Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 07/1068-11461/08 Saksbeh.: Thorbjørn Svane Arkivkode: PLAN 151/15 Saksnr.: Utval Møtedato 95/08 Formannskap/ plan og økonomi 26.06.2008 59/08 Kommunestyret 28.08.2008 SAMLA SAK - MJØLFJELL UNGDOMSHERBERGE - REGULERINGSPLAN 2. GONGS BEHANDLING Innstilling: Administrasjonen si innstilling: 1. I medhald av Plan og bygningslova 27-2 godkjenner Voss kommunestyre reguleringsplan for Mjølfjell Ungdomsherberge, føresegner datert 13.06.08 og plankart datert 10.01.2008, sign Opticonsult AS. 2. Vilkår for eigengodkjenning av reguleringsplanen er tilstades. Formannskap/ plan og økonomi den 26.06.2008 sak 95/08 Behandling i møte: Administrasjonen si innstilling vart samrøystes tilrådd. Saksordførar til kommunestyret: Iril Schau Johansen Tilråding: 1. I medhald av Plan og bygningslova 27-2 godkjenner Voss kommunestyre reguleringsplan for Mjølfjell Ungdomsherberge, føresegner datert 13.06.08 og plankart datert 10.01.2008, sign Opticonsult AS. 2. Vilkår for eigengodkjenning av reguleringsplanen er tilstades. Kommunestyret den 28.08.2008 sak 59/08 Behandling i møte: Repr. Iril Schau Johansen la fram saka på vegne av utval for formannskap/plan og økonomi. Tilrådinga frå utval for formannskap/plan og økonomi vart samrøystes vedteken. Vedtak 1. I medhald av Plan og bygningslova 27-2 godkjenner Voss kommunestyre reguleringsplan for Mjølfjell Ungdomsherberge, føresegner datert 13.06.08 og plankart datert 10.01.2008, sign Opticonsult AS. 2. Vilkår for eigengodkjenning av reguleringsplanen er tilstades.
Side 2 Administrasjonen si utgreiing: 2. DOKUMENT SOM BAKGRUNN FOR SAKA: Dokument merka med * ligg ved. *23.05.08 Notat, biletdokumentasjon Sweco AS * Plankart datert 10.01.08, føresegner datert 13.06.08 Opticonsult AS / Sweco AS *09.04.08 Møtereferat Hordaland fylkeskommune *11.03.08 Fråsegn Hordaland fylkeskommune *10.03.08 Fråsegn Fylkesmannen i Hordaland, miljø *10.03.08 Fråsegn Fylkesmannen i Hordaland, landbruk *29.02.08 Fråsegn Stiftelsen Mjølfjell Eiendom *28.02.08 Fråsegn FFO Voss *27.02.08 Fråsegn Statens vegvesen *21.02.08 Fråsegn Voss naturvernlag *19.02.08 Fråsegn NVE *17.12.07 Framlegg til reguleringsplan Opticonsult AS 3. SAMANDRAG AV SAKA: Det er no utarbeidd forslag til reguleringsplan for Mjølfjell Ungdomsherberge. Hovedføremål med reguleringa er å leggja til rette for ombygging og påfylgjande seksjonering av bygningar på eigedommen samt å leggja til rette for fellesareal og nybygg av leilighetsbygg til kombinert føremål, fritidshusvære/ herberge/utleige. Reguleringsplanen omfatter tre områder for kombinert føremål (fritidshusvære/herberge /utleige), byggeområde (fritidseigedom), spesialområde (privat veg, vassanlegg, friluftsområde, frisiktsone) og fellesområder (felles avkøyrsle, gangveg, parkeringsplass, gardsplass, grøntanlegg og anna fellesareal) Planforslaget er i hovedsak i samsvar med gjeldande kommuneplan for Voss kommune. Tiltakshavar for planen er grunneigar Mjølfjell Ungdomsherberge AS. Planen vert utarbeidd som privat reguleringsplan. Planleggjar er Opticonsult AS / Sweco AS. Planforslaget har vore ute på høyringsrunde. Planen låg ute til offentleg ettersyn fram til 04.03.2008, og det kom inn 8 merknader til planforslaget. Admin tilrår at planen no vert lagt fram for endeleg godkjenning. 4. FAKTA OM SAKA:
Side 3 Planområdet ligg på Mjølfjell, omlag 38 km aust for Voss sentrum og 700 moh. Fylkesveg 307 går fram til planområdet og endar ved Mjølfjell UH. Området det vert søkt om å få regulera er del av eigedommane gnr 151 bnr 15 og 28. Planområdet har eit arealet på omlag 25 dekar. Området er ikkje regulert men noverane arealbruk i gjeldande kommuneplan er næring. Noverande arealbruk til omkringliggjande eigedommar er landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Frådeling og bruksendring av hotell og liknande til fritidsbustader krev reguleringsplan, jfr. kommuneplan for Voss 2007-2018 vedlegg 7, retningsliner/føresegner for fritidsbustader. Oppstartsmøte vart halde 13.04.07. Oppstart av planarbeidet vart vedteke av FPL 07.06.2007 sak 73/07. Oppstart av reguleringsplanen har vore kunngjort i avis, datert 30.06.07 og offentlege instansar og private partar er varsla pr. brev datert 27.06.07. Det kom inn 8 innspel ved planoppstart. FPL behandla forslaget på møte 24.01.08 i sak 12/08 og vedtok å leggje planforslaget ut til offentleg ettersyn. I samsvar med dette har planforslaget vore utlagt til offentleg ettersyn i tida 04.02.08 til 04.03.08 i Servicetorget i Tinghuset på Voss. Det kom inn 8 merknader til planforslaget. Opticonsult AS er engasjert til å utarbeide reguleringsplan for grunneigar Mjølfjell Ungdomsherberge AS. Planen vert utarbeidd som privat reguleringsplan. Mjølfjell UH ynskjer å byggja om 3 bygningar til 30 fritidsbustader for seksjonering og sal. Bygning 1 vil i tillegg til fritidsbustader innehalda noko vandrarheimdrift, med kjøkken og matsal. Bygning 2 ynskjer ein å rive for å føra opp eit nybygg (fritidsbustader) med større grunnflate. Bygning 3 vil verta ombygd til fritidsbustader. Bygningane vil få felles parkeringsareal på eksisterande/utvida parkeringsplass. Planforslaget som no er fremja inneheld: Byggjeområde; fritidsbustad Spesialområde; privat veg, vassanlegg, friluftsområde, frisiktsone Fellesområde; avkøyrsle, gangareal, parkeringsplass, gardsplass, grøntanlegg, anna fellesareal Kombinert føremål; fritidshusvære/herberge, fritidshusvære/utleige 5. ADMINISTRASJONEN SI VURDERING: Admin registrerer at det på Voss no er stor interesse for overgang/kombinasjon mellom tradisjonell overnattingsverksemd og fritidsbustader. I samband med desse endringane er det og registrert ynskje om nybygg og i større eller mindre grad auka bebygd areal(bya) og/eller bruksareal(bra). Kommuneplanen seier ikkje noko om antal fritidsbustader innafor dei områda der noverande arealbruk er næring og som no er aktuelle å regulera til kombinert føremål. Admin legg til grunn at kommuneplanen gjev heimel til oppstart av planarbeid med sikte på frådeling og bruksendring av eksisterande hotell og liknande til fritidsbustader. I dei tilfella det er aktuelt med riving og nybygg vil
Side 4 det vera behov for ei viss arealmessig tilpassing. Denne auken av BYA/BRA kan ikkje vera vesentleg og må grunngjevast med ei god planfagleg løysing. I oppstartsvedtaket vedtok FPL 07.06.2007 i sak 73/07 at BYA/BRA ikkje skulle aukast utover areal av eksisterande bygg idag. Planforslaget som no er utarbeidd er tilpasse/endra undervegs i prosessen ved mellom anna å redusera utnyttinga i deler av planområdet. I søknaden om oppstartsløyve var det med eit nytt bygg for fritidsbustader i område FA7(der bassenget er no) samt eit hyttefelt med 8-10 hytteeigedommar. Både nybygg i område FA7 og omtalt hyttefelt er no tatt ut av planforslaget. Tiltakshavar opplyser at eigedommen, gnr 151 bnr 15, har ein avtale om bruksrett til utmarksområda på bnr. 1. Dette er store areal som ikkje er utbygd og som kan bidra til å sikra 50 daa bakgrunnsareal til det auka arealet i bygning 2. Admin er i tvil om dette gjev det nødvendige grunnlaget for å kunna auka bruksarealet og at dette åleine er nok for at admin skal tilrå auka areal til fritidsbustader. Ved rullering av kommuneplanen så er spørsmål om bakgrunnsareal eit av fleire moment ved vurderinga av antal nye fritidsbustader som kan etablerast i eit område. Det må vidare presiserast at om tiltakshavar her oppfyller kravet om bakgrunnsareal, så er ikkje nødvendigvis dette åleine tilstrekkeleg for at planutvalet vil prioritere eit auka antal fritidsbustader i dette området. Merknader/fråsegner NVE Etaten peikar på at vurdering av faremoment skal gjerast både ved utarbeiding av arealplanar og ved vurdering av bygge- og deleløyve. NVE rår til at sikringstiltaka vert teikna inn på planen og at det vert lagt inn rekkefølgjebestemmelser i vedtektene. Planforslaget opnar opp for at det kan byggjast eit meir permanent flaumsikrande tiltak i område S2 i område der det i dag er eit enklare flaumsikrande tiltak. Admin vurderer det slik at det er ein viss usikkerheit om flaumfaren i området. Det vil vera rett å setja krav om nærare undersøking av området og sikra at nødvendig flaumsikring vert gjennomført. Nødvendige flaumsikringstiltak skal utførast tilfredstillande før byggjearbeid i K1 - K3 kan starta opp. Admin meiner at ovannemnde vilkår skal innarbeidast i reguleringsføresegnene som pkt 2.5 under fellesføresegner. Voss naturvernlag Gjev uttrykk for at prosjektet er i tråd med den kommersialiserte, ressurs- og energi-krevjande "hytte"-bygginga som i dei seinare åra har funne stad her i landet. Naturvernlaget forventar at det vert planlagt for moderne, alternative energikjelder og energiforvaltning. I TEK forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk går det av 8.2 energibruk fram kva krav som vert sett for bygningar og produkta til byggverk.
Side 5 Admin meiner at planleggjar har besvart innvendingane i merknaden. Statens vegvesen Statens vegvesen kan ikkje sjå at byggegrense er lagt inn på byggjeområda på heile strekkja langs fylkesvegen. Det må her leggjast inn ei byggjegrense på 15 m frå midte veg. Av omsyn til vinterdrift og vedlikehald av fylkesvegen bør også parkeringsarealet FA1 trekkjast lenger nord vekk frå vegen. Dersom dette ikkje vert gjort må andre avbøtande tiltak setjast i verk for å hindra skader. Mellom parkeringsplassen FA1 og fylkesveg ligg deler av FA5 - felles grøntanlegg i ei breidde på min 4 meter. Det medfører at det frå senter fylkesveg til parkeringsplassen er ein minste avstand på 10 meter. Flytting av parkeringsplassen nordover på grønområdet vil også vera terrengmessig uheldig, grunna store inngrep og meir oppstykking av grøntområde. Admin meiner at planleggjar viser til eit kompromiss når det gjeld utforming og plassering av parkeringsplassen der planen viser ein tilfredsstillande arealbruk. Det medfører at tiltakshavar må, av omsyn til vinterdrift og vedlikehald av fylkesvegen, gjennomføra avbøtande tiltak slik som Statens vegevesen peikar på. Admin meiner at det skal innarbeidast i reguleringsføresegnene, som pkt. 2.6, eit rekkefylgjekrav som seier at det ikkje kan setjast i verk byggjetiltak før avbøtane tiltak er etablert i FA5, mellom FA1 og fylkesveg, slik som Statens vegvesen godkjenner. FFO Voss Ber om at utbyggjar ta hensyn til dei funksjonshemma sine behov ved endringa. Planforslaget opnar for at det så langt det let seg gjera kan leggjast til rette for universell utforming. Admin meiner at planleggjar har besvart innvendingane i merknaden og desse er etter admin sitt syn i hovedsak løyst i føresegnene pkt. 2.2. Stiftelsen Mjølfjell Eiendom Stiftelsen peikar på at noverande eigarar av Mjølfjell Ungdomsherberge A/S overtok ved kjøpet av eiendommen de vandrehjemsforpliktelser som selger Ruth Jørgensen og Kåre Lie hadde påtatt seg ved erverv av eiendommen i 1993. Dersom Voss kommune gir søker adgang til utparsellering av 8-10 hyttetomterfra sin eiendom, så forutsettes at Stiftelsen Mjølfjell Eiendom gis anledning til å gjennomføre en tilsvarende utparsellering. I planforslaget er det lagt til rette for at det framleis kan vera vandrarheimdrift i hovedhuset. Det går fram av pkt. 6.2 i føresegnene til planen. Vandrarheimdrifta kan då og administrera eventuell utleige av fritidshusværa. Admin vil presiera at det ved søknaden om oppstartsløyve var med eit ynskje om nytt bygg for fritidsbustader (der bassenget er no) samt eit hyttefelt med 8-10 hytteeigedommar. Planforslaget som no er utarbeidd er tilpasse/endra undervegs i prosessen ved mellom anna å redusera utnyttinga i deler av planområdet. Ovannemnde nybygg og hyttefelt er tatt ut av planframlegget.
Side 6 Fylkesmannen i Hordaland Landbruksavdelinga Ingen landbruksfaglege merknader Fylkesmannen i Hordaland Miljøvernavdelinga Miljøvernavdelinga meiner at kommunen må vurdera om det skal tillatast ei auka utnytting til fritidsbustader for sal i samband med reguleringa. Fylkesmannen meiner at det vil vera uheldig for det ålmenne fritidstilbodet om Mjølfjell UH gradvis vert omgjort til berre seksjonerte fritidsbustader. Det vert vidare gjeve uttrykk for at kommunen bør drøfte krav om bakgrunnsareal særleg dersom heile næringsdelen knytt til herberge og servering etter kvart kan falle bort. Planforslaget har teke utgangspunkt i vedtak i formannskapet om 100% seksjonering til fritidshusvære utanfor sentrum, i eksisterande overnattingsverksemder. For å sikre framleis vandrarheimdrift er det i føresegnene til reguleringsplanen gjort endringar i pkt. 6.2; "i felt K1 kan det byggjast fritidshusvære og det skal leggjast til rette for vandrarheimdrift for 32 senger. Planen viser ei auke i total utnytting, frå 15 til 20% BYA. Når det gjeld område K1 og K3 så meiner admin at planforslaget gjev tiltakshavar høve til å bygga om bygning 1 og 3 på ein tenleg måte. Ut frå byggegrensene vil mesteparten av auken i BYA koma i område K2. Det resulterer i at det for område K2, etter admin si vurdering, er lagt opp til eit relativt stor auke i utnyttinga, BYA/BRA. Admin er samd i fylkesmannen si vurdering av utnyttingsgrad samt usikkerheiten knytta til vidare vandrarheimdrift slik føresegnene var utforma i høyringsdokumentet. Admin meiner og at det ikkje er grunnlag for ei slik auka utnytting dersom vandrarheimdrifta ikkje i vesentleg grad vert vidareført. I samband med vedtak om utlegging til offentleg ettersyn gjorde FPL fylgjande vedtak i møte 24.01.08 i sak 12/08, 2. BYA/BRA skal ikkje i vesentleg grad aukast utover areal av eksisterande bygg idag. I saksutgreiing til FPL sak 12/08 gav admin uttrykk for at planleggjar måtte redusera utnyttinga i område K2 og planfagleg vurdera om BRA enten kan redusert ved å endra byggegrensa(redusera BYA) eller ved å redusera antal etasjer (mønehøgd). På grunnlag av volum/høgde er det av admin vurdert slik at det for dette området er riktig å redusere maksimal mønehøgd frå 12 meter til 10 meter. I føresegnene er det no innarbeidd at maksimal mønehøgd i K2 er 10 meter. I kommuneplanen sine retningsliner/føresegner for fritidsbustader heiter det: 2. Frådeling og bruksendring av hotell og liknande til fritidsbustader krev reguleringsplan. Ved frådeling og bruksendring av hotell og liknande skal det ikkje stillast krav om bakgrunnsareal dersom det i vesentleg grad vert vidareført vanlege hotellfunksjonar (som overnatting m.m.). Det er grunn til å understreka betydningen av det ålmenne tilbodet som har eksistert på Mjølfjell UH. Det er difor viktig at det vert gjeve rom for å kunna utvikla det ålmenne tilbodet vidare.
Side 7 Føremålet med planen er å leggja til rette for fritidsbustader i kombinasjon med utleige, herberge og servering. Slik planframlegget no vert lagt fram er det i føresegnene presisert for område K1, "det skal leggjast til rette for vandrarheimdrift for 32 senger". På bakgrunn av ovannemnde og at det no i føresegnene er presisert at det skal leggjast til rette for vandrarheimdrift av 32 senger og maksimal mønehøgd i område K2 er redusert til 10 meter, meiner admin at planen bør kunna gje rom for ei utvikling som vist i planframlegget. Hordaland fylkeskommune Strategi- og næringsavdelinga Viser til vedlagt merknad datert 11.03.2008. I merknaden rår fylkeskommunen ifrå planframlegget slik det då låg føre. Fylkeskommunen gav uttrykk for at førsegnene ikkje sikra ein mot at bygningsmassen fullt ut kom til å verta nytta til fritidshusvære. Samla sett vurderer fylkeskommunen ungdomsherberget til å ha kuturhistorisk verdi som og styrkjer kulturhistoria i området. Når reguleringsplanen kan medføra riving av bygg eller anlegg som har verneverdiar er det viktig at bygningen vert dokumentert med enkel oppmåling, skriftleg vurdering og foto. Viser til planleggjar sitt notat datert 23.08.08 med kommentar til merknad. Det vert vist til møtereferat datert 09.04.2008 mellom Fylkeskommune, planleggjar/tiltakshavar og Voss kommune. Admin meiner at plankart og føresegner samt biletdokumentasjon no sikrar at fylkeskommunen sine merknader er i imøtekomne. Fylkeskommunen har på grunnlag av ovannemnde møte og seinare utarbeidd dokumentasjon, stadfesta at saka kan fremmast for 2. gongs behandling. Det er sett krav om at bygningane skal ha godkjend vassforsyning og avløpsløysing. Admin vurderer det slik at dette spørsmålet er tilfredsstillande løyst ved at nødvendige krav er innarbeidd i føresegnene. Planforslaget er no i hovedsak i samsvar med gjeldande kommuneplan for Voss kommune. Admin meiner at planen no er tilfredsstillande gjennomarbeida der mellom anna omsynet til eksisterande bygningar, parkering, vatn og avlaup samt terreng og vegetasjon i friluftsområda, er ivaretatt på ein god måte. Konklusjon Admin tilrår at planen no vert lagt fram for endeleg godkjenning.