Halden kommune Plan «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «KONTAKT» Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Saksbehandler: Dato: «REF» 2009/5156-76 062/0332 Morten Høvik, 05.07.2011 Varsel om vedtak - Detaljreguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget I medhold av 12-12 i Plan- og bygningsloven har kommunestyret i Halden kommune i møte 22.6.2011, sak 2011/63 egengodkjent Reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget. Vedtaket lød: Kommunestyret egengodkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 forslag til reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget Plankart datert 27.10.09, sist revidert 15.06.11, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelser sist revidert 09.06.2011. Vedtaket vil med det første bli kunngjort i Halden Arbeiderblad og på kommunens hjemmesider. Kommunestyrets endelige vedtak kan i henhold til plan- og bygningslovens 12-12 og 1-9, jf. forvaltningslovens kap. VI påklages. Eventuelle klager fremsettes skriftlig for Halden kommune, innen 3 uker. Orientering om klagerett og fremgangsmåte ved klage følger vedlagt. Eventuelle krav om erstatning eller innløsning må fremmes innen 3 tre år fra denne offentlige kunngjøringen av vedtaket, jf. plan- og bygningslovens 15-2 og 15-3. Eventuelle krav må fremsettes skriftlig for Halden kommune. Den vedtatte planen er tilgjengelig i Fayegården, Svenskegata 6, og er lagt ut på Halden kommunes hjemmeside: www.halden.kommune.no Vedlegg: 1 Plankart, datert 09.06.09 og sist revidert 15.06.11 2 Reguleringsbestemmelser, datert 27.11.09 og sist revidert 09.06.11 3 Planbeskrivelse, datert 11.03.10 og sist revidert 15.06.11 4 Orientering om klagerett Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Bank: Postboks 150, 1751 Halden Svenskegata 6 69 17 45 00 6120.05.74035 E-post: Internett: Telefaks: Org.nr: postmottak@halden.kommune.no www.halden.kommune.no 69 18 00 58
Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: 062/0332 2009/5156-67 05.07.2011 Inger Helene Kjerkreit Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Utsendte vedlegg 1 Figur 1 2 Plankart, datert 09.06.09 og sist revidert 15.06.11 3 Reguleringsbestemmelser, datert 27.11.09 og sist revidert 09.06.11 4 Planbeskrivelse, datert 11.03.10 og sist revidert 15.06.11 5 Innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn (18.03.11-05.05.11) Ikke utsendte vedlegg Detaljreguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget, 2. gangs behandling Sammendrag av saken: Halden kommune mottok den 10.02.10 forslag til reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget. Forslagsstiller er Halden Arkitektkontor AS, på vegne av Fredriksten Eiendomsutvikling AS. Forslaget til reguleringsplan var oppe til 1.gangs behandling 08.04.10, og ble lagt ut til offentlig ettersyn etter dette. Etter dette ble planen omarbeidet i et så betydelig omfang at den var oppe til ny 1.gangs behandling 15.02.2011. Forslaget til reguleringsplan har nå ligget ute til nytt offentlig ettersyn og er bearbeidet etter vurdering av innkomne merknader og faglige råd. Formålet med reguleringen er å sluttføre reguleringsarbeidene for området samt å tilrettelegge for oppføring av tilbygg til Tistasenteret og bebyggelse til bolig-/forretnings-/kontorformål i planområdets nordvestre hjørne. Forslaget til reguleringsplan er i tråd med kommuneplanens arealdel vedtatt 19.06.03. Side 2 av 2
Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 at følgende endringer må gjøres i forslag til reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget (plankartet er datert 27.10.09 og sist revidert 15.06.11), med tilhørende bestemmelser (datert 27.11.09 og sist revidert 09.06.11) før planen kan tas opp til egengodkjenning i kommunestyret: 1. Arealet avsatt til kjøpesenter reduseres i tråd med figur 1, datert 15.06.11. Park 5 og turveien utvides iht. fig. 1. 2. Eksisterende ganglinje gjennom parkeringsplass P6 skal opprettholdes. Trerekken langs denne opprettholdes og videreføres til Park 5. Overgangsfeltet over MG1 flyttes til eksisterende plassering som korresponderer med ganglinjen. Saksprotokoll i Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift - 21.06.2011 Behandling: Nils Sagstuen, Ap, fremmet følgende forslag til vedtak: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift godkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 forslag til reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget Plankart datert 27.10.09, sist revidert 15.06.11, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelser sist revidert 09.06.2011 Saken oversendes kommunestyret for egengodkjenning. Forslaget fra Sagstuen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift godkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 forslag til reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget Plankart datert 27.10.09, sist revidert 15.06.11, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelser sist revidert 09.06.2011 Saken oversendes kommunestyret for egengodkjenning. Saksprotokoll i Kommunestyret - 22.06.2011 Behandling: Nils Sagstuen, Ap, fremmet følgende forslag til vedtak: Kommunestyret egengodkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 forslag til reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget Side 3 av 3
Plankart datert 27.10.09, sist revidert 15.06.11, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelser sist revidert 09.06.2011 Forslaget fra Sagstuen ble vedtatt mot 2 stemmer. (MDG og 1V) Vedtak: Kommunestyret egengodkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 forslag til reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget Plankart datert 27.10.09, sist revidert 15.06.11, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelser sist revidert 09.06.2011 Saksutredning: Bakgrunn Reguleringsforslaget foreligger med følgende dokumenter: Plankart i målestokk 1:1000, merket Halden Arkitektkontor AS, datert 27.10.2009 og sist revidert 15.06.2011. Reguleringsbestemmelser datert 27.11.2009 og sist revidert 09.06.2011. Planbeskrivelse datert 11.03.2010, sist revidert 15.06.2011. Kopi av mottatte merknader ved siste offentlig ettersyn (18.03.11 05.05.11). Ovenstående dokumenter vedlegges som grunnlag for 2.gangs behandling av reguleringssaken. Arbeidene med reguleringsforslaget for Høvleriet/Fisketorget ble kunngjort igangsatt i Halden Arbeiderblad 04.07.09 og ved brev til relevante instanser, naboer o.a. 06.07.09. Planforslaget var oppe til førstegangsbehandling 08.04.10, sak nr. PS 2010/21, med følgende vedtak: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11, å legge forslaget til reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Plankartet er datert 27.10.09, sist revidert 11.03.10. og reguleringsbestemmelsene er datert 27.11.09, sist revidert 11.03.10. Administrasjonen legger planforslaget ut på offentlig ettersyn når følgende endringer er gjennomført: 1. Plankartet må målsettes (bredde på veier, fortau, gang-/sykkelveier, svingradier etc.) 2. Reguleringsbestemmelsene 3.1.2: Det må suppleres med grenseverdier for innendørs støynivå og støynivå i bolignære utomhusarealer. 3. Reguleringsbestemmelsene 3.1.4: Krav til bruk av taktekkingsmaterial må tas inn i reguleringsbestemmelsen. 4. Reguleringsbestemmelsene 3.1.6: Maks gesimshøyde må rettes til kote 12,6, maks mønehøyde må rettes til kote 15,6. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn etter 1. gangs behandling i perioden 20.04.10 07.06.10. Planen ble etter dette omarbeidet i et slikt omfang at den ble tatt opp til ny 1.gangs behandling. I møte 15.02.2011, sak nr. PS 2011/24 ble det fattet følgende vedtak: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11, å legge forslaget til reguleringsplan for Høvleriet/Fisketorget, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Plankartet er datert 27.10.09, sist revidert Side 4 av 4
20.01.11og reguleringsbestemmelsene er datert 27.11.09, sist revidert 20.01.11. Før forslaget legges ut til offentlig ettersyn må planbeskrivelsen suppleres med en plantegning som viser turveidraget langs Tista med eksisterende senter med foreslått utvidelse, sammen med bebyggelsen tilliggende forslag for Høvleriet Vest åpner for. Vedtatte endringer ble gjennomført og ny planbeskrivelse ble oversendt kommunen 15.03.11. Planen lå ute til nytt offentlig ettersyn i perioden 18.03.11 05.05.11. Det kom inn følgende merknader: Navn Merknad Forslagsstillers Fylkesmannens Miljøvernavd. i Østfold, datert 04.05.11 Innsigelse er trukket, og planen kan egengodkjennes av kommunen. Anbefaler å redusere parkeringsarealene, for heller å benytte disse til andre samfunnsnyttige formål. Ber om at det vurderes om parkeringsdekningen, dersom den skal opprettholdes som foreslått, kan legges til parkeringshus eller parkeringskjeller. Parkeringsområdene er allerede opparbeidet og i bruk. Det synes lite aktuelt å redusere disse i forhold til faktisk bruk og behov (jf uttalelse fra Fylkeskommunen som mener P-områdene på sikt kan bli for små). Parkeringsarealene bør ideelt sett legges til parkeringshus eller parkeringskjeller. Parkeringsarealene er imidlertid i stor grad opparbeidet allerede. Det synes lite aktuelt å redusere parkerings-arealene i forhold til faktisk bruk (jf. Uttalelse fra Fylkeskommunen som ber kommunen vurdere om parkeringsdekningen i anlegget er tilstrekkelig i et lengre perspektiv se under). Side 5 av 5
Navn Merknad Forslagsstillers Østfold Fylkeskommune, datert 04.05.11 Planen kan egengodkjennes. Tidligere merknader ser i hovedsak ut til å være fulgt opp. A. Ber kommunen vurdere om parkeringskapasiteten på sikt er stor nok. B. Mener det er en dårlig løsning med åpning av boliggate (BG2) som adkomst til parkeringsplass P2. Mener dette kan føre til mer trafikk og støy og viser til løsningene ved 1.gangs utleggelse. A. Parkeringsdekningen vurderes som tilstrekkelig i området også på sikt. Den ligger innenfor det som anbefales i forslag til kommuneplan for Halden. Det er lagt til rette for god kollektiv-dekning i området med bussholdeplasser på Fisketorget og holdeplasser også innenfor tilliggende planområde Høvleriet Vest. B. Adkomsten til P2 er endret til å være fra Oscars gate. Side 6 av 6
Østfold Fylkeskommune, datert 04.05.11 Navn Merknad Forslagsstillers C. Påpeker at utvidelsen av senteret vil føre til at det åpne landskapsdraget fra parken over parkeringsplassen snevres inn. Sammen med påtenkt bebyggelse på Mølen vil dette innebære en vesentlig endring av landskapsbildet. Fylkeskommunen er usikker på om dette er en ønsket utvikling og ber kommunen vurdere forholdet i det videre planarbeidet. C. Til kommunens forslag om en reduksjon i byggeområde jfr. fig. 1 i høyre kolonne uttaler forslagsstiller at Ønsket innskrenking av byggeområdet viste seg ikke å være forenelig med utbyggingsbehovet. C. Eksisterende senter har et lengdeformat som er utformet i forhold til kvartalene i bakenforliggende bebyggelse. En utvidelse som planforslaget åpner for kan gi bygningsdimensjoner langt ut over dette. Det er behov for åpne arealer som pusterom, siktlinjer og kommunikasjonslinjer mellom byen og turveidraget langs Tista, med visse mellomrom. En så betydelig innsnevring av det åpne landskapsdraget som planforslaget åpner for er uheldig. Arealet avsatt til kjøpesenter bør reduseres i tråd med figur 1 se under, (Større figur følger som vedlegg 1). En slik reduksjon vil opprettholde noe mer av det åpne draget mellom Rødsberget, parkområdet og Tista, samtidig som det gir rom for en utvidelse av Tistasenteret. Reduksjon i utbyggingsmulighet blir på ca 580 m2 på bakkeplan. Parkarealet utvides med ca 350 m2. Videre kan da den eksisterende ganglinjen mellom Rødsbergs plass og Tista opprettholdes (jfr. beskrivelse under Statens Vegvesens uttalelse). Figur 1. Side 7 av 7
Navn Merknad Forslagsstillers Jernbaneverket, datert 02.05.11 Planen berører ikke Østfoldbanen. Jernbaneverket forutsetter at eventuelle tiltak mot støy er ivaretatt. Nevner at ny driftsbanegård vil bli tatt i bruk inneværende år. Støyproblematikken er ivaretatt gjennom planbestemmelsenes 3.1.2. Statens Vegvesen, datert 04.04.11 Påpeker at planområdet ikke berører veger der Statens vegvesen har ansvar eller myndighet i dag. Viser imidlertid til at området i vest berører aktuell trase for ny innfart fra vest via Tyska og Mølen til Halden havn. Tar forbehold om at dersom ny innfart fra vest senere skal tas opp som riksveg eller fylkesveg forutsetter vegvesenet at vegen bygges som hovedveg etter vegnormalene. Er enige med rådmannen i at det ikke bør være boliger i 1.etg i B/F/K 1, samt at det er behov for et godt nord/sydgående parkdrag med turvei mellom Rødsbergs plass og Tista. Forslagsstiller ønsker ikke konkret å fastlegge hvor ganglinjen mellom MG1 og Park 5 skal ligge, men 3.5.4 er tillagt teksten: Det skal avsettes en gangforbindelse over parkeringsområdet (P6) i retning nord- syd, mellom fortau langs MG1 og Park5. Denne skal vises på situasjonsplan ved byggemelding. Ny innfart vest er regulert i samsvar med nylig ferdigstilt vei. Bestemmelsen 3.1.5 er endret slik at det ikke tillates boliger i 1.etg ut mot Stadionbakken eller Walkersgate. Eksisterende ganglinje gjennom parkeringsplass P6 bør opprettholdes. Trerekken langs denne opprettholdes og videreføres til Park 5. Overgangsfeltet over MG1 flyttes til eksisterende plassering som korresponderer med ganglinjen. Dette er en naturlig ferdselsåre mellom Rødsbergs plass og Tista. Park 5 utvides frem til ganglinjen. Byggegrensen for kjøpesenteret legges øst for ganglinjen slik fig. 1 viser (se siden over). Side 8 av 8
Navn Merknad Forslagsstillers Kolås Eftf. AS datert 02.05.11 Inngang til butikken er fra Bakbanken, og vareleveranser fra Nedre Bankegate (store lastebiler). Vist løsning vil gjøre det umulig med varelevering. Foreslår å åpne krysset Nedre Bankegate/ Oscarsgate for varetransport. Krysset Nedre Bankegate /Oscarsgate er åpnet for kjøring til P2. Det vil bli skiltet mulighet for varelevering til eiendommene i Nedre Bankegate. På denne måten blir varelevering til Kolås ivaretatt og forbedret i forhold til dagens situasjon. Samtidig vil kjøringen i Bakbanken bli redusert. Torleif Halvorsen, mottatt 05.05.11.11 Viser til sine tidligere er i brev av 06.06.2010. Er opptatt av adkomsten til Major Forbus gate 1, og vil ha adkomst fra både fra nord og syd. Mener høyden for felt B/F/K1 bør reduseres til 2 etasjer med geismshøyde maks kote 10,5 og møne-høyde maks kote 13,5. Påpeker at det i dag er 2.etasjes bygninger med saltak i området. Adkomst til Major Forbusgt. 1 kan ivaretas ved at det skiltes lovlig kjøring til eiendommen over fortauet. 3.1.5 er endret slik at byggehøyden for felt B/F/K1 er redusert til gesimshøyde: maks kote 10,5 meter og mønehøyde maks kote 13,5. Dette begrenser bebyggelsen til maks 2 etasjer. Det åpnes for mulighet for å innrede loftsetasje. Side 9 av 9
Navn Merknad Forslagsstillers Sameiet Banken Atrium, datert 10.04.11 Mener foreslåtte endringer i BG2 vil føre til mer trafikk i området, og er imot dette. Foreslår at Bakbanken og Nedre Bankegate ikke får egne utkjøringer i Repslagergata. Foreslår også adkomst fra Oscarsgate til parkeringsområde P2. Bakbanken er ført til samme utkjøring som Nedre Bankegate i Repslagergata. Dette vil kunne begrense trafikken i Bakbanken. Det avsettes ca 12 parkeringsplasser mellom Nedre Bankegate og Bakbanken. Nedre Bankegate åpnes mot Oscars gate for adkomst til P2. Videre åpnes det kun for varelevering til eiendommene gjennom Nedre Bankegate fra denne siden. Bakbanken, mellom Repslagergata og Oscarsgate, reguleres med eksisterende situasjon mht. innsnevringer. Dette reduserer også farten i denne gaten. Annet Turveireguleringen forbi tilbygget til Tistasenteret er nå trukket inn etter slik bryggen faktisk er bygget. Turveireguleringen bør utvides til samme bredde som langs resten av Tistasenteret. Byggegrensen bør trekkes tilsvarende inn. Eksisterende situasjon ved senteret bør videreføres også forbi tilbygget - Jfr. fig. 1. Ved en utvidelse av senteret er det spesielt viktig å sikre en tilstrekkelig bred turvei og nok luft og rom rundt denne. Regulering til park og turvei kan medføre innløsningsplikt. Konklusjon Planforslaget må endres på følgende punkter før saken kan tas opp til egengodkjenning i kommunestyret: 1. Arealet avsatt til kjøpesenter reduseres i tråd med figur 1. Park 5 og turveien utvides iht. fig. 1. 2. Eksisterende ganglinje gjennom parkeringsplass P6 skal opprettholdes. Trerekken langs denne opprettholdes og videreføres til Park 5. Overgangsfeltet over MG1 flyttes til eksisterende plassering som korresponderer med ganglinjen. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Asbjørn Montelius Side 10 av 10