Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2013/3636-28 Arkiv: 023724400 Saksbehandler: Odd J. Sandholt Dato: 11.08.2015 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø 25.08.2015 Kommunestyret 08.09.2015 Detaljreguleringsplan for Solstad, Styrivegen 88 m.fl., gnr. 10, bnr. 9, m.fl., Eidsvoll PLAN ID.nr.0237 24400 Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Eidsvoll kommune detaljreguleringsplan for Solstad, Styrivegen 88 m.fl., gnr. 10, bnr. 9 m.fl., i Eidsvoll kommune. SAKSUTREDNING Saksopplysninger Forslagstiller/oppdragsgiver Planforslaget fremmes av Advokatfirmaet Owe Halvorsen & Co AS på vegne av Aslaug Berntsen som er grunneier for hoveddelen av planområdet. Planforslaget er utarbeidet av Planconsult AS, ved Rolf Angell Simonsen. Fakta i saken: Eiendommen er en tidligere landbrukseiendom som ikke har vært drevet på mange år. Det er over tid skilt ut eneboligtomter øverst på eiendommens østlige del langs Styrivegen. Planen er utarbeidet for å tilrettelegge for boliger med tilhørende grønt- og lekeareal i tråd med gjeldende kommuneplan, vedtatt 10.3.2015. Hovedformålet er å regulere nye boliger tilpasset strøkets karakter. Hovedavkjørsel tas fra Styrivegen i øst rett syd for låven. I planen inngår ny frittliggende gangveg langs Styrivegens vestside.
Planstatus: Planområdet ligger som eksisterende boligområder i kommuneplanens arealdel, vedtatt 10.3.2015. Området er ikke regulert. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på Styri, ca 3 km sørøst for Eidsvoll sentrum, er ca. 43,5 daa stort og ligger inneklemt i boligstrøket mellom Styrivegen (Fv 509) i øst og regulerte boligtomter langs Berte Styris veg i vest. I nord og sør grenser planområdet til eneboligbebyggelse i henholdsvis Styrilia og Kolbjørnsbakken. Planområdet består i hovedsak av resteiendommen etter et gårdsbruk på Styri, samt noen få omkringliggende boligeiendommer. Disse boligeiendommene inngår i planen for å gi reguleringsmessig sammenheng. Dessuten inngår regulering av fylkesveien med frittliggende gangveg og bussholdeplass langs denne. Planområdets tilliggende strøk preges overveiende av villabebyggelse i to etasjer, men har de senere årene fått preg av noe mer sammensatt bebyggelsesstruktur som følge av fortetting med konsentrert småhusbebyggelse og typisk eplehagefortetting innimellom eldre villabebyggelse. Trafikk og adkomstforhold: Trafikken langs Styrivegen på den aktuelle strekningen er på ca. 800 kjøretøy per døgn og hastigheten er skiltet til 50km/t. Det er anlagt fortau/gang- og sykkelveg langs fv. 177 Nesvegen og langs Styribakken. Det er ikke anlagt gang- og sykkelveg/fortau langs Styrvivegen. Planområdet har i dag to avkjørsler til Styrivegen, hvorav den sydligste har tilfredsstillende frisikt iht dagens krav og skal oppgraderes til hovedavkjørsel for planområdet med kommunal standard i forbindelse med utbyggingen. Nedenfor vises kartskisse over planområdet med omkringliggende reguleringsplan. Topografi og vegetasjon: Det etablerte området langs Styrivegen i øst fremstår relativt flatt. Området vest for dette som skal bebygges har slakt fallende terreng fra øst mot vest og fin utsikt nordvestover mot Mistberget. I de deler av planområdet som ikke er bebygget og opparbeidet, fremstår området i dag som relativt uryddig med kratt, delvis lauvskog og blandingsskog. Skygge, skogavfall samt generell avfall er med på å prege nabolaget rundt. Vann og avløp: Det ligger eksisterende ledningsnett i de etablerte områdene rundt planområdet og i planområdets østre del langs Styrivegen. For samlet vann- og kloakktilknytning har Sweco AS utarbeidet prinsippløsning for boligområdet. Klimatiske forhold sol og vind: Området preges av vestvendt terreng og har gode solforhold. Det ligger relativt skjermet mot vind av randvegetasjon og tilliggende bebyggelse. 2
Miljøforhold støy og annen forurensning: Området ligger godt skjermet vekk fra riksvei 177 (Nesvegen) i vest. Støy fra Styrivegen som har forholdsvis lite trafikk anses ikke å være et problem. Grunnforhold: Det er ikke foretatt grunnundersøkelser. Basert på lokal observasjon vurderes området til å ha god byggegrunn hovedsakelig med løs morene og fjell i dagen. Fornminner: Fylkeskommunens seksjon for kulturminnevern har foretatt arkeologisk registrering på tomta i medio desember 2013 og opplyser at ett funn av en kokegrop ble tilintetgjort og ikke medfører spesielle tiltak i planen. Planprosessen Oppstartsmøte ble avholdt 3.10.2013. Varsling av grunneiere, naboer, off. instanser og andre skjedde ved brev datert 15.11.13 og med annonse i Eidsvold Blad og kommunens nettside. Ekstra varsling av fire eiendommer skjedde den 4.12.13. Frist for merknader ble satt til henholdsvis 9.12.2013 og 12.12.2013. Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 16.04.2015 til 28.05.2015. Merknader: Statens vegvesen, datert 28.05.2015 Statens vegvesen påpeker krav om teknisk plan for kryss og gang- og sykkelveg, anbefaler at bredden på gang- og sykkelvegen økes med 0,5m, samt at det med fordel kan reguleres et midlertidig anleggsområde langs denne. De anbefaler også at det vurderes å stenge avkjørsel for gbnr. 10/118. Kommentar: Teknisk plan for kryss og gang- og sykkelveg er oversendt til Statens vegvesen. Det har vært maildialog mellom planleggingsfirma, Statens vegvesen og kommunens planavdeling om de øvrige merknadene/anbefalingene. Statens vegvesen har senere kommentert at da ikke statens vegvesen har innsigelse er det opp til kommunen å vurdere å ta inn anbefalingene. Planen forslås vedtatt uten endring. Fylkesmannen, datert 29.05.2015 Ingen merknader. Akershus fylkeskommune datert 28.05.2015 Det vises til at det i forbindelse med registrering av eventuelt automatisk fredete kulturminner ble funnet en kokegrop. Akershus fylkeskommune har frigitt denne for mulig utbygging. Ut over dette har de ingen merknader. Oppsitterne i Kolbjørnbakken datert 09.12.2013 Det er kommentert to hovedpunkter i merknaden fra oppsitterne: mulig gangforbindelse fra det nye utbyggingsområdet til Kolbjørnbakken, samt behov for forlengelse av gang- og sykkelveg langs Styrivegen. Kommentar: Gangforbindelse til Kolbjørnbakken vil også være åpen for sykkel, men det vil ikke være åpent for biler. En eventuell forlengelse av gang- og sykkelveg sørover til Kolbjørnbakken vil i denne omgang kreve betydelige terrenginngrep i eksiterende eiendommer og komplisere avkjørselsforholdene. Alle merknadene følger som vedlegg til saken. Beskrivelse av planforslaget Reguleringsformål: Planområdet er på totalt ca.43,5daa. Området foreslås i hovedsak regulert til frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende lekearealer. Det er i tillegg regulert inn eksisterende fylkesveg og ny busslomme med ny gangvei langs fylkesvegen. Internt i boligområdet er det regulert private atkomstveger, gang- og sykkelvegforbindelser til Styrilia og Kolbjørnsbakken samt friområde/sti og tumleområder. 3
Bebyggelsen skal oppføres i inntil to etasjer. Grad av utnytting for bolighus med tilhørende boder/garasjer skal ikke overstige %BYA = 25%. Utover lek- og uteareal på de enkelte tomter er det avsatt utearealer på terreng som utgjør samlet ca. 3300m2. For en mer utfyllende omtale av planens innhold vises det til planbeskrivelsen. Estetikk utforming: Det er ved utarbeidelse av planforslag og plassering av veier og tomter lagt vekt på best mulig tilpasning til terreng, sol og utsikt. Tiltak for å ivareta barn og unges interesser livsmiljø og oppvekstsvilkår: Barn og unges interesser er søkt ivaretatt ved utformingen av området, ved at det er lagt vekt på gode og varierte oppholdsareal for de små og større barna. Det er innarbeidet trygge gangforbindelser. Områdets fellesuteoppholdsarealer og nye gjennomfartsmuligheter vil være tilgjengelige for barn og unge i strøket, og vil dermed være et positivt tilskudd også for barna og beboerne i området rundt. Trafikk: Tiltakets nye 31 boliger er vurdert til ÅDT 186. Hovedtyngden av trafikk til og fra kommer nordfra. Det er etter krav fra kommunen innregulert frittliggende gangveg og busslomme langs Styrivegen. Rekkefølgebestemmelsene angir at før det gis igangsettingstillatelse skal dagens avkjørselskryss med Styrivegen oppgraderes iht Statens vegvesens krav/godkjenning. Det er også rekkefølgekrav om at gangsykkelveg fra Kolbjørnsbakken gjennom området nordover til Styrilia skal etableres før igangsettingstillatelse for boligbygging. Internt i området er det regulert blindveisystem dimensjonert i henhold til kommunens krav til dimensjonering. Området betjenes av buss og ligger ca. 3km fra togstasjonen/sentrum. Illustrasjonsplanen: Illustrasjonsplanen følger reguleringsplanen som orienterende vedlegg for å belyse reguleringsplanens kvaliteter, men har ingen juridisk forankring med tanke på endelig detaljutforming av bebyggelsen og dens plassering i marka. Konsekvenser av planforslaget: Naturmiljø Planområdets markdekke, vegetasjon av kratt og trær vil bli berørt. Randvegetasjon i innregulerte grøntstrukturfelt i nord og sørlige deler bør opprettholdes. Lokal overvannshåndtering inngår som avbøtende tiltak. Det vises forøvrig til vedlagt ROS-analyse. For private og kommunen Det utarbeides utbyggingsavtale for utbyggingen. Planforslagets intensjon om privat utbygging gir ingen utbyggingsutgifter for kommunen. Samfunn: Regulering av gangveger og bussholdeplass langs fylkesvegen vil være positivt tilskudd for lokalområdet. Alternativer Det foreligger ingen alternative planforslag. Vurdering med konklusjon og begrunnelse Planforslaget legger til rette for nye boliger som utfyller den eksisterende villabebyggelsen. Gang- sykkelveg langs vestre side av Styrivegen vil sikre de myke trafikantene. Planen synes godt gjennomarbeidet og dokumentert, og en vil anbefale at detaljreguleringsplanen vedtas. 4
Vedlegg som følger saken: Reguleringsplankart, datert 21.02.2014 Reguleringsbestemmelser, datert 21.02.2014, korr. 09.04.14 Planbeskrivelse, Planconsult AS, datert 21.02.2014 Saksframlegg ved 1.gangs behandling Illustrasjonsplan, Planconsult AS, datert 21.02.2014 Risiko- og sårbarhetsanalyse, Planconsult AS, datert 21.02.2014 Merknader Vedlegg som ligger i saksmappen: Vegplan Lengdeprofiler Vertikalkurvatur Atkomstveger Typisk snitt Atkomstveger Detaljtilpasning eksisterende veg Vegkryss mot Fv.501 Vann- og avløpsplan Notat til vann- og avløpsplan Utskrift av saken sendes til: Planconsult AS Advokatfirmaet Owe Halvorsen & Co AS 5