SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200700317 : O: : L12&21-67 : Svein Erik Røed Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling - planprogram 12.03.08 23/08 Utvalg for byutvikling 1. gang 15.10.08 110/08 ENDRET REGULERING FOR DEL AV LURA NÆRINGSOMRÅDE - KVADRAT. PLAN 2007102 SAKEN GJELDER 1.1 Utarbeidelse og behandling På vegne av Steen & Strøm AS og Storebrand AS fremmer Asplan Viak AS reguleringsplan for del av Lura næringsområde rundt Kvadrat. Planen har vært drøftet med kommunen i flere møter og planen er koordinert med annet planarbeid i området. Søkerens dokumentasjon, forslag til reguleringsbestemmelser og reguleringsplan er datert henholdsvis 22.09, 10.09. og 12.09.08. Saken legges frem for 1. gangs behandling og skal deretter ut til høring. 1.2 Bakgrunn og hensikt Kvadrat ønskes videreutviklet som regionalt målpunkt og det er lagt vekt på både det innholdsmessige og det estetiske ved opprusting av bygningsmassene innvendig og utvendig. Skisseprosjektet foreslår en rekke nye attraksjoner og tilbud også for fritidsaktiviteter. Kvadratområdets beliggenhet i krysset mellom nord-sørgående og øst-vest gående hovedtrafikkårer og med et viktig kollektivstoppested og knutepunkt rett ved området er utgangspunktet for å videreutvikle dette regionale målpunktet. I tråd med overordnede planer foreslås høy utnyttelse av området. Netto salgsareal foreslås øket for å ivareta Kvadrats rolle og andel av regionens handel. Videre foreslås det også regulert kontorer og næringsaktivitet, herunder også hotell, knyttet til senterets hovedaktiviteter. Skisseprosjektet viser en utvidelse fra 63500 kvm til 166800 kvm (eksklusive parkeringsarealer). Netto salgsareal foreslås økt med 32700 kvm inklusiv alle typer handel, herunder også plasskrevende varer. Reguleringsplanforslaget bygger på kunnskap om pågående fylkesplanarbeid, og analyser av trafikk og handel er basert på de samme scenariene som nyttes ved rulleringen av fylkesdelplanen. Det er utviklet en egen transportmodell for å simulere framtidig trafikksituasjon og konsekvenser. Det er også utviklet en handelsmodell som viser konsekvensene av handelsetableringer på ulike senterområder i regionen. Storparten av Lura næringsområde er i dag bebygd. Flere av de bebygde tomtene har lav utnyttelse, og kommunen har derfor - samtidig med planarbeidet for Kvadrat-området, gitt Asplan Viak i oppdrag å utarbeide ny reguleringsplan for området mellom Kvadrat og Løwenstrasse, med tanke på å stimulere til en bedre utnyttelse av de allerede bebygde arealene innenfor eksisterende næringsområde - i tråd med føringene i FDP-J. Dette gir grunnlag for i større grad å kunne se viktige sammenhenger i og rundt næringsområdet. Begge planene har vedtatt plan for Forusområdet som rettesnor. Side 1 av 7
1.3 Konsekvens Forslaget til reguleringsplan bygger på Kvadrats skisseprosjekt, og legger opp til at hele området med tiden skal bli nærings og handelsområde. Alternativet bryter med kjøpesenterstopp og retningslinjer i FDP for langsiktig byutvikling på Jæren, ved at den øker detaljvarehandelen i området. Kvadratområdet felt D1 foreslås med en utnyttelse på BRA 200% siden det ligger direkte til bybaneholdeplass og gateterminal for buss. Resten av planområdet felt D2, som i dag er nærings- og boligområde, foreslås lagt ut til framtidig næringsareal med utnyttelse BRA 150%, som Lura næringsområde forøvrig. Bruksareal under bakken foreslås ikke å inngå i utnyttelsen. For arealer som skal nyttes til ulike trafikkformål har en i denne omgang regulert alt til trafikkformål. En rekke avklaringer av overordnet veinett må skje før en kan lage detaljplaner for bruk av trafikkområdene. I denne planen mener søker å sikre de arealer som i fremtiden skal brukes til trafikkavvikling. 2. SAKSBEHANDLING Varsel om planstart ble gitt 6. mars 2007 ved annonsering av reguleringsplanarbeidet med tilhørende planprogram. Justert planprogram ble vedtatt mars 2008 etter å ha vært på høring. Planarbeidet er koordinert med følgende andre planarbeid Forussletta, rv 44 Området mellom Kvadrat og Løwenstrasse Aftenbladeiendommen Kommunedelsplan for Gandsfjordkryssingen I forbindelse med planarbeidet er det utviklet handelsmodell for regionen for å se på behov for handelsareal og virkningen av etablering av handelsareal. Videre har en bygget opp en trafikksimuleringsmodell for å se virkningen på trafikkbildet ved ulike veisystem i området. Vedlagt følger i egen rapport, datert 10.09.2008, hele reguleringsplanforslaget slik det er summert opp fra konsulenten. Saksframstillingen må sees i sammenheng med rapporten. Behandling av planforslaget nå vil kunne gi innspill på de viktige temaene transport og handel til pågående revisjonsarbeid med FDP for langsiktig byutvikling på Jæren. Det har ikke vært omfattende presentasjon av planen for berørte grunneiere, men alle som har henvendt seg i forbindelse med egne planer for eiendommer i området er hørt og orientert om innretningen på foreslåtte plan. Det legges opp til spesiell orientering om planen for berørte grunneiere og drivere i området på et senere tidspunkt. Varsling av planoppstart og planprogram 06.03.2007 Vedtak planprogram, sak 23/08 12.03.2008 Fullstendig planforslag mottatt 15.09.2008 1. gangsbehandling 15.10.2008 Videre behandling: (se forslag til vedtak) Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret Side 2 av 7
3. GJELDENDE PLANER Gjeldene fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J) gir retningslinjer for annen planlegging. I den viktigste føringen i forhold til reguleringsplanen står det at Lura med Kvadrat er et viktig regionalt målpunkt samtidig står det at det ikke skal etableres nye kjøpesentra i området og at eksisterende kjøpesenter ikke bør utvides. FDP med retningslinjer er for tiden under revisjon. Kommunens eventuelle egengodkjenning av foreliggende forslag til reguleringsplan er betinget av at fylkesdelplanens retningslinjer for kjøpesenteretablering endres Ny plan erstatter følgende planer: 7515-01, 7515-02, 87119, 88109-01 og 2005134 samt deler av 7515 og 85113. 4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 4.1 Innledning Kvadrat ligger i søndre del av Lura næringsområde, som er en del av næringsområdet Forus/Lura med til sammen 25000-30000 sysselsatte, hvorav Luraområdet har ca. 6000. Inntil ca 1975 var området nærmest ubebygget. Området ble da planlagt med tanke på industri og produksjon, men har etter hvert utviklet seg til et mer sammensatt område. Varslet planområde omfattet arealer også syd for Stavangerveien, vest for E-39 og nord for Kvadrat, og var derfor større enn den endelige reguleringsplan, som omfatter 219 da. I tillegg til Kvadrat befinner det seg innenfor planområdet et mindre inneklemt boligområde, flere mindre næringseiendommer, samt en større trafostasjon. 4.2 Landskap og grøntstruktur Lura næringsområde er nærmest flatt, beliggende mellom Stokkahøyden i vest og høydedraget med boligområder i øst. Det finnes lite grønne arealer innenfor planområdet, bortsett fra i boligområdet mot Stavangerveien i syd. 4.3 Bebyggelsen Få bygninger er tilpasset nabobebyggelse og det er lite bebyggelse med høy arkitektonisk verdi. Rett sør for Kvadrat ligger et mindre boligområde med ca. 20 boliger, som i kommuneplanen fortsatt er boligområde. I området er flere bolighus tatt i bruk til næringsformål. Området har fått en betydelig belastning fra trafikk på alle kanter. 4.4 Trafikkforhold Veinettet rundt Luraområdet har i dag kapasitetsproblemer. Problemene oppstår spesielt i morgenrushet og gjelder både krysset mellom motorveien og Løwenstrasse og krysset mellom Stavangerveien og motorveien. Forusbeen har også en trafikk nær kapasitetsgrensen. Inne i planområdet deler Stokkaveien Kvadrat og planområdet i to deler. 4.5 Eksisterende forhold og utnyttelse Samlet bygget bruksareal (BRA): 106200 kvm Gjennomsnitts byggehøyde: 2 etasjer Gjennomsnittlig bygget utnyttelse (TU): 75 % Sysselsatte ved virksomheter i planområdet: 2350 Sysselsatte i Lura og Kvadratområdet samlet 6350 4.6 Annet Søkeren har en omfattende beskrivelse av planområdet, og det vises til vedleggene for supplerende opplysninger. Side 3 av 7
5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG ANALYSER 5.1 Konsekvensvurdering Planen for Kvadratområdet utløser krav om konsekvensutredning fordi ny bebyggelse vil overstige 15000 kvm, og fordi tiltaket er i strid med overordnet plan, dvs.fdp for langsiktig byutvikling på Jæren. For å kunne foreta slik vurdering er det beskrevet to alternativer: Alternativ 1 er utvikling etter dagens reguleringsplan med en utnyttelse på 80 %. Dette alternativet samsvarer med dagens situasjon som har en utnyttelse på 75 %. Alternativ 2 baserer seg på Kvadrats egen plan som tilsvarer en utnyttelse på rundt 165 % eksklusive parkering. Selve reguleringsplanen legger opp til 200 %, inklusive parkerings-anlegg over terreng. BRA eksklusive parkering er antatt å bli ca. 170000 kvm nær 100000 kvm mer enn området har i dag. Konsekvensanalysen behandler først de to overordnede temaene som antas å være kontroversielle i forhold til FDP, det vil si konkurranse med hovedsentrene og miljøforurensing ved ekstra kjøring til kjøpesentre utenfor bykjernene. Det er på denne bakgrunn laget egen handelsanalyse og det er tilrettelagt en trafikksimuleringsmodell for å kunne sikre at de beste veiløsningene blir ivaretatt i reguleringsplanen. 5.2 Handel Basert på forventet utvikling av befolkning, arbeidsplasser og kjøpekraft, vil det i følge analysen i fremtiden være behov for betydelig nytt handelsareal i regionen. Søkerens konklusjon er at fram til 2020-2025, vil en utvidelse av Kvadrat i samsvar med skisseprosjektet ikke innebære en endring av Kvadrats posisjon i forhold til dagens situasjon (med ca. 10% av regionens omsetning på detaljhandel), mens det på lenger sikt betyr at Kvadrat minsker sin andel av regionens omsetning. Søkeren mener også at det ikke er grunn til å mene at utvidelse som foreslått vil svekke Sandnes eller Stavanger sentrum. 5.3 Trafikk og parkering Detaljhandel utenom dagligvare står ellers ikke for mer enn 6% av transportarbeidet i følge søkers redegjørelse, og bør derfor ikke være avgjørende for lokalisering av handel. Med de mange arbeidsplassene i Forus/Lura-området, ligger det til rette for utstrakt bruk av koblings-reiser arbeid/handel/bolig noe som kan bidra til reduksjon av antall reiser og reiselengde. Søker har ikke sett det som realistisk å bygge ut et veinett som kan takle fri bilbruk til/fra Lura. En har lagt til grunn at en så høy utnyttelse som det legges opp til også fordrer endring i reisevaner og reisemiddelvalg. Kollektivtrafikken er derfor tillagt stor betydning og det tilrettelegges for den på Forussletta, der planleggingen utføres i regi av Statens vegvesen. Kvadrat ligger like ved en tung kollektivåre med en gateterminal for buss og en planlagt bybanestopp rett utenfor hovedinngangen. Kvadrats aktiviteter kan dermed gi et vesentlig kundegrunnlag for kollektivtrafikken, særlig når kollektivtilbudet øker. Butikkene åpner dessuten kl. 1000 og stenger kl. 20-2200, det vil si etter rushtidene morgen og ettermiddag, noe som medfører at trafikken til/fra Kvadrat kan bidra til å jevne ut belastningen. I tillegg er bilkjøringen forsøkt begrenset ved redusert parkeringskapasitet til 2 plasser pr. 100 kvm og ved å legge 50 % av parkeringen til parkeringsanlegg. Kvadrats skisseprosjekt inneholder 3200-3300 parkeringsplasser. Side 4 av 7
Veinettet utbedres særlig ved innfartsveiene til området. I nord ved at veien mellom Løwenstrasse og Stokkamyrveien / Luramyrveien blir regulert med 4 felt og nye rundkjøringer i begge ender, i sør ved at Forussletta fra Stavangerveien og til ny avkjørsel til Kvadrat også får 4 felt. Innenfor planen foreslås det vesentlige endringer av vegsystemet. I stedet for en tilknytning til Forussletta rv. 44, foreslås det to med hver sin rundkjøring. Dagens Stokkavei med avgreninger inngår i byggeområdene og erstattes av en ringvei. Med utgangspunkt i to rundkjøringer i Forussletta, fordeles trafikken inn i området og fram til Stokkaveiens bro over E.39. I tillegg opprettholdes dagens direkte adkomst fra Stavangerveien i syd. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 06.03.2007. Innkomne uttalelser ble behandlet i forbindelse med forslag til planprogram og vedtaket av dette. BYPLANSJEFENS VURDERING Gitte føringer I forbindelse med ny reguleringsplan for Forus næringspark, plan 2001129, ba utvalget i 2005 om et notat som redegjør for føringer og rammer for Lura næringsområde, der planarbeidet den gangen var i ferd med å starte opp. Slikt notat ble utført og forelagt utvalget som melding 11/05 ved møte 08.06.05 (vedlegg). I notatet heter det at Lura næringsområde må ses på som en integrert del av et større regionalt næringsområde fordelt på 3 kommuner. Planens grunnleggende hensikt må være å følge opp statlige retningslinjer og FDP for langsiktig byutvikling på Jæren, tilsvarende som i Forusplanen. Sistnevnte tilstreber å: 1) Legge til rette for bedre utnyttelse av de regulerte områdene. 2) Legge til rette for bedre tilgjengelighet og redusert behov for privat bilbruk gjennom: a) økt kollektivandel b) oppgradering av gang-/sykkelnettet c) oppgradering av vegsystemet d) redusert krav til parkeringsdekning 3) Styrking av muligheter for grøntanlegg. 4) Styre bedrifters lokalisering etter behov for tilgjengelighet 5) Økte krav til kvalitet og estetikk i bebyggelseskonsept, enkeltbygninger og utearealer. Notatet anbefalte at plan for Lura næringsområde må fokusere på de samme tema, men med følgende i tillegg: 6) Boliger innenfor planområdet 7) Kvadrat et av Norges største kjøpesentre 8) Lokalisering av bydelssenter 9) Kollektivterminal Kvadrat Enkel vurdering Planforslaget presenterer prinsipielle spørsmål som det er viktig for søker og for det omkringliggende samfunn å få avklart i forbindelse med revisjon av fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Under behandlingen av reguleringssaken er det derfor viktig å ha fokus på de prinsipielle spørsmål, framfor å legge vekt på en teknisk korrekt plan. Byplansjefen mener ellers at føringene i byplansjefens notat er fulgt i store trekk. Side 5 av 7
Under henvisning til vedlagt dokumentasjon med analyser og konsekvensutredning mener byplansjefen at en tilsvarende detaljert vurdering som for plan for Forus næringspark ikke er nødvendig på nåværende tidspunkt. Det kan tilføyes at for Forus ble det ikke utarbeidet en konsekvensutredning, under henvisning til det omfattende interkommunale og overordnede planarbeid som var utført over lang tid. Plandokument og reguleringsbestemmelser Plandokumentet inneholder mangler og feil som i en normal sak ville ha ført til en grundig gjennomgang og et foreløpig svar med oppfordringer og/eller krav til endringer. Forslag til bestemmelser følger langt på vei redigering og innhold til bestemmelsene for reguleringsplan for Forus næringspark, men trenger likevel en nøyere gjennomgang. Vesentligste forskjell er at parkeringsbestemmelsene er strammet ytterligere til. Plan og bestemmelser, særlig krav til rekkefølge, må vurderes nærmere etter at revidert FDP for langsiktig byutvikling på Jæren er vedtatt. Handel og forhold til bysentra Byplansjefen mener analyser og konsekvensutredning taler for at det ikke er en motsetning mellom utvikling av bysentrene og en utvikling med mer handel og annen virksomhet på Lura næringsområde. Bysentrene trenger regionale avlastningssentre og fungerende bydelssentre for å kunne være attraktive og funksjonelle for en øket befolkning. Spørsmål som angår handel og service bør ikke framstilles som et spørsmål om enten eller, men som både og. Bysentra i Sandnes og Stavanger vil ikke kunne dekke det fremtidige behov for handel for en økende befolkning. Med en sentral beliggenhet i befolkningstyngdepunket på Jæren er det ønskelig at handel på Lura får utvikles videre innenfor de foreslåtte rammer. Handel og estetikk Dimensjonene på Kvadrat og dimensjonene på de nye handelskonseptene for tyngre varer har en helt annen skala enn i eksisterende sentrum. Det vil i så fall være en stor utfordring å tilrettelegge for at det alt vesentlige av nytt handelsareal skal komme i bysentrene. Spørsmålet om plassering av nye store handelskonsepter var framme i forbindelse med utarbeidelse av kommunedelplan for sentrum, men ble vurdert som uønsket. Utviklingen i Sandvika i Bærum er en egnet illustrasjon på hva som kan skje dersom bysentra ukritisk skal gjøres til arena for slike konsepter fellesarealene mellom bygningene blir liggende øde og den bygningsmessige målestokk sprenges. Trafikkavvikling Søkeren har forstått at det ikke vil være mulig å bygge ut et veinett som kan takle fri bilbruk til/fra Lura, men at det blir nødvendig å basere videre utvikling på endrede reisevaner og reisemiddelvalg. Bestemmelsene må inneholde rekkefølgekrav som knytter videre utbygging til oppgradering av veinett, begrensning av parkeringstilbudet og bedret kollektivtilbud. Ikea Det foreligger reguleringsplan på Forus i Stavanger som har til hensikt å gi rom for ny lokalisering av Ikea i større format. Lokaliseringen er belagt med innsigelse fra overordnet myndighet. Det er muligheter for at innsigelsen kan heves under forutsetning av at tillatt detaljhandel på Ikea s nåværende lokalisering i Sandnes blir fjernet. Eventuell fjerning av detaljhandel fra Ikeas område i Sandnes bør ses i sammenheng med handel på Lura næringsområde for øvrig. Side 6 av 7
Pågående revisjon av FDP for langsiktig byutvikling på Jæren Det er viktig at arbeidet med FDP får tid nok til å vurdere de konklusjoner som kan utledes av analyser og utredninger. Planen bør vurderes og behandles på nytt med påfølgende høring, etter at revidert FDP er vedtatt, og etter at det har vært ført drøftinger mellom sentrale parter. OPPSUMMERING Søkerens prosjekt og planforslag bryter med gjeldende føringer i FDP for langsiktig byutvikling på Jæren, ved at detaljvarehandelen i Kvadratområdet økes. Den foreliggende handelsanalyse viser imidlertid at utvidelse av Kvadrat ikke vil svekke Sandnes eller Stavanger sentrum, samtidig som Kvadrat på sikt vil minske sin andel av regionens omsetning. Med sin lokalisering i befolkningstyngdepunktet og sin sentrale beliggenhet i forhold til vei og kollektivtrafikk oppfattes Kvadrat som et nødvendig supplement til bysentrene for å kunne takle fremtidens utfordringer. KU er gjennomført etter planprogrammet. Det er få særlige negative følger av planen. KONKLUSJON Forslag til VEDTAK: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 27-1, punkt 2, at forslag til endret reguleringsplan for del av Lura næringsområde, Kvadrat - plan nr. 2007102, datert 12.09.2008, med tilhørende bestemmelser, datert 10.09.2008, legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget må fremmes til ny 1. gangs behandling etter at revidert fylkesdelplan for byutvikling på Jæren er vedtatt. RÅDMANNEN I SANDNES, 26.09.2008 Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart Terje Pedersen konstituert arealplansjef 2. Forslag til reguleringsplan datert 12.09.2008 Asplan Viak 3. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 10.09.2008 Asplan Viak 4. Rapport regplan 2007102 for Kvadratområdet datert 22.09.2008 Asplan Viak 5. Melding nr. 111/05 UBU 08.06.05 6. Planprogram for Kvadratområdet, plan 2007102 vedtak UBU 12.03.08, sak 23/08 Utrykket vedlegg: Planprogram for del av Lura næringsområde, plan 2007102 Kopi til: Asplan Viak AS Østervåg 7 4006 Stavanger tlf. 51204500 Side 7 av 7