LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne J. Grimstad Blyseth Arkiv: GBNR 111/015 Arkivsaksnr.: 15/460-34 Klageadgang: Ja KLAGE PÅ INNVILGET DELING - GBNR 111/015 - SØKNAD OM DELING/REKVISISJON AV OPPMÅLINGSFORRETNING Administrasjonssjefen sin innstilling i klagen: Det er kommet nye momenter i klagen som gir grunnlag for å endre vedtak om å innvilge deling fra gnr. 111 bnr. 15 i Leirfjord kommune, slik det framkommer av vedtak i sak 49/16 i Plan- og næringsstyret den 23.09.2016. Klagesaken oversendes Fylkesmannen i Nordland for endelig avgjørelse. Saksutredning: Det ble den 29.1.2015 søkt om fradeling av ca.380m2 tilleggsareal fra gbr.111/15 til gbr.111/20 i Åkvik på Sundøy. Det er søkt om dispensasjon etter Plan- og bygningslovens(pbl) 19-1, hvor søkers begrunnelse er:: - Delingen har liten betydning for friluftsinteresser da arealet er innklemt mellom kommunal vei og bebygd boligtomt. - Langt fra strandsonen. - Benyttet til biloppstillingsplass siden 1950- tallet. - Tipp for hageavfall - Arealet har tidligere vært bebygd med grisehus Omsøkt areal ligger innenfor 100-metersonen til sjø- og vassdrag, og krevde høring på fylkesnivå og endelig vedtak skulle dermed fattes i Plan- og næringsutvalget. Rettslig grunnlag: Kommunale planer: Arealet ligger på LNF3- område på Kommuneplanens arealdel vedtatt av kommunestyret den 26.11.2003, dvs. på område hvor fradeling for bygging av bolig og fritidshus kan godkjennes. Plan og bygningsloven (PBL): Arealet ligger også innenfor 100m- sonen fra sjøen. I PBL 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag heter det: I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og
12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter 11-11 nr. 5 fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. PBL 27-4 Atkomst «Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. veglova 40 til 43. Dersom vegforbindelse etter kommunens skjønn ikke kan skaffes uten uforholdsmessig vanske eller utgift, kan kommunen godta en annen ordning.» Tilleggsareal har ikke behov for egen atkomsten da det skal sammenføyes med boligtomta og grenser mot kommunal vei. PBL 19-1 Søknad om dispensasjon «Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i 21-3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8.» PBL 19-2. Dispensasjonsvedtaket «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Tidligere behandlinger og vurderinger Den 29.5.2015 fattet Plan- og næringsutvalget følgende vedtak (Vedlegg1): «Det gis dispensasjon fra Plan- og bygningslovens 1-8 til fradeling av ca. 380m2 fra gnr. 111/15 som tilleggsareal til bebygd boligtomt gnr. 111/20. Fradelingen vil ikke få konsekvenser for strandsonen og hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse blir dermed ikke vesentlig tilsidesatt. Fordelene er vurdert å være større enn ulempene, jfr. PBL 19-2. Arealet må etter fradeling sammenføyes med gnr. 111/20.
Før oppføring av bygning kan påbegynnes må søknad være sendt til, og tillatelse være gitt av kommunen.» Dette vedtaket ble påklaget og fradelingsak 15/460 ble på nytt sendt inn til Plan- og næringsutvalget i desember 2015 for klagebehandling (vedlegg 2). Klager fikk ikke medhold, og saken ble dermed sendt til Fylkesmannen i Nordland for endelig avgjørelse. Fylkesmannen opphevet Leirfjord kommunes fradelingsvedtak med den begrunnelse at dispensasjonsvurderingen for 100metersonen til sjø- og vassdrag ikke var godt nok utredet, og ba i så måte kommunen gjøre en ny vurdering (vedlegg 3). I juli 2016 ble ny dispensasjonsvurderingen gjennomført, og Fylkesmannen ble da høringspart med 5 ukers frist til å uttale seg. De har ikke kommet med bemerkninger rundt den nye vurderingen. Dette betyr i så måte at de ikke motsier seg fradelingen og dispensasjon. Ut i fra dette må Leirfjord kommune gjøre et nytt fradelingsvedtak. Her blir de gamle vurderingene lagt til grunn, etterfylt med de nye vurderingene. Klager har for øvrig anlagt jordskiftesak. Innsigelser og jordskifte Klager har opprinnelig framlagt privatrettslige forhold som holdepunkt for selve klagen, og har kommet med merknader til Fylkesmannen vedrørende kommunens siste dispensasjonshøring. Innsigelsen følger som vedlegg 4. Kommunen ønsker å besvare noe av advokat Våge uttaler seg om: mstridt privat veg som kulturminne/miljø. Hva partene påberoper seg for jordskiftet er en sak mellom dem og Helgeland jordskifterett. Plan- og bygningsloven 19-2 Skal ikke ta hensyn til enkeltpersoner adgang til sjø. Søknad om dispensasjon bør avvente jordskifterettens stillingtagen til om det går et vegfar over det arealet som søkes fradelt og tillagt naboeiendommen» Svar: Jordskifteretten og den anlagte saken har ingen ting med Leirfjord kommunes fradelingsak å gjøre, da sistnevnte er av offentligrettslig praksis. Det siteres fra jordskifterettens brev til kommunen datert 8.4.2016 (Vedlegg 5) følgende: «For å ta det forvaltningsmessige først så er det kommunens ansvar å holde seg innenfor arealplaner m.v. ved søknad om fradeling. Det er i hovedsak dette fylkesmannen har lagt til grunn for å oppheve forvaltningsvedtaket. Dette har jordskifteretten ingenting med å vurdere» Videre fra jordskifteretten: «Uansett utfall må gjennomføringen av delingssaken vente på resultat i jordskiftesaken» «Hvorvidt kommune vil fortsette å arbeide med fradelingen må kommunen vurdere selv» Leirfjord kommune vurderer det til at saken kan gjennomføres. Fradeling iht. Plan- og bygningsloven berører ikke det privatrettslige og kan i så måte gjennomføres. Delingssaken som går på selve oppmålingsforretningen kan derimot ikke gjennomføres. Som jordskifteretten påpeker må denne delen av saken avvente. Dette har kommunen vært klar på siden klagebehandlingen ble gjennomført. Kort fortalt snakker vi om to ulike momenter der saksbehandlingen etter plan- og bygningsloven, og selve oppmålingsforretningen forholder seg til ulike lovverk, der PBL gir et grunnlag og rammeverk for selve oppmålingen.
Da vi allerede vet at det er privatrettslig tvist mellom partene og fordi det foreligger krav om jordskifte i dette anliggende, vil ikke oppmålingsforretningen la seg gjennomføre. Den offentligrettslige delen kan derimot la seg avslutte. Videre et utdrag fra opprinnelig saksutredning (vedlegg 1): «Hjemmelshaver av gnr. 111/15 Åge Ottar Hansen, Åkvik på Sundøy i Leirfjord søker om fradeling av tilleggsareal på ca. 380m2 til bebygd boligtomt gnr. 111/20. Formålet med delingen er å få biloppstillingsplass og eventuell oppføring av garasje på egen tomt. Søker har tidligere søkt om fradeling av omtrent samme areal, men trakk søknaden før den ble behandlet. Det ble imidlertid foretatt en mindre grensejustering da. Mesteparten av arealet ligger ca. 60-70 m fra strandlinjen mellom eksisterende kommunale veg og bolighuset på gnr. 111/20. Det er søkt om dispensasjon fra dele- byggeforbudet innenfor 100msonen fra sjøen. Gjennom arealet går en bekk og en kjerrevei som går videre over gnr. 111/15 ned til sjøen. Tidligere vurderingsgrunnlag «Det søkes om fradeling av ca. 380m2 innenfor deleforbudet innenfor 100m- sonen. Arealet er godkjent for fradeling/utbygging iht kommunens arealplan (LNF3- område). Det er ingen registreringer i Miljødirektoratets Naturbase. Hjemmelshavere av gnr. 111/8 og 111/24 hevder rettigheter som ikke må sperres. Saksbehandler kan ikke se at disse har betydning for Plan- og byggesaksbehandling av omsøkte fradeling da de er av privatrettslig karakter. Eventuelle rettigheter vil bli vurdert under oppmålingsforretningen. Det er ikke kommet innvendinger til fradelingen fra Fylkesmannen i Nordland og fradelingen er ikke i konflikt med kjente verneverdige kulturminner ifølge Fylkeskommunen. Største del av fradelingen er langt unna (60-70m) strandlinjen, på oversiden av eksisterende bolighus og vil på ingen måter få konsekvenser for strandsonen. Ved sjøen er det naust- /bryggetomter. Det går en bekk og vei til sjøen over deler av arealet. Søknaden er forelagt landbrukskontoret og Jordbrukssjefen ser heller ingen landbruksmessige negative konsekvenser med fradelinger slik skissert ovenfor. Saksbehandler mener at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon fra PBL 1-8 til fradeling av ca. 380m2 som tilleggsareal til gnr. 111/20. Fordelene ved å tillate fradeling er vurdert å være klart større enn ulempene. Arealet må etter fradeling sammenføyes med boligtomta.» Vurdering og utredning av dispensasjon: Leirfjord kommune tar utgangspunkt i den første dispensasjonsvurderingen iht. Plan og bygningsloven 19-1 og 2, og legger den som grunnlag i denne behandlingen (vedlegg 1). Det tillegges i så måte følgende ny vurdering: Fylkesmannen er tydelig på at adkomst til sjø blir sperret hvis det anlegges biloppstillingsplass og garasje på 111/20. Dette er kommunen enig i. Det som derimot er klart, er at adkomsten til sjø, ikke blir sperret for allmenheten som sådan, da det finnes 2 stier i umiddelbar nærhet, som gir tilgjengelighet til sjø. Den første (vei 1 i vedlegg 6) har antagelig vært en kjerrevei av noen form, i sin tid. Denne stien passerer langs gbr.111/17 som vist i vedlagt kart. Og med utgangspunkt i allmenhetens tilgang må de forholde seg til de adkomster som er tilgjengelig. Vei 2 (vedlegg 6) ligger lengre øst og går ned til sjø over et gammelt jorde. Dette gir flere muligheter til å nå sjøen, slik at det burde være mulig for gbr. 111/20 å tilegne seg omsøkt
tilleggsareal uten at det skal skjerme sjøen fra allmenheten, i særlig stor grad. Etter befaring på stedet synes det for kommunen at det ikke virker direkte vanskelig å komme seg ned til sjøen for en vanlig person dersom det ikke skulle vært vei eller sti anlagt noen steder. Med tanke på at det nå allikevel vil stå igjen 2 av 3 veg-parseller ned til sjøen, bør dette anses som akseptabelt. Med andre ord kan ikke Leirfjord kommune se at det å gi dispensasjon vil medføre at adkomst til sjø blir sperret, snarere kun omrutet ca.80 meter lengre vest og ca.56 m lengre øst. For 111/8 blir vegen lengre ved vei 1, men ikke i særlig grad til vei 2, mens det for 111/24 blir vesentlig kortere med bruk av vei 1. Kommunen har selv observert at vei 2 har vært flittig i bruk av allmenheten Hva som fremkommer av privatrettslige veiretter tar ikke kommunen stilling til jfr. Plan- og bygningsloven 21-6, og er som sådan blitt en sak for jordskifte i denne anledning. Det bemerkes også følgende sitat fra fylkesmannens vedtak 2015/7903(deres ref): «Fylkesmannen viser til at både eiere av 111/8 og 111/24 har inngitt merknader om at atkomsten ned til sjøen ikke må bli sperret. Spørsmålet om veirett og hjemmelen til det omsøkte arealet er så langt vi kan se bare trukket inn i vurdering etter pbl 21-6 og 26-1 og ikke inn i dispensasjonsvurderingen» Spørsmål om vegrett og hjemmelen til denne skal så langt Leirfjord kommune kan se, ikke vurderes i dispensasjonssaken jfr. PBL 21-6 Vurdering iht. Naturmangfoldloven: Miljødirektoratets naturbase er undersøkt og det er ingen registreringer. Det er gjort vurdering ut fra naturmangfoldloven: Iht. Naturmangfoldlovens 7 er søknaden vurdert etter lovens 8-12. Leirfjord kommunes vurdering er at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i denne saken. Slik tiltaket er skissert vil det medføre minimal skade på naturmangfoldet, om noe. Uttalelser fra fylket: Nordland fylkeskommune «Nordland Fylkeskommune, Kulturfaglig uttalelse. Mail sendt 04.07. 2014: «Så langt en kjenner til, er det ikke konflikter med kjente verneverdige kulturminner. Alle kulturminner er imidlertid ikke registrert». Viser til aktsomhets- og meldeplikt dersom en under mark inngrep skulle støte på fornminner, jfr. Kulturminnelovens 8 andre ledd» Fylkesmannen i Nordland : Ingen uttalelse etter ny dispensasjonshøring. Som tilsier at de ikke har innvendinger. Konklusjon: Leirfjord kommune mener at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom hele det omsøkte arealet blir godkjent fradelt som tilleggsareal til gnr. 111/20. Fradeling bør kunne godkjennes iht. Plan- og bygningsloven 20-1m og 19-2 Arealet må etter fradeling sammenføyes med boligtomten. Med bakgrunn i opplysningene og vurderingene over, vedtok Plan- og næringsutvalget i møte den 23.09.2016 i sak 49/16 å godkjenne søknaden om fradeling: «Omsøkt fradeling av ca. 380m2 tilleggsareal fra gårds- og bruksnummer 111/15 til gbr.111/20 godkjennes etter Plan- og bygningsloven (PBL) 20-1m. Det gis dispensasjons fra PBL 1-8 «100-metersonen til sjø- og vassdrag», jfr. PBL 19-2 Området ligger på LNF-3 område hvor denne type eiendomsutvidelse kan tillates. Miljødirektoratets naturbase er undersøkt og det er ingen registreringer.»
KLAGEBEHANDLING Det er kommet inn klage på kommunens vedtak den 23.09.2016 om å innvilge søknaden om fradeling, samt dispensasjonen i forbindelse med denne. Det har i saken vært konkludert med at søknaden om tillatelse til deling etter Plan- og bygningsloven kan gjennomføres, selv om det privatrettslige rundt vei, veirett og bruk av den omstridte veien ikke er avklart. I Leirfjord kommune sin behandling er tillatelse til deling behandlet positivt, samtidig som det etter en vurdering er konkludert med at dispensasjon kan gis i forhold til forbudet i 100-metersonen. Det er også kommet fram i saken, at en seinere oppmåling av tomta (matrikkelføring) ikke kan sluttføres før den privatrettslige bruken av veien er avklart. Ester Lise Meinich, deleier i gnr. 111 bnr. 24, har klagd i brev av 18.10.2016. Hun framhever i klagen at kommunens vurdering omkring allmenhetetens tilgang til strandsonen er feil. Dersom det omsøkte arealet blir fradelt og bebygd, vil det etter hennes vurdering bli vanskeligere for allmenheten å benytte seg av strandsonen. Denne problemstillingen ble belyst i saksutredningen som lå til grunn for vedtaket den 23.09.2016. Da problemstillingen er kjent og vurdert, anses ikke dette som noe nytt moment som gir grunnlag for Leirfjord kommune å endre vedtaket. Det er også innkommet brev fra Rita Borge, deleier i gnr. 111 bnr. 8. Brevet er ikke direkte formet som en klage, men hun viser i brevet til at den omtalte veien ned til sjøen har vært til allmenn ferdsel fra 50-tallet da den ble utbedret til farbar vei. For øvrig inneholder brevet bruken av hovedveien gjennom Åkvik, og etter hennes vurdering, naboens ulovlige oppførsel Dette er ikke direkte relatert til selve fradelingsspørsmålet. Innholdet i brevet gir derfor etter kommunens mening, ingen grunnlag for å endre vedtaket. Idar Nebelung, eier av gnr. 111 bnr. 20 og avtalt kjøper av den omsøkte tomta, har i brev av 20.10.2016 kommentert Meinich sin klage og Borge sitt brev. Det framkommer heller ikke nye momenter der som gir grunnlag for å endre vedtaket. Leirfjord kommune fastholder sitt vedtak gjort i sak 49/16 den 23.09.2016. Klagen må etter kommunens behandling oversendes Fylkesmannen i Nordland for endelig avgjørelse. Vedlegg: - Søknad om fradeling - Kart som viser omsøkt tomt - Fylkesmannen sitt opphevingsvedtak etter første behandling i Leirfjord kommune, datert - Uttalelse fra Helgeland Jordskifterett, datert 18.04.2016 - Svar fra Fylkesmannen vedr. dispensasjonsvurderingen før 2. gangs behandling i kommunen, datert 26.05.2016 - Melding om kommunes vedtak ved 2. gangs behandling, datert 27.09.2016 - Klage fra Ester Lise Meinich på kommunen sitt vedtak, datert 18.10.2016 - Merknader til behandlingen fra Rita Marianne Borge, datert 13.10.2016 - Kommentarer fra Idar Nebelung til brevene fra Ester L. Meinich og Rita M. Borge, datert 20.10.2016