Forslag til detaljregulering for Saltnes båthavn, arealplanid 01061019 - Onsøy Forslagstiller: Saltnes båtforening

Saksnr.: 2012/8182 Dokumentnr.: 45 Løpenr.: 100801/2013 Klassering: Saltnes Båthavn Saksbehandler: Petter Stordahl Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 29.08.2013 71/13 Bystyret 12.09.2013 62/13 Forslag til detaljregulering for Saltnes båthavn, arealplanid 01061019 - Onsøy Forslagstiller: Saltnes båtforening Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler planutvalget å avgi slik innstilling til Bystyret: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til reguleringsplan for Saltnes båthavn, arealplanid 01061019, plankart datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13. Fredrikstad, 02.08.2013 Planutvalgets behandling 29.08.2013: Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Planutvalgets innstilling 29.08.2013: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til reguleringsplan for Saltnes båthavn, arealplanid 01061019, plankart datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13. Bystyrets behandling 12.09.2013: Stian Bjerkebakke Westin (H) ønsket å få vurdert sin habilitet. Familie har eiendom i området. Et enstemmig Bystyre erklærte ham habil. Votering: Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak 12.09.2013: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til reguleringsplan for Saltnes båthavn, arealplanid 01061019, plankart datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13. Side 1 av 9

Fredrikstad, 18.09.2013 Rett utskrift Anita Simensen møtesekretær Utskrift til: Regulering og byggesak v/ Petter Stordahl Kommunalsjef Roy H. Jakobsen Sammendrag Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Fredrikstad AS på vegne av Saltnes båtforening. Båthavnens landareal ligger i Råde kommune mens arealene i sjø, med bryggeanleggene, ligger i både Råde og Fredrikstad. Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette for utvidelse av eksisterende småbåthavn ved forlengelse av vestre og midtre brygge slik at kapasiteten øker fra ca. 190 båtplasser til totalt 220 plasser. Planforslaget er i tråd med overordnede planer. Forslaget til reguleringsplan ble i henhold til vedtak i planutvalget den 14.02.13, sak nr. 7/13, vedtatt sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 01.03.13-15.04.13. Administrasjonene i Råde og Fredrikstad kommuner har samarbeidet om behandlingen av planforslaget, og det legges fram positiv innstilling til politisk behandling i begge kommuner. For at planen skal bli gjennomførbar er det en forutsetning at den blir godkjent i begge kommuner. Det foreligger ingen innsigelser mot forslaget fra statlige eller fylkeskommunale myndigheter. Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at det fremlagte planforslaget godkjennes. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Plankart datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13 3. Reguleringsbestemmelser datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13 4. Planbeskrivelse datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13 Vedlegg til Bystyret 1. Oversiktskart 2. Plankart datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13, A4 sort/hvitt 3. Reguleringsbestemmelser datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13 4. Planbeskrivelse datert 20.01.11, sist revidert 21.06.13 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Øvrige dokumenter ifølge dokumentliste. Saksopplysninger Bakgrunn for planarbeidet Saltnes båtforening har over lengre tid ønsket å utvide antall båtplasser i Saltnes Båthavn. Båthavnens landareal ligger i Råde kommune mens arealene i sjø, med bryggeanleggene, ligger i både Råde og Fredrikstad. Utvidelsen av anlegget vil skje i Fredrikstad. Båtforeningen hadde i 2005 dialog med Råde kommune angående utvidelsen og det ble Side 2 av 9

søkt Fredrikstad kommune om dispensasjon for en begrenset utvidelse. Det ble den gang konkludert med at en utvidelse må skje med utgangspunkt i en regulering. Overordnet planstatus Planområdet innenfor Råde kommune vises som nåværende småbåthavn land/ sjø i Kommunedelplan for Saltnesområdet. På Fredrikstad siden er berørt område uregulert, men avsatt til småbåtanlegg i sjø i kystsoneplanens arealdel. Hele området som er berørt i Råde inngår i eksisterende reguleringsplan for Saltnes småbåthavn stadfestet av Fylkesmannen den 03.01.82. Dersom planforslaget blir vedtatt vil ny plan erstatte den gamle. Beskrivelse av planområdet eksisterende forhold Planområdet ligger syd i Saltnes ved Saltholmen og ligger i sin helhet innenfor virkeområdet for Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Planområdet omfatter gnr/bnr 93/1/18 i Råde som Saltnes båtforening fester gjennom en langsiktig avtale, samt arealer i sjø avgrenset av strandlinjen i øst og plangrense mot Reguleringsplan for Saltholmen i vest. Planområdet omfatter videre bryggeanlegg i sjø tilhørende Krathebekken båtforening i Fredrikstad, og en privat brygge som disponeres av hjemmelshaver til gnr/bnr 93/1 i Råde. Totalt utgjør planområdet et areal på 27,4 daa. Beskrivelse av planforslaget Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette for utvidelse av eksisterende småbåthavn ved forlengelse av vestre og midtre brygge slik at kapasiteten øker fra ca. 190 båtplasser til totalt 220 plasser. I tillegg reguleres eksisterende brygger tilhørende grunneier av gnr/bnr 93/1 i Råde og bryggen til Krathebekkens båtforening i Fredrikstad inn med hhv 3 og 11 båtplasser. Planområdet er i hovedsak avsatt med reguleringsformål Småbåthavn (S1-S6). Delområdene S1 og S2 utgjør sjøområdene i Råde kommune med et areal på 10 203 m². Delområdene S3 og S4 utgjør sjøområdene i Fredrikstad kommune med et samlet areal på 8 538 m². Delområdene S5 og S6 utgjør småbåthavnens landareal med beliggenhet i Råde kommune på til sammen 7 070 m². Rundt småbåthavnens landareal er det regulert inn vegetasjonsskjerm (V1-3) som skal fungere som innsynsdemper med flersjiktig vegetasjon. Arealet langs Krathebekken /Saltnesbekken er avsatt med planformål Grønnstruktur, naturområde (N). På grunn av sjøørreten tillates det ikke inngrep i bekkeløpet og all skjøtsel av vegetasjon skal skje i samråd med kommunes miljøvernmyndighet. Innenfor småbåthavna på land (S5-6) tillates arealene benyttet til båtopplag, lager av opplagsutstyr samt parkering. Innenfor S6 tillates det ikke benyttet presenningsstativ for båtopplag med høyde over 2,5 meter. I planbeskrivelsen er det vist hvordan opplagsplassene/ parkeringen kan organiseres. Disse disposisjonsplanene er ikke juridisk bindende. Parkeringsbehovet er beregnet ut i fra 0,35 p-plasser pr. båtplass. Det bygger på erfaringstall og gir 77 plasser. Det har vært mudret i båthavnen tidligere. Det vil stedvis være behov for vedlikeholdsmudring i framtiden, og også ny mudring i begrenset omfang for å oppnå tilstrekkelig seilingsdybde til passering ved utvidelse av midtre og vestre brygge. Arealet er beregnet til 1138 m². Ved en gjennomsnittlig mudringsdybde på 2 meter blir mudringsbehovet ca. 2300 m³. Konsekvenser av planforslaget Planforslaget medfører en begrenset utvidelse av eksisterende småbåthavn som ikke gir negative konsekvenser for bruken av arealer i sjø. Utvidelsen medfører en marginal trafikkøkning i Saltholmveien. Utvidelsen vil ikke ha negative konsekvenser for utøvelsen av friluftsliv, for kulturminner eller naturgrunnlaget. Planen medfører heller ingen vesentlig endring av landskapsbildet da det allerede er en stor småbåthavn i området. Den økte Side 3 av 9

kapasiteten i havnen bidrar til å avhjelpe noe av den store etterspørselen etter båtplasser, innenfor et område som allerede er benyttet til og avsatt til dette formålet. Saltnesbekken er sjøørretførende. Planen medfører ingen inngrep i bekkeløpet. Eksisterende bryggeanlegg i sjø har eksistert i mange år uten at dette har vært til hinder for fiskens oppgang i bekken. Risiko- og sårbarhetsanalyse Gjennomføring av planen består i begrenset utvidelse av antall båtplasser i eksisterende havneanlegg og forslagstiller mener gjennomføringen ikke medfører endringer i risikobildet i området. Det er i planbeskrivelsen allikevel gjennomført en enkel risiko- og sårbarhetsanalyse som konkluderer med at det ikke er noen temaer som krever oppfølging. Samråd og medvirkningsprosess Oppstartmøte ble avholdt 22.03.10. Planen er varslet iht plan- og bygningslovens bestemmelser med kunngjøring i lokalavisene og ved direkte varsel til grunneiere, naboer og offentlige etater i april 2010. Forslaget til reguleringsplan ble i henhold til vedtak i planutvalget den 14.02.13, sak nr. 7/13, vedtatt sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 01.03.13-15.04.13. Administrasjonene i Råde og Fredrikstad kommuner har samarbeidet om behandlingen av planforslaget, og det legges fram positiv innstilling til politisk behandling i begge kommuner. For at planen skal bli gjennomførbar er det en forutsetning at den blir godkjent i begge kommuner. Innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn med kommentarer Nedenfor følger sammendrag av innkomne uttalelser ved høring og offentlig ettersyn, med plankonsulentens og rådmannens kommentarer. 1. Eldrerådet og Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne (Fredrikstad), datert 09.04.2013. Rådene har ingen innvendinger til planforslaget. Tas til orientering. 2. Fiskeridirektoratet, datert 16.04.2013. Fiskeridirektoratet har anmodet om at det ses på muligheten for å øke antallet båtplasser i allerede etablerte havner. Detaljreguleringen er i samsvar med dette. Har ingen merknader. Tas til orientering. 3. Fredrikstad kommune miljø og landbruk (FML), datert 15.04.2013. FML anmoder om at eventuelle mudringsmasser dumpes på dumpeplass i fjorden innen kortest mulig avstand fra båthavnen. Gjør også oppmerksom på at småbåthavner skal ha en strategi for avfallsbehandling eller avfallsplan. Det er havnene selv som er ansvarlige for at forurensning ikke oppstår. En avfallsplan for havna omfatter ikke bare oppsamling av batterier, motoroljer og annet miljøfarlig spesialavfall, men også farlig avfall fra båtpuss og spylevann. En utvidelse av småbåthavnen burde også omfatte tiltak for miljøforbedringer og mot denne formen for forurensning. Side 4 av 9

Det er kort veg til dumpeplass. Løsning på dette vil framgå av søknad om mudring. Saltnes båtforening har truffet tiltak, og har fremdriftsplan for miljøaktiviteter og planer som er nødvendige for å hindre forurensing iht. forurensningsloven 7. De innkomne uttalelsene virker grundig vurdert, og krav om å unngå forurensning er ivaretatt i annet lovverk. Rådmannen ser ikke behov for nærmere bestemmelser om dette i detaljreguleringsplanen. 4. Fredrikstad kommune prosjektadministrasjonen, datert 11.04.2013. Teknisk drift har ingen kommentar til oversendte forslag. Tas til orientering. 5. Jernbaneverket, datert 09.04.2013. Jernbaneverket har ingen merknader til planforslaget. Tas til orientering. 6. Krathebekken Båtforening (KB), datert 12.04.2013. KB mener at Saltnesbassenget tåler de utvidelsene som ligger inne i planforslaget, men mener at det øvrige vannspeilet bør beskyttes. Dette er arealer som ligger utenfor planområdet, men KB ønsker å fremme dette som et innspill til kommunens arbeid med fremtidige planer. KB ønsker for øvrig at feltavgrensningen og byggegrensen for S4 flyttes sørover til eiendomsgrensen mot 125/40. KB er usikre på betydningen av avgrensningen av felt S4 vestover. Dersom behovet for vedlikeholdsmudring og grunnforhold tilsier at KBs brygge må skyves noe mot vest, er det viktig at planens feltavgrensning ikke legger begrensninger for dette. Ber også om at planen gir mulighet for en mer fleksibel plassering og utforming av bryggeanlegget innenfor S4. Det bør presiseres at rekkefølgebestemmelser ikke gjelder for S4. Det er ønskelig med mulighet til totalt 11 båtplasser i S4. KB forutsetter at planen tar høyde for behov for skjerming mot bølger og vind. KB ser positivt på planens krav om ryddighet og orden og krav til belysning. KB imøteser nærmere dialog med forslagsstiller. En utvidelse av S4 ned til eiendomsgrensen mot 125/40 vil få konsekvenser for hytta på denne eiendommen. Saltnes båtforening ønsker ikke å gjøre slike endringer. Det vil også kunne medføre forsinkelser i planprosessen, blant annet ved at planen må ut på ny høring. Formålsgrensen er derfor ikke flyttet, men byggegrensen mot sør i S4 er fjernet, slik at det blir noe bedre plass til båter. Saltnes Båtforening vil ikke motsette seg en endring av formålsgrensen mot sør, men dette må i tilfelle skje i regi av Krathebekken Båtforening. Bestemmelsene er endret til at det tillates 11 båtplasser innenfor S4. I tillegg er det tatt inn en bestemmelse om at den viste plasseringen av brygger er veiledende, slik at det blir mer fleksibelt. Rekkefølgebestemmelsene er også presisert ved at de ikke gjelder S2 og S4. Punktet omkring skjerming mot bølger og vind anses vel ivaretatt i den innsendte plan ved at det eksisterende betongelement / bølgebryter flyttes lenger ut som ytterste del av vestre brygge. Dette vil ha en positiv virkning for Krathebekken Båtforenings anlegg i forhold til dagens struktur. Belysning av landarealene vil skje i henhold til planen. Side 5 av 9

I tillegg vil rådmannen bemerke til KBs bekymring om muligheten for vedlikeholdsmudring, at dette er et søknadspliktig tiltak som ikke vil begrenses av formålsgrensen til S4. 7. Fylkesmannen i Østfold (FMØ), datert 19.04.2013. FMØ har tidligere gitt uttrykk for at man må vurdere landarealets størrelse i forhold til hvor mange båtplasser det er mulig å legge ut. 1/3 bilplass pr. båtplass kan synes som et lavt tall, og man vil høyst sannsynlig oppleve dager hvor det er et betydelig større behov. Det savnes en nærmere vurdering av hva som er dimensjonerende, og om det er forsvarlig å akseptere en overbelastning av landarealet i høysesongen. De nye båtplassene blir liggende ytterst og har liten betydning for forholdene innover mot bekkeutløpet. Evt. avrenning til bekken må imidlertid følges opp og livsbetingelsene for ørreten tas hensyn til. I forbindelse med søknad om mudring vil bunn- og strømningsforholdene kunne vurderes nærmere. Det anbefales å kontakte fylkesmannens fiskeforvalter når disse arbeidene planlegges. Parkeringskapasiteten i området vil utbedres betydelig. Parkeringen innenfor planområdet vil bli oppmerket, slik at parkeringen blir mer effektiv. Det samme gjelder for den kommunale parkeringsplassen like utenfor planområdet, som er under utbedring. Dessuten vil utvidelsen av antall båtplasser medføre at det er færre medlemmer som bruker båt på henger hver gang de skal ut. Øvrige forhold ivaretas ved søknad om mudring. Rådmannen vil i tillegg bemerke at skal økning av antall båtplasser skje i tilknytning til eksisterende båthavner vil det ofte kunne være vanskelig å få utvidet parkeringen på grunn av eksisterende bebyggelse og/ eller bevaringsverdig natur- og friluftsområder. 8. Kystverket, datert 15.04.2013. Kystverket gjør oppmerksom på at alle tiltak som kan påvirke sikkerheten eller framkommeligheten i kommunens sjøområde krever tillatelse fra kommunal havnemyndighet. Kystverket har for øvrig ingen merknader. Tas til etterretning. 9. Statens vegvesen (SVØ), datert 09.04.2013. SVØ kan ikke se at økningen på 30 båtplasser vil ha særlige konsekvenser for fylkesveg 116, og har dermed ingen vesentlige merknader til planforslaget. SVØ bemerker at beregnet økning i ÅDT neppe gir et riktig bilde, men kan ikke se at en beregning av sommerdøgntrafikk ville gitt en annen konklusjon. Reguleringsplanen viser ikke adkomst og parkering for S2 og S4, som omfatter eksisterende båtplasser. SVØ ber kommunen vurdere om planområdet bør utvides for å ivareta disse forholdene. Parkering for S2 vil skje innenfor S5. Når det gjelder S4, parkerer disse brukerne ved hyttene sine. 10. Tor-Erik Olimb, datert 13.04.2013. Olimb ønsker at lengden på de to bryggene som ønskes forlenget målsettes. Det er enighet om at det ikke skal plasseres seilbåter i de nye plassene. Dette gjelder ikke de plassene Side 6 av 9

som er der i dag. Utvidelsen må ikke være til hinder for nødvendig bruk og vedlikehold av pålebryggen som ligger på Olimbs eiendom. Saltnes båtforening bekrefter at de vil imøtekomme Olimbs ønsker. Dette er imidlertid forhold av privatrettslig karakter. Dette fastsettes ikke i reguleringsplanen. 11. Østfold fylkeskommune (ØFK), datert 09.04.2013. Tidligere innspill ser i hovedsak ut til å være fulgt opp i planforslaget. Det er allerede i dag problemer knyttet til parkering i området på utfartsdager. Det bør legges opp til en effektiv utnyttelse av det samlede parkeringstilbudet i området. ØFK stiller spørsmålstegn ved om vegetasjonsskjermen har tilstrekkelig bredde til å oppnå ønsket skjerming. Fylkeskonservatoren ber om at også Norsk Maritimt Museums innspill om meldeplikten blir tatt med i bestemmelsene. Det vil som en konsekvens av parkeringskravet bli gjort de tiltak som er nødvendige for å oppfylle kravet. Saltholmen er et relativt åpent område. Av hensyn til sol- og utsiktsforhold for bakenforliggende bebyggelse er det heller ikke ønskelig med en høy og massiv vegetasjonsskjerm. Dessuten vil en bredere vegetasjonsskjerm stjele arealer fra nødvendige parkeringsarealer. Bestemmelsen om meldeplikt er tatt inn i bestemmelsene. 12. Advokat Ola Bøe på vegne av Kari Irene Walle, e-post datert 12.03.2013. Walle er plaget av støv, plast og annet avfall fra havna som blåser over vegen og havner inn i hennes hage. Hun påpeker også bingen i opplagsplassens nordvestre hjørne som om sommeren stues full av opplagsutstyr i stor høyde. Dette tar utsikt og er svært uryddig og skjemmende. Dette bør enkelt kunne løses med en effektiv vegetasjonsskjerm i riktig høyde. Eksisterende vegetasjon er ikke skjøttet som avtalt, og har ikke den ønskede effekten. Walle ønsker primært at furuene tas ned, og at det blir tette busker og/eller vintergrønt. Ønsker bestemmelse om at beplantningen til enhver tid skal holdes lavere enn 2,5 meter. I tillegg ønsker Walle at stablehøyden på bukker og opplagsutstyr holdes lavere enn 2,5 meter gjennom sommersesongen. Hun har forståelse for at det i vintersesongen kan plasseres større båter og presenningsstativer på arealene som ligger i hennes siktlinje mot sjøen. Saltnes båtforening bekrefter at de vil imøtekomme Walles ønsker. Dette er imidlertid forhold som anses å være av privatrettslig karakter. Dette fastsettes ikke i reguleringsplanen. 13. Laila og Jan Krathe, e-post datert 15.04.2013. Krathe ga uttalelse til varsel om oppstart. De ønsker fortsatt område S6 kun skal benyttes til opplag for joller/småbåter opp til 15 fot, og foreslår et nytt område S7, der maks. tillatte høyde på presenningsstativ er 2,5 meter. Saltnes båtforening bekrefter at de har kommet til enighet om å imøtekomme Krathes ønsker. Bestemmelsene er justert slik at det er begrenset til båter opp til 15 fot, og at det Side 7 av 9

ikke skal være presenningsstativ. Begrensninger innenfor foreslått område S7 vil kunne ivaretas gjennom privatrettslige avtaler. 14. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne (Råde), datert 22.04.2013. I forbindelse med utbyggingen er det viktig at det tas hensyn til at bryggene er utformet slik at de med gangbesvær og rullestolbrukere lett kan bevege seg på bryggen. Det må også være mulig for en med rullestol å kunne komme seg opp og ned i båten. Det listes opp krav i norsk standard. Parkeringsplassene må også være planert slik at det er mulig for alle å benytte dem. Som det går frem av detaljreguleringsplan for utvidelse av båthavnen skal utvidelsen skje ved forlengelse av to av de tre eksisterende brygger. Disse brygger er etablert for svært mange år siden og oppfyller ikke krav som stilles i Norsk Standard i dag. Saltnes Båtforening ser seg ikke i stand til å imøtekomme rådets ønske, da dette ville innebære utskiftning av hele det eksisterende bryggeanlegg samt at det ikke vil være plass nok i havnebassenget for en økning av bredden på bryggene til tre meter. Foreningen ønsker imidlertid å legge bedre til rette for framkommelighet for alle, og vil gjøre tiltak som bedrer adkomsten til minst én brygge. Tiltak vil da kunne være å forlenge rampen ned til brygga slik at den ikke blir så bratt og å redusere høyden på kanter osv. Rådmannen har ikke funnet det riktig å sette krav til universell utforming av hele det gamle bryggeanlegget når nå to av bryggene forlenges med henholdsvis ca. 25 % og ca. 40 %. Men det ses på som positivt at båtforeningen ønsker å gjøre tiltak for å forbedre framkommeligheten. Økonomiske konsekvenser Ikke relevant. Konsekvenser levekår/folkehelse Det vurderes som positivt for folkehelsen at antall båtplasser utvides og at flere får tilgang til sjølivets gleder. Ansattes medbestemmelse Ikke relevant. Vurdering I tillegg til utvidelsen av antall båtplasser legger planen opp til en opprydding og strukturering av landområdene innenfor planområdet. Det virker som Saltnes båtforening har et godt forhold til naboene, og de innspillene som har kommet er etter rådmannens vurdering ivaretatt på en god måte ut i fra en helhetsvurdering.. Samarbeidet med Krathebekkens båtforening virker ikke å ha vært så godt, og de er ikke tatt med i arbeidet med å utarbeide planforslaget. Innspillene Krathebekken båtforening har kommet med har imidlertid stort sett blitt imøtekommet. Rådmannen vurderer det slik at planforslaget som nå foreligger også har tatt godt nok hensyn til Krathebekken båtforening sine innspill. Parkeringsforholdene er i forslaget blitt bedre ivaretatt enn tidligere. Det vil fortsatt være underskudd på parkeringsplasser på de beste utfartsdagene (gjelder Rådesiden av planen). Rådmannen vurderer det slik at det er så få dager det gjelder at det må kunne aksepteres. Side 8 av 9

Planforslaget er i tråd med føringer i kommunedelplaner for området der det bl.a. fremgår at utvidelse av eksisterende småbåthavner er ønskelig fremfor å ta nye områder i bruk. Planforslaget har med dette vært gjenstand for en omfattende og grundig vurdering etter høring og offentlig ettersyn, og innkomne faglige råd og merknader er hensyntatt på en rekke punkter. Justeringene som er foretatt anses ikke å være så vesentlige at det er nødvendig med nytt offentlig ettersyn. Det foreligger ingen innsigelser mot forslaget fra statlige eller fylkeskommunale myndigheter. Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at det fremlagte planforslaget godkjennes. Side 9 av 9