STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 003/08 Kommunestyret 06.02.2008 Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post SØR-HIDLE Anita Ellefsen 06/350 08/1236 REGULERINGSPLAN FOR FLOR & FJÆRE, GN 65/29 M.FL. - NY 2. GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: Strand kommune vedtar reguleringsplan for utvidelse av Flor & Fjære, gn. 65/29 m.fl. med følgende endringer: Til plankartet: 1. Avgrensning av bevertningsområde B mot sjøen endres i tråd med vedlegg 1. Området mellom bevertningsområde B og sjø i sørvest reguleres til friluftsområde. 2. Omdisponering av 11 dekar landbruksjord i LNF- område i sørøst tas ut av planen. 3. Offentlig gangsti i privat park vest for bevertningsområde A tegnes inn på plankartet. 4. Byggegrenser for bevertningsområdene A1, A2 og B1 tegnes inn på plankartet i tråd med vedlegg 1. 5. Sørlige del av bevertningsområde B reguleres til privat park i tråd med vedlegg 1. Avgrensningen mot dyrket mark skal følge dyrkingssteinen i randsonen mot dyrket mark. 6. Friluftsområdet øst for privat småbåtanlegg reguleres til privat park i tråd med vedlegg 1. Til bestemmelsene:
1. Følgende tilføyes som 7.2: Tilrettelegging av offentlig gangsti i privat park vest for bevertningsområde A skal opparbeides før anleggstart. 2. Følgende tilføyes 3.5: Kombibygg tillates oppført innenfor bevertningsområde A1 og B1. Innenfor hvert av områdene (A1 og B1) kan det oppføres inntil fire kombibygg med tillatt gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Kombibyggene kan oppføres med bebygd areal (BYA) inntil 300m 2 pr. bygg. Det er ikke tillatt med andre typer bygg innenfor bevertningsområdene A1 og B1. 3. Utvikling av planter (drivhus) tilføyes 3.2 og setningen blir som følger: Kombibygg skal benyttes som kombinasjonsbygninger for flere typer bruk, for eksempel konferanser, kurs, selskaper, bevertning, utvikling av planter (drivhus) og overnatting. 4. Følgende tilføyes 3.5: Servicebygg og driftsbygg tilknyttet parkanlegget tillates oppført med gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Det er ikke tillatt med andre typer bygg innenfor bevertningsområde A2. Innenfor område A2 kan det bygges inntil 1500m 2 totalt. Servicebygg kan oppføres med bebygd areal (BYA) inntil 500m 2 pr. bygg. 5. Følgende setninger i 3.5 tas bort: Bebygd areal (BYA) må ikke overstige 20% i område A og 25% i område B. Tillatt gesimshøyder og mønehøyder for bebyggelse for øvrig er 4,5m og 6,5m. 6. 3.1 og 3.4 tas bort. 7. Følgende tilføyes 4.2: Driftsbygninger tillates oppført med gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. 8. Endring av 7.1: Vanntilgang for landbrukseiendommen og til eiendommer som har tinglyst vannrett skal opparbeides før anleggsstart. 06.12.2007 FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Mail fra fylkesmannen utdelt før behandlingen. Odd Rune Malterud, FRP fremmet først forslag om å ta ut punkt 2 og 3 i rådmannen sin innstilling, men trakk siden dette forslaget. Votering: Rådmannen sin innstilling ble enstemmig vedtatt. FVA-197/07 VEDTAK: Strand kommune vedtar reguleringsplan for utvidelse av Flor & Fjære, gn. 65/29 m.fl. med følgende endringer: Til plankartet: Avgrensning av bevertningsområde B mot sjøen endres i tråd med vedlegg 1. Området mellom bevertningsområde B og sjø i sørvest reguleres til friluftsområde. Omdisponering av 11 dekar landbruksjord i LNF- område i sørøst tas ut av planen. Offentlig gangsti i privat park vest for bevertningsområde A tegnes inn på plankartet.
Byggegrenser for bevertningsområdene A1, A2 og B1 tegnes inn på plankartet i tråd med vedlegg 1. Sørlige del av bevertningsområde B reguleres til privat park i tråd med vedlegg 1. Avgrensningen mot dyrket mark skal følge dyrkingssteinen i randsonen mot dyrket mark. Friluftsområdet øst for privat småbåtanlegg reguleres til privat park i tråd med vedlegg 1. Til bestemmelsene: Følgende tilføyes som 7.2: Tilrettelegging av offentlig gangsti i privat park vest for bevertningsområde A skal opparbeides før anleggstart. Følgende tilføyes 3.5: Kombibygg tillates oppført innenfor bevertningsområde A1 og B1. Innenfor hvert av områdene (A1 og B1) kan det oppføres inntil fire kombibygg med tillatt gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Kombibyggene kan oppføres med bebygd areal (BYA) inntil 300m 2 pr. bygg. Det er ikke tillatt med andre typer bygg innenfor bevertningsområdene A1 og B1. Utvikling av planter (drivhus) tilføyes 3.2 og setningen blir som følger: Kombibygg skal benyttes som kombinasjonsbygninger for flere typer bruk, for eksempel konferanser, kurs, selskaper, bevertning, utvikling av planter (drivhus) og overnatting. Følgende tilføyes 3.5: Servicebygg og driftsbygg tilknyttet parkanlegget tillates oppført med gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Det er ikke tillatt med andre typer bygg innenfor bevertningsområde A2. Innenfor område A2 kan det bygges inntil 1500m 2 totalt. Servicebygg kan oppføres med bebygd areal (BYA) inntil 500m 2 pr. bygg. Følgende setninger i 3.5 tas bort: Bebygd areal (BYA) må ikke overstige 20% i område A og 25% i område B. Tillatt gesimshøyder og mønehøyder for bebyggelse for øvrig er 4,5m og 6,5m. 3.1 og 3.4 tas bort. Følgende tilføyes 4.2: Driftsbygninger tillates oppført med gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Endring av 7.1: Vanntilgang for landbrukseiendommen og til eiendommer som har tinglyst vannrett skal opparbeides før anleggsstart. 12.12.2007 KOMMUNESTYRET Behandling: Politisk sekretær orienterte om vedtaket i FVA den 6.12.07. For øvrig ble delt ut skriv fra Olav Bryn. Helene Barkved, H fremmet følgende alternative forslag: Saken sendes tilbake til forvaltningsutvalget med anmodning om at området på rundt 3 dekar merket med svart strek på tilsendt kart fra Flor og Fjære innarbeides i planen. Før endelig behandling i kommunestyret, må det avholdes meklingsmøte med fylkesmannen.
Votering: Forslaget fra Barkved fikk 24 stemmer og ble vedtatt. Senterpartiet og SV støttet innstillingen fra forvaltningsutvalget. KOM-073/07 VEDTAK: Saken sendes tilbake til forvaltningsutvalget med anmodning om at området på rundt 3 dekar merket med svart strek på tilsendt kart fra Flor og Fjære innarbeides i planen. Før endelig behandling i kommunestyret, må det avholdes meklingsmøte med fylkesmannen. 06.02.2008 KOMMUNESTYRET Behandling: Helene Barkved, H fremmet forslag om følgende endring til innstillingen fra forvaltningsutvalget: Området på rundt 3 dekar merket med svart strek på tilsendt kart fra Floor og Fjære A/S innarbeides i planen. Votering: Innstillingen fra forvaltningsutvalget ble med unntak av aktuelt landbruksområde enstemmig vedtatt. Endringsforslaget fra Helene Barkved fikk 12 stemmer (H, V og KRF) og falt. KOM-003/08 VEDTAK: Strand kommune vedtar reguleringsplan for utvidelse av Flor & Fjære, gnr 65/29 m.fl. med følgende endringer: Til plankartet: Avgrensning av bevertningsområde B mot sjøen endres i tråd med vedlegg 1. Området mellom bevertningsområde B og sjø i sørvest reguleres til friluftsområde. Omdisponering av 11 dekar landbruksjord i LNF- område i sørøst tas ut av planen. Offentlig gangsti i privat park vest for bevertningsområde A tegnes inn på plankartet. Byggegrenser for bevertningsområdene A1, A2 og B1 tegnes inn på plankartet i tråd med vedlegg 1. Sørlige del av bevertningsområde B reguleres til privat park i tråd med vedlegg 1. Avgrensningen mot dyrket mark skal følge dyrkingssteinen i randsonen mot dyrket mark. Friluftsområdet øst for privat småbåtanlegg reguleres til privat park i tråd med vedlegg 1. Til bestemmelsene: Følgende tilføyes som 7.2: Tilrettelegging av offentlig gangsti i privat park vest for bevertningsområde A skal opparbeides før anleggstart. Følgende tilføyes 3.5: Kombibygg tillates oppført innenfor bevertningsområde A1 og B1. Innenfor hvert av områdene (A1 og B1) kan det oppføres inntil fire kombibygg med tillatt gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Kombibyggene kan oppføres med bebygd areal (BYA) inntil 300m 2 pr. bygg. Det er ikke tillatt med andre typer bygg innenfor bevertningsområdene A1 og B1.
Utvikling av planter (drivhus) tilføyes 3.2 og setningen blir som følger: Kombibygg skal benyttes som kombinasjonsbygninger for flere typer bruk, for eksempel konferanser, kurs, selskaper, bevertning, utvikling av planter (drivhus) og overnatting. Følgende tilføyes 3.5: Servicebygg og driftsbygg tilknyttet parkanlegget tillates oppført med gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Det er ikke tillatt med andre typer bygg innenfor bevertningsområde A2. Innenfor område A2 kan det bygges inntil 1500m 2 totalt. Servicebygg kan oppføres med bebygd areal (BYA) inntil 500m 2 pr. bygg. Følgende setninger i 3.5 tas bort: Bebygd areal (BYA) må ikke overstige 20% i område A og 25% i område B. Tillatt gesimshøyder og mønehøyder for bebyggelse for øvrig er 4,5m og 6,5m. 3.1 og 3.4 tas bort. Følgende tilføyes 4.2: Driftsbygninger tillates oppført med gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Endring av 7.1: Vanntilgang for landbrukseiendommen og til eiendommer som har tinglyst vannrett skal opparbeides før anleggsstart. Jørpeland, 25.01.2008 Ina Fjelde rådmann
Vedlegg Dok.dato Tittel Dok.ID 21.01.2008 Vedlegg 1 - Rådmannens innstilling.pdf 48188 21.01.2008 Oversiktskart Flor & Fjære.pdf 48021 21.01.2008 Plankart 2. gangs behandling.pdf 48024 21.01.2008 Reguleringsbestemmelser - nytt offentlig ettersyn.doc 48020 18.12.2007 brev til KOMMUNESTYRErev1.doc 49985 21.01.2008 Flor & Fjære kartforslag.pdf 49987 21.01.2008 Ortofoto til meklingsmøtet.pdf 52059 23.01.2008 Referat fra meklingsmøtet.pdf 52260 21.01.2008 Innspill.pdf 48019 21.01.2008 Fylkesmannens innspill (24.11.06).pdf 48189 28.11.2006 REGULERINGSPLAN TIL UTVIDELSE AV FLOR & 21112 FJÆRE, GN 65/29 M.FL., SØR-HIDLE 21.01.2008 FlorFjre.pdf 47543 14.11.2007 FlorFjrn.pdf 47541 1. Sammendrag Planforslaget omfatter anlegget Flor & Fjære as med en utvidelse på ca. 66 daa i LNFområde. Hovedformålene er bevertning, privat park og privat småbåtanlegg. Fylkesmannen har fremmet innsigelser mot planen. Innsigelsene gjelder: 1. Avgrensning av byggeområde B mot sjø i sørvest 2. Foreslått omdisponering av 11 dekar jordbruksjord i LNF- område i sørøst til spesialområde privat park 3. Avgrensning av byggeområde A i nordvest 4. Plassering av bygninger Saken har også vært behandlet i fylkeslandbruksstyret, og det ble vedtatt å fremme innsigelse på omdisponering av 11 dekar jordbruksjord i LNF- område i sørøst. Rådmannen har hatt et drøftingsmøte med fylkesmannen og et med søker for å finne løsninger på innsigelsene. Kommunestyret behandlet saken 12.12.07 og vedtok at det måtte avholdes meklingsmøte med fylkesmannen med hensikt å få innarbeidet rundt 3 dekar dyrket mark i planen før endelig behandling. Kommunen fikk ikke gjennomslag i meklingen. Rådmannens innstilling er basert på å imøtekomme innsigelsene. Dermed unngår en behandling i Miljøverndepartementet, og planen kan ferdigbehandles i kommunestyret. Rådmannen foreslår at reguleringsplan for utvidelse av Flor & Fjære, gn. 65/29 m.fl., Sør- Hidle, vedtas med visse endringer (se vedtak). 2. Fakta Planforslaget omfatter anlegget Flor & Fjære as med en utvidelse på ca. 66 daa som bl.a. reguleres til byggeområde for bevertning, friluftsområde, privat park og privat småbåtanlegg. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for utvidelse av eksisterende hageanlegg,
samt en utvidelse av virksomheten med kombibygg med mer. Planområdet omfatter et område som er ca. tre ganger så stort som eksisterende anlegg. Reguleringsplan for Flor & Fjære ble 1. gangs behandlet i forvaltningsutvalget 28.09.06 i sak 115/06. Det ble foretatt en del vesentlige endringer til planen i høringsrunden som medførte ny 1. gangs behandling av planen. Ny behandling i forvaltningsutvalget ble gjennomført 29.03.07 i sak 72/07. Planen har ligget ute til nytt offentlig ettersyn i perioden 18.07.07-31.08.07. Reguleringsplanen ble behandlet i kommunestyret 12.12.07. I møtet ble det delt ut et skriv fra Olav Bryn (vedlegg dok id. 49985 og dok id. 49987). Kommunestyret vedtok følgende: Saken sendes tilbake til forvaltningsutvalget med anmodning om at området på rundt 3 dekar merket med svart strek på tilsendt kart fra Flor og Fjære innarbeides i planen. Før endelig behandling i kommunestyret, må det avholdes meklingsmøte med fylkesmannen. De alternative strekene som Bryn refererte til i skrivet er vist på vedlagt ortofoto (vedlegg dok id. 52059). Strand kommune ved ordfører Helge Steinsvåg, leder for forvaltningsutvalget Helene Barkved og saksbehandler Anita Ellefsen gjennomførte mekling med fylkesmannen 15.01.08. Det ble gjennomført mekling på ca. 3 dekar dyrket mark. Kommunen fikk ikke gjennomslag i meklingen. Vedlagt i saken følger referat fra meklingsmøtet (dok. id 52260). 3. Lover, forskrifter, rundskriv Reguleringsplaner behandles med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. VII. 4. Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak Eksisterende anlegg er innenfor område avsatt til byggeområde - erverv i kommuneplanen. Utvidelsen foreligger som LNF- område i kommuneplanen. 5. Innkomne uttalelser Innkomne innsigelser: Fylkesmannen i Rogaland - miljøvernavdelingen, mottatt 03.09.07: Fylkesmannen har sendt inn merknader til det utsendte planforslaget. Det ble fremmet innsigelser mot planen. Innsigelsene gjelder følgende: - Avgrensning av byggeområde B mot sjø i sørvest - Foreslått omdisponering av 11 dekar jordbruksjord i LNF- område i sørøst til spesialområde privat park - Avgrensning av byggeområde A i nordvest - Plassering av bygninger Avgrensning av byggeområde B mot sjø i vest Fylkesmannen aksepterer ikke avgrensningen for bevertningsområde B mot sjø i vest. Formålsgrensen for bevertning i område B må trekkes i tråd med fylkesmannens vedlegg 1 datert 24.11.07, dvs. i bakkant av kollen. Kombibygg må plasseres på baksiden av kollen. Driftsbygninger tilknyttet parken kan anlegges i spesialområdet privat park. Område mellom bevertningsområde B og sjø må reguleres til friluftsområde. Foreslått omdisponering av 11 dekar jordbruksjord i LNF- område i sørøst til spesialområde privat park
Dyrket mark må tas ut av planen. Avgrensning av byggeområde A i nordvest. Fylkesmannen fremmet innsigelse mot avgrensing av bevertningsområde A mot sjø i vest da planen lå ute til offentlig ettersyn. Ved ny 1. gangs behandling ble grensen trukket noe lenger bort fra sjøen, men ikke i tråd med fylkesmannens krav. Fylkesmannen vurderer å trekke innsigelsen med bakgrunn i forutsetningene som nå ligger i planen. Forutsetningen for dette er at det tilrettelegges for en sti langs sjøen i privat park på vestsiden. Plassering av bygninger Kombibyggene må tegnes inn på plankartet i samsvar med god landskapstilpasning. Alternativt kan det settes av en definert byggegrense med høydeangivelse, størrelsesangivelse og antall kombibygg som skal plasseres innenfor grensa. Kombibyggene må plasseres innenfor bevertningsområde. Bebyggelsesplan vil da ikke bli påkrevd. Plassering av andre driftsrelaterte bygninger behøver ikke vises på kartet dersom de overnevnte kriteriene følges. Fylkeslandbruksstyret, mottatt 27.09.07: Fylkeslandbruksstyret har fremmet innsigelse på foreslått omdisponering av 11 dekar jordbruksjord i LNF- område i sørøst til spesialområde privat park. Andre uttalelser til planen (se også vedlegg): Naturvernforbundet i Strand, mottatt 16.08.07: Naturvernforbundet mener det er uheldig å etablere et privat småbåtanlegg i sørvest slik det er foreslått på planen. Småbåtanlegget bør beholdes som i opprinnelig plan; i nordøst. Begrunnelsen er at en større del av strandsonen blir belagt og forstyrret av et anlegg. Det pekes også på at store deler av strandsonen er markert som privat. Det påpekes at det ikke er anledning til å stenge strandsonen for allmenn ferdsel, og at et privat formål ikke bør forekomme. Rogaland bonedlag, mottatt 17.08.07: Rogaland bondelag har på vegne av Daniel Lunde sendt inn merknader til reguleringsplanen for Flor & Fjære. Merknadene gjelder følgende: - Endring av område B på kart til offentlig ettersyn - Dyrket mark - Hytteområdet Endring av område B Det ble inngått en avtale mellom Flor & Fjære og Daniel Lunde om utvidelse av Flor & Fjære anlegget. I avtalen ble avgrensing av området i sørvest bestemt og oppgjøret ble gjort i samsvar med denne avtalen. Avtalen gikk ut på at der grenselinjen treffer dyrket mark i sør, skulle linjen gå i kanten av dyrket mark ( åkerreinen ) rundt knausen, og fra knekk i reguleringsgrensen parallelt med denne frem til steingjerdet. Lunde har uttrykt undring og skuffelse over den foreslåtte utvidelsen av bevertningsområde B i sørvest. Dyrket mark I dag er det kun Daniel Lunde som driver aktivt landbruk på Sør- Hidle. Areal med dyrket mark er avgrenset på øya, derfor vektlegger bondelaget viktigheten ved at Lunde får beholde det dyrkede arealet til videre drift. Dersom driftsgrunnlaget blir svekket og driften blir sterkt redusert kan resultatet føre til nedleggelse og bortfall av husdyrhold. Dette kan igjen føre til gjengroing av kulturlandskapet. Bondelaget ber om at all dyrket mark innenfor planområdet blir tatt ut av planen. Hytteområdet
I avtalen mellom Lunde og Flor & Fjære ble det skrevet at det skulle innreguleres to hytter i området øst for planområdet og sør for eksisterende hytte. Hyttene var tenkt for å styrke driftsgrunnlaget på gården. Det bes om at hytteområdet tas inn i planen igjen. Rogaland fylkeskommune, mottatt 22.08.07: Ingen merknader til planen. Advokatfirmaet Schjødt, mottatt 24.08.07: Advokat Trym Landa har på vegne av Geir Tuftedal sendt inn merknader til planen. Tuftedal er eier av hytte sørøst for bevertningsområde A. I brevet henvises det også til forrige brev, datert 24.11.06, innsendt i forbindelse med første offentlig ettersyn. Merknadene gjelder følgende: - Fritidsbebyggelse - Vannrett - Veirett - Gjerdeplikt - Byggegrense - Bruk av privat småbåtanlegg Fritidsbebyggelse Bemerker at hyttene er tatt ut av planen, og at tidligere merknader derfor ikke har blitt tatt hensyn til. Vannrett Tuftedal har en tinglyst rett til å ta vann som ligger innenfor bevertningsområde A fra en oppkomme. Retten er utledet fra landbrukseiendommen som nå eies av Flor & Fjære. Landa mener at 7.1 må endres for å sikre Tuftedal vanntilgang, og foreslår følgende ordlyd: Vanntilgang for landbrukseiendommen og til eiendommene som har tinglyst vannrett skal opparbeides før anleggsstart. Veirett Tuftedal har en tinglyst veirett over gnr. 65, bnr. 7. Veiretten går over området som er regulert til privat park (dyrket mark). Det bes om at veiretten tegnes inn som gangsti i reguleringsplanen. Gjerdeplikt Tuftedal frykter forstyrrelser som støy og innsyn fra virksomheten på Flor & Fjære. Landa bemerker at 6.3 kun gjelder gjerdeplikt mot landbrukseiendommen, og mener gjerdeplikten også må gjelde mot naboeiendommer. Byggegrense Mener byggegrensen bør settes til 50m, ikke 30m som den er på foreslått plankart. Dette for å redusere innsyn og støy. Bruk av småbåtanlegg Landa mener at det bør innarbeides i reguleringsbestemmelsene at alle anløp av større fartøy skal skje på eiendommens vestside. Dette vil redusere støy og sjenanse for fritidseiendommene, og den totale belastningen for fritidseiendommene vil bli mindre. Fiskeridirektoratet, mottatt 28.08.07: Ingen innvendinger til privat småbåtanlegg i sørvest. Fiskeridirektoratet vektlegger at planen ikke må medføre vesentlige begrensninger av fri ferdsel i området. Olav Bryn, mottatt 14.11.07: Rådmannen hadde møte med Olav Bryn 13.11.07 angående innsigelsene fra fylkesmannen. Bryn fremmet et forslag om grensejustering for å imøtekomme fylkesmannens innsigelse
angående dyrket mark. Bryn ønsker å kompensere for areal til utvidelse av Flor & Fjære dersom dyrket mark tas ut av planen, og har derfor sendt inn alternative avgrensnings forslag (vedlegg dok id. 47541 og dok id. 47543). Det ene alternativet medfører en utvidelse mot sørvest i tillegg til halvering av området med dyrket mark i sørøst. Det andre alternativet er en innsnevring av dyrket mark. Jordbruksområdet ønskes driftes av Flor & Fjære. Bryn ønsker å sette egne hester på beite på den dyrkede marka om sommeren, og ønsker å benytte jorda som tilleggsjord til eiendommen i Stavanger. På møtet kom Bryn med et forslag om å regulere området mellom privat småbåtanlegg i sørvest og bevertningsområde A til privat park. 6. Alternative løsninger med konsekvenser Alternativ 1: Strand kommune vedtar reguleringsplan for Flor & Fjære slik den ble lagt ut til offentlig ettersyn. Med utgangspunkt i innsigelsene medfører dette mekling med fylkesmannen. Dersom partene ikke kommer til enighet går saken til Miljøverndepartementet. Alternativ 2: Strand kommune vedtar reguleringsplan for Flor & Fjære med visse endringer. Fylkesmannen trekker innsigelsene og reguleringsplanen kan godkjennes. Alternativ 3: Strand kommune vedtar reguleringsplan for Flor & Fjære med visse endringer i likhet med alternativ 2, men med en justering av plangrensen i tråd med søkers forslag til utvidelse. Dette vil medføre en avgrenset høring med fylkesmannen, fylkeskommunen, bondelaget og Daniel Lunde. 7. Vurdering og konklusjon Rådmannens vurdering av innkomne innsigelser: Fylkesmannen i Rogaland: Rådmannen har hatt et drøftingsmøte med fylkesmannen for å se om en kunne finne løsninger på innsigelsene. Fylkesmannen holdt fast ved innsigelsene, men godtok at det var kun kombibyggene som måtte plasseres på kartet, mot at avgrensningen ble trukket i samsvar med vedlegg 1 fra fylkesmannens, datert 24.11.07 (vedlegg dok. Id. 48189). Rådmannen har lagt opp til et forslag der innsigelsene trolig vil bli trukket. Alternativet er mekling, og eventuelt behandling i Miljøverndepartementet. - Avgrensning av byggeområde B mot sjø i vest - Foreslått omdisponering av 11 dekar jordbruksjord i LNF- område i sørøst til spesialområde privat park - Avgrensning av byggeområde A i nordvest. - Plassering av bygninger Avgrensning av byggeområde B mot sjø i vest Formålsgrensen for bevertning i område B må trekkes i tråd med fylkesmannens vedlegg 1 datert 24.11.07, dvs. i bakkant av kollen, for at innsigelsen på vedrørende dette punktet trekkes. Kombibygg må plasseres på baksiden av kollen. Området mellom bevertningsområde B og sjø reguleres til friluftsområde. På bakgrunn av dette foreslår rådmannen følgende: Avgrensning av bevertningsområde B mot sjøen endres i tråd med vedlegg 1. Området mellom bevertningsområde B og sjø i sørvest reguleres til friluftsområde. Foreslått omdisponering av 11 dekar jordbruksjord i LNF- område i sørøst til spesialområde privat park
Rådmannen foreslår at dyrket mark må tas ut. Se vurdering fra landbruk under rådmannens vurdering av innspill fra Bryn. Avgrensning av byggeområde A i nordvest. Innsigelsen kan trekkes dersom det legges til rette for ferdsel i form av merket offentlig sti i strandsonen nord for nytt privat småbåtanlegg. Enkle tiltak kan gjøres ved tilrettelegging, eks. legge til rette med mindre trappetrinn ved behov. Stien må tegnes inn på plankartet og tas med i bestemmelsene. Begrunnelsen for tilrettelegging av gangsti i privat park er at det skal legges til rette for allmennhetens ferdsel i strandsonen selv om det skjer privatiserende utbygging i strandsonen. På bakgrunn av dette foreslår rådmannen følgende til plankartet: Offentlig gangsti i privat park vest for bevertningsområde A tegnes inn på plankartet. Til 7 i bestemmelsene foreslår rådmannen følgende: Tilrettelegging av offentlig gangsti i privat park vest for bevertningsområde A skal opparbeides før anleggstart. Plassering av bygninger Kombibyggene må plasseres innenfor bevertningsområdet. Fylkesmannen har uttalt at kombibyggene må tegnes inn på plankartet i samsvar med god landskapstilpasning. Alternativt kan det settes av en definert byggegrense med høydeangivelse, størrelsesangivelse og antall kombibygg som skal plasseres innenfor grensen. Dersom dette imøtekommes kan krav om bebyggelsesplan frafalles. Plassering av andre driftsrelaterte bygninger behøver ikke vises på kartet dersom de overnevnte kriteriene følges. Ifølge Bryn er det svært vanskelig å plassere kombibyggene, fordi det er vanskelig å forutsi behovet om noen år. En plassering av byggene vil låse planen. Gjennom planprosessen har det vist seg at forutsetningene for bevertningsområdet har endret seg flere ganger (fra utleieleiligheter, konferansebygg, kombibygg). Ifølge Bryn, 13.11.07, har Flor & Fjære sendt ut et tilbud til å ta imot cruiseskip. Dette kan medføre 20 000 cruisgjester, som tilsvarer 350 gjester i døgnet, fra neste år. Dette krever tilstrekkelig kapasitet i form av toalett, vann, tak over hodet, etc. Rådmannen mener det er fornuftig å definere områder som skal benyttes til ulike formål. Rådmannen anbefaler at det legges inn to byggegrenser i bevertningsområde A, der de differensierte områdene markeres A1 og A2. I bevertningsområde B anbefales en byggegrense rundt et område som markeres B2. Byggegrenser for bevertningsområdene A1, A2 og B1 tegnes inn på plankartet i tråd med vedlegg 1. De foreslåtte byggegrensene tar hensyn til markante koller som ikke bør nedbygges av hensyn til landskapet. Rådmannen foreslår at kombibyggene tillates oppført innenfor område A1 og B1, og servicebygg og driftsbygg kan oppføres innenfor området A2 i tråd med vedlegg 1. Ved å differensiere utbyggingen og konkretisere hvilke områder som kan bebygges har fylkesmannen uttalt at bebyggelsesplan ikke vil bli påkrevd. Rådmannen foreslår dermed at 3.1 tas bort. Mesteparten av denne paragrafen inngår for øvrig i 3.2. Rådmannen anbefaler at følgende setninger tilføyes 3.5: Kombibygg tillates oppført innenfor bevertningsområde A1 og B1. Innenfor hvert av områdene (A1 og B1) kan det oppføres inntil fire kombibygg med tillatt gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Kombibyggene kan oppføres med bebygd areal (BYA) inntil 300m 2 pr. bygg. Det er ikke tillatt med andre typer bygg innenfor bevertningsområdene A1 og B1. Videre foreslår rådmannen at følgende setninger i 3.5 tas bort: Bebygd areal (BYA) må ikke overstige 20 % i område A og 25 % i område B. Tillatt gesimshøyder og mønehøyder for bebyggelse for øvrig er 4,5m og 6,5m. Rådmannen foreslår at utvikling av planter også tilføyes 3.2. Setningen vil da bli som følger: Kombibygg skal benyttes som kombinasjonsbygninger for flere typer bruk, for eksempel konferanser, kurs, selskaper, bevertning, utvikling av planter (drivhus), og overnatting. Til 3.5 foreslår rådmannen følgende: Servicebygg og driftsbygg tilknyttet parkanlegget tillates oppført med gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng.
Det er ikke tillatt med andre typer bygg innefor bevertningsområde A2. Innenfor område A2 kan det bygges inntil 1500m 2 totalt. Servicebygg kan oppføres med bebygd areal (BYA) inntil 500m 2 pr. bygg.. Fylkesmannen har uttalt at driftsbygninger tilknyttet parkanlegget til Flor & Fjære også kan oppføres i privat park. Til bestemmelsene foreslår rådmannen følgende: Driftsbygninger kan oppføres i privat park eller innenfor bevertningsområde A2. Driftsbygg tillates oppført med gesimshøyde 8m og mønehøyde 9m over gjennomsnitt planert terreng. Fylkeslandbruksstyret: Fylkeslandbruksstyret har fremmet innsigelse mot omdisponering av 11 dekar landbruksjord i LNF- område i sørøst, og mener gjeldende område må tas ut av planen. Rådmannen har foreslått at dette området tas ut av planen. Rådmannens vurdering av innkomne innspill: Naturvernforbundet i Strand, mottatt 16.08.07: Naturvernforbundet påpeker at det ikke er anledning til å stenge strandsonen for allmenn ferdsel, og at et privat formål ikke bør forekomme. Rådmannen har foreslått at det skal tegnes inn en offentlig gangsti i privat park vest for bevertningsområde A og at denne skal opparbeides før anleggstart (som rekkefølgekrav i bestemmelsene). Naturvernforbundet mener også det er uheldig å etablere et privat småbåtanlegg i sørvest, fordi en større del av strandsonen blir belagt og forstyrret som følge av anlegget. Prinsipielt mener rådmannen at en småbåthavn ikke er i samsvar med intensjonene for utvikling av strandsonen, men ser at småbåthavnen er en forutsetning for å kunne utvikle de nye arealene i sør. I tillegg kan denne havna ta imot større båter enn eksisterende havn har mulighet for. Småbåthavna i sørvest kan også ta imot gjester i egne båter. Bondelaget: Endring av område B og dyrket mark Avtalen om kjøp som ble inngått mellom Flor & Fjære og Daniel Lunde er en privatrettslig avtale. Kommunen er ikke forpliktet til å ta hensyn til avtaler mellom privatpersoner ved behandling av reguleringsplaner. I følge jordloven kan ikke dyrket mark deles ifra gårdsbruket dersom området ikke inngår i en reguleringsplan. Rådmannen anbefaler at det legges vekt på å imøtekomme innsigelsene, samtidig som et godt næringsprosjekt får utvikle seg. Ved ny 1. gangs behandling ble deler av annet byggeområde som berørte dyrket mark tatt ut av planen (ca. 1 dekar dyrket mark), og et nytt område som berører dyrket mark ble tatt inn som privat park (ca. 11 dekar). Det foreligger innsigelser på foreslått omdisponering av 11 dekar LNF- område i sørøst til privat park fra fylkesmannens miljøvernavdeling og fra fylkeslandbruksstyret. Begrunnelsen for innsigelsen er behovet for å sikre dyrket jord på Sør- Hidle mot omdisponering dersom landbruksnæringen skal fortsette som i dag. Det vektlegges også at jordbruksarealet er en avgrenset ressurs. I forkant av ny 1. gangs behandling var rådmannen i møte med fylkesmannen. Fylkesmannen etterlyste alternative områder for utvidelse av Flor & Fjære som ikke berørte dyrket mark. Dette var bakgrunnen for rådmannens forslag til utvidelse av området mot sørvest. Avgrensningen følger kanten av dyrket mark frem til steingarden i sør og videre nordover langs steingarden til sjøen. Denne utvidelsen utgjør ca. 3,5 dekar. Ved å ta i bruk det foreslåtte området til drift for Flor & Fjære var hensikten at dyrket mark skulle holdes utenfor planen. Rådmannen er kjent med at utvidelsen mot sør medfører et mindre utvidelsesareal sammenlignet med området som ble tatt inn ved ny 1. gangs behandling.
Likevel mener rådmannen at den foreslåtte avgrensningen er hensiktsmessig for å unngå omdisponering av dyrket mark. Rådmannen har anbefalt at den foreslåtte omdisponeringen av 11 dekar landbruksjord i LNF- område i sørøst tas ut av planen. Ved ny 1. gangs behandling ble det skrevet at utvidelsen til bevertning mot sør ville bli nøyere vurdert ved 2. gangs behandling. Etter en befaring i området mener rådmannen det er uheldig å regulere det utvidede området til bevertningsområde. Området er relativt smalt og på tre av sidene (øst, vest og sør) drives aktivt landbruk. Ved regulering til bevertningsområde for kombibygg frykter rådmannen for konflikter mellom de to ulike formålene. Rådmannen mener det utvidede området bør reguleres til privat park. Oppføring av driftsbygninger eller park vil være mer hensiktsmessig bruk her. Rådmannen anbefaler derfor at sørlige del av bevertningsområde B reguleres til privat park. Avgrensningen mot dyrket mark skal følge dyrkingssteinen i randsonen mot dyrket mark. Dette for å sikre randsonen mot utbygging/tiltak. Hytteområdet I avtalen mellom Lunde og Flor & Fjære ble det skrevet at det skulle innreguleres to hytter i området øst for planområdet og sør for eksisterende hytte. Hyttene var tenkt for å styrke driftsgrunnlaget på gården. Lunde ber om at hytteområdet tas inn i planen igjen, siden kjøper gjennom avtalen forpliktet seg til å innregulere to hyttetomter. Som tidligere nevnt er ikke kommunen forpliktet til å ta hensyn til avtaler mellom privatpersoner ved behandling av reguleringsplaner. Ved 1. gangs behandling ble hyttetomtene tatt inn i planen. Fylkesmannen fremmet innsigelse mot hytteområdet og ved ny. 1 gangs behandling ble hytteområdet tatt ut igjen. Dersom hytteområdet legges inn i planen ved 2. gangs behandling vil dette medføre mekling med fylkesmannen. Advokatfirmaet Schjødt: Fritidsbebyggelse Område for fritidsboliger er tatt ut fra planen. Derfor vil ikke innspill vedrørende størrelsesangivelser etc. for hytta til Tuftedal bli vurdert i saken. Vannrett Vann er en begrenset faktor på Sør- Hidle. Parkanlegget på Flor & Fjære krever store vannmengder i perioder med lite nedbør. En utvidelse vil belaste eksisterende vannkilder i området, og kan skape vannmangel både for landbrukseiendommen og for de omkringliggende fritidsboligene. Av den grunn mener rådmannen at både landbrukseiendommen og eiendommer som har tinglyst vannrett bør sikres i bestemmelsene. Rådmannen foreslår at 7.1 endres: Vanntilgang for landbrukseiendommen og til eiendommer som har tinglyst vannrett skal opparbeides før anleggsstart. Veirett Landa peker på at Tuftedal har en tinglyst veirett over gnr. 65, bnr. 7, som i reguleringsforslaget er avsatt til privat park. Rådmannen har anbefalt at gjeldende område tas ut av planen, fordi det berører dyrket mark. Innspillet vil dermed ikke være relevant. Gjerdeplikt Flor & Fjære grenser til landbruksområder i sør, og har en felles grense som strekker seg mer enn 600 m. For å legge til rette for at både Flor & Fjære og landbruksvirksomhet kan drives uten at dette skal føre til konflikter mellom partene, har det blitt fremsatt krav om gjerdeplikt mot landbrukseiendommen i bestemmelsene. For å begrense støy fra virksomheten på Flor & Fjære foreslo rådmannen en byggegrense mot fritidseiendommer på 30m ved 1. gangs behandling. Rådmannen har nå foreslått at overnatting skal foregå på vestsiden, innenfor områdene A1 og B1. Dette vil redusere trykket på omkringliggende fritidseiendommer.
Byggegrense Som nevnt ovenfor har rådmannen foreslått at overnatting skal foregå på vestsiden. Bruk av privat småbåtanlegg I og med at det er regulert og etablert et privat småbåtanlegg i nord mener rådmannen at en ikke kan innarbeide i reguleringsbestemmelsene at alle anløp av større fartøy skal skje på vestsiden. Størrelsen på småbåtanlegget i nord samt vindretning, legger naturlige begrensninger for hvilke båter som kan legge inntil. De største båtene vil trolig legge inntil moloen i vest dersom forholdene tilsier dette. I brevet fra Landa har flere forhold av privatrettslig karakter blitt nevnt. Rådmannen vil forøvrig bemerke at tinglyste rettigheter er privatrettslige forhold som Strand kommune ikke er forpliktet til å ta hensyn til i reguleringsplanen. Privatrettslige forhold avklares vanligvis mellom partene avtalen gjelder for. Olav Bryn/Flor & Fjære: Olav Bryn har kommet med nytt forslag til avgrensing av reguleringsplan for Flor & Fjære datert 14.11.07. Ut i frå ei landbruksfaglig vurdering har rådmannen desse kommentarane til utviding og til forslag om tilleggsjord. Ein ny utviding mot vest fører til at reiselivsanlegg kjem nær inntil produktive areal (her beite areal). Slik planen ligg føre i dag, vil den presse seg nær inntil produktive areal mot sør og sør aust. Føreslått utvida areal kjem inn i beite område noko som ein ikkje kan akseptere ut frå driftsmessige forhold for gardsbruk og dyrehald. Det med å ha dyr ute på beite krev god tilgang på større areal med ulikt plantemangfald. Det som også taler mot ein utviding er det særprega kulturlandskapet som er på dette området, med gravhaugar, beite, bekk i dalsøkket, samt vika ved sjøen. Dette området må forbli urørt i saman med naturleg skjøtsel av beitedyr. Vi har i dag eit naturleg skile med steingarden som går frå sjøen og opp til dyrka jord. Ein kan ikkje ut frå landbruks synspunkt akseptere utviding av plan for Flor & Fjære. Dette går på drift og miljømessig ulempe for landbruket. Kulturlandskapet i området vil verte øydelagt som den naturlege perle dette er i dag. Skulle det verte vedteke å leggje dette inn, må planen på ny høyring. Bryn føreslår å behalde noe dyrka areal i planen. Han ønskjer å ha det som tilleggsjord til den eigedomen han har i Stavanger. For det første når det gjeld tilleggsjord, så er det gardsbruk som har lagt ned sin drift eller skal leggje ned som så ønskjer å selje jorda å sitje igjen med tun/bygningar, som kan selje. Ein føresetnad for å akseptere tilleggsjord er at naboar eller andre tilgrensande eigedomar er interessert i å kjøpe. Når ein legg ut jord for sal, så må det vere til landbrukseigedomar som driv landbruksdrift med stor tyngde. Det å selje tilleggsjord til eigedomar som er under konsesjonsgrensa er uakseptabelt. Ein ville ikkje tildele tilleggsjord til ein som ikkje søkjer produksjonstilskott. Tilleggsjord til ein i Stavanger vert her utenkeleg å kunne akseptere. Ein konsesjon ville vert naturleg å gje til naboeigedomen på Sør Hidle, som også treng jord. Avstand har sin avgrensing ved tildeling. Daniel Lunde leigar i dag 30 dekar fulldyrka jord for å få nok grovfôr til sin produksjon på garden. Her treng garden til Lunde meir areal, ikkje avstå frå areal. Skal ein på sikt rekruttere til overtaking og vidare drift av gnr. 65 bnr. 7, så må ein ikkje øydeleggje driftsgrunnlaget, men heller auke det. Gnr. 65 bnr. 7 har ein mjølkekvote på 105.000 liter mjølk. Denne garden gjev inntening til ein familie. I Strand kommune minkar bruka som kan gje inntening nok som familiebruk, difor må vi styrkje og satse på gnr. 65 bnr. 7, ikkje øydeleggje det for framtida og framtidige generasjonar. Regjeringa har gitt klare føringar for dyrka jord med styrkja vern av desse areala. Landbruksministeren har klart sagt at familiebruka skal styrkjast slik at dei har ei framtid i Noreg. Vi har ein klar forplikting til å vere med å styrkje familiebruka og gje grobotn til ei lys framtid for dei generasjonane som kjem inn i landbruket å ønskjer å satse.
Flor & Fjære har i nåverande reguleringsplan ca. 55 dekar utanom dyrka mark. Dette er store areal som ein omdisponerar frå landbruk til reiseliv og privat park. Flor & Fjære har areal til å realisere vidare drift inn i framtida med det dei har fått godkjent av fylkesmannen etter siste høyring. Flor & Fjære kan nydyrke utmark til fylldyrka mark i område som fylkesmannen har godkjent i føreslått reguleringsplan. Rådmannen har vurdert Bryn sitt innspill angående området mellom småbåtanlegget og bevertningsområde A i vest, og mener det er naturlig å regulere dette til privat park. Begrunnelsen for dette er at presset på området vil bli relativt stort noe som kan føre til slitasje. Dersom området reguleres til privat park vil det være mulig å legge til rette for økt bruk ved å kanalisere ferdselen i området. I tillegg knytter en bevertningsområde og småbåtanlegget tettere sammen. Det vil være naturlig å trekke formålsgrensen til privat park mot nord slik at en får et sammenhengende belte med privat park. En forutsetning for å regulere til privat park i det nevnte området er at det også tilrettelegges for en offentlig sti gjennom dette området. Dermed vil hele strandsonen på vestsiden være tilgjengelig for allmenn ferdsel. Konklusjon: Rådmannen har lagt frem et planforslag som imøtekommer innsigelsene, samtidig som det legger til rette for at næringsprosjektet Flor & Fjære får utvikle seg. Rådmannens forslag medfører at planen kan ferdigbehandles i kommunestyret. Rådmannen foreslår at reguleringsplan for utvidelse av Flor & Fjære, gn. 65/29 m.fl., Sør-Hidle, vedtas med visse endringer (se vedtak).