UNION Markedsrapport Q1 2011

UNION Markedsrapport Q1 2011 Transaksjonsmarkedet Markedet har åpnet seg for eiendommer flest Side 9 Avkastning Unions Fondsindeks steg med 19,1 % i Q4 2010 Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum De fleste områder får svak vekst i leieprisene fremover Side 13 Andre byer Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 Segmenter Handel, hotell, logistikk og bolig Side 28 Dreamstime

Oppsummering Markedssyn per første kvartal 2011 Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Normalisering - den viktigste endringen og tendensen er at det omsettes langt flere eiendommer med ordinære gjenværende leielengder. Andelen med 5 år eller mindre igjen på leiekontraktene har gradvis økt fra 7 % i Q1 2010 til 41 % i Q4 2010. Stigende salgsvolum målt i kroner økte markedet i fjor med 156 % til NOK 38,7 mrd. fordelt på 144 transaksjoner. Vi forventer at salgsvolumet stiger til NOK 40 mrd. i år og har et oppsidepotensial ved flere større transaksjoner/porteføljer. De laveste yieldene har blitt lavere. Vi vurderer prime yield kontor til 5,60 % - ned fra 5,80 % i Q4 og 6,5 % i Q3 2009. CBDeiendommer med lange kontrakter og trofé-eiendommer kan få høyere prising. Flere salg med netto-yield på 5-tallet i Q4. De lange rentene har steget gjennom andre halvår og de laveste yieldene har likevel blitt redusert. Enkelte av kjøpene med yielder på 5-tallet har blitt finansiert med 100 % EK. Økende yield-spread i transaksjonene på slutten av 2010. Stabile bankvilkår Vår undersøkelse mot bankene i januar viste at tyngden av lån har en EK-andel på snaue 30 % og en margin over Nibor på 150 punkter. Laveste opplyste margin i Q1 var 100 punkter og høyeste opplyste lånegrad var på 85 %. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Svak leieprisvekst fremover våre anslag for det kommende kvartalet innebærer at den dominerende leiepristendensen er endret fra flat til svak vekst. Todelt marked det er fortsatt mange ledige lokaler (788). Ca. 1/3 av de ledige arealene har stått ledig et år eller mer, og flere eiendommer utenfor sentrum og kontorklyngene er utfordrende å leie ut. Ca. 45.000 m² kontor ble trukket fra markedet i fjor for å konverteres primært til bolig. Arealledigheten toppet ut i november på 8,0 % i Oslo (7,5 % inkl. Asker og Bærum) og er per februar på 7,4 % i Oslo (7,1 % inkl. Asker og Bærum). Vekstforventninger blant bedriftene driver arealetterspørselen opp. Mange bedrifter som flytter velger å øke leiearealet med tanke på å kunne ansette flere fremover (bufferarealer). Netto arealabsorpsjon snudde fra -64.000 m² i 2009 til +60.-70.000 m² i fjor. Sentrum og de sentrumsnære sonene tiltrakk seg i 2010 leietagere på bekostning av randsonene. Høy nybygging de nærmeste årene bidrar til at arealledigheten avtar langsomt. Vi venter imidlertid akselererende leieprisvekst fra medio 2013. 2

Leder Salgsmarkedet har åpnet seg for eiendommer flest Den viktigste endringen og trenden i transaksjonsmarkedet er at det nå omsettes langt flere eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene. Vi har de siste kvartalene beskrevet denne tendensen og vårt tallmateriale viser at utviklingen slo ut i full blomst i Q4. Fra høsten 2008 ble transaksjonsmarkedet ekstremt orientert mot eiendommer med lange og sikre leieinntekter fra solide leietagere. I 2009 og de tre første kvartalene i fjor var det i gjennomsnitt 11 år igjen på leiekontraktene i eiendommene som ble omsatt. Til sammenligning er den typiske kontorleiekontrakten i Oslo på snaue fem år og en standard leiekontrakt innen logistikk anslagsvis ca. 10 år. I Q4 var gjennomsnittelig resterende leieperiode nede i 8 år. Snittet var altså ned hele tre år og vi registrerte 18 transaksjoner med 5 år eller mindre igjen på leiekontraktene i Q4. I figuren under presenterer vi utviklingen i 2010 kvartal for kvartal. Våre Andel av transaksjonene etter antall år igjen på leiekontraktene 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 6 % 82 % 82 % Andel 5 år eller mindre Andel 7 år eller mindre Andel 7 år eller mer 18 % 18 % 9 % 27 % 33 % 67 % 45 % 41 % Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 55 % utregninger er basert på hele 98 transaksjoner og datagrunnlaget er således svært solid. Transaksjoner med manglende informasjon om leieperiode og tomter er naturligvis ekskludert. Andelen med 5 år eller mindre igjen på kontrakten steg fra 6 % av transaksjonene i Q1 til hele 41 % i Q4. Utviklingen med flere omsetninger av eiendommer med ordinære leieperioder gjelder uavhengig om man ser på kontor, handel eller logistikk. Tendensen er den samme og salgsmarkedet er i ferd med å normaliseres og åpnes for eiendommer flest. Det er mange tegn på at optimismen er tilbake, og flere eiendommer med vanlige leieperioder oppfattes nå som attraktive og solide. I dette segmentet er det også enklere å finne eiendommer på høyere yield-nivåer. I Q4-transaksjonene, med 5 år eller mindre igjen på kontraktene, var det en median-yield på 7,8 %. De øvrige transaksjonene i Q4 hadde til sammenligning en median-yield på 6,7 %. Vår januarundersøkelse mot bankene viste at flere banker fortsatt er restriktive i forhold til å yte lån til kjøp av eiendom med mindre enn fem år igjen på leiekontraktene, med mindre det stilles sidesikkerhet. Vi spurte bankene om hvor mange år det må være igjen på leiekontraktene for at de skal være positive til å yte lån uten at det stilles sidesikkerhet, og vi la inn diverse forutsetninger knyttet til en tenkt kontoreiendom i Oslo sentrum. Svarene varierte fra 2,5 til 5,0 år med et snitt på 4,3 år. Kun 4 av 9 banker hadde svar under fem år. Ved at eiendommen i stedet lå på Økern økte snittet til ca. 7 år på samme spørsmål. Samtlige bankers svar var da på 5 år eller mer. Vi presiserer at det er utfordrende for bankene å svare på teoretiske eksempler. Så langt er det de norske eiendomsselskapene og private investorer som dominerer på kjøpssiden i dette segmentet (5 år eller mindre på kontraktene). Imidlertid gikk ett av disse salgene i Q4 til en syndikatør, to til eiendomsfond og ett ble kjøpt av en utenlandsk aktør. Vi venter et fortsatt godt marked nå som det er åpnet for eiendommer flest. Det blir da flere kjøps- og salgsmuligheter og en større yieldspread i salgene. 3

Innhold 1. Oppsummering Side 2 2. Leder Side 3 3. Makro Side 5 4. Transaksjonsmarkedet Side 9 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 11 6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 13 7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 28 9. Ansatte i UNION Gruppen Side 32 4

Makro Norsk økonomi - utsikter for 2011-2014 Norsk økonomi i klar oppgang Norges handelspartnere er ventet å få tilstrekkelig vekst til at eksporten fra fastlandet stiger med 3,6 % i år og deretter ca. 3 % i snitt til og med 2014. Konjunkturprognosene som er publisert etter nyttår har til felles at de alle anslår en høyere vekst enn hva de gjorde sist høst. Veksten i fastlandsøkonomien vil i hele prognoseperioden holde seg høyere enn normalnivået (langsiktig snittnivå) på snaue 3 %. Det er særlig privat konsum og næringslivets investeringer, både på land og offshore, som vil trekke den samlede norske økonomien opp. Blant annet offentlig konsum vil få en mer moderat stigning. KPI vil i snitt stige med 2,1 % per år i perioden 2011-2014. Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Svak vekst i Europa, normal i USA og sterk i Kina/India BNP- vekst, årlige endringer 2010E 2011E 2012E 2013E 2014E USA 2,9 2,9 3,2 2,9 2,6 Japan 4,3 1,6 1,7 1,6 1,6 Kina 10,2 7,9 8,0 7,5 7,0 Eurosonen 1,7 1,1 1,4 1,9 1,9 UK 1,7 2,2 1,7 2,1 2,3 Norge (fastlandet) 1,9 2,5 3,0 3,1 2,7 Sverige 5,4 4,3 2,8 3,1 2,1 Norges handelspartnere 2,7 2,1 1,9 2,2 2,0 Kilde: DnB NOR M arkets januar 2011 Utvikling Arbeidsmarkedet i Pensjonsfondet Utland og valutakurser 2010 2011E 2012E 2013E 2014E BNP - Fastlandet 2,2 3,3 3,8 3,6 3,2 BNP 0,4 2,1 2,9 2,5 2,4 6 000 5 000 13 12 11 KPI 2,5 1,8 1,5 2,2 2,6 Privat forbruk 3,6 3,7 4,0 4,5 3,4 Offentlig forbruk 2,2 2,3 2,7 2,5 2,8 Oljeinvesteringer (12,6) 10,5 6,8 2,0 3,2 Tradisjonell eksport 5,0 3,6 1,9 3,1 4,7 Sysselsetting (0,2) 1,5 2,1 2,2 1,6 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,6 3,6 3,2 2,9 2,6 Kilde: SSB februar 2011 MNOK 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2000 2003 2006 2009 2012 Kilde: Norges Bank, Nasjonalbudsjett 2009 NOK / # Valuta 10 9 8 7 6 5 4 2004 2011 Kilde: Norges Bank, januar 2011 10 DKK 1 EUR 1 GBP 100 JPY 10 SEK 1 USD 5

Makro Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sysselsettingen har snudd opp moderat vekst Konsensus viser en sysselsettingsreduksjon på kun 15.000 i sum for 2009/10 og en vekst på 55.000 for årene 2011 2012. SSB venter +200.000 mot 2015. NAV Oslo venter sysselsettingsvekst på 5.260 i hovedstaden i år, etter en samlet nedgang på kun 6.000 i 2009/2010. UNION sine beregninger på NAV Oslo sine data innebærer at kontorsysselsettingen snudde opp i andre halvår i fjor og vokser med ca. 3.000 personer i 2011. Antall ledige kontorstillinger i Oslo er opp 30 % fra febr. 2010 til febr. 2011. Antall ledige i Oslo innen kontoryrkene er per des. ned 16 % på årsbasis. Manpowers undersøkelse fra fjerde kvartal viser at det i Oslo/Akershus er 15 % flere bedrifter som planlegger å øke bemanningen enn det motsatte. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år Antall sysselsatte personer Norge / Oslo Ant. sysselsatte i Norge (1.000) 2 650 2 600 2 550 2 500 2 450 2 400 2 350 2 300 2 250 2 200 2000 2002 2004 2006 2008 2010E Norge Oslo 440 430 420 410 400 390 380 370 360 350 Kilde: SSB / UNION / NAV Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +5.260 i år Ant. sysselsatte i Oslo (1.000) 2009 2010 2011 2012 DnB - Januar 2011 (0,5) 0,0 0,5 0,7 Nordea - Januar 2011 (0,4) (0,3) 1,0 0,5 SSB - Februar 2011 (0,4) (0,2) 1,5 2,1 Konsensus (0,4) (0,2) 1,0 1,1 Endr.ant.sysselsatte (11 336) (3 907) 26 008 28 894 Ant. sysselsatte 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) (8 000) (13 000) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo 6

Makro Renter Stadig sprikende forventninger til de lange rentene Siden sist har de lange rentene uttrykt ved 10-års swaprente steget fra 4,20 % til ca. 4,57 % per 23. februar. Nordea sine prognoser innebærer at 10-års swaprente stiger til 5,20 % på to års sikt. Anslagene er løftet siden fjerde kvartal. DnB NOR Markets venter at 10-års swaprente synker fra dagens nivå til 4,25 % i mai og deretter stiger langsomt til 4,50 % i februar 2013. Variasjonen i anslagene skyldes ulike forventninger til utviklingen i økonomien i Euro-sonen. De lange rentene i Norge er i stor grad avledet av Euro-rentene som igjen påvirkes av styringsrenten til ESB. Nordea har et mer optimistisk syn, og dermed at rentenivåene hurtigere normaliseres. Swap- og pengemarkedsrenter Nordea sine renteprognoser per 7. februar 2011 Nordea - 7. februar Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NIBOR 2,58 2,64 2,85 3,21 4,40 Styringsrenten 2,00 2,00 2,25 2,75 4,00 Spread 0,58 0,64 0,60 0,46 0,40 10 års swap 4,53 4,48 4,59 4,80 5,20 10 års stat 3,84 3,88 3,99 4,20 4,60 Spread 0,69 0,60 0,60 0,60 0,60 Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 4,57 4,8 4,5 3,76 4,3 4,0 0,79 3,42 3,59 3,8 3,5 0,45 0,12 0,29 3,3 3,0 2,8 2,5 2,0 2,3 3,78 3,31 3,13 3,47 1,5 1,8 1,0 1,3 0,5 0,8 0 1 å swap 3 å swap 5 å swap 7 å swap 10 å swap NOK SEK EUR USD NOK SEK EUR USD Kilde: DnB NOR Markets 24.02.11 Kilde: DnB NOR Markets 24.02.11 % % 7

Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom Drammensveien 144. Solgt av Havila Ariel ASA til KLP Eiendom AS. UNION Norsk Næringsmegling var rådgiver for selger. 8

Transaksjonsmarkedet Omsetninger for NOK 14 mrd. i Q4 stigende priser for prime og synkende yield-gap Alle segment hadde 50 % salgsvekst eller mer i fjor Spread på 1,03 % mellom prime yield (5,60 %) og 10-års swaprente (4,57 %). Yield-gapet har blitt normalisert fra august (snitt på 1,2 % siste 10 år). Nedgangen i prime yield siden Q3 2009 innebærer isolert sett en verdiøkning på 16 %. En investering med 70 % lånefinansiering ville gitt 54 % avkastning på egenkapitalen (alt annet likt) som følge av yield-reduksjonen. 15 % av salgsvolumet i fjor var knyttet til Annet som inneholder bl.a. 5 omsetninger innen undervisning, 2 omsetninger innen helse, 2 kontoreiendommer som skal bygges om til boliger, diverse blandingseiendommer, tomter og utviklingseiendommer. For 11 av de 25 transaksjonene er kjøpet knyttet til at eiendommene i ulike former og grader skal tilby en bofunksjon. Transaksjonsvolum totalt i 2010 fordelt på segmenter % Prime yield og 10-års swaprente Prime netto yield og 10 års Swap (tom. 24. feb.) 8 7 6 5 4 3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 10 års swap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner over MNOK 50 Lager/Kombi/ Terminal/Ind 16 % Annet 14 % 2010 NOK 38,7 mrd Butikk/Handel 28 % Hotell 6 % Kontor 36 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 61 13,9 Hotell 3 2,3 Butikk/Handel 28 11,0 Logistikk/Ind. 27 6,2 Annet 25 5,3 Sum 144 38,7 NOK mrd 80 70 68 60 53 50 44 40 28 38 40 30 22 20 15 15 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 9

Transaksjonsmarkedet oppsummering 2010 Underliggende vekst i salgsvolumet Transaksjonsvolumet totalt i 2010 ø Alle investorkategorier økte transaksjonsaktiviteten To av tre kroner i transaksjonsmarkedet var i fjor knyttet til Sørøstlandet inkludert Oslo/Akershus. Geografisk spredte porteføljer stod for 11 % og andre deler av landet kun 22 %. Vi ser bort fra omsetninger under MNOK 50. Kvartal for kvartal har 12-mnd. trenden for antall transaksjoner vist vekst, og i fjor steg nivået med 69 % til 144 omsetninger. For fjoråret sitter vi med informasjon om yielder knyttet til 103 transaksjoner. Ved å se på laveste yield og de fem laveste i hvert kvartal får vi en veldig tydelig bekreftelse på at de laveste yieldene har blitt lavere. Denne tendensen gjelder uavhengig av om man ser på kontor, handel eller logistikk. Prime yield har blitt redusert med 90 punkter siden Q3 2009 og ligger nå kun 35 punkter over 2007 da prisene var på det høyeste. Den kvartalsvise utviklingen i median yielden for de omsatte eiendommene har holdt seg stabil på ca. 6,80 %. Årsaken til at medianyielden ikke ble redusert på slutten av året, da vi hadde flere omsetninger på lave yielder, er at det ble omsatt flere eiendommer med mer ordinære løpetider på leiekontraktene. Disse salgene hadde vesentlig høyere yieldnivåer enn mange av omsetningene innen lang og sikker. Eiendomsselskapene var desidert største netto selger i fjor, men likevel også største brutto kjøper. Syndikatørene var klart største netto kjøper og hentet anslagsvis ca. NOK 2,8 mrd. i egenkapital. Alle investorkategorier hadde betydelig volum på både kjøps- og salgssiden, men Liv- og pensjonsselskapene og norske fond hadde lavere aktivitet enn det vi legger til grunn som et normalnivå. Bruker av eiendommen nettosolgte eiendom for NOK 5,9 mrd. gjennom sale leaseback transaksjoner. Vi har registrert 25 transaksjoner i denne kategorien i 2010. Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall Midt- og Nord- Norge 4 % Sør- og Vestlandet 17 % Øvrige Sørøstlandet 22 % Porteføljer/Konf /Annet 11 % 2010 NOK 38,7 mrd Oslo/Akershus 46 % 70 60 50 40 30 20 10 0 10 10 Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 29 % 48 % -7,1 11,2 18,4 Norske fond 6 % 2 % 1,4 2,3 1,0 Syndikeringsaktører 26 % 2 % 9,0 9,9 0,9 Utlendinger inkl. fond 19 % 7 % 4,7 7,4 2,7 Liv- og pensjonsselskap 8 % 4 % 1,6 3,0 1,4 Private investorer 6 % 14 % -2,8 2,4 5,3 Bruker av eiendommen 2 % 17 % -5,9 0,7 6,6 Andre eller konfidensielt 4 % 6 % -0,8 1,6 2,5 Sum 0,0 38,7 38,7 16 49 27 31 23 63 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 10

Avkastning 6 kvartal med positiv utvikling oppskrivninger og gearingeffekt bidro til byks i Q4 Unions Fondsindeks opp 37 % siden bunnen i Q2 09 Unions Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Oppstartstidspunktet for fondene varierer. Oppdatert datagrunnlag viser at indeksen steg med 1,2 % i Q3 i fjor og hele 19,1 % i Q4. Flere fond har halvårlige verdivurderinger og vi legger grunn at stigningen reelt sett har vært jevnere. Indeksen er nå 4 % under utgangspunktet i Q4 2005, 37 % under toppen i Q4 2007, men drøye 37 % over bunnen i Q2 2009. Av nedgangen i 2008/2009 er ca. 1/3 gjenvunnet. Eiendomsindeksen på Oslo børs har siden Q4-rapporten (1. des.) steget med 9,0 % per 21. februar. Hovedindeksen er tilsvarende opp 7,2 %. IPD: Totalavkastning i 2009 for næringseiendom på 4,8 % og 4,0 % for kontor Avkastning eiendomsfond Unions Fondsindeks Hovedindeks og eiendomsindeks tom. 21.02.2011 120 100 80 60 40 20 0 nov. 07 apr. 08 sep. 08 feb. 09 jul. 09 des. 09 mai. 10 okt. 10 Kilde: Oslo Børs OSE 4040 Real Estate OSEBX Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) 175 150 125 100 75 50 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 Kilde: UNION Eiendomskapital 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: IPD Norden 11

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Kirkegaten 20. Utleie av 6000 kvm for Søylen Eiendom AS. Hovedleietager: TNS Gallup AS. 12

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Høyere etterspørsel og tilbud arealledigheten synker langsomt de nærmeste årene Etterspørselen har snudd opp og inn mot sentrum Netto arealabsorpsjon snudde opp fra -64.000 m² i 2009 til ca. +60.-70.000 m² i fjor. Det var særlig på slutten av året at absorpsjonen steg. På overordnet nivå viser tallene for arealabsorpsjon en flyttestrøm fra randsonene til sentrumsområdene. Våre prognoser viser en samlet netto arealabsorpsjon på 480.000 m² for perioden 2011 2013. Vi har oppjustert våre anslag for arealetterspørselen ettersom veksten i økonomien, optimismen og sysselsettingen ser ut til å bevege seg hurtigere enn tidligere lagt til grunn. Anslagene er likevel lavere enn ved forrige konjunkturoppgang som var spesielt sterk. Den viktigste driveren på etterspørselssiden er vekstforventninger. Mange av bedriftene som flytter leier lokaler som gir rom for å kunne ansette flere. Klart høyere nybyggtilførsel enn ved forrige oppgang Beregnet netto arealabsorpsjon i 1.000 m² per år 300 250 250 200 200 150 150 100 100 50 50 0 0-50 -50-100 -100-150 -150-200 -200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m² per år Siden sist har vi gjort mindre oppjusteringer i anslagene for både nybygging og areal kontorbygg som blir konvertert til andre formål. Vi forventer en nybyggtilførsel på ca. 450.000 m² for perioden 2011 2013. Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. DnB NOR 80.000 m²), Fornebu (bl.a. Statoil og Aker Solutions 90.000 m²), Tjuvholmen og i Nydalen. 300 250 200 150 Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Det er massive utbyggingsplaner for området Løren-Hasle-Økern-Ulven. Så langt er det begrenset med leiekontrakter som er signert for nybygg. Begrenset med større hovedkontoralternativer i eksisterende bygg, lave byggekostnader og offensive utviklere vil sannsynligvis bidra til høy byggeaktivitet også etter 2013. 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 13

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Arealledigheten toppet ut ved årsskiftet på ca. 8 % Antall ledige lokaler er marginalt opp fra 769 i Q4 til 788 nå. Nivået er det høyeste i perioden fra finanskrisen, men har kun økt 10 % det siste året. Snittarealet i de ledige lokalene har den siste tiden gått ned. Totalt sett har arealledigheten i Oslo, Asker og Bærum blitt redusert fra 7,5 % i november til 7,1 % per februar. Tilsvarende har kontorledigheten i Oslo isolert sett blitt redusert fra 8,0 % i november til 7,3 % nå. Vi opprettholder vårt syn om at kontorledigheten toppet ut rundt årsskiftet 2010/2011 på ca. 8 %, og kun vil synke langsomt de nærmeste årene som følge av høy nybygging. I fjor ble ca. 45.000 m² kontorlokaler trukket fra markedet for å konverteres primært til bolig. Særlig i sentrum har ledigheten blitt redusert i 2010 Ledig areal og antall annonser (Oslo, Asker & Bærum) 900 900 Antall annonser Ledige arealer i 1.000 m² 800 800 700 700 600 600 500 500 400 400 300 300 200 200 100 100 0 - nov. 08 feb. 09 mai. 09 aug. 09 nov. 09 feb. 10 mai. 10 aug. 10 nov. 10 feb. 11 Kilde: Union / Finn.no 20 % av lokalene som tilbys er over 1.000 m² Arealledigheten varierer fra 4,1 % i Sentrum til 10,7 % på Skøyen. Ytre nord og øst er eneste område med klar økning i kontorledigheten siden fjerde kvartal, mens Lysaker hadde størst prosentuell reduksjon i kontorledigheten siden november. Over 1 000 m² 20 % 20 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn 1.000 m². Snittarealet i de annonserte lokalene var per februar på 846 m². Kun syv eksisterende bygg kan tilby 10.000 m² kontor eller mer. I følge Eiendomsverdi Næring ble det i 2010 i snitt betalt 16 % mer per kvadratmeter i kontrakter over 1.000 m² sammenlignet med snittet for alle leiekontrakter. Vi legger til grunn at dette primært skyldes at tilpasningene typisk er mer omfattende når større leietagere flytter inn. Kilde: Union / Finn.no Under 1 000 m² 80 % 14

Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Vi venter generelt svak vekst i leieprisene fremover Leieprissoner Våre anslag innebærer at leieprisene generelt sank 15-20 % fra medio 2008 til de nådde bunnen i første kvartal i fjor. Deretter har hovedtendensen vært relativt flat, men vi venter svak vekst i leieprisene generelt fra andre kvartal og akselererende leieprisvekst fra medio 2013. Våre anslag innebærer at CBD, Sentrum og Indre vest har vært i forkant av utviklingen og at ransonene henger etter i leiepris-syklusen. Fortsatt høy tilbudsside og mange langtidsledige lokaler ca. 1/3 av tilbudet. Data fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter signert i Q4 viser en snittpris for kontor i Oslo på 1.570 kr. per m²/år (ekskl. mva. og felleskostnader), og 2.440 kr. i snitt per m² for de 15 % høyest prisede kontraktene. Leiepriser og ledighet Oslo & Asker / Bærum NOK / m2 Snitt kontorleiepriser 1999 Q4 2010 CBD priser topp standard og beliggenhet 1998 Q2 2011 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2000 2002 2004 2006 2008 Q1 Q3 2010 2010 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS NOK / m2 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Kilde: UNION 1998 2001 2004 2007 2010 Arealledighet nov. 2008 feb. 2011 9 % 7,7 % 7,4 % 7,1 % 8 % 7,2 % 7 % 6,6 % 6,2 % 6,6 % 5,0 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % nov feb apr jun aug okt des feb apr juni aug okt des Kilde: UNION feb 15

Våre leieprisanslag for andre kvartal 2011 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² Topp standard og Gjennomsnitt målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. beliggenheter (snittlokalet og felleskostnader per Q2 2011 for sonen) Leiepristendens Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 3 800 2 550 Vekst Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 2 800 1 650 Svak vekst Oslo Vest inkl. Majorstua 2 250 1 650 Svak vekst Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 800 1 300 Svak vekst Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 700 1 100 Svak vekst Skøyen 2 400 1 800 Svak vekst Lysaker 1 900 1 550 Svak vekst Fornebu 1 800 1 400 Svak vekst Nydalen 1 900 1 450 Svak vekst Bryn / Helsfyr 1 800 1 400 Svak vekst Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 750 1 350 Flat Ytre Nord og Øst inkl. Økern 1 650 1 050 Flat Ytre syd inkl. Ryen 1 550 1 000 Flat Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1 700 1 200 Flat På sidene for de 14 leieprisområdene viser vi grafisk utviklingen per kvartal fra primo 2008 med en leiepristrakt. For de aktuelle områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel; i Ytre nord og øst har vi gått ut fra Økern. For Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Forenebu tar vi utgangspunkt i Sandvika sentrum. Skal man vurdere hva som utgjør fair leiepris for et konkret kontorlokale må man ta hensyn til en rekke faktorer som plassering i bygget, parkeringsmuligheter, utsikt, fellesfunksjoner som kantine, nærhet til offentlig transport etc. Vi jobber daglig i markedet og utfører oppdrag på leieprisvurderinger. Ta gjerne kontakt på 23 11 69 00 for en grundig vurdering av ditt lokale. 16

Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Vi venter stigende priser i prestisjesegmentet Suveren vinner om leietagerne i 2010 Positiv arealabsorpsjon og svak nedgang i kontorledigheten det siste året. Flere gårdeiere har is i magen, og enkelte kontrakter og flere tilbud viser at leietagerne må strekke seg lenger for å få signert kontrakter i prestisjelokaler. CBD ligger i forkant av utviklingen. For Q2 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 3.800 kr. per m²/år, opp 27 % fra bunnen i Q4 09 og netto 19 % under toppen i 2008. For Q2 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 2.550 kr. per m²/år, opp 11 % fra bunnen i Q1 2010, men drøye 20 % under toppen i 2008. 73 tilbud å velge mellom per febr., mot 67 i nov. 8 tilbud over 1.000 m². Ca. 9 % arealledighet per februar, uforandret fra november. Leiepriser i kr. per m 2 /år Vika / Aker Brygge På tross av tilførsel på 38.000 m² nybygg i fjor sank kontorledigheten fra 7,1 % i februar 2010 til 4,1 % nå. Nivået er ned fra 4,4 % i Q4 2010. Snittprisene sank over 20 % i 2008/2009 og Sentrum fremstår nå som attraktivt. Bjørvika fungerer godt som et trekkplaster og flyttebevegelsen mot sentrum er et klassisk tegn på at konjunkturene har snudd opp. For Q2 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.800 kr. per m²/år, opp 12 % fra bunnen i Q4 09, men 18 % under toppen i 2008. For Q2 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 1.650 kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men ca. 15 % under toppen i 2008. 135 tilbud å velge mellom, hvorav 19 tilbud over 1.000 m² - stabilt mot Q4. Leiepriser i kr. per m 2 /år Øvrige sentrum 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 17

Leiemarkedet - Kontor Oslo vest inkl. Majorstua Indre nord inkl. Ullevaal stadion Svakt stigende, men fortsatt moderat kontorledighet For Oslo vest utgjør Majorstua topp beliggenhet. Indeksbygget ligger akkurat på grensen til Oslo vest, men sorterer under Øvrige sentrum. Nordea-bygget vurderes konvertert til boliger på sikt. Vi anslår svak leieprisvekst fremover. For Q2 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.250 kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men 10 % under toppen i 08. For Q2 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter til 1.650 kr. per m²/år. Nivået er 10 % over bunnen og 8 % under toppen i 2008. 74 tilbud å velge mellom mot 75 i sept. 10 tilbud over 1.000 m². Arealledigheten ligger på 5,3 % per februar mot 4,6 % i november. Leiepriser i kr. per m 2 /år Oslo vest Bergenegården trukket og ledigheten redusert Bergenegården ble trukket fra markedet i fjor og skal bli konvertert til boligformål. Dette bidro sterkt til at kontorledigheten ble redusert fra 13,1 % til 8,6 % de siste 12 månedene. For området utgjør Ullevaal stadion topp beliggenhet. For Q2 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til ca. 1.800 kr. per m²/år. For Q2 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 1.300 kr. per m²/år. Nivået er ned ca. 13 % fra toppen i 2008. Vi vurderer leiepristendensen fremover til svak vekst. 78 tilbud å velge mellom, mot 72 i nov. 14 tilbud over 1.000 m². Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre nord 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 18

Leiemarkedet - Kontor Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Vi anslår svak leieprisvekst fremover For området utgjør Kværnerbyen topp beliggenhet. For Q2 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.700 kr. per m²/år. For Q2 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til 1.100 kr. per m²/år. 15 tilbud å velge mellom, mot 13 i november. 4 tilbud over 1.000 m². Vår telling per februar viser ca. 13 % arealledighet, stabilt mot november. Massen av kontorbygg er begrenset slik at arealledigheten kan endre seg mye opp og ned fra kvartal til kvartal. Større arealer er under utbygging i Kværnerbyen. Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre øst Betydelig ledighet og kun svak vekst fremover Nest etter CBD var Skøyen området med høyest leieprisvekst under forrige oppgang. Med bakgrunn i betydelig kontorledighet på Skøyen og i naboområdene venter vi kun svak vekst fremover. Ledig areal er opp ca. 15.000 m² fra februar i fjor. For Q2 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.400 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 27 % under toppen i 2008. For Q2 vurderer vi snittnivået til ca. 1.800 kr. per m²/år. Anslaget innebærer at snittprisene er opp 6 % siden bunnen ble nådd for et år siden. 36 tilbud å velge mellom per februar mot 41 i nov. 14 over 1.000 m². Ca. 11 % arealledighet per februar, stabilt mot november. Leiepriser i kr. per m 2 /år Skøyen 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 19

Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Flere ledige lokaler, men lavere snittareal Tøff konkurranse om leietagerne fra bl.a. Skøyen og Fornebu. For Q2 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.900 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 22 % under toppen i 2008. For Q2 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.550 kr. per m²/år. Anslaget innebærer en differanse til toppnivåene på 350 kr. Den lave differansen skyldes at kontormassen gjennomgående er relativt ny. Vi legger til grunn at Lysaker følger den generelle leiepristendensen fremover med svak vekst. 36 tilbud å velge mellom per februar mot 26 i november og 44 i febr. 2010. Snaue 8 % arealledighet per februar, ned fra ca. 10 % i november. Leiepriser i kr. per m 2 /år Lysaker Stort potensial for nybygg Vi legger til grunn at Fornebu følger den generelle leiepristendensen fremover med svak vekst. Området synes å fortsette å styrke sin posisjon. For Q2 2011 anslår vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.800 kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q2 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.400 kr. per m²/år. Differansen til toppnivåene er på 400 kr. Den lave differansen skyldes også her at kontormassen i høy grad er av nyere dato. Snittprisene er ned anslagsvis 10 % siden toppen i 2008. Våre data for kontorledighet tilsier at kontorledigheten per februar er i intervallet 5 til 7 %. Leiepriser i kr. per m 2 /år Fornebu 2 750 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 20

21

Leiemarkedet - Kontor Ytre vest inkl. Ullern og Smestad Ytre nord og øst inkl. Økern Vi venter stabil utvikling i leieprisene fremover For området eksemplifiserer Ullern og Smestad topp beliggenhet. For Q2 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til å holde seg stabilt på 1.750 kr. per m²/år. For Q2 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge flatt på ca. 1.350 kr. per m²/år. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 16 % siden toppen i 2008. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 400 kr. 23 tilbud per februar, mot 20 i november. 4 tilbud over 1.000 m². Vår telling per februar viser snaue 6 % arealledighet, ned fra snaue 8 % i november. Snittarealet i de ledige lokalene har gått kraftig ned det siste kvartalet, og ledig areal har blitt redusert med nesten ca. 10.000 m². Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre vest Leieprisene har nådd bunnen og flater ut For Q2 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.650 kr. per m²/år. For området utgjør Økern topp beliggenhet. For Q2 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge stabilt på ca. 1.050 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 600 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 13 % siden toppen i 2008. 116 tilbud å velge mellom per februar mot 105 tilbud i november. 26 tilbud over 1.000 m² per februar mot 20 i november. De siste 12 måneder har kontorledigheten steget fra 8,5 % til 10,8 %. Negativ arealabsorpsjon i fjor kan bli snudd på lengre sikt, da det er massive nybyggingsplaner for området Økern/Løren/Hasle/Ulven. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre nord og øst 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 22

Leiemarkedet - Kontor Ytre syd inkl. Ryen Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Lavere snittareal i de ledige lokalene stabile priser For området utgjør Ryen topp beliggenhet. For Q2 2011 vurderer vi topp standard og beliggenhet til 1.550 kr. per m²/år. For Q2 2011 anslår vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge flatt på ca. 1.000 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således 550 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 13 % siden toppen i 2008. 25 tilbud å velge mellom per febr., mot 23 i nov. 4 tilbud over 1.000 m². Vår telling per februar viser en arealledighet på ca. 8 % mot 11 % i november. Liten kontormasse bidrar til store svingninger i ledighetsprosenten. Gunnar Karlsen AS flytter inn i nybygg på 13.000 m² på Ryen i 2012. PS! Rosenholm Campus ligger utenfor Oslo syd og oppnår høyere priser. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre syd Vi venter stabil leieprisutvikling for Q2 2011 I området utgjør sentrum av Sandvika topp beliggenhet. For Q2 2011 anslår vi topp standard og beliggenhet til å ligge flatt på 1.700 kr. per m²/år. For Q2 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge flatt på ca. 1.200 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således 500 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket med 14 % siden toppen i 2008. 101 tilbud å velge mellom per februar 2011 mot 111 tilbud i november. 16 tilbud over 1.000 m² per november. Arealledigheten har det siste kvartalet ligget stabilt på 5,4 %. Enkelte større eiendommer har de siste månedene blitt trukket fra markedet for å bli konvertert til boligformål. Leiepriser i kr. per m 2 /år Asker / Bærum 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 23

Andre Markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger - Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig Østervåg 7 i Stavanger sentrum. Kjøpt av UNION Eiendomsinvest Norge ASA i desember 2010. 24

Bergen Kontorleiemarkedet i Bergen og transaksjonsmarkedet i Hordaland Arealledigheten vurderes til 6,3 %* DN nov. 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1.475 kr. per m²/år. Stk. ledige kontorlokaler stabilt fra Q4 til Q1 på 118. Leieprisene i sentrum ligger i intervallet 1.400 2.000 kroner. De fleste områdene ligger i prisintervallet fra 1.000 til 1.500 kr. per m²/år*. Høy standard i sentrum ventes å stige svakt, og øvrige lokaler ventes å synke svakt*. Nybygg sentralt 1.850 2.000 kr. per m²/år*. * Kyte Næringsmegling i samtaler ultimo november ** Finn.no 5 omsetninger i Q4 på til sammen MNOK 660 NOK / m2 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv NOK 2,0 mrd. i transaksjoner over MNOK 50 i 2010 Vi har registrert totalt 13 transaksjoner over MNOK 50 i Bergen i 2010 på til sammen NOK 2,0 mrd. Fordobling i salgsvolumet i forhold til 2009. Kontor største segment med 6 transaksjoner på til sammen NOK 1,1 mrd. Vi har registrert yielder fra 6,10 % til ca. 8 % og en median yield på 6,85 % for 8 av omsetningene. Vi vurderer prime yield til 6,3 % basert på en spread mot Oslo på 70 punkter gitt markedsmessige vilkår på leie etc. Eiendommer med spesielt lange kontrakter kan oppnå lavere yield. På kjøpersiden var det i fjor aktører innen kategoriene private investorer, eiendomsselskap, bruker av eiendommen, syndikering og eiendomsfond. Logistikk/Ind. 8 % Handel 24 % Annet 13 % Kontor 55 % 25

Trondheim Kontorleiemarkedet i Trondheim og transaksjonsmarkedet i Midt-Norge Stabil utvikling i antall ledige lokaler DN nov 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flat på 1.600 kr. per m²/år. Stk. annonserte arealer er per februar på 88 og har holdt seg stabilt på 80-90 fra nov. 2008*. Volum ledig kontorareal (talt og beregnet) har sunket fra ca. 60.000 m² i november til 52.000 m² i februar*. Stor usikkerhet knyttet til kontormassen og dermed ledighetsprosenten. Nybyggvolumet tilsier stabil ledighet gjennom 2011. *Kilde: Union / Finn.no 8 transaksjoner for drøye MNOK 800 i Q4 NOK / m2 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv NOK 1,5 mrd. i transaksjoner over MNOK 50 i 2010 Vi har notert 15 transaksjoner over MNOK 50 i Midt-Norge i 2010 på til sammen NOK 1,5 mrd. I tillegg kommer regionens andel av geografisk spredte porteføljer. Samtlige transaksjoner var fra MNOK 200 og nedover. 10 transaksjoner i Trondheim på til sammen NOK 1 mrd. Vi registrer store variasjoner i yield-nivåene, og for 8 av omsetningene var median yielden på 7,20 %. Tre omsetninger hadde yield godt over 8 %. Vi vurderer prime yield til ca. 6,3 % med en spread på 70 punkter til Oslo. Det ble omsatt eiendommer innen kontor, hotell, tomt, trykkeri, kjøpesenter, butikk, utvikling og diverse kombinasjonseiendommer. Blant kjøperne var eiendomsselskap, private investorer og syndikatører. Logistikk/Ind. 11 % Annet 16 % Handel 33 % Kontor 40 % 26

Stavanger Kontorleiemarkedet i Stavanger og transaksjonsmarkedet i Rogaland Stigende arealetterspørsel og redusert kontorledighet* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) per halvår fra 2005 DN november 2010: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler ligger stabilt på 1.600 kr. per m²/år. De beste lokalene i Stavanger sentrum oppnår i dag en leie på mellom 2.000 og 2.400 kr. pr. m²/år*. På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet 1.400-1.800 kr. pr. m²/år *. Kontorledigheten anslått å ha blitt redusert fra 7 % til 5 % gjennom 2010. Mangel på større lokaler i Stavanger sentrum*. Rogaland er svært salgbart *Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom Februar 2011 NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv NOK 2,9 mrd. i transaksjoner over MNOK 50 i 2010 Miljøer i Oslo og Bergen kjøpte de fleste eiendommene over MNOK 50 i fjor og stod for ca. 80 % av kjøpsvolumet målt i kroner. Halvparten av transaksjonene ble kjøpt av syndikatørene, men målt i kroner var eiendomsselskapene største kjøpergruppe. 6 salg over MNOK 150 i 2010. Vi har registrert 10 transaksjoner over MNOK 50 i Rogaland i 2010 på til sammen NOK 2,9 mrd. I tillegg har det vært enkelte transaksjoner hvor vi ikke kjenner salgsbeløpet. De fleste transaksjonene fant sted i Q4. Det ble solgt én større kontoreiendom i Q4 i kategorien lang og sikker på nettoyield godt under 6 % (offentlige leietagere - ikke underleie). I vårt utvalg av transaksjoner var median yielden i de omsatte eiendommene på 7,10 %. Høyeste yield var på 8,0 %. Logistikk/Ind. 7 % Handel 6 % Annet 13 % Kontor 74 % 27

Andre segmenter Handel Fortsatt lyse utsikter på kort og lang sikt HSH venter 5 % omsetningsvekst i handelen i 2011 Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine prognoser fra februar for privat konsum innebærer en årlig vekstrate på 4,1 % i snitt for årene 2011 2013. HSH venter 5 % vekst i handelsomsetningen i 2011. Til sammenligning er SSB sitt anslag for konsumprisindeksen (KPI) for 2011 på kun 1,8 %. Sett i sammenheng tilsier anslagene klart høyere leieprisvekst innen handelseiendommer med omsetningsbasert leie, enn for eiendommer der leien reguleres med KPI. I følge Kvarud Analyse steg omsetningen i kjøpesentrene med 3,5 % i 2010. Befolkningsvekst, sentralisering og kjøpekraftsforbedringer gir et solid grunnlag for leieprisvekst for godt plasserte handelseiendommer de kommende ti årene. 28 omsetninger på til sammen NOK 11,0 mrd. i 2010 Årlig vekst i handelsomsetning (%) 2007 2008 2009 2010E 2011E Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 4,0 4,0 Klær 8,4 0,7 4,0 3,0 4,0 Sko 6,8 1,8 1,0 0,0 3,0 Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 6,0 8,0 Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) 5,0 8,0 Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4,0 8,0 Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 6,0 4,0 Totalt - Handel 8,2 3,8 3,2 4,0 5,0 Kilde: HSH september 2010 Ferdigstillelse av bygg for handel i 1.000 m² per år Median yield i fjorårets omsetninger var på 7,0 %. Seks av transaksjonene hadde yield på 6,55 % eller lavere, og kun én hadde yield over 8 % (vi mangler yieldinformasjon på kun 2 av salgene). Eiendomsselskapene kjøpte minst 12 av eiendommene og syndikatørene 7. Største enkeltkjøp var NIAM sitt kjøp av Sektor-porteføljen og 7 av omsetningene var på MNOK 250 eller større. I Q4 registrerte vi 11 salg på til sammen NOK 2,4 mrd. Volum ledige butikklokaler i Oslo var ned fra ca. 23.000 m² i november i fjor til drøye 21.000 m² i februar i år. Antall ledige lokaler har det siste kvartalet holdt seg stabilt på ca. 70. Våre prognoser, som er basert på Prognosesenterets anslag for igangsetting, innebærer at volum ferdigstilte kjøpesentre synker fra drøye 350.000 m² i 2007 til ca. 190.000 m² i 2012. Nedgangen er bl.a. relatert til restriksjonene på nybygg over 3.000 m² som ble gjeninnført i 2008. 450 400 350 300 250 200 150 100 50 - Kilde: UNION / SSB Kjøpesenter Annen butikk 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 28

Andre segmenter Hotell Omsetningen snudde opp i fjor ca. 5 % lønnsomhet Foruten salget av Norgani (eiendomsverdi i Norge på ca. NOK 2 mrd.) har vi kun registrert to andre hotell-transaksjoner i 2010 over MNOK 50. Disse to omsetningene utgjorde til sammen ca. MNOK 250 i salgsvolum. Nøkkeltallene for hotellmarkedet snudde ned på tampen av 2008 og bunnet ut i 2010. Gjennom fjoråret viste nøkkeltallene for perioden hittil i år mot samme periode i fjor stadig mindre nedgang, og blant annet omsetningstallene endte ut i pluss. RevPar (omsetning per rom) hadde en helt flat utvikling i Norge i 2010, og justert for KPI en nedgang på 1,4 %. Horwath Consulting sin spørreundersøkelse i 2010 antyder en lønnsomhet på 5 % i hotellnæringen i 2009. Totalt sett tilsier nøkkeltallene en jevn utvikling i lønnsomheten. Optimisme blant hotelldirektørene tross høy nybygging Kapasitetsutnyttelsen ved hotellene i Norge bunnet ut i 2009 på 50,7 %, som var klart høyere enn forrige bunn i 2002/2003 da romutnyttelsen sank under 50 %. I fjor var utviklingen jevn og i Oslo har kapasitetsutnyttelsen flatet ut på drøye 68 %. Kombinert med data for utviklingen i RevPar, BNP, KPI etc., tilsier disse nøkkeltallene fortsatt god lønnsomhet. Det forutsetter imidlertid stigende etterspørsel for å absorbere økt vekst i kapasiteten. Anslag fra Horwath Consulting fra i fjor høst, for tilførsel av nye rom, innbærer at romkapasiteten steg med snaue 5 % i fjor, og vil stige med ytterligere 8 % i perioden 2011-2013. En spørreundersøkelse foretatt av Horwath Consulting i januar/februar i år viser at optimismen har steget markert blant hotelldirektørene det siste året. Snaue 70 % venter vekst i belegg, snittpris og totalomsetning i 2011, og optimismen er særlig tilstede i Bergen og Oslo. % Hovedtall Norge / Oslo januar desember Kapasitetsutnyttelse av antall rom i jan. des. per år Januar desember 1995 2010 Norge / Oslo 80 75 70 65 60 55 50 45 40 Januar - desember 2008 2009 2010 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 480 437 437 0 % Oslo 698 625 615 (2%) Omsetning (MNOK) Norge 10 909 10 315 10 691 4 % Oslo 2 190 2 059 2 146 4 % Pris per rom (YTD) Kilde: SSB Norge 868 863 859 (0%) Oslo 954 914 900 (2%) 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Kilde: SSB Norge Oslo 29

Andre segmenter Logistikk eiendommer innen kombinasjon, lager, terminal og industri Stor yield-spread i omsetningene mange på 6-tallet Volum ledige lagerlokaler lokaler i 1.000 i 1.000 m² i m² i Oslo/Akershus 10 transaksjoner over MNOK 50 på til sammen NOK 2,0 mrd. i Q4 2010. Minst tre av Q4-transaksjonene hadde yield godt over 8 %, og minst tre hadde yield på 6,5 % eller lavere. Vi vurderer prime yield lager til 6,60 %, med en spread på 100 punkter mot prime yield for kontor. Ved leieavtaler lenger enn 10 år vil yielden kunne bli lavere. I fjor noterte vi 5 transaksjoner innen logistikk med netto-yield på 6,60 % eller lavere. Gjennomsnittelig gjenværende leieperiode var ca. to år lavere i Q4- transaksjonene enn snittet for salgene i de tre foregående kvartalene. Gjennomsnittelig gjenværende leieperiode var 10,6 år i Q4-transaksjonene. Færre, men større ledige lokaler i Oslo/Akershus 350 Ledige arealer i 1.000 m2 Antall annonser 300 250 200 150 100 50 0 jan.10 mar.10 mai.10 jul.10 sep.10 nov.10 jan.11 Kilde: UNION / Finn.no Ferdigstillelse av nybygg i Norge i 1.000 m² per år 350 300 250 200 150 100 50 0 Fra november i fjor til februar sank antall ledige lokaler innen lager og kombinasjon i Oslo/Akershus med 12 % til 171. Snittarealet i de ledige lokalene steg imidlertid slik at volum ledig areal likevel steg med 9 % til totalt ca. 280.000 m². Nivåene er talt og beregnet på bakgrunn av annonser på Finn.no. Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kjølelager etc., kan kvadratmeterprisene gjerne bli høyere. Nærhet til motorvei og sentrum, samt kontordel gir høyest leienivå. Våre estimat for tilførsel av nybygg i Norge (basert på Prognosesenterets anslag for igangsetting) innebærer at volum nye lagerareal synker fra toppen på 494.000 m² i 2008 til 250.000 m² i 2012. Tilsvarende faller tilførselen av industribygg fra 584.000 m² i 2008 til 325.000 m² i 2012. 600 Industri Lager 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E 2012E Kilde: UNION / SSB 30

Andre segmenter Bolig Leilighetsprisene i Oslo opp 9 % siste 12 mnd. Boligpriser fra 2005 til februar 2011 i 1 000 kr. per m² Boligprisene generelt i Norge har per februar steget med 5 % siden desember og 9 % siden februar 2010. Gjennomsnittelig kvadratmeterpris for alle boliger i Norge er nå ca. 27.200 kr. i følge data publisert av NEF*. Snittpris per kvadratmeter for leiligheter i Oslo er ca. 39.400 kr. per februar 2011. KPI-justert er nivået 1,3 % under all time high i august 2007. Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 10.742 kr. per mnd. i Q4 2010. Leieprisene steg med 0,9 % sammenlignet med Q3 2010 og er nå på all time high. Snittprisene er opp 7,1 % fra Q4 i 2009 og 11 % fra bunnen i Q1 09. 3.710 enheter var annonsert for utleie i Oslo i Q4, ned 18 % fra Q3. Prognosesenteret venter per august stigende boligbygging fremover. Sterkt boligmarked gir grunnlag for konvertering *2005-2011 Februar. Kilde: EFF/NEF/Econ/Finn.no 38 33 NOK 1,000 28 23 18 09.05 03.06 09.06 03.07 09.07 03.08 09.08 03.09 09.09 03.10 09.10 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q4 10 Det sterke boligmarkedet gjør at flere kontorbygg som ligger i boligområder, og som er tunge å leie ut, har et attraktivt alternativ i konvertering til bolig. I fjor ble to større kontoreiendommer (Bergenegården på Grünerløkka i Oslo og Maries vei 20 på Høvik i Bærum) solgt til kjøpere som ønsker å utvikle disse til boliger. Det er flere kjente eksempler på eiendommer hvor dette er i prosess eller hvor konvertering utgjør et aktuelt alternativ. I fjor registrert vi totalt 6 boligrelaterte transaksjoner for til sammen MNOK 960. Gitt prognosene for lønnsvekst, arbeidsmarkedet og fortsatt gunstige rentenivåer finner, vi det mer sannsynlig at boligprisene stiger videre enn det motsatte. Optimismen er langt på vei tilbake blant boligbyggerne, og Prognosesenteret venter at igangsettingstakten stiger fra snaue 20.000 i 2009 til 30.000 i 2012. Særlig byggingen av leiligheter er ventet å stige kraftig. NOK / måned 11 500 10 500 9 500 8 500 7 500 6 500 Q102 Q103 Q104 Q105 Q106 Q107 Q108 Q109 Q110 Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune 31

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling Transaksjoner Øystein A. Landvik CEO/Partner UNION Gruppen CEO UNION Norsk Næringsmegling landvik@union.no Øystein A. Landvik har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, sist som adm.dir. i Norsk Nærings Megling AS (NNM) som han har vært med å bygge opp siden 1985. Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCiM og har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. Landvik har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden i 2001. Jonas Karlsen Leder salgavdelingen Partner UNION Norsk Næringsmegling karlsen@union.no Jonas Karlsen er partner i UNION Norsk Næringsmegling AS hvor han leder transaksjonsavdelingen. Karlsen har 10 års erfaring fra kjøp og salg av næringseiendom, bl.a. som prosjektleder for Norlandia Hotellene i perioden 1999-2001 og som megler og partner i UNION Norsk Næringsmegling AS i perioden 2001 og frem til i dag. Karlsen er utdannet siviløkonom med fordypelse innen finans fra NHH, der han uteksaminerte i 1998. Robert Knudsen knudsen@union.no Robert Knudsen jobber som transaksjonsmegler på salg. Knudsen begynte som megler i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 2007. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnBNor og Ica Norge, og har jobbet som aksjemegler i Handelsbanken investment Banking. Alexander Gundersen gundersen@union.no Alexander Gundersen begynte i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 2010 og jobber med eiendomstransaksjoner og analyse. Gundersen har tidligere jobbet med kapitalforvaltning hos Orkla Finans, Corporate Finance Eiendom hos Pareto Private Equity og vært med å lede rådgivningsavdelingen til Vaagen Investering i Oslo. Gundersen har en BBA og Master of Applied Finance fra Macquaire University, Sydney. Øystein Nergård nergaard@union.no Øystein Nergård jobber på transaksjonsavdelingen i Union Norsk Næringsmegling AS. Han har bred eiendomserfaring fra styreverv, corporate finance og transaksjonsvirksomhet, og har også jobbet som aksjeanalytiker hos Alfred Berg ABN AMRO. Nergård har en MSc in Financial Economics fra Handelshøyskolen BI, har gått Hærens Krigsskole og gjennomfører AFAstudiet ved NHH. Utleie Trond Aslaksen Leder utleieavdelingen Partner UNION Norsk Næringsmegling aslaksen@union.no Daglig leder i UNION Norsk Næringsmegling. Trond Aslaksen har 7 års erfaring fra it-bransjen, hvor han bl.a. jobbet for Merkantildata. De siste 5 årene har Aslaksen jobbet med strategisk analyse og rådgivning for Seeyou AS. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen, BI og ble ansatt i september 2007 som leder for utleieavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling AS. Christian Brede Moe cbm@union.no Christian Brede Moe jobber fortrinnsvis som megler på utleie av næringsarealer og har vært ansatt siden september 2008. Han arbeider også med transaksjoner av mindre nærings seksjoner, til salg av boliggårder og næringsbygg. Brede Moe har 16 års erfaring fra eiendomsmarkedet både som eiendomsforvalter og megler på salg og utleie. Brede Moe var med på å starte M2 Næringsmegling AS hvor han var partner frem til 2008. Gaute Dammen Tyssebotn tyssebotn@union.no Gaute Dammen Tyssebotn jobber med utleie av næringseiendom. Han er i tillegg fagansvarlig for UNION norsk næringsmegling AS. Han er utdannet cand. jur. fra universitet i Bergen 2004 med fordypning i eiendomsrett. Dammen Tyssebotn har erfaring fra stilling som megler og jurist innenfor eiendomsmegling siden 2004. Videre har han erfaring som advokatfullmektig innen fast eiendom fra advokatfellesskapet Tetzschner & Co, med fullmektigbevilgning siden 2005. Stine B. Sørgen sorgen@union.no Stine Sørgen jobber med utleie av næringseiendom, og har vært ansatt i Union Norsk Næringsmegling AS siden mai 2008.Hun har 17 års erfaring som Eiendomsmegler, hvorav de 10 år siste årene som Eiendomsmegler og fagansvarlig i DnB NOR Eiendom. Stine B. Sørgen er utdannet Eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993 og fikk Eiendomsmeglerbrev/lisens i 1996. Torbjørn Hatløy UNION Norsk Næringsmegling AS hatloy@union.no Torbjørn Hatløy har vært ansatt i UNION siden september 2010. Torbjørn arbeider deltid ved siden av studiene ved Handelshøyskolen BI. Han arbeider som analyseassistent hvor han har ansvar for oppdatering og utvikling av databaser og presentasjoner. Verdivurdering Preben Klausen Leder verdivurdering klausen@union.no Preben Klausen jobber på transaksjon og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNNM siden 2004 og har tidligere jobbet med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA med konsentrasjon i Finans fra Queensland University of Technology og en Bachelor-grad i Økonomi & Administrasjon fra Central Queensland University i Australia. 32

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen Partner UNION Gruppen henningsen@union.no Bjørn Henningsen var med å etablere UNION Eiendomskapital i 2005. Han er daglig leder i selskapet og Partner i Union Gruppen. Utover rollen som daglig leder i selskapet er hans hovedfokusområder kjøp/salg av eiendom, finansiering og skape verdier på eiendommene som UEK forvalter. Henningsen har 22 års erfaring fra eiendomsmarkedet i Norge, inkludert 12 års erfaring fra bank med hovedfokus på finansiering av næringseiendom og etter dette 10 års erfaring med eiendomsinvestering og eiendomsutvikling. Henningsen er Siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland. Lars Even Moe Partner UNION Gruppen moe@union.no Lars Even Moe er partner i UNION Gruppen med hovedansvar for Storebrand Eiendomsfond og utvikling av nye produkter. Han var før etableringen av UNION Eiendomskapital ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors. Før dette har han bl.a. jobbet med investeringsanalyser i Linstow AS, og tilsyn av forsikringsselskaper og verdipapirforetak i Kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI. Jarle Villumstad Partner UNION Gruppen villumstad@union.no Jarle Villumstad er partner i UNION Gruppen og daglig leder i UNION Eiendomskapital AS, med lang erfaring fra det norske eiendomsmarkedet. Han var sentral i etableringen av Aberdeen Property Investors, og har der bl.a. hatt ansvaret for kapitalforvaltningen av Nordea Livs eiendomsportefølje (verdi ca. 2,2 mrd.). Fra tidligere har han erfaring fra forskjellige stillinger innen det norske eiendomsmarkedet, bl.a. som eiendomssjef i Norske Liv. Utdannet statsaut. eiendomsmegler fra BI og sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Frode Johansen johansen@union.no Frode Johansen jobber med kjøp av eiendommer/eiendomsselskaper for ulike eiendomsmandater, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden våren 2006. Han var involvert i de aller fleste eiendomskjøpene til Storebrand Eiendomsfond frem til 2008. Han har tidligere erfaring fra DnB NOR hvor han jobbet med finansiering av eiendommer for noen av de største norske eiendomsaktørene fra 1994 til 2006. Johansen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika. Katrine Duns duns@union.no Katrine Duns jobber i hovedsak med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater. Hovedoppgaver er eiendomsforvaltning, oppfølging og rapportering til selskapenes investorer. Katrine Duns ble ansatt i UNION Eiendomskapital i begynnelsen av 2006. Hun har tidligere erfaring som eiendomsforvalter hos Basale Gruppen AS. Katrine Duns er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Torgeir Røstberg rostberg@union.no Torgeir Røstberg jobber som controller og har vært ansatt i UNION Eiendomskapiltal siden 2006. Hovedoppgaver er økonomisk forvaltning og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og enkeltstående syndikater. Han har tidligere erfaring med revisjon fra Ernst & Young AS. Røstberg er siviløkonom fra Handelshøgskolen i Bodø. Cato S. Hauge hauge@union.no Cato Hauge har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2007. Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Hauge har 12 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og kjøpesentereiendommer. Han har også jobbet som næringsmegler i DTZ realkapital i Oslo og er utdannet sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Glenn Tore Stray stray@union.no Glenn Tore Stray har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2007. Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Stray har 8 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter. Han har også jobbet som næringsmegler i MeglerCompagniet AS i Oslo og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Tor Pedersen pedersen@union.no Tor Pedersen jobber som fund manager for Storebrand Eiendomsfond, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2007. Som fund manager er Pedersen involvert i alle aspekter rundt fondet med fokus på å skape best mulig avkastning for fondets aksjonærer. Pedersen har tidligere erfaring fra AEW Europe / Curzon Global Partners i London, hvor han jobbet med asset management av deres europeiske eiendomsportefølje. Pedersen har en MSc innen real estate finance fra CASS Business School i London. Are Duus Carlsen carlsen@union.no Are Duus Carlsen har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2009. Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Duus Carlsen har 12 års erfaring som eiendomsbesitter, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og er utdannet industriell økonom fra HiA og Norske Shipping Akademi. Jannecke Vinjum vinjum@union.no Jannecke Vinjum har hovedansvaret for konsernregnskapene til Storebrand Eiendomsfond AS og UNION Gruppen AS. Hun har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden oktober 2009. Jannecke har mer enn tolv års erfaring fra revisjon, hvor hun de siste 10 årene var ansatt i KPMG AS. Jannecke har også erfaring med forretningsførsel for private investorer og eiendomsselskaper. Jannecke er utdannet revisor fra Handelshøyskolen BI og har i tillegg tatt høyere revisorstudiet ved NHH. Kristin Madsen vinjum@union.no Kristin Madsen jobber i hovedsak med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater og eiendomsselskaper. Hovedoppgaver er kontraktsforvaltning, oppfølging av leietakere og eiendomsforvaltning. Kristin Madsen ble ansatt i UNION Eiendomskapital i februar 2011. Hun har vært Teamleder for kontraktsforvaltning i ForvaltningsCompagniet AS og har 16 års erfaring innen kontrakts- og eiendomsforvaltning. 33

ANSATTE I UNION GRUPPEN Terje Nesbakken UNION Corporate nesbakken@union.no Terje Nesbakken er daglig leder i UNION Corporate AS og Partner i UNION Gruppen AS. Han har ansvaret for finansiell og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av offentlige og private emisjoner. UNION Corporate fokuserer på eiendomsrelaterte prosjekter, men utfører også tjenester innen andre bransjer. Nesbakken er utdannet Siviliøkonom fra Handelshøyskolen BI og har 15 års erfaring med finansiell rådgivning og corporate finance. Nesbakken kom fra stillingen som leder for eiendomsavdelingen i First Securities AS før han begynte i UNION Gruppen i februar 2010. Per Øyvind Jacobsen UNION Corporate jacobsen@union.no Per Øyvind Jacobsen begynte i Union Corporate i januar 2011. Han jobber med verdivurderinger, tilrettelegging av fond og syndikater og M&A. Før han begynte i Union Corporate jobbet han med finansiell analyse, transaksjonsrådgivning og M&A i blant annet PwC og Bayerngas. Jacobsen er utdannet Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Han har også fordypning innen innovasjon og forretningsutvikling fra Fudan University og National University of Singapore. Helge Kjenner Mathisen UNION Capital mathisen@union.no Helge Kjenner Mathisen jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2011. Han har 6 a rs erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter med hovedfokus på eiendomsprosjekter. Har tidligere jobbet bla. i Verdispar Securities ASA og Storebrand Kapitalforvaltning. Han er utdannet fra University of Louisville, KY. Autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Håkon Sundbye UNION Corporate sundbye@union.no Håkon Sundbye har vært ansatt i UNION Corporate siden august 2010, med hovedfokus på analyse og gjennomføring av prosjekter. Sundbye har tidligere jobbet 4 år i UNION Eiendomskapital, med fokus på transaksjon, produktutvikling og fondsforvaltning. Håkon har også erfaring fra investeringsanalyse og prosjektoppfølging i OBOS. Sundbye er utdannet Master of Science in Real estate investments fra CASS Business School i London. Erik Dagslett UNION Capital dagslett@union.no Erik Dagslett jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2010. Han har mer enn 12 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter og har tidligere jobbet bla. I Orkla Finans. Dagslett er utdannet fra BI og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Einar Futsæther UNION Capital esf@union.no Einar Futsæther jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden januar 2011. Han har tidligere jobbet med kapitalforvaltning i Axir ASA, equity sales i Pareto Project Finance og kapitalforvaltning i Sigmafondene. BSc i Samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen. William Wittusen UNION Corporate wittusen@union.no William W. Wittusen har vært fulltidsansatt i UNION Corporate sidne 2010. Før dette var han ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2005 hvor han jobbet med produktutvikling og tilrettelegging av eiendomsprosjekter, eiendomstransaksjoner og oppfølging av fond- og porteføljeselskaper. Han var sentral i etableringen og oppbyggingen av Storebrand Eiendomsfond fra 2005 til 2008 hvor han var involvert i kapitalinnhenting, eiendomskjøp, forvaltning og rapportering. Han har tidligere erfaring fra eiendomsselskapet Mapeley i London hvor han jobbet med forretningsutvikling og større porteføljetransaksjoner fra 2002 til 2005. Wittusen har en Bachelor-grad i finans fra University of Denver i USA. Pål Strømskroken UNION Capital stromskroken@union.no Pål Strømskroken jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2011. Strømskroken har flere a rs erfaring med salg av kapitalforvaltning og har tidligere jobbet bla. som aksjemegler hos Danske Markets / Fokus Bank. Han er utdannet med en Bachelor of Arts In Business & Management fra Heriot Watt University i Skottland og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Kristin Vollan UNION Investorservice AS vollan@union.no Kristin Vollan ble ansatt i UNION Eiendomskapital AS mars 2010. Hun har hovedansvaret for datterselskapet Union Investorservice AS, som fra 2010 vil regnskapsrapportere UNIONs syndikater og investeringer. Kristin har 20 års erfaring fra regnskaps-/skatterapportering og økonomistyring og utdannet Bachelor of Management fra Handelshøyskolen BI. 34

ANSATTE I UNION GRUPPEN Pål Bolstad UNION Management AS bolstad@union.no Pål Bolstad er partner og daglig leder for UNION Management AS, som tilbyr tjenester innenfor alle tekniske områder rundt eiendom, herunder; eiendomsutvikling, teknisk rådgivning, prosjektledelse, teknisk drift for eier og leietakere. Bolstad har 20 års erfaring innen teknisk drift av næringseiendommer, han har tidligere jobbet som daglig leder i DriftsCompagniet AS, med teknisk ansvar for ca. 1,4 mill. m2 og 12 ansatte. Han har erfaring fra over 50 teknisk due diligence og flere store, og mange små utviklingsprosjekter. Erik Thoresen UNION Management AS thoresen@union.no Erik Thoresen jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for teknisk drift av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles-og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010. Han har fra 2006 jobbet i DriftsCompagniet AS med tilsvarende oppgaver og før 2006 har han erfaring fra Marius Management AS som driftsleder og OBOS som vaktmester. Thoresen har 23 års erfaring innen drift og vedlikehold av bolig og næringseiendommer. Jan Sørlie UNION Management AS sorlie@union.no Jan Sørlie jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for den daglig tekniske driften av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010.Han har tidligere jobbet i DriftsCompagnet AS fra 2005, Marius Mangement AS fra 2001 og Saga Petrolium AS fra 1997 med tilsvarende oppgaver. Sørlie har 25 års erfaring som elektriker og bas på større byggeprosjekter. Han er også utdannet som Driftsøkonom. Ingar Rognås UNION Management AS rognas@union.no Ingar Rognås jobber som teknisk forvalter/ rådgiver i UNION Management AS, med ansvarsoppgaver som teknisk drift, prosjektledelse og rådgiving i forbindelse med teknisk due diligence etc. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010. Han har fra 2000 jobbet i DriftsCompagniet AS med et avbrekk i perioden 2006-2007 hvor jobbet han som Driftssjef i Aberdeen Property Investors. Før 2000 har han erfaring fra bla. Ingeniørbygg AS.Rognås har mer enn 15 års erfaring innen drift og vedlikehold av næringseiendommer. Thor Hornburg UNION Management AS hornburg@union.no Tor Hornburg jobber som teknisk forvalter i Union Management AS med ansvarsoppgaver som teknisk drift, eiendomsutvikling og prosjektledelse. Han har vært ansatt siden november 2010. Hornburg har 28 års erfaring innen eiendomsforvaltning, han har tidligere vært med på utviklingen av Aker Brygge (fra skipsverft til en ny bydel ), tidligere partner i ForvaltningsCompagniet AS, Senior Manager i ISS Facility Services divisjon eiendom og kommer fra stillingen som eiendomssjef for Telenor Arena. Hornburg er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Gunnar Selbyg UNION Gruppen Leder analyseavdelingen selbyg@union.no Gunnar Selbyg er ansvarlig for løpende overvåking av eiendomsmarkedet og arbeider med analyse- og informasjonsrelaterte oppgaver for kunder og medarbeidere i UNION Gruppen. Selbyg er utdannet siviløkonom og har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling fra mai 2008. Han har tidligere arbeidet ca. ni år som henholdsvis analysesjef og KAM i Prognosesenteret AS. Robert Nystad UNION Gruppen nystad@union.no Robert Nystad begynte i UNION i august 2010. Robert arbeider deltid ved siden av studier som analyseassistent. Han bistår analyseteamet og har hovedansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner. Isabella M. S. Staubo UNION Gruppen Markedssjef staubo@union.no Isabella Staubo er markedssjef for UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper. Hun har tre års erfaring som markedssjef i boligmarkedet for Aktiv Eiendomsmegling og Terra Eiendomsmegling, og fire års erfaring fra Aftenposten. Staubo er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, og har en Cand.Mag. grad i kunsthistorie fra Universitetet i Oslo. Marianne Meyer Morris UNION Gruppen Regnskapssjef morris@union.no Marianne Meyer Morris har vært ansatt som regnskapssjef i UNION Gruppen AS siden 2006. Hennes ansvarsområde er i hovedsak føring og rapportering av regnskapene til selskapene i Gruppen. Nina Molstad UNION Gruppen Leder sekretariat molstad@union.no Nina Molstad begynte i UNION Gruppen i januar 2001 som sekretær. Hun har siden mars 2006 vært leder for sekretariatet og har tidligere jobbet 5 år som butikkselger med innkjøpsansvar. Annbjørg Osnes UNION Gruppen Sekretær osnes@union.no Annbjørg Osnes er salgs- og markedsføringsutdannet, med flere år fra eiendomsslag og selvstendig næringsdrivende. Annbjørg begynte hos UNION som vikar med ansvar for administrasjonen i 2007 og fast ansatt som sekretær fra 2008. Julie Meldgaard Ranvig UNION Gruppen Sekretær ranvig@union.no Julie Ranvig jobbet som vkar i sekretariatet i UNION Gruppen fra oktober 2010 og ble fast ansatt som sekretær/resepsjonist i januar 2011. Julie har tidligere jobber 2 år deltid som regnskapasmedarbeider i Hydro Design ANS. 35

UNION GRUPPEN UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS Hovedvirksomheten er transaksjoner med omfattende enkelteiendommer eller porteføljer av tradisjonelle kontor- og lagereiendommer, hoteller og kjøpesentre. UNION Norsk Næringsmegling AS har omsatt eiendommer for ca. NOK 40 mrd. siden 2002. Arbeidet kjennetegnes av effektiv gjennomføring og høy grad av resultatoppnåelse basert på: Bred transaksjonserfaring Forretningsmessig oppfinnsomhet og uavhengig tenkning Vekt på det enkelte oppdrags prioritet og fremdrift. Tilgang til et omfattende nettverkt av finansielle og industrielle investorer UNION Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak og tilbyr tjenester innenfor: Salg Strategisk rådgivning Utleie Søk Verdivurderinger Leieprisvurderinger UNION EIENDOMSKAPITAL AS Tilbyr private og institusjonelle investorer muligheten til å investere i strukturerte eiendomsprosjekter. Tjenestetilbudet omfatter tilrettelegging, finansiering og syndikering av eiendomsprosjekter, investering i eiendomsfond og aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer. UNION CORPORATE AS OG UNION CAPITAL AS Union Corporate AS tilbyr tjenester innen blant annet M&A og finansiell rådgivning mens UNION Capital AS fokuserer på egenkapitaldistribusjon i Norge og utlandet. Ansatte i UNION Corporate og UNION Capital har stor erfaring fra finansmarkedet og corporate finance, og har de siste årene gjennomført eiendomstransaksjoner for samlet NOK 20 mrd. UNION Gruppen Bolette Brygge 1 P.O. BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 Fax: +47 23 11 69 70 www.uniongruppen.no post@union.no