ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Sivilarkitekt Tor Helge Valen AS Strandgaten 50 5004 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201005834/15 EBYGG 5210 031110 ROKV AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 98 Bnr 35 Tiltakets adresse : Hordnesvegen 178 Tiltakets art : Riving eldre bolig og oppføring nybygg bolig Tiltakshaver : HANS FREDRIK KALAND Saken gjelder: Det søkes om riving av eldre bolighus og oppføring av nybygg bolighus på to etasjer. Eksisterende bolig har et bruksareal oppgitt til 145 m² i kommunens GAB-register. Den nye boligen har et bruksareal oppgitt til 278.5 m². VEDTAK: Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 1-8 og 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf pkt 26 i "Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel", avslås søknad om tillatelse til riving eksisterende bolighus og oppføring av nybygg bolighus. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert og definert som LNF-område i kommuneplanens arealdel. I LNF-områder tillates ikke spredt utbygging av boliger, hytter eller næringsbygg, som ikke er tilknyttet stedbunden næring. Eiendommen ligger også i 100-metersbeltet langs sjøen. Dispensasjon: Som nevnt ovenfor kreves det ikke dispensasjon for oppføring av bygning som er ett ledd i stedbunden næring. Det søkes ikke om dispensasjon i denne saken. Søker har den oppfatning at omsøkte bolighus må sees som et ledd i stedbunden næring, da det ønskes å gjenoppta fruktproduksjon på gården, og da det gamle våningshuset er i dårlig forfatning og ikke egnet som bolig.
Det forligger uttalelse fra Grønn etat datert 12.10.2007 (saksnr 200711517-3). Uttalelsen den gang gjaldt generelt å rive eldre bolig og føre opp nybygg bolig og driftsbygning. Konklusjonen i Grønn etats uttalelse fra 2007 er som følger: Med bakgrunn i Grønn etats uttalelse har bygningsmyndighetene i en forespørsel svart tiltakshaver følgende i brev datert 22.10.2007 (saksnr 200711517): Etat for byggesak og private planer uttaler/bemerker: Eiendommen ligger i et LNF-område noe som innebærer at tiltak som har tilknytting til stedbunden næring kan tillates gjennomført uten dispensajson. I det vi viser til uttalelse fra Grønn etat er tiltak som fremgår av Deres skriv ikke i strid med kommuneplans arealdel. Søknad om tillatelse til tiltak i henhold til plan- og bygningslovens 93 må innsendes på vanlig måte. Dette til Deres underretning. Da bygningsmyndighetene fikk inn angjeldende byggesak, ble den sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland. Fylkesmannen uttalte seg i saken i brev datert 0806.2010 med referanse 2010/6346 421.3. Hele uttalelsen er gjengitt under: Fylkesmannen i Hordaland har uttalt seg på bakgrunn av informasjon i oversendelsesbrev av 07.05.2010. Det kan også opplyses om at bygningsmyndighetene også sendte inn supplerende opplysninger til Fylkesmannen i brev datert 19.05.2010. I vedlegg til suppleringsbrevet er det fra søker angitt tilleggsopplysninger, deriblant informasjon om at "Grønn etat har gitt en entydig positiv vurdering av tiltaket". Side 2 av 5
Med bakgrunn i ovennevnte, etterspurte bygningsmyndighetene en ny uttalelse fra Grønn etat med ønske om at uttalelsen skulle sees i sammenheng med uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Grønn etat kom så med en ny uttalelse datert 12.08.2010. Grønn etats konklusjon er gjengitt under: Konklusjon Grønn etat er av den oppfatning at gnr. 98, bnr. 35 m.fl. er å regne som en landbrukseiendom. Søkers konkrete planer om å etablere fruktgård på eiendommen er etter vårt syn tilstrekkelig til at tiltaket kan regnes som et ledd i stedbunden næring, jf. kommuneplanens arealdel punkt 26. Det er Grønn etats vurdering at søknaden om oppføring riving av eksisterende våningshus og oppføringen av et nytt våningshus ikke trengs behandles som en dispensasjonssak. Vi er imidlertid kritiske til de omsøkte tiltakenes omfang og beliggenhet i terrenget i forhold til grøntfaglige interesser. Det er også viktig at søker kan dokumentere at tiltakene ikke vil komme i konflikt med allmennhetens bruk og tilgang til Porsaneset. Etter den andre uttalelsen fra Grønn etat ville bygningsmyndighetene være helt sikker på at Fylkesmannen var klar over Grønn etats første uttalelse, samt å underrette dem om uttalelse nr 2. Det ble tatt kontakt pr telefon med saksbehandler Torill Halland, som ga beskjed om at Fylkesmannen ikke vil gi ny uttalelse. Det ble enighet om at uttalelsene fra Grønn etat likevel skulle sendes til Fylkesmannen i Hordaland for å legges inn i saken. Dokumentene ble sendt over 23.08.2010. Med bakgrunn i uttalelsene fra Grønn etat og Fylkesmannen i Hordaland sitter nå bygningsmyndighetene med to motstridende uttalelser i saken. Da fylkesmannen i sin uttalelse forholder seg til at tiltaket er avhengig av dispensasjon viser bygningsmyndighetene til pbl 19-2 siste avsnitt som har følgende ordlyd: "Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1.8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden." Med bakgrunn i Fylkesmannens uttalelse og pbl 19-2 vurderer bygningsmyndighetene at omsøkte tiltak krever dispensasjon fra byggeforbudet i LNF-områder og i 100-metersbeltet langs sjøen, jf pbl 2008 1-8, og 11-6. Omsøkte tiltak er altså i strid med byggeforbudet i LNF-områder og 100-metersbeltet langs sjøen. Det er ikke søkt om dispensasjon fra byggeforbudet, og følgelig avslås søknad om riving eldre bolighus og oppføring av nybygg bolig. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er ikke registrert noen merknader i saken som gjelder bolighuset.. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 3 av 5
Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 201005834. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Ronald Kvamme - saksbehandler Merete Hauge - gruppeleder Kopi: HANS FREDRIK KALAND, MARKESMAUET 2 B, 5016 BERGEN Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, Postboks 7310, 5020 Bergen Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5