FLORA KOMMUNE Saksgang Møtedato Saksnr Plan- og Miljøutvalet 20.11.2012 060/12 Bystyret 04.12.2012 158/12 Sakshandsamar: Steinar Furnes Arkiv: ARP-20110115, K2-L12 Arkivsaknr 11/1794 PRIVAT DETALJREGULERINGSPLAN B3 OG DEL AV B2 - VÅGAVEGEN, GBNR 28/28 OG 27/965 M.FL. BUSTADER. PLANID 20110115. Kva saka gjeld: Det er utarbeidd framlegg til privat detaljreguleringsplan for bustader på gbnr. 28/28, 27/975 m.fl. i området sør for Kinnvegen og Hammeråsen. Planarbeidet er blitt utført i regi av Florø Bygg Utvikling AS og grunneigar. Planframlegget er utarbeidd av ivest Consult as. Bakgrunn for utarbeiding av reguleringsplanen er å tilrettelegge eit bustadområde med variert og relativ tett/lav busetnad, i samsvar med arealbruken i overordna kommunedelplan. Det planlagte bustadområdet må dessutan kunne sjåast i samanheng med det regulerte og nesten ferdig utbygde bustadfelt nord for planområdet (Hammeråsen), og tilsvarande bustadområdet på sørsida (Fimlandsmarka), som også nærmar seg sluttrealisering. Området på vestsida er avsett som framtidig bustadfelt i kommunedelplanen for Florelandet/Brandsøy. Planframlegget er sist datert 09.11.12. FRAMLEGG TIL VEDTAK: Med heimel i Plan- og bygningslova 12-12 godkjenner Flora bystyre privat reguleringsplan for bustader på gbnr. 28/28, 27/975 m.fl., planid 20110115, med plankart og føresegner sist datert 09.11.2012. 20.11.2012 PLAN- OG MILJØUTVALET Røysting: Rådmannen si tilråding vart samrøystes vedteken. PMUV-060/12 VEDTAK: Med heimel i Plan- og bygningslova 12-12 godkjenner Flora bystyre privat reguleringsplan for bustader på gbnr. 28/28, 27/975 m.fl., planid 20110115, med plankart og føresegner sist datert 09.11.2012.
04.12.2012 BYSTYRET Røysting: Tilrådinga vart samrøystes vedteken. BYST-158/12 VEDTAK: Med heimel i Plan- og bygningslova 12-12 godkjenner Flora bystyre privat reguleringsplan for bustader på gbnr. 28/28, 27/975 m.fl., planid 20110115, med plankart og føresegner sist datert 09.11.2012. Terje Heggheim Rådmann Rolf Bjarne Sund Plansjef
Innleiing: Det er utarbeidd framlegg til privat detaljreguleringsplan for bustader på gbnr. 28/28, 27/975 m.fl. i området sør for Kinnvegen og Hammeråsen. Planarbeidet er blitt utført i regi av Florø Bygg Utvikling AS og grunneigar. Planframlegget er utarbeidd av ivest Consult as. Bakgrunn for utarbeiding av reguleringsplanen er å tilrettelegge eit bustadområde med variert og relativ tett/lav busetnad, i samsvar med arealbruken i overordna kommunedelplan. Det planlagte bustadområdet må dessutan kunne sjåast i samanheng med det regulerte og nesten ferdig utbygde bustadfelt nord for planområdet (Hammeråsen), og tilsvarande bustadområdet på sørsida (Fimlandsmarka), som også nærmar seg sluttrealisering. Området på vestsida er avsett som framtidig bustadfelt i kommunedelplanen for Florelandet/Brandsøy. Planframlegget er sist datert 09.11.12. Merknader i samband med varsel om planoppstart blei vurdert av søkjar før planframlegget vart utlagt til offentleg ettersyn. Kommunen hadde ikkje vesentlege merknader til søkjar si vurdering av desse merknadane, jmf sak 041/12 i Plan- og miljøutvaler. Dei fleste av dåverande merknader var blitt tekne omsyn til i planarbeidet. Etter offentlege ettersyn ligg det føre følgjande merknader: Fylkesmannnen v/miljøvernavd. og Beredskapseininga har ikkje avgjerande merknader til saka. Fylkesmannen v/landbruksavdelinga tilrår at det på eit så vidt sentrumsnært bustadområde og tidlegare landbruksareal vert gjeve rom for god arealutnytting, og då særleg i områda B3, B5 og B8. Kommentar: Utgangspunktet for planframlegget har i prinsippet vore å legge til rette for ei utbygging med varierte bustadtypar, frå einebustader til fleirmannsbustader og rekkehus. Når det gjeld område B3 er det 2 einebustadtomtar. Dette er etter kommunen si vurdering akseptabelt at det på denne låge haugen og mot eksisterande landbruksareal vert bygt einebustader. Når det gjeld område B5 mellom tomtane i Hammeråsen og eksisterande einebustader på sørsida, er det opna for å kunne bygge fleirmannsbustader. I område B8 er det opna for å kunne bygge rekkehus. Byggehøgder i områda er ikkje endra, og dei nemnde justeringane vil såleis ikkje medføre vesentlege konsekvensar for naboar. Justeringane er innarbeidd i samråd med grunneigar. Aud Staveteig (Finlandsmarka 13) viser til born sine interesser og meiner at skogen/trea som ligg nærast deira hus bør behaldast som og vernast som leikeområde for born i staden for å opparbeide kunstige leikeplassar som ein del av planen. Vidare må det vere sikkert at gangvegen langs Kinnvegen til sentrum vert realisert før det vert opna for utbygging i området. Det må ved utbygging også takast omsyn til at det vert etablert tilstrekkeleg drenering som sikrar at overflatevatn ikkje vert ført inn på hennar eigedom. Kommentar: Området langs dei eksisterande er ikkje bandlagt til friområde/leikeplass. I drøftingar med søkjar/grunneigar er det blitt påpeikt at deler av trea/skogen ikkje er av høg kvalitet, og at å behalde denne vil medføre forringing av tomtane på nordsida med omsyn til solinnfall og utsyn. I føresegene er det innarbeidd følgjande tillegg i pkt. 2.6.1. : Ved godkjenning av prosjekt i områda B2, B6 og B7 skal det vurderast om deler av den eksisterande vegetasjonen mot søre grensa skal kunne behaldast som klima og vegetasjonsområde. Når det gjeld opparbeding av gangveg langs Kinnvegen er denne finasiert og vil bli etablert dei næraste to åra. Planen legg opp til at det ikkje kan godkjennast utbygging i hovuddelen av planområdet (delområda B5, B6, B7 0g B8) før denne gangvegen er ferdig etablert. Ved utbygging i området vil det vere utbyggar sitt ansvar å syte for at overvatn frå utbyggingsområdet ikkje vert ført inn på dei etablerte tomtene. Anna og Trygve Ullaland viser til at avkøyrsla til Kinnvegen ligg på deira eigedom, og det må gjerast avtale om bruk av denne før utbygging. Ut frå problematikk kring drift av landbrukseigedomen deira og tilstøytande nye bustader, meiner dei at byggegrensa i område B1 må vere 10 m. Dei meiner også at med utbygginga i planområdet og langs Kinnvegen, må det no etablerast ein gangveg direkte til området og busstoppen på Sollund, slik at ferdsla ikkje skjer over deira
eigedom frå Kinnvegen til busstoppen lengre vest i Vågavegen. Dei forlangar også at det vert sett opp gjerde mellom det regulerte området og landbrukseigedomen før det vert gjeve bruksløyve for nye bustader. Kommentar: Når det gjeld avkøyrla til Kinnvegen er denne tidlegare regulert og overteken av kommunen til drift og vedlikehald. Prinsippet for slik overtaking er då at eigedomstilhøva for vegen skal overførast til kommunen. Når det gjeld byggegrense mot landbrukseigedomen i område B1 er denne auka til 6 m unnateke lengst mot nord. Denne justeringa er akseptert av utbyggar/eigar. I område B3 som ligg noko høgre aksepterer Ullaland byggegrense på 4 m som planen viser. Å opparbeide ny gangveg til Sollund i samband med utbygging for områda lengst vest er eit rekkefølgjekrav som blir av relativt urimeleg omfang for denne utbygginga. Planen krev imidlertid at gangvegsambandet mot sør og gjennom Finlandsmarka vert etablert før det vert godkjent nye bustader i området. Når det gjeld oppføring av gjerde som påpeikt er dette kravet innarbeidd i føresegnene. Gunn H. Nilsen påpeiker problem med overvatn på deira eigedom ved Vågavegen, og håper at det ved utbygging kan gjerast noko med dette problemet. Kommentar: Det vil vere nokre år før tomtane i planområdet mot aust kan utbyggast og til at det kan gjerast tiltak i området etter denne planen. Merknaden frå Gunn H. Nilsen vert oversendt Teknisk drift for å få vurdert om det kan gjerast tiltak i området som reduserer den påpeikte overvassproblematikken. Vurdering: Planframlegget har etter administrasjonen si vurdering fått ei tilfredstillande uforming både strukturelt og i høve til føringane i overordna plan. Dei fleste merknadane er dessutan tekne rimeleg omsyn til. Området har fått ei god løysing utan gjennomgangstrafikk, og med hovuddelen av trafikken kanalisert til Kinnvegen. I utforminga av vegsystemet har det vore nødvending å ta omsyn til dei viktige og etablerte kommunaltekniske hovudanlegg gjennom området. I planomtalen er dei nødvendige tema vurdert, og det er lagt opp til ei variert utbyggingsform som etter offentleg ettersyn er noko justert med rom for fleirmannsbustader i område B5 og rekkehus også i områda B8 i tillegg til i områda B6 og B7. Krava til universell utforming er tilfredstillande. Utbygging av fjernvarmenett er vurdert, men ikkje vurdert som aktuelt så lenge det ikkje ligg føre konsesjonar for slike anlegg. Området ligg utanfor støy- og restrikssonene til flyplassen, og avstanden til Kinnvegen gjer at trafikkstøy ikkje vil bli påført området. Omsynet til naturmangfaldet er vurdert. Tiltaket er vurdert etter NML 8-12, jfr. 1 og 7. Det er ikkje funne registreringar av særskild natur- eller miljøverdiar i området som tilseier at tiltaket står i mot prinsippa i naturmangfaldlova, jmf. her pkt. 2.4.3 i planomtalen. Søkar er ikkje kjend med registreringar av særskild natur- eller miljøverdiar i området som tilseier at tiltaket kjem i strid med naturmangfaldlova. Følgjande mindre justeringar er innarbeidd i plankart og føresegner: - Bandlegging av areal med omsynsone og gangvegføremål som gjer at det kan etablerast veg og gangveg til framtidig bustadfelt på vestsida. - Justering av deler av byggegrense i område B1 frå 4m til 6m mot landbrukseigedomen på vestsida. - Justering av utnyttingsgrad i område B5 frå 30% BYA til 35 % BYA. - Justering av utnyttingsgrad i område B8 frå 35% BYA til 40% BYA. På bakgrunn av dette vil administrasjonen tilrå at planframlegget kan godkjennast slik det ligg føre sist datert 09.11.2012. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.:
Prenta/uprenta vedlegg: Nr T Dok.dato Til/Frå Tittel Vedlagt (x) 7 U 21.10.2011 Florø Byggutvikling AS V/ Ronny Referat fra oppstartsmøte - plansaker Haugland; Ivest Consult AS V/ Jannicke Svardal 1 I 31.10.2011 ivest Consult AS Varsel om Planoppstart gbnr. 28/28, 27/965 m.fl. - Reguleringsplan for 2 I 25.11.2011 Anna og Trygve Ullaland 3 I 30.11.2011 Sogn og Fjordane fylkeskommune 5 I 30.11.2011 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane 4 I 01.12.2011 NVE Norges vassdragsog energidirektorat 6 I 02.02.2012 Sogn og Fjordane fylkeskommune - Kulturavd. bustadområde Innspill til oppstart av planarbeid - reguleringsplan på gbnr 28/28-27/965-27/403 m.fl. Varsel om oppstart gbnr. 28/28, 27/965 m.fl. Fråsegn til oppstart av arbeid med privat detaljreguleringsplan for bustadområde på gbnr 28/28 og 27/965 m. fl., B2 og B3 Innspel til varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan for bustadområde - Gbnr 28/28 m.fl. - Flora kommune Flora, gbnr. 28/28, 27/965 m.fl. - Varsel om planoppstart - Kulturminnefaglig uttale 8 I 20.06.2012 ivest Consult AS Forslag til detaljreguleringsplan B3 og del av B2 gbnr. 28/28, 27/965 m.fl. 9 I 20.06.2012 ivest Consult AS Forslag til detaljreguleringsplan B3 og del av B2 gbnr. 28/28, 27;965 m.fl. - Forsendelse 2 10 I 21.06.2012 ivest Consult AS Forslag til reguleringsplan gbnr. 28/28 m.fl B3 og del av B2 - Rev. 20.06.2012 11 I 29.08.2012 ivest Consult AS Rev. Planforslag B3 og del av B2 gbnr. 28/28 m.fl. 12 I 30.08.2012 ivest Consult AS Planomtale B3 og del av B2 gbnr. 28/28 m.fl. 14 I 04.09.2012 ivest Consult AS Planforslag B3 og del av B2, gbnr. 28/28 m.fl. rev. 31.08.2012 17 U 25.09.2012 Flora kommune; Flora kommune; KF Flora Bustad og Eigedom; Kommunalt råd for eldre; Rådet for funksjonshemma; Telenor - Servicesenter for nettutbygging; Fylkesmannen i Sogn og Fj. Landbruksavd.; Sogn og Fjordane fylkeskommune - Kulturavd.; Reguleringsplan til offentlig ettersyn
SFE Nett AS; Fylkesmannen i Sogn og F. Milløvernavdelinga; Sogn og Fjordane fylkeskommune - Plan og samfunnsavdelinga; Statens Vegvesen Sogn og Fjordane; Fylkesmannen i Sogn og Fjordane; Sogn og Fjordane fylkeskommune; Flora kommune 15 U 25.09.2012 Firdaposten Kunngjering plansaker 16 U 25.09.2012 39 mottakere... Reguleringsplan til offentlig ettersyn. 19 I 17.10.2012 Anna og Trygve Ullaland Innspill til privat detaljeplan bustader. B3 og del av B2 - Vågavegen gbnr. 28/28-27/403 m/fl. Planid 20110115. Offentleg ettersyn 21 I 05.11.2012 Aud Staveteig Kommentarer til detaljreguleringsplan GBnr 28/28, 27/965 m.fl. 18 I 06.11.2012 Gunn Høyvik Nielsen Vedk. utbygging av området Hammeråsen sør/fimlandsmarka/vågavn. 20 I 07.11.2012 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Fråsegn til føreslegen detaljreguleringsplan for B2 og B3, gbnr. 28/28 og 27/965 m.fl. Kopi til: Bjarne Reidulf Bjerk Vågavegen 17 6900 FLORØ Florø Byggutvikling AS V/ Ronny Haugland Ivest Consult AS V/ Jannicke Svardal