DETALJREGULERINGSPLAN - DEL AV RYGGVEIEN 58, GNR 48/21 PLANNR: 2008006 - NY 1.GANGS BEHANDLING OG OFFENTLIG ETTERSYN

Saksframlegg Arkivsak: 09/1788-22 Sakstittel: DETALJREGULERINGSPLAN - DEL AV RYGGVEIEN 58, GNR 48/21 PLANNR: 2008006 - NY 1.GANGS BEHANDLING OG OFFENTLIG ETTERSYN K-kode: L12 Saken skal behandles av: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur Rådmannens tilråding til vedtak: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur, som utvalg for plansaker, vedtar forslag til detaljreguleringsplan for del av Ryggveien 58, gnr 48/21, plannr. 2008006, med tilhørende bestemmelser, utlagt til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist til uttale, i samsvar med plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. Grunnlagsdokumenter: 01 Oversiktskart 02 Planbeskrivelse 03 Plankart 04 Illustrasjonsplan 05 Tilgjengelighetskart 06 Eiendomsforhold 07 Reguleringsbestemmelser 08 ROS- skjema 09 Støyrapport 10 Bygningstypologier 11 Konseptsnitt 12 Soldiagram 13 Tilgjengelighetsgrader 14 Innspill fra Nedre Grødem velforening 15 Innspill fra Statens vegvesen 16 Innspill fra Fylkesrådmannen, regionalplanseksjonen 17 Innspill fra Fylkesrådmannen, kulturseksjonen

Andre dokumenter (se kommunens hjemmeside): HNK sak 3/11 Detaljreguleringsplan Del av Ryggveien 58, GNR 48/21 Plannr.: 2008006-1. gangs- behandling og offentlig ettersyn. Bakgrunnen for saken: SFAS arkitektur fremmer forslag om detaljreguleringsplan for del av Ryggveien 58, gnr 48/21. Planen legger til rette for konsentrert boligbebyggelse med tilhørende anlegg som trafikkområder, gangstier, lekeplasser, tekniske installasjoner m.m. I Kommunestyrets behandling i sak 86/09 ble det åpnet opp for at private utbyggere i enkelte tilfeller kan overta kommunens utbyggingsrolle, jfr. 6.1 femte avsnitt i boligpolitisk handlingsplan 2009 2015: I enkelte tilfeller kan utbygging overlates til private, men da i et nært samarbeid med kommunen. Det må inngås utbyggingsavtale som skal godkjennes av kommunestyret. En slik avtale kan inneholde type boliger, eierform, pris samt andre forhold som er med å sikre kommunens boligsøkere en god bolig til rimeligst mulig pris. Med bakgrunn i dette søkte Breidablikkk Investering AS i brev av 18.11.09 om å få utarbeide privat detaljreguleringsplan for del av Ryggveien 58. HNK fattet i sak 8/10 følgende vedtak: Randaberg kommune anbefaler at det utarbeides privat detaljreguleringsplan, i tråd med plan- og bygningslovens kapittel 12, jf. 12-11, for Ryggveien 58, gnr 48/21. Det forutsettes at bestemmelsene til kommuneplanen følges opp i den kommende reguleringsplanen for området. Det blir videre lagt følgende føringer for planarbeidet: Søknad datert 18.11.2009 og KST-sak 14/09 legges til grunn for det videre arbeidet. Utbyggingen skal skje i tråd med boligbyggerprogrammet. Inntil 20 % av boenhetene skal tildeles etter kommunens tildelingsreglement der selvkostprinsippet legges til grunn. Selvkostregnskapet skal godkjennes av kommunen. Det skal utarbeides utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger for området, som bl.a. sikrer gjennomføring/opparbeidelse av planens rekkefølgekrav, kommunal tildeling og regulerer utbyggingstakten. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved planlegging og opparbeidelse av området. Herunder at opp mot 50 % av boligene og 100 % av leilighetene skal oppfylle kravene til livsløpsstandard. Gnr 48/200 og gnr 48/206 inngår i reguleringsplanen. Nytt kulepunkt: Energibruk/lavenergi Oppfølgingen av de føringene som ble gitt av HNK er delvis omtalt i dette saksframlegget og delvis omtalt i egen sak om forslag til utbyggingsavtale for gjennomføring av detaljreguleringsplanen. Planen ble 1.gangsbehandlet 3.2.2011 i sak 3/11. Det ble fattet følgende vedtak: Opp mot 50 % av hus/småhus bebyggelse skal være utformet i henhold til norsk standard for livsløpsstandard. 30 % er ikke tilstrekkelig. Videre skal 10 % av småhus/husene være forberedt for universell utforming.

Saken utsettes. Saken forutsettes behandlet sammen med utkast til utbyggingsavtale. I etterkant av møtet ble det avklart at de 10 % boligene forberedt for universell utforming inngår i de 50 % som skal være utformet i henhold til norsk standard for livsløpsstandard. 21.februar 2011 ble det avholdt et møte mellom kommunens administrasjon og forslagsstiller/utbygger. Det ble konkludert med at det måtte gjennomføres reelle endringer i planmaterialet for å øke prosentandelen boliger med livsløpsstandard, for å oppfylle det politiske vedtaket. Se under rådmannens vurdering for en nærmere beskrivelse av de endringene som er gjort. Gjeldende planer: Planområdet er uregulert. I kommuneplanens arealdel 2009 2022 er hele området avsatt til framtidig boligområde. Planen grenser til reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs Ryggveien i nord og reguleringsplan for nedre Grødem i syd/øst. Lovverk/retningslinjer: Når planarbeidet igangsettes, skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles. Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. (Jf. plan- og bygningsloven 12-8 Oppstart av reguleringsplanarbeid.) Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker. Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. (Jf. pbl. 12-10 Behandling av reguleringsplanforslag.) Når private forslag til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen snarest, og senest innen tolv uker eller en annen frist som er avtalt med forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i 12-9 og 12-10, jf. pbl. 12-11 Behandling av private reguleringsplanforslag. Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. (Jf. pbl. 12-12 Vedtak av reguleringsplan.) Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. pbl. 1-9 (Forholdet til forvaltningsloven og klage). Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter 12-11, ikke satt i gang senest fem år etter vedtak av planen, kan tillatelsen til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak. Etter søknad fra tiltakshaveren kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. Der det innenfor fristen på fem år med eventuell(e) forlengelse(r) er gitt rammetillatelse for et tiltak, gjelder fristen på tre år etter 21-9 for tiltaket. (Jf. 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan.)

Varsel om planoppstart: Det ble varslet om oppstart av reguleringsarbeid i Stavanger Aftenblad 2.7.2010 og i Rogalands Avis 3.6.2010. Naboer og offentlige/private instanser ble varslet i brev av 31.5.2010. Det kom til sammen inn 4 merknader til oppstartsvarselet: OFFENTLIGE INSTANSER Avsender Merknad/innspill Forslagsstillers vurdering/kommentar Statens vegvesen, 9.6.2010. Fylkesrådmannen, regionalplanseksjonen, 24.6.2010. Fylkesrådmannen, kulturseksjonen, 26.6.2010. - Viser til sak datert 31.5.2010 og til møte avholdt 7.5.2010. - Aksepterer avkjørsel inn fra Ryggveien og stiller krav til utforming av denne. - Det må tas med i bestemmelsene at ny avkjørsel skal godkjennes av Statens Vegvesen før det gis igangsettingstillatelse til boligbygging. - Eksisterende avkjørsel i vest, til Ryggveien 43/49/51, skal være stengt. - Forutsetter at retningslinjene for støy i T-1442 ivaretas, også i anleggsperioden. - Krever ikke etablering av busslommer, siden det ikke går buss på strekningen. - Påpeker at det er lagt opp til en tetthet på 3,5 boliger pr daa, og at det er viktig å finne gode løsninger for uteoppholdsareal, særlig for barn og unge, som sikrer gode solforhold og trafikksikre løsninger. - Forutsetter at det utføres en støyutredning og at planen tilrettelegges i samsvar med støykravene i T-1442. - Det pågår utbedring av E39 i området og det anbefales avklaring med vegvesenet om avstandsreglene i forhold til ny bebyggelse. - Finner det nødvendig å befare planområdet før endelig uttalelse til planen kan gis. Befaringen må foretas for å vurdere potensialet for tidligere ikke-registrerte automatisk fredete kulturminner. Understreker at det kan bli behov for ytterligere registreringer. - Anbefaler at tiltakshaver får utført befaring på et tidlig tidspunkt i prosessen. Det er avholdt to møter med Statens Vegvesen hvor planen har vært presentert. Viste løsning er i henhold til de konklusjoner som ble trukket i møtene og senere korrespondanse. - Det er lagt særlig vekt på at den nye bebyggelsen og grøntområder knyttes sammen med den eksisterende bebyggelsen. Den nye bebyggelsen er derfor planlagt relativt lav og jevn i høyden, og typiske leilighetsbygg er unngått. Kvalitet på grøntområder og lekeområder for barn har fått høy prioritet i organiseringen og store arealer. Planforslaget ligger noe under den ønskede tettheten på 3,5. Kommunes krav til antall parkeringsplasser er såpass arealkrevende at en høyere boligtetthet ville gått ut over grøntarealene med mindre man la opp til en boligstruktur med høyere leilighetsbygg. - Det er utført støyberegning og lagt inn skjerming som sikrer at planen tilfredsstiller kravene til støynivå. - Avstandsreglene i forhold til E39 er avklart med Vegvesenet og har ikke innvirkning på bebyggelsen i dette området. - Tiltakshavere vil avtale befaring.

PRIVATE INTERESSER/ANDRE Avsender Merknad/innspill Forslagsstillers vurdering/kommentar Nedre Grødem velforening, 21.6.2010. - Forutsetter ny adkomst til området fra Ryggveien for å unngå ekstra belastning på veier i nabolaget. - Det forventes at det benyttes egen adkomst også i anleggsperioden. - Det er ønskelig at det etableres gang- og sykkelveg fra Kongleveien i nabolaget til Ryggveien for å bedre tilkomst mellom feltene og til veien. - Velforeningen ønsker å holdes underrettet om planarbeidet. Velforeningens innspill er imøtekommet i det nye planforslaget. De vil informeres om videre gang i saken. Beskrivelse av planområdet: Detaljreguleringsplanen omfatter eiendommene Gnr/bnr 48/21, 48/200 og 48/206. Planområdet ligger mellom servicetilbud i Randaberg sentrum i vest og arbeidsplasser i de voksende næringsområdene langs fjorden i øst. Landskapet på Grødem er preget av landbruk og spredt bebyggelse, det er åpent og relativt jevnt med noen knauser og åser. Planområdet grenser til feltbebyggelse mot sør og øst, og jordbrukslandskap med gårder mot vest og nord. Terrenget heller jevnt mot sørøst og er åpent i alle retninger. Høydeforskjellen øst- vest er på ca. 12 meter. Hoveddelen av planområdet er i dag benyttet til jordbruksmark og det meste av vegetasjonen befinner seg dermed langs kantene og mot steingardene. I den vestre delen av området er to boligtomter der boligene vil erstattes av tettere bebyggelse. Nærmeste busstopp ligger langs Grødemveien ca 100 meter fra nærmeste bebyggelse I feltet. Her er det forbindelse til Stavanger og Randaberg. Beskrivelse av planforslaget: Reguleringsplanen er utformet med utgangspunkt i eksisterende topografi og omkringliggende bebyggelse. Planen er organisert etter prinsipp om et minimum av veiareal og gode solforhold. Det er lagt vekt på å etablere et variert botilbud og samtidig ivareta en helhet i bebyggelsen. Planen har et areal på 22,821 daa. Illustrasjonsplanen som er lagt ved viser 73 enheter, som gir en utnyttelse på 3,2 boliger pr dekar, og en BYA på 26 % eks. biloppstillingsplasser. Området er regulert til konsentrert boligbebyggelse med tilhørende anlegg som trafikkområder, gangstier, lekeplasser, tekniske installasjoner m.m. Planområdets samlede areal er disponert som følger: Boligbebyggelse.. 15 952 m2 Renovasjonsanlegg......83 m2 Støyskjerm......122 m2 Post.....81 m2 Lekeplass....... 2243 m2

Kjøreveg..... 1620 m2 Gatetun....1067m2 Gang- og sykkelveg.....724 m2 Parkeringsplasser......661 m2 Organisering av bebyggelsen: Området er en utvidelse av en eksisterende eneboligbebyggelse med store tomter. Den eksisterende bebyggelsen er variert, men ligger generelt jevnt i en høyde på to etasjer. Forslaget er derfor planlagt som en tett-lav bebyggelse bestående av leiligheter, rekkehus og kjedehus. Med unntak av tomter der terrenget krever spesiell tilpasning holdes bebyggelsen på to etasjers høyde. Det er prioritert to romslige lekeområder der det ene grenser til eksisterende kommunal balløkke i sørenden av området. Denne er vist på illustrasjonsplanen og skal opparbeides i forbindelse med utbyggingen. To gang- og sykkelstier kobler nytt og eksisterende boligområde samtidig som det eksisterende boligområdet får tilgang til Ryggveien. Bebyggelsen er organisert med kjedehus og rekkehus mot eksisterende bebyggelse i sør. Her har alle boligene private hager mot sør. Nordvest i feltet ligger rekkehus og kjedehus organisert rundt et parkområde. Rekkehusene har hage mot vest og adkomst fra øst, mens kjedehusene har hage på begge sider av huset. Bebyggelsen ligger likevel slik at hagene er uten slagskygge fra sør. Nordøst i feltet er det plassert leiligheter i seksmannsboliger. Samtlige har balkong mot sør og får også inn kveldssol. Illustrasjonsplanen viser 7 boligtyper, A - G. Flere boligtyper er med på å gi et bredt botilbud og sosialt miljø og et variert felt i utforming av omgivelsene. Reguleringsområdet er delt inn i 13 felt: Felt B1, B2, B3: Feltene er planlagt bebygd med rekkehus og tomannsboliger på 2 etasjer + sokkel og kjedehus på 2 etasjer. Disse er vist som boligtype E, F og G. Terrengforskjellene på disse tomtene gjør at type E og F tilpasses terrenget med en sokkeletasje inngravd i terreng. Boligene har parkering og sportsbod i sokkeletasjen. Boligtype E har plass til en bil i sokkeletasjen og har en oppstillingsplass på egen tomt. Boligtype F har plass til to biler i sokkeletasje. Boligtype G har plass til en bil i carport og har en parkeringsplass på felles parkering P4. Felt B6, B7, B12: Feltene er planlagt bebygd med rekkehus på 2 etasjer, vist med bolig type C. Rekkehusene har enkel carport med sportsbod og biloppstillingsplass på egen tomt. I B6 og B7 lages to gjesteplasser som fellesplasser. Denne boligtypen er beregnet på førstegangsetablerere, og B6 og B7 skal bygges ut med muligheter for begrenset selvbyggerinnsats. Felt B4, B5, B8, B11 og B13: Feltene er planlagt bebygd med kjedehus på 2 etasjer vist som type A og B. Type A har dobbel garasje m sportsbod og to oppstillingsplasser. Type B har enkel garasje m sportsbod og en oppstillingsplass. Felt B4 og B8 skal bygges ut med muligheter for begrenset selvbyggerinnsats.

Felt B9 og B10: B9 og B10 planlegges bebygd med seksmannsboliger i to etasjer, vist som type D Hver leilighet har 1,5 parkeringsplass i felles anlegg og felles sportsboder og sykkelparkering på felles tomt mot Ryggveien. Trafikksituasjon / Adkomst til området: Det etableres ny adkomst til feltet fra FV 479 Ryggveien. Denne skal også brukes også av nabotomter gnr/bnr 47/22, 47/437, 47/9, 48/200 og 48/206 mot vest. Eksisterende avkjørsler fra Ryggveien til disse tomtene samt avkjørsel til gnr/bnr 48/200 og 48/206 stenges når ny adkomst er opparbeidet. To gang- og sykkelstier kobler nytt og eksisterende boligområde samtidig som det eksisterende boligområdet får tilgang til Ryggveien via disse. Parkering: Parkeringsdekning følger parkeringsnormen i Randabergs kommuneplan 2009-2022. Parkeringsplasser for leiligheter og gjesteplasser for hele feltet er lagt ved adkomsten for å unngå trafikk lenger inn i feltet. Kjedehus har parkeringsdekning på 4 biler for type A og 2 biler for type B. Rekkehus har parkeringsdekning på 2 biler. Leiligheter har parkeringsdekning på 1,5 biler. Avfallshåndtering: Alle boliger i feltet har felles avfallshåndtering. Det er planlagt to nedgravde renovasjonsanlegg, hver med fire sorteringer. Støy: Planområdet ligger nær E39 og er utsatt for støy fra denne. Det er nødvendig med støyskjerming for å få gode forhold, spesielt mot vest. Se vedlagte støyrapport. Lekeareal: Det er regulert inn tre lekeplasser i planen. De er plassert slik at de har minst mulig kontakt med trafikkarealer. L1 er plassert mellom to boligrekker mens L2 er plassert øst i feltet i forlengelsen av tilgrensende offentlig ballfelt. Lekeplassene innen feltet er planlagt opparbeidet med parkmessig preg som et samlingssted for voksne og barn, med eksempelvis egen grillplass eller lignende i tillegg til mindre sandlekeplasser. Barn og unges interesser: Planområdet grenser til et godt etablert eneboligområde og en kommunal balløkke, og det er lagt vekt på skape gode og trygge gang- og sykkelforbindelser mellom den nye bebyggelsen og den eksisterende. Gang- og sykkelstier er lagt gjennom bebyggelsen og i minst mulig

kontakt med kjøreveger. Det legges opp til lekemuligheter for både små og større barn i områdene L1 og L2. L3 skal tilrettelegges for lek for mindre barn. Veg og trafikkareal: Eksisterende adkomst til gnr/bnr. 48/200, 48/206, 47/428 og 47/437 fra FV Ryggveien skal stenges for kjøretøy og kun benyttes som gangsti. De berørte eiendommene skal benytte ny adkomst. Det er ikke regulert inn bussholdeplass langs FV 479 Ryggveien da det pr. i dag ikke er busstilbud langs denne strekningen. Gang- og sykkeltrafikk: Det reguleres inn to offentlige gang- og sykkelveger mellom eksisterende boligfelt og nytt felt. Den nye avkjørselen fra Ryggveien lages med en sykkelvennlig løsning for syklister langs Ryggveien. I forlengelsen av tungate GT2 lages det en gang- og sykkelforbindelse til Ryggveien gjennom støyskjerm. Gangstier mellom boligfeltene sørger for god forbindelse til lekeplasser og boligfeltene imellom. Universell utforming: For uteområder, samferdselsanlegg, grønnstrukturer og andre fellesarealer legges TEK 10 til grunn for planlegging og utbygging. Det er lagt vekt på tilrettelegging av boliger for personer med nedsatt funksjonsevne. Alle leilighetene samt 50 % av småhusene skal tilfredsstille Norsk Standards definisjoner på livsløpsboliger eller bolig forberedt for universell utforming. Dette gir 46 tilrettelagte boliger av 73 totalt. I tillegg skal de øvrige boligene bygges med trinnfri adkomst og tilgjengelig inngangsparti. Tabell 01 viser oversikt over boligtypene og hvilke definisjoner som legges til grunn for utforming. Vedlegg 02 viser Illustrasjonsplan for grad av tilgjengelighet. Forslag til planløsninger for hustypene er skissert i 04 tilgjengelighetskart.

Konsekvenser av planforslaget: Planen innebærer en utvidelse av boligområdet på Nedre Grødem. De planlagte boligene vil få en større tetthet og høyde enn den eksisterende bebyggelsen i syd og øst. I følge rådmannens beregninger vil planen medføre at 19, 4 dekar fulldyrket jord bygges ned. Tiltakshaver har gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) for planen. Det er ikke avdekket noen spesielle risikoforhold eller potensial for uønskete hendelser. Se vedlagt ROSanalyse. Reguleringsbestemmelser: Paragraf 1 handler om formålet med planen; hvilke reguleringsformål og hensynssoner som brukes. Paragraf 2 inneholder fellesbestemmelser. Her omtales planens forhold til universell utforming, kulturminner, energibruk, plassering av offentlige og private elementer, tekniske anlegg, støy og utbyggingsavtaler. Om universell utforming av boligene sier 2.1.2.: Alle 18 leiligheter skal tilfredsstille norsk standard NS-11001-2:2009 sine krav til livsløpsbolig. Av de resterende 55 boligene skal 20 boliger holde standard for livsløpsbolig og 8 boliger være forberedt for universell utforming Paragraf 3 angir fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg og nærmere bestemmelser for: byggeområder, boligbebyggelse, renovasjonsanlegg og støyskjerm, øvrige anlegg post og lekeplasser. Under fellesbestemmelser og boligbebyggelse i paragraf 3 omtales blant annet følgende forhold: Terrengtilpasning, og plassering og utforming av carport, boder og terrasser/takterrasser. Det skal søkes om byggetillatelse for carport, bod og terrasse samtidig med bolighuset. Maks tillatt utnyttelse er satt til 26 % BYA eks. parkeringsplasser og oppstillingsplasser. For delfelt B4 B13 tillates det 2- etasjers bygg med inntil 6 m gesimshøyde og 9 meter mønehøyde ved saltak/pulttak. Ved flatt tak tillates en byggehøyde på 6,5 meter. For delfelt B1 B3 tillates det 3- etasjers bygg med inntil 8,5 m gesimshøyde og 11 meter mønehøyde ved saltak/pulttak. Ved flatt tak tillates en byggehøyde på 9 meter. Det gis også bestemmelser for sokkeletasjer. Paragraf 4 handler om samferdsel og teknisk infrastruktur: veganlegg og parkering. Paragrafen opplyser blant annet om hvilke veianlegg som er offentlige/private, om hvordan parkering skal opparbeides, og hvordan fellesparkering skal disponeres mellom boligfeltene. Paragraf 5 forteller at grøntstrukturen ved parkeringsplass P1 skal være privat. Paragraf 6 omhandler krav til frisiktsoner.

Paragraf 7 handler om rekkefølge av tiltak. Tekniske planer og adkomstforhold skal være godkjent før det kan gis tillatelse til tiltak. Lekeplasser, parkeringsplasser, trafikkareal og støyskjerming skal være etablert før det kan gis brukstillatelse. Rådmannens vurdering: Detaljreguleringsplanen omfatter eiendommene Gnr/bnr 48/21, 48/200 og 48/206. I følge tiltakshaver vil hele planområdet minus boligfelt B1 (48/200 og 48/206) bygges ut av samme utbygger; Østerhus. Dette vil være med å bidra til at området får et helhetlig arkitektonisk uttrykk. Felt B1, hvor det er 2 eksisterende boliger, skal bygges ut av Jadarhus. Reguleringsbestemmelsene sier at boligene skal tilfredsstille kravene for lavenergihus. Prosjektet vil få en tetthet på 3,2 boliger per dekar. Dette ligger noe under retningslinjene om 3,5 boliger per dekar, slik de fremkommer i fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. I følge forslagsstiller er kommunens krav til antall parkeringsplasser såpass arealkrevende at en høyere boligtetthet vil gå ut over grøntarealene, eller fordret høyere leilighetsbygg. Andelen boliger/småhus med livsløpstandard påvirker også tettheten. Planen legger opp til en større høyde på boliger enn hva som finnes i den eksisterende bebyggelsen i området. Spesielt vil det nordlige feltet av B1, sammen med B2 og B3 fremstå som relativt høye i forhold til hva som har vært normalt i kommunen. Bygningene her er planlagt med 2 etasjer + sokkeletasje for å tilpasse boligene til terrenget. Bygningene i feltet ellers er planlagt med 2 etasjer og med mulighet for loft. Sokkeletasjene skal inneholde plass til 1 2 biler, se bygningstypologier i vedlagte illustrasjoner. Ettersom de også vil inneholde biloppstillingsplasser ses også utformingen på som et resultat av høye krav til arealutnyttelse. Etter rådmannens vurdering kan det være en utfordring å tilfredsstille dagens krav til bomiljø og arealutnyttelse samtidig som bebyggelsen skal tilpasses en eksisterende bebyggelse som ble utformet med helt andre krav. Alternativet, sett ut fra forslaget slik det foreligger, ville være å redusere hage/uteoppholds- eller lekeplassareal for å få tilstrekkelig plass til parkeringsplasser. Innkjørsel fra Ryggveien forhindrer økt trafikkbelastning for de eksisterende boligområdene i sør. Ettersom planforslaget forutsetter at eksisterende avkjørsel vest for planområdet stenges, vil det framdeles bare være en sørgående avkjørsel mellom E39 og rundkjøringen Ryggveien/Grødemveien. Lokalisering av innkjørselen er gjort i samråd med Statens vegvesen. Trafikkløsningen som er valgt ser ut til å være relativt trygg og oversiktlig. Det er lagt opp til en hovedveg, som sikrer adkomsten til og gjennom planområdet. Øvrige veganlegg er tenkt som gatetun/blindveger og gang- og sykkelveger. Gang- og sykkelvegene GS1 GS3 er tatt med for å sikre trygg og rask adkomst til lekeområde L1, slik at barn fra disse områdene ikke må gå ned via bilvegen. GS4 og GS5 bidrar til at de myke trafikantene kan ferdes trygt fra gang- og sykkelvegen langs Ryggveien og ned til både planlagte og eksisterende boliger. Planforslaget inneholder 3 lekeplasser med et totalt areal på 2243 m2. Lekeplassene har relativt lite kantareal som grenser til trafikkert veg, noe som er med på å sikre gode og trygge

plasser. I følge kommuneplanens lekeplassnorm skal det ved boligutbygginger på 25 200 boliger etableres en kvartalslekeplass på 1500 2000 m2. Tiltakshaver har vært i kontakt med kommunen i forbindelse med at ingen av lekeplassene i planforslaget får tilstrekkelig størrelse til å innfri dette kravet. Det har vist seg vanskelig å samle et såpass stort areal i forhold til effektiv arealutnyttelse og planområdets utforming. Etter rådmannens vurdering framstår lekeplassene i planforslaget allikevel på en måte som vil ivareta områdets behov for lek og nære fritidsaktiviteter. Lekeplassene L1 og L2 utgjør til sammen 1929 m2. Videre grenser lekeplassen L2 i øst inntil en større eksisterende balløkke, og disse vil til sammen danne et stort lekeområde. Boligområdene B9 og B10 mangler 1 parkeringsplass i forhold til kravet på 1,5 plasser per boligenhet. For øvrig er det lagt til rette for en ekstra parkeringsplass for handikappede lenger vest i planområdet; P5. Etter rådmannens vurdering kan denne plassen inngå som den manglende parkeringsplassen. Det er planlagt egne sykkelparkeringer for leilighetene i B9 og B10. Disse skal plasseres slik som vist i illustrasjonsplanen. Det er utarbeidet et soldiagram for prosjektet, hvor sol/skygge er beregnet på seks tidspunkter i sommerhalvåret. Dette antyder at boligenes uteområder får god tilgang til sol midt på dagen i mars/september og juni. Enkelte av boligene i nord- vest vil få mindre sol på uteområdene morgen og aften. Det ser ut som om lekeområdene vil få gode solforhold på alle de beregnede tidspunktene. Studiet har ikke inkludert eksisterende bebyggelse i sør eller støyskjerm, hvor spesielt den vestre delen kan ha betydning for sol/skygge- forhold. Planområdet ligger utsatt til for støy fra E39 og Ryggveien. Som støyskjermende tiltak er det planlagt å plassere en 3 meter høy støyskjerm i vest og en 2 meter høy skjerm i nord. I følge vedlagte støyrapport vil dette medføre at alle parkområdene og de fleste av boligenes uteplasser vil få et støynivå under grenseverdien for gul sone (vurderingssone). Spesielt boligfeltene i vest; B1 og B13 er utsatt for støy fra E39. Det er beregnet støynivåer på opp mot 66 db på vestlig fasade. Tilsvarende vil boligene i nord kunne få støynivåer opp mot 64 db på nordlig fasade. Disse støynivåene kan medføre behov for omfattende støyreduserende tiltak i fasadene. Overslag i støyrapporten viser at utvidelsen av E39 vil medføre en utendørs økning på maks 1 db vest i planområdet. Planen innebærer en nedbygging av nesten 20 dekar landbruksjord. Området er utenfor langsiktig grense for landbruk og er avsatt som framtidig boligområde i kommuneplanen. Enkelte av områdene Øvrige anlegg post : FA3 FA5, ligger innenfor frisiktsoner. Etter rådmannens vurdering er områdene regulert til post av en såpass størrelse at det allikevel bør være plass nok til postkassestativer. Det må tas fullstendig hensyn til frisiktsonene ved utforming og plassering av stativene. HNK la i sak 8/10 føringer om at opp mot 50 % av boligene og 100 % av leilighetene i planen skal oppfylle kravene til livsløpsstandard. Da planen ble fremmet 3.2.2011 i sak 3/11 la den

opp til at 100 % av leilighetene og 30 % av boligene skulle ha livsløpsstandard. I tillegg skulle 10 % av boligene være forberedt for universell utforming. Norsk Standard 11001-2:2009 definerer livsløpsstandard og bolig forberedt for universell utforming som følgende: Bolig der adkomst og alle nødvendige boligfunksjoner på inngangsplan er universelt utformet Bolig der atkomst og inngangsparti/entré, stue, kjøkken, minst ett bad/toalett/vaskerom og uteplass er universelt utformet. For øvrige boligfunksjoner skal universell utforming kunne etableres. Se vedlegg 12 tilgjengelighetsgrader for utdypende informasjon om grader av tilgjengelighet etter standarden. I HNKs behandling av sak 3/11 ble det vedtatt at andelen boliger med livsløpsbolig skulle ligge nærmere opp mot 50 %, men at 10 av de 50 % kunne være forberedt for universell utforming (jfr. bakgrunn for saken). Endring i planen: Som følge av vedtaket i HNK har planmaterialet blitt endret. Oppsummert medfører disse endringene følgende: Antall boenheter er redusert fra 75 til 73. En mindre type F bolig En mindre type G bolig Bolig type G er endret fra rekkehus uten livsløpsstandard til kjedehus med livsløpsstandard. Økning fra 30 % til 36,4 % boliger/småhus med livsløpsstandard. 14,5 % boliger/småhus forberedt for universell utforming. Tettheten i planområdet er redusert fra 3,28 til 3,2 boliger per dekar. Bildene under viser utsnitt av det området i planen hvor endringene har skjedd.

Med 36,4 % boliger som har livsløpsstandard + de mulige 10 % boligene forberedt for universell utforming får vi 46,4 % boliger med en form for tilgjengelighet etter standarden. Dersom en regner med samtlige boliger forberedt for universell utforming blir andelen på 50,9 %. Av de 55 boligene/småhusene utgjør dette 20 boliger med livsløpsstandard og 8 boliger som forberedes for universell utforming. Reguleringsbestemmelsene er endret på flere punkter som har med enten universell utforming eller forhold knyttet til utbyggingsavtalen å gjøre. Den viktigste endringen å trekke fram her er gjort i 2.1.2, fra til: 100 % av leilighetene skal ha livsløpstandard. Av småhusene skal 30 % ha livsløpsstandard og 10 % skal være forberedt for universell utforming Alle 18 leiligheter skal tilfredsstille norsk standard NS-11001-2:2009 sine krav til livsløpsbolig. Av de resterende 55 boligene skal 20 boliger holde standard for livsløpsbolig og 8 boliger være forberedt for universell utforming Det er også gjort noen mer plantekniske endringer. Disse er gjennomført slik som i rådmannens anbefaling ved forrige saksframstilling (se sak 3/11):

Gang- og sykkelvegen GS6 legges slik at den sammenfaller med GS5 i nord og så bøyer av mot syd der denne ender opp mot kjørevegen. Dette for å få et sammenhengende friområde samt å lette adgangen gjennom området for myke trafikanter fra kjørevegen i vest. Frisiktlinjen mot gang- og sykkelveg langs Ryggveien plasseres 4 meter fra midten av gang- og sykkelvegen iht. gjeldende normer. Det tegnes inn frisiktlinjer på alle gang- og sykkelveger som går ut mot veger. Annen banegrunn byttes ut med annen veggrunn. Øvrige kommunaltekniske anlegg langs deler av støyskjerm må byttes, for eksempel til Annen veggrunn grøntareal. På bildene under vises det hva som er endret i forhold til det øverste punktet. De tre nederste punktene handler om å få plankartet riktig i henhold til gjeldende normer og regelverk. Konklusjon: Planen er, etter rådmannens vurdering, endret i tråd med vedtaket i HNK 3.2.2011, sak 3/11. Rådmannen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist for uttalelse etter pbl. 12-10 og 12-11. Saksbehandler: Sand Eirik Tjenesteområdesjef: Gangenes Anne-Kristin

Hvilke planer har dette konsekvenser for: Særutskrift: