BYRÅDET Byrådssak /17 Saksframstilling Vår referanse: 2017/09997-2 Årstad, Gnr. 162, Bnr. 1224 mfl., Brann stadion, Reguleringsplan, 2.gangs behandling Hva saken gjelder: Brann Stadion AS fremmer forslag om å tilrettelegge for 293 studentboliger i sørlig del av tribuneanlegget tilknyttet Brann stadion. Hele tribune sør med hjørne i sørvest og sørøst skal rives og reetableres. Det tilrettelegges også for en oppgradering av deler av Brann stadions tribune- og publikumsfasiliteter, samt av deler av veiarealet og oppholdsarealet rundt anlegget. Det er inngått en intensjonsavtale med Sammen Studentsamskipnaden på Vestlandet (tidligere Studentsamskipnaden i Bergen (SiB)) om at de skal ta over og drifte studentboligene når de ferdigstilles. Forslaget fremmes som endring av gjeldende reguleringsplan for Brann Stadion med student bolig som tillegg til arealformål. Det foreslås ikke endringer i vedtatt byggvolum, utnyttelsesgrad eller byggehøyder for stadionanlegget. Planområdet er på ca 44 daa.. Det tilrettelegges for sykkelparkering, men ikke bilparkering, kun HC-plasser. Studentboliger blir en del av flere etablerte brukere i stadionanlegget utenom Brann sine lokaler: fysikalsk institutt, undervisning (DaVinci Montesoriskole 1.-7.klasse), barnehage, kontorer (Idrettens hus) og areal til bevertning, kurs- og konferanser. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 24.06.2017 29.08.2017. Det kom inn 6 private merknader, 12 uttalelser fra høringsinstanser og en innsigelse fra Fylkesmannen. Innsigelsen var begrunnet med behov for å presisere boligformålet som studentboliger og utforme bedre uteareal. Planforslaget er rettet opp på disse punktene og innsigelsen er trukket. Reguleringsformål som studentbolig gir hjemmel for reduserte krav og at hyblene ikke kan omsettes som ordinære boliger. Figur 1: Oversikt over planområdet og 3D-illustrasjon av planlagt utbygging av studentboliger i ny sørlig tribune 1
Boligdelen vil legges på utsiden av tribunen, grovt sett organisert med en midtkorridor med hybler mot nord og mot sør. Hyblene på nordsiden av korridoren vil ha vinduer vendt mot gressmatten på stadion. Hyblene på sørsiden vil ha vinduer vendt mot Idrettsveien, hvor også hyblenes inngangspartier vil ligge. Studentboligene får et renovasjonsanlegg i sørvest og et (felles) uteoppholdsareal mellom Brann stadion og Idrettsveien. Studentboligene planlegges uten privat uteareal, som balkonger. Boligdelen er helt adskilt fra resten av stadionanlegget og har ikke tilkomst til sportsklubbens arealer. Tiltaket vil gjøre Brann stadion til et komplett anlegg med lukkede hjørner og en mer helhetlig form. Støy knyttet til fotballkamper og arrangement (konserter o.l.) er regulert gjennom bestemmelsene med begrensninger på antall arrangement og klokkeslett for å redusere ulemper for nabolaget. Stadionanlegget skal forberedes for tilknytning til fjernvarmenettet. Fagetatens vurdering og anbefaling: Fagetaten har ingen spesielle kommentarer til etablering av studentboliger i den sørlige delen av Brann stadion. Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Det er stor mangel på studentboliger i Bergen. Dekningsgraden er på ca. 14,5 % og byrådet har i vår plattform en målsetning om 30 % dekningsgrad innen 2025. Byrådet ser positivt på planene for utbygging i tribuneanlegget til Brann Stadion. Området er sentralt lokalisert med god kollektivtilgjengelighet. Bygging av studenthybler vil også gjøre det mulig for Brann å bygge ut stadionanlegget og virksomheten i samsvar med tidligere vedtatt reguleringsplan og målsettinger om et moderne stadionanlegg. Byrådet anser at mulige ulemper for nabolaget er avgrenset gjennom forslag om bestemmelser, særlig om støy fra arrangement. Det nye stadionanlegget vil kunne fremstå som et mer enhetlig og komplett anlegg med vekt på krav om høy arkitektonisk kvalitet for utforming av den nye fasaden med studentboligene. Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger og anbefaler at planforslaget kan vedtas. Vedtakskompetanse: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12 vedtas følgende: A. Årstad, gnr. 162, bnr. 1224 m.fl. Brann Stadion, reguleringsplan, arealplan-id 65160000 vist på plankart sist datert 08.11.2017 B. Tilhørende bestemmelser datert 08.11.2017 Dato: 23. november 2017 Erlend Andreas Horn fung. Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. 2
Vedlegg: Fagnotat datert 9.11.2017, med følgende vedlegg: A Plankart 08.11.2017 B Reguleringsbestemmelser 08.11.2017 C Planbeskrivelse 08.11.2017 D Merknadsskjema offentlig ettersyn 07.11.2017 E Merknadskart offentlig ettersyn 11.09.2016 F Oversiktskart 06.02.2017 G Illustrasjonsplan 06.11.2017 H Snitt 09.03.2017 I Fotomontasjer 06.11.2017 J Sol og skyggeillustrasjoner 16.01.2017 K Kulturminnedokumentasjon 05.12.2008 L VA-rammeplan, m/vedlegg 02.02.2017 M Støyvurdering m/tilleggsnotat 17.03.2017/21.04.2017 N Beskrivelse av renovasjonsløsning 06.11.2017 O Trafikknotat 19.12.2016 P Veggeometri 19.12.2016 Q ROS-analyse 27.02.2017 R Intensjonsavtale med SiB 21.04.2016 S Notat KU vurdering 30.08.2017 T Fylkesmannen grunnlag for trekking av innsigelse 03.11.2017 3
Saksframstilling: Kort om planforslaget Og Arkitekter AS (konsulent) fremmer på vegne av Brann Stadion AS (forslagsstiller) planforslag for Brann stadion i Årstad bydel. Planområdet utgjør ca. 44 dekar. Planområdet er tidligere regulert gjennom detaljreguleringer, plan 21500 og 63510000. Byggehøyder, utnyttelsesgrad og bruk av deler av fasilitetene innenfor planområdet er avklart og vedtatt i tidligere plan. Det er ikke foreslått endringer i volum eller i byggehøyder i foreliggende planforslaget. Det planlegges tilrettelegging for studentboliger i deler av tribuneanlegget tilknyttet Brann stadion. Hele tribune sør med hjørne i sørvest og sørøst skal rives og reetableres. I hele tribune sør er det foreslått å etablere boliger for studenter. Det er inngått en intensjonsavtale med Sammen Studentsamskipnaden på Vestlandet (tidligere Studentsamskipnaden i Bergen (SiB)) om at de skal ta over og drifte studentboligene når de ferdigstilles. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 24.06.2017 29.08.2017. Det kom inn 6 private merknader, 12 uttalelser fra høringsinstanser og en innsigelse fra Fylkesmannen. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Innsigelse er begrunnet med motstrid til Idrettsformål i KPA, manglende presisering av studentbolig som boligformål, ikke tilstrekkelig uteareal og behov for å sikre grøntstruktur. Andre merknader tar opp spørsmål om ulemper med støy fra trafikk og arrangement, trafikksikkerhet og behov for estetisk tilpassing til nabolaget. Planforslaget til 2.gangs behandling er oppdatert med endringer for å kunne imøtekomme innsigelsespunkt og merknader. Fagetatens vurdering og anbefaling Boligformål I foreliggende planforslag ønsker forslagsstiller å gjøre tilpasninger som tilrettelegger for studentboliger i deler av tribuneanlegget tilknyttet Brann stadion. Det foreslås å utvide det kombinerte bebyggelse- og anleggsformålet i gjeldende reguleringsplan til også å inkludere boligformål, samt å regulere gressmatten som grønnstruktur. Å regulere gressmatten til grønnstruktur ble gjort i etterkant av offentlig ettersyn og som et svar på innsigelsen fra Fylkesmannen. Figur 2: Plankart, vertikalnivå 2 Boligdelen vil legges på utsiden av tribunen, grovt sett organisert med en midtkorridor med hybler mot nord og mot sør, se figu 3. Hyblene på nordsiden av korridoren vil ha vinduer vendt mot gressmatten på stadion. Hyblene på sørsiden vil ha vinduer vendt mot 4
Idrettsveien, hvor også hyblenes inngangspartier vil ligge. Størrelse på studentboligene skal være minimum 16 m 2 og maksimum 39 m 2. Figur 3: Snitt av planlagt ny tribune og nabobebyggelse Det fremgår av støyvurdering at det er tatt høyde for etablering av fellesvaskeri, men det kommer ikke frem hvor dette er tenkt etablert. Studentboligene får et renovasjonsanlegg i sørvest og et uteoppholdsareal mellom Brann stadion og Idrettsveien. Boligdelen er helt adskilt fra resten av stadionanlegget og har ikke tilkomst til sportsklubbens arealer. Fagetaten har ingen spesielle kommentarer til etablering av studentboliger i den sørlige delen av Brann stadion, eller til kombinasjonen med et boligformål og virksomhetene i Stadionanlegget. Parkering Ut fra nærheten til kollektivtilbud, begrensninger i trafikksituasjon og mål om redusert parkering i sentrumsnære områder, har fagetaten vurdert at det er aktuelt å avgrense bilparkering til HC-plasser. Det er videre foreslått å etablere 1 sykkelplass per hybelenhet. All sykkelparkering skal løses innendørs, med mulighet for rengjøring og vedlikehold. Støy Beboere i området rundt Brann stadion opplever støy i tilknytning til fotballkamper og andre arrangement (konserter o.l.) som holdes der. Økt aktivitet i området, økt andel biltrafikk og støy fra arrangementene forårsaker dette. Det er stort sett lite trafikk i gatene rundt stadion, og trafikkstøy er derfor normalt sett ikke et problem. Brann spiller 15 kamper på hjemmebane i året, hvorav 12 kamper vil havne innenfor det akademiske året, og det er i bestemmelsene fastsatt at det kan kun avholdes inntil 4 konserter i året. Dette vurderes å være en akseptabel støybelastning for beboerne i og ved stadionanlegget. Det er sikret i planbestemmelsene at det skal benyttes fasadeisolasjon som sikrer tilfredsstillende innendørs støyforhold. Konklusjonene i støyrapport datert 17.03.2017 skal legges til grunn for videre prosjektering. I tilleggsnotat til støyvurderingen konkluderes det med at hybler med fasade mot gressmatten ikke vil tilfredsstille anbefalte grenseverdier for støy ved konsert-arrangementer. Som avbøtende tiltak er det sikret i planbestemmelsene at konsert-arrangementer skal avholdes i tidsrommet medio juni til medio august. Fagetaten anser forannevnte som tilfredsstillende løsninger. Uteoppholdssareal I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er kravet til uteoppholdsareal 15 m 2 per boenhet for 5
boligprosjekter med 4 boenheter eller mer. I plan 60930000 (studentboliger i Møllendal), utarbeidet av Bergen kommune, er det stilt krav om 5 m 2 felles uteoppholdsareal per hybelenhet. Etter Fylkesmannens vurdering må det stilles likt krav til felles uteoppholdsareal for studentbolig som for ordinær bolig. Forslagsstiller har imøtekommet kravet til Fylkesmannen ved å summere opp alt tilgjengelig areal innenfor planområdet og åpne for at dette kan benyttes til felles uteareal. Det er beskrevet og illustrert (vedlegg C) ulike muligheter for hvordan arealet mellom Brann stadion og Idrettsveien kan utformes, og det er sikret i forslag til planbestemmelser 5.1.5.2 at illustrasjonsplan og planbeskrivelsen skal være retningsgivende til utforming av dette arealet. Det er ikke tilrettelagt for privat uteoppholdsareal for studentboligene. Fagetaten slutter seg til foreslått løsning om felles uteoppholdsareal. Trafikk Kjøreadkomst til planområdet er fra Idrettsveien i nordøst. I foreliggende planforslag er det foreslått noen tilpasninger og endringer i forhold til gjeldende plan. Primært gjelder det en ny snumulighet sør for Brann stadion. Renovasjonsløsning Det er utarbeidet en beskrivelse av renovasjonsløsning i samarbeid med Bergensområdets Interkommunale Renovasjonsselskap (BIR) hvor det legges opp til etablering av renovasjonsløsning i BRE2. Innenfor BRE2 er det foreslått å etablere mobilt bossug for restavfall og nedgravde konteinere for papir/papp, plast og glass- og metallemballasje, hvilket er sikret i forslag til bestemmelser. Universell utforming I forslag til planbestemmelser er det sikret at ny bebyggelse med tilhørende uteområder, samt planens friområder og idretts- og lekeplasser, skal tilrettelegges med universell utforming, jf krav i lovverket og byggteknisk forskrift TEK17. Fagetaten har ingen kommentar ut over dette. Barn og unges interesser Det er ikke lagt opp til familieleiligheter på Brann stadion, og det vurderes derfor ikke som hensiktsmessig å anlegge noen lekeplass tilknyttet boligene. Uteoppholdsarealet skal være tilpasset beboerne på Brann stadion, som i all hovedsak vil være enslige studenter og par uten barn. Det legges i planforslaget ikke opp til boliger som vil ha innvirkning på skolekapasitet eller barnehagekapasitet. Barn og unges interesser vurderes som ivaretatt. Naturmangfold Tiltakene som følger av planforslaget, vil ikke ha noen innvirkninger på biologisk mangfold og de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Fagetatens oppsummering Fagetaten slutter seg til hovedformålet studentbolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Det er stor mangel på studentboliger i Bergen. Dekningsgraden er på ca. 14,5 % og Sammen har en målsetning om 20 % innen 2020. Byrådet ser positivt på planene for utbygging i tribuneanlegget til Brann Stadion. Området er sentralt lokalisert med god kollektivtilgjengelighet. Byrådet anser videre at lokaliseringen av Brann stadion som fotballanlegg er avklart og gir grunnlag for utbygging og modernisering. 6
Bygging av studenthybler vil også gjøre det mulig for Brann å bygge ut stadionanlegget og virksomheten i samsvar med tidligere vedtatt reguleringsplan og målsettinger om et moderne stadionanlegg. Dette gjelder også muligheten for å kunne bruke bedre store areal under tribunene til bevertning, kurs, undervisning og konferanser. Byrådet anser at det i bestemmelsene er lagt aktuelle føringer for krav til hensyn mellom ulike aktiviteter og arrangement. Dette gjelder hvilke parallelle aktiviteter som kan pågå, og innenfor aktuelt tidsrom. Byrådet anser at mulige ulemper for nabolaget er avgrenset gjennom forslag om bestemmelser, særlig om støy fra arrangement utenom fotballkamper. Byrådet anser videre at viktige krav til bokvalitet er oppfylt gjennom bestemmelser om hensyn til tiltak mot støy og utforming og dimensjonering av uteareal i samsvar med krav i KPA og innsigelsespunkt fra fylkesmannen. Det nye stadionanlegget vil kunne fremstå som et mer enhetlig og komplett anlegg med vekt på krav om høy arkitektonisk kvalitet for utforming av den nye fasaden med studentboligene. Hensyn til energi- og miljøløsninger er fanget opp gjennom tilrettelegging for tilknytning til fjernvarmenettet, god sykkelparkering og ingen økt bilbruk gjennom null p-plasser. Byrådet legger her til grunn at planlagt soneparkering for området vil gi aktuelle svar og tiltak på spørsmål om problem med fremmedparkering i området. Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger og anbefaler at planforslaget kan vedtas. 7