig å utvide balkongene 50 cm i bredden, dvs føre balkongen videre forbi kjøkkenvinduet. En utvidelse i dybden vil iht. plan og 8

bygningsetatens balkongveileder trolig ikke godkjennes. I tillegg vil et slikt tiltak kreve omfattende inngrep i eksisterende konstruksjon for å få etablert en tilstrekelig bæreevne. Beregnet kostnad på nærmere 6 mill (29 500 pr balkong x 130) innebærer ny brystning med perforerte aluminiumsplater, som er relativt rimelige. Nye balkongbrystninger: Det har vært ytret ønske om penere balkongbrystninger. Utskiftning til glassbrystning, som ligger i den dyre enden av skalaen, er estimert til drøyt 3 mill Nye inngangspartier: Det har vært ytret ønske om oppgradering av inngangspartiene. Det pekes på stygt innvendig arbeid ved listing (gerikter), bilde nr 16, dårlig løsning sidespeil, bilde nr 17 og manglende utforing av vindu i kjellernedgang, bilde nr 18. Ytterdørene bærer preg av ulikt vedlikehold, slik at f eks noen låselyder er sjenerende høye, mens andre er uten lyd. De fleste låskasser er slitte, dørpumpene er utsatt for unødig slitasje fordi krok el likn for å holde døren åpen under flytting etc mangler. Dørglassene (som de fleste trolig ikke finner smakfulle) kan ikke erstattes, slik at noen dører har avvikende glass. Nye inngangspartier er estimert til kr 810 000 Fasadegruppa har ikke vurdert behovet nærmere. Vinduer i fellesområdene: OBOS anbefaler alle vinduene i fellesområdene, unntatt de store vinduene i trappeoppgangene, skiftet. Fasadegruppa ser at det ville være fornuftig og økonomisk å skifte vinduer samtidig med fasaderehabilitering, men mener det kan vente litt. Fasadegruppa slutter seg til styrets prioritering (se kapittel 1). o Nye takvinduer: Takvinduene er dårlig tilpasset og tilsynelatende etablert med en provisorisk ordning. Bilde nr 19. OBOS Prosjekt anbefaler utskiftning: Den varierende kvaliteten på takvinduene tilsier at en komplett utskifting vil være økonomisk lønnsomt.. Anslått kostnad kr 144 000 o Nye kjellervinduer: To kjellervinduer må skiftes umiddelbart pga råte. OBOS Prosjekt peker på at kjellervinduene i borettslaget er i en slik tilstand at de bør skiftes. (Bilde mangler) Anslått kostnad 900 000 o De runde vinduene: Vi har sirkulære vinduer øverst i hver oppgang + seks loftsvinduer. Fasadegruppa inspiserte flere oppganger og loft i hver blokk og fant at mange av dem var i svært dårlig stand. Bilde nr 20-22. Utformingen er ikke standard leveringsvare fra produsent, og er relativt kostbare. Tatt i betraktning den varierende kvaliteten vil det være økonomisk lønnsomt for borettslaget å gjennomføre en komplett utskifting i tilknytning til prosjektet, fremfor og utføre en individuell utskifting. skriver OBOS Prosjekt Anslått kostnad 288 000 Utskiftning av vinduer i leilighetene: På forespørsel fra beboer er det vurdert om borettslaget igjen burde ta ansvar for vinduene i leilighetene. Fasadegruppa vurderte at det største varmetapet i våre leiligheter er gjennom vinduene. Vi fant det likevel ikke hensiktsmessig å endre ansvarsforholdet for vindusutskifting. Videre vurderte vi at det vil være behov for ulike vindustyper avhengig av boligens beliggenhet. F eks er det antakelig større behov for lydtette vinduer ut mot Uelandsgate enn i mot bakgårdene. Fasadegruppa la opp til å hente inn et godt felles tilbud på utskifting av vinduer i forkant eller i forbindelse med fasaderehabiliteringen. 9

Utsettelse av rehabilitering: Fasadene, både de pussede murfasadene og eternittkledningene, er i så dårlig forfatning at fasadegruppa har lagt til grunn at rehabilitering bør skje så raskt som praktisk mulig. Utsettelse av rehabiliteringen vil føre til ytterligere forfall av fasadene og vil føre til økte kostnader når rehabiliteringen til slutt må utføres. Tilstanden til eternittplatene medfører per i dag en potensiell fare mht nedfall av løse plater og avgivelse av asbeststøv fra oppsprukne plater. Asbeststøv er kreftfremkallende. 7. VIDERE PROSESS Da arbeidet startet våren 2013 hadde fasadegruppa et mål om å kunne sette rehabiliteringsarbeidet i gang våren/sommeren 2014. Etter vedtaket om utsettelse på ekstraordinær generalforsamling er ikke dette målet realistisk. Målet for det nye styret bør være å kunne sette arbeidene i gang senvinteren eller våren 2015. Det meste av fasaderehabiliteringen bør utføres i sommerhalvåret, da puss- og malerarbeider er vanskeligere og dyrere å utføre i lave temperaturer. Fasadegruppa anbefaler at det nye styret knytter til seg OBOS Prosjekt eller et annet prosjektlederfirma som bistand i prosjektet så raskt som mulig. Deretter må styret med bistand fra den innleide prosjektledelsen komme frem til hvilke tiltak som skal utføres. I den videre prosessen anbefaler fasadegruppa at den innleide prosjektledere knyttes tettere til styrets eller fasadegruppas arbeid, blant annet ved at de samme alternativene som skal vurderes av styret også gjennomgås og evt kostnadsberegnes av prosjektledelsen. Styret bør også be prosjektledelsen sette opp en fremdrifts- og beslutningsplan med klare frister. Dette vil hjelpe styret til å fatte beslutninger i riktig tid, slik at rehabiliteringen kan gjennomføres uten forsinkelser eller fordyrende ekstra avklaringer som følge av misforståelser. Det nye styret må også vurdere om det skal nedsettes en byggekomité til å følge opp prosjektet. Byggekomiteen vil i så fall være kontaktleddet mellom styret og prosjektledelsen i planlegging og gjennomføring av prosjektet. Byggekomiteen vil ta beslutninger knyttet til tid, fremdrift og kvaliteter i prosjektet, etter fullmakter fra styret. Fasadegruppa mener styret bør være representert i byggekomiteen, slik at eventuelle beslutninger som må tas opp i styret kan videreformidles av styrets representant i komiteen. Bodil Chr. Erichsen Per Lunke Randi Lunke Andreas Røed Øystein Janssen sign sign sign sign sign 8. Vedlegg bilder 10

Figur 1 m Sandefjordgt kompaktpussystem m etterisolering (nærmest) og uten Figur 4 Løsnet reisverk bak plater Figur 2 Spikret fasadeplate, en spiker helt vekk Figur 5 Løsnet reisverk øverst Figur 3 Skygger viser spiker som popper ut, men her ses også at reisverket står ut fra veggen og at utforing/listing er ødelagt Figur 6 Ødelagt plate antakelig i forbindelse med vindusutskiftning 11

Figur 7 Plater buler ut øverst Figur 8 Flere løse plater over vindu Figur 12 "Utforing" mellom plater og vegg 1. etg Figur 9 Plate som buler ut over vindu i 2 etg Figur 10 Utforing" mellom plater og vegg over vindu Figur 11 Mangelfull innfesting av eternittplater og underlag Figur 13 "Utforing" som faller ut 12

Figur 14 Modell luftet pussystem Figur 19 Takvindu loft. De færreste er så ille, men montering og tilpasning er likt over alt. Figur 15 Påbygd sjakt med ISO klinker Figur20 rundt vindu, loft? Figur 16 Over innvendig ytterdør, hjørne, verste eks? Figur 17 Vindu kjellernedgang utvendig Figur 21 rundt vindu, oppgang Figur 18 vindu kjellernedgang innvendig 13 Figur 22 rundt vindu, loft

NOTAT FRA FASADEGRUPPA VOLDSLØKKA BORETTSLAG mars 2014 INNHOLD: 0. INNLEDNING... 1 1. STYRETS OG FASADEGRUPPAS INNSTILLING... 1 2. DE TO ANDRE ALTERNATIVENE... 3 3. DET FJERDE ALTERNATIVET BEHOLDE ETERNITPLATENE... 4 4. KOSTNADSVURDERINGER... 5 5. ØKONOMSIKE KONSEKVENSER FOR DEN ENKELTE ANDELSEIER... 6 6. VURERDINGER UNDERVEIS... 7 7. VIDERE PROSESS... 10 8. Vedlegg bilder... 10 14