u 0 C ON VURDERING AV BEBYGGBARHET 0 FOR TRE BYNÆRE OMRÅDER i Buvikaplatået i leideren til Flisvika i Frydendal til kirkegården ENKEL LANDSKAPSANALYSE Grindaker AS Landskapsarkitekter Oslo, mars 2009
INNHOLDSFORTEGNELSE for tre bynære områder Innledning Områdene... Enkel landskapsanalyse... 3 3 Buvikaplatået Bebyggbarhet i forhold til HELNING... 6 Bebyggbarbet i forhold til EKSISTERENDE VEGETASJON... 7 Bebyggbarbet i forhold til LANDSKAPSKARAKTER OG SYNLIGHET... 8 Bebyggbarhet i forhold til EKSPOSISJON og SOIJSKYGGE... 10 KONKLUSJON... i l Leideren til Flisvika Bebyggbarbet i forhold til HELNING... 14 Bebyggbarhet i forhold til EKSISTERENDE VEGETASJON... 15 Bebyggbarhet i forhold til LANDSKAPSKARAKTER OG SYNLIGHET... 16 Bebyggbarhet i forhold til EKSPOSISJON og SOUSKYGGE... 18 KONKLUSJON... 19 Frydendal til kirkegården Bebyggbarhet i forhold til HELNING... 22 Bebyggbarher i forhold til EKSISTERENDE VEGETASJON... 23 Bebyggbarhet i forhold til LANDSKAPSKARAKTER OG SYNLIGHET... 24 Bebyggbarhet i forhold til EKSPOSISJON og SOIJSKYGGE... 26 KONKLUSJON... 27 Utvidelse av Buvikaplatåets analyseområde Vurderinger og anbefalinger... Bebyggbarbet i forhold til HELNING... Bebyggbarhet i forhold til EKSISTERENDE VEGETASJON... Bebyggbarhet i forhold til EKSPOSISJON og SOIJSKYGGE... Bebyggbarhet i forhold til LANDSKAPSKARAKTER OG SYNLIGHET... KONKLUSJON... 30 31 32 33 34 36 2
INNLEDNING for tre bynære områder Områdene Grindaker AS landskapsarkitekter ved landskapsarkitekt MNLA Lars Fischer og landskapsarkitekt MNLA Christine Øvik Pedersen, har på oppdrag fra Risør kommune utarbeidet denne vurderingen av bebyggbarhet for tre bynære områder i Risør kommune: I Buvikaplatået 2 Leideren til Flisvika 3 Frydendal til kirkegården Kort om Risørs landskap Risør kommune har et kupert landskap med skogkledde åser og knauser. Risør sentrum ligger på en halvøy mellom utløpene til fjordene Søndeledfjorden og Sandnesfjorden, som markerer seg tydelig i landskapet. Halvøya har et karakteristisk landskap bestående av skogkledde koller og bratt svaberglandskap som strekker seg helt ned til sjøkanten. Selve Risør by er kjent for å ha en av Europas best bevarte trehusbebyggelser. Enkel landskapsanalyse Vurderingen av bebyggbarhet er gjennomført som en enkel landskapsanalyse hvor man vurderer arealenes egnethet for boligutbyggelse i forhold til bla. eksisterende vegetasjon, topografi, klima og landskapskarakter. Analysen tar for seg hvert område separat og følgende temaer er kartlagt: - Bebyggbarhet i forhold til helning - Bebyggbarhet i forhold til eksisterende vegetasjon - Bebyggbarhet i forhold til eksposisjon og sol/skygge - Bebyggbarhet i forhold til landskapskarakter og synlighet Ut i fra disse kartleggingen gis det en konklusjon i forhold til bebyggbarhet for hvert av områdene. Målestokk Målestokk oppgitt i rapporten gjelder for rapport i A3-format. 3
Vurdering a v bebyggbarhet B U V I KA P LATA ET
0 BUVIKAPLAT Å ET Bebyggbarhet i forhold til HELNING Kartet under fordeler eksisterende terreng i området inn i fem kategorier for ulik helning. Prinsippsnittene viser hvordan de ulike helningsgradene kan utnyttes i en boliggate. Jo brattere terrenget er, jo større terrenginngrep må påberegnes. Dersom man unngår å bygge ut de bratteste hellingene; brattere enn 1:4 (de oransjelrøde feltene), vil man kunne bevare mye av eksisterende terreng og vegetasjon. STIGNINGSFORHO..D S:JVCERE TM 1$ P';rtsipp-it? ^ f2^- STIGNMGSF0R4/0:D 1:5 P-,S' ipsnrt -4ft ^ ST7GNINGSFOR!-0LD 1:5-1_4 ^SØ9 tt 7IGN:NGSFURHOLD 1:4-12 hsippsnit. SIGNINGSFORHOLD BRATTEV EIN 12 Prinsippsei;: Terreng brattere enn 1:2 (røde felter) nå regnes som ikke bebyggbare områder. På kartet til høyre er kun disse områdene fargelagt. Områder uten farge (hvite) kan regnes som bebyggbare, i forhold til helning. De mest aktuelle omradene kan man da se ligger fra midten av området og mot vest, siden det er her de mest sammenhengende hvite feltene er lokalisert. 6
BUVIKAPLAT Å O ET Bebyggbarhet i forhold til EKSISTERENDE VEGETASJON Området har i prinsippet to vegerasjonstype ir barskog (røsslyng-blokkebærfuruskog) og lauvskog (høystaudebjørkeskog). Røsslyng-blokkebærfuruskogen dominerer i området. Røsslyng-blokkebærfuruskog består i hovedsak av et tresjikt hvor furu dominerer. Innslag av bjørk, eik, osp, gran og einer finnes. Bunnvegetasjonen er i stor grad lyngtyper og mose. Vegetasjonstypen er vanskelig å erstatte dersom den fjernes. Ved eventuell utbygging i denne vegetasjonstypen er det derfor viktig å enten bygge tett, slik at større skogområder kan få stå i fred, eller satse på store eneboligtomter, hvor det vil være plass til å bevare skog på tomtene, mellom husene. Det er også særlig viktig å bevare vegetasjon i bratte skråninger, siden denne vegetasjonen er spesielt vanskelig å reetablere etter inngrep. I sørvestdelen grenser området mot arealer med lauvskog av typen høystaudebjørkeskog. Skogtypen består av er bunnsjikt med høye urter og et tresjikt av bjørk, ofte med innslag av gran. Skogtypen finnes gjerne i søkk der det er god tilgang på fuktighet. Denne vegetasjonstypen berører området i svært liten grad, kun i randsonen mot sørvest. 7
BUVIKAPLATAET Bebyggbarhet i forhold til LANDSKAPSKARAKTER OG SYNLIGHET I tillegg til vegetasjon er det gjeme terrenget som gir et område karakter. Buvikaplatået bærer preg av å være en kystnær, skogkledd kolle. Den føyer seg inn i en helhet av slike koller som preger kystlandskapet i de omkringligge nde områdene. Området er godt synlig fra sjøen, og dårlig planlegging kan føre til at ikke bare selve området, men også omkringliggende områder mister sin karakter. Det vil være viktig ved en eventuell utbygging at man sørger for bevaring av terrengformer og vegetasjon, og at man satser på god arkitektur. Særlig vil det være viktig å bevare en grønn silhuett på kolletoppen, slik at området bevarer sin karakter og plass i det helhetlige landskapet. 8
0 BUVIKAPLAT Å ET Områder som er godt synlige fra sjøen SNITT A, M 1:1500 SNITT B, M 1:1500 SNITT C, M 1:1500 SNITT D, m 1:1500 SNITT E, 9
BUVIKAPLATAET Bebyggbarhet i forhold til EKSPOSISJON og SOL/SKYGGE Buvikaplatået er toppen av en kolle med skråninger både mot nord, sør, øst og vest. Kartene under viser hvilke arealer som vil ligge i skygge ved vintersolverv kl. 12.00, og ved vårjevndøgn/høstjevndøgn på ettermiddagen (kl- 16.00). Man kan se at arealene som er berørt av skyggen først og fremst er skråningene mot nord og øst. Særlig skråningene vendt mot sør (og vest i sommerhalvåret ) har gode solforhold. Dette gjelder også de høyestliggende områdene. Mellom vårjevndøgn og høstjevndøgn vil solforholdene være noe bedre enn kartene viser. I områdene med gode solforhold vil det være viktig å tenkte bevisst på eventuell husplassering i forhold til uteplass/hage, slik at ikke en dårlig husplassering skygger for ettermiddagssol. Skygge kl- 12.00: Vintersolverv (21.12) Skygge kl- 16.00: Vårjevndøgn (21.03)/ Høstjevndøgn (21.09) 10
0 BUVIKAPLAT Å ET KONKLUSJON Analysene viser at deler av området er egnet for utbygging. Området har arealer hvor solforhold og helning tilsiser at det er mulig med utbygging, samtidig som synlighet fra sjøen er begrenset. Kartet under viser våre anbefalinger i forhold til hvilke ander som er egnet for utbygging, begrunnet ut fra de foregående analysene. Tegnforklaringen gir en utdyping i forhold til hva som er vektlagt for de ulike kategoriene: Egnet for konsentrert bebyggelse + Gode solforhold + Gode helningsforhold + Svært lite synlig fra sjøen Egnet for lav utnyttelse + Relativt gode solforhold, men med skyggefelle partier + Gode helningsforhold - Deler av områdene er synlig Ø sjøen Ikke egnet for utbygging - Bratte partier - Vil kreve store inngrep i fjellgrunn og gi stor skade på lands~orm - Svært synlig fra sjøen 11
Vurdering a v bebyggbarhet LEIDEREN TIL FLISVIKA
LEIDEREN TIL FLISVIKA Bebyggbarhet i forhold til HELNING Kartet under fordeler eksisterende terreng i området inn i fem kategorier for ulik helning. Prinsippsnittene viser hvordan de ulike belningsgradene kan utnyttes i en boliggate. Jo bravere terrenget er, jo større terrenginngrep må påberegnes. Dersom man unngår å bygge ut de bratteste hellingene; brattere enn 1:4 (de oransje/røde feltene), vil man kunne bevare mye av eksisterende terreng og vegetasjon. STiGNINGSFØ^+OLD SLAKfRE ENN irtsippsnttt 1:.8 rei STIGNINGSfOR+1Q:D ':8-1:6 PrmsOpsni^, S71GNtt+GSFORØLD 1:6-1:<?rireippsni= STIGNINGSFORHOLJ 1:4-12 Prinsi.psrir;t -L :TGr.NGSTDR++D-D BRATT-RE EIM 12 ^.ns}^sn^tt ' % W ``r = r i q> #P,t. _,. _. ^ v '! : -v... ^. ^ _.^. ^ ^^- - ^- -^',` ^^. K r. 1%. r r " ` ^ ^ ^ t. ^! ^ ^_ ` ^ ^ r ^i + ^ t ^ 1& 5 de N = a _ ^4r a' +7lp ti 1%0 løp ',^ - i Terreng brattere enn 1:2 (røde felter) må regnes som ikke bebyggbare områder. På kartet til høyre er kun disse områdene fargelagt. Områder uten farge (hvite) kan regnes som bebyggbare, i forhold til helning. Av kartet kan man se at en eventuell utbygging vanskeliggjøres av den tydelige lappestrukturen som vises. Adkomst og tilgjengelighet ril bebyggbare områder kan være en utfordring. De største, sammenhengende hvite feltene ligger i forkant og vest for den nyoppførte bebyggelsen (lavblokker), som området grenser mo 14
LEIDEREN TIL FLISVIKA Bebyggbarhet i forhold til EKSISTERENDE VEGETASJON Området har i prinsippet tre vegetasjonsryper. barskog (knaurskog), åpen barskog (knaurskog) og "hagemark". Knausskogen består i hovedsak av et åpent tresjikt hvor furu dominerer. Innslag av bjørk og eik finnes, og det er mye fjell i dagen. Området kategorisert som åpen barskog tilsvarer denne vegetasjonstypen, men her er det færre trær og mer fjell i dagen. Knusskogen er vanskelig å erstatte dersom den flernes. Ved eventuell utbygging i denne vegetasjonstypen er det derfor viktig å enten bygge tett, slik at større skogområder kan få stå i fred, eller satse på store eneboligtomter, hvor det vil være plass til å bevare vegetasjon på tomtene, mellom husene. Det er også særlig viktig å bevare vegetasjon i bratte skråninger. "Hagemark" er betegnelsen vi har gitt områdene med arealressurskode 11. Dette er arealer som er bebygd eller i betydelig grad opparbeidet. Området består kun i svært liten grad av denne typen arealer, og disse finnes kun i randsonen ut mot eksisterende bebyggelse. Barskog og Åpen barskog knaurskog Hagemark" 15
LEIDEREN TIL FLISVIKA Bebyggbarhet i forhold til LANDSKAPSKARAKTER OG SYNLIGHET jjjjjjjp^"'.,;,."" I tillegg til vegetasjon er det gjerne terrenget som gir et område karakter. Leideren til Flisvika bærer preg av å være et kystnært landskap med mye fjell i dagen- Mellom Furuer og karrig vegetasjon, stikker knatter og svaberg opp. Landskapet bærer også preg av at disse formasjonene strekker seg helt ned til vannet og nærmest stuper ut i havet- -.. -, t. - ^ Området er godt synlig fra sjøen, og dårlig planlegging kan føre til at ikke bare selve området, men også omkringliggende områder mister sin karakter. Det vil være viktig ved en eventuell utbygging at man sørger for bevaring av terrengformer og vegetasjon, og at man satser på god arkitektur. Særlig vil det være viktig å konsentrere bebyggelse, slik at ikke sprengning ødelegger områdets karakter med knatter og svaberg. IL Områder som er godt synlige fra sjøen 16
LEIDEREN TIL FLISVIKA Områder som er godt sy~ fra sjøen SNITT A, M 1 :2000 SNITT B, M 1:2000 Veg SNITT C, M 1:2000 SNITT D, M 1:2000 Eksisterende boligomrrde SNITT E, M 1:2000 17
LEIDEREN TIL FLISVIKA Bebyggbarhet i forhold til EKSPOSISJON og SOL/SKYGGE Området ligger i en sør-sørøst vendt skråning noe som er gunstig i forhold til solinnfall Kartene under viser hvilke arealer som vil ligge i skygge ved vintersolverv kl 12.00, og ved vårjevndøgn/høstjevndøgn på ettermiddagen (kl- 16.00)- Man kan se ar svært få arealer er berørt av skygge. Mellom vårjevndøgn og høstjevndøgn vil sorforholdene også være noe bedre enn kartene viser, man kan derfor si at arealene er svært godt soleksponert. I området vil det uansett være viktig å tenkte bevisst på eventuell husplassering i forhold til uteplass/hage, slik at ikke en dårlig husplassering skygger for ettermiddagssol ^^, ^ ^;, _-r %^ q,.. l^,,! ;I -a.... _ ^ ^..- - - I.. `''-._^.. ^ ^ t,,..?1 ^ _.. :. ar_: ^ ^. ^ [ i.... T M 4 ^ + %! ^r ^ ^ r 4T a. w ti 0. ~ t ^.p Skygge kl 12.00: Vintersolverv (21.12) M 1:7500 f* s W -.#,_r øl f, *^,. 7 W! 11_ a ^s '. +^ r.`, f ^ ^ ' ^.. _` ^ r; - ^ %..ai r ^ i +: K ^ 1 r ^s a. _{+._ r f.. ^ ^ f; i,. 14.' -.. f -, ^, ^,, - a,. t,.. ^ ^ ' 8 ri r / '' ^^/.^ ' ^ + li q. : M r i't be Skygge kl- 16.00: Vårjevndøgn (21.03W Høstjevndøgn (21.09) 18
LEIDEREN TIL FLISVIKA KONKLUSJON Analysene viser at kun små deler av området er egnet for utbygging. Først og fremst er det forhold omkring helning. Øskapskarakter og synligiet som er problematiske. Kartet under viser våre anbefalinger i forhold til hvilke arealer som er egnet for utbygging, begrunnet ut fra de foregående analysene. Tegnforklaringen gir en utdyping i forhold til hva som er vektlagt for de ulike kategoriene: Egnet for konsentrert bebyggelse + Svært gode solforhold + Gode helningsforhold + Svært lite synlig fra sjøen Egnet for lav utnyttelse + Svært gode solforhold + Relativt gode helningsforød - Deler av området er svært synlig fra sjøen Ikke egnet for utbygging - Bratte partier - Vil kreve sinne inngrep i fjellgrunn og gi stor skade på landskapsform - Svært synlig fra sjøen 19
Vurdering av bebyggbarhet FRYDENDAL TIL KIRKEG Å RDEN 0
0 FRYDENDAL TIL KIRKEG Å RDEN Bebyggbarhet i forhold til HELNING Kartet under fordeler eksisterende terreng i omte inn i fem kategorier for ulik helning Prinsippsnittene viser hvordan de ulike helningsgradene kan utnyttes i en boliggate. Jo brattere terrenget er, jo større terrenginngrep må påberegnes. Dersom man unngår å bygge ut de bratteste hellingene; brattere enn 1:4 (de oransjelrøde feltene), vil man kunne bevare mye av eksisterende terreng og vegetasjon. STIGNINGSFØiiOLD SLAKØ ON 1.8 PrinsinPsn;T. - F' S-IGNINGSFDRHO-D ^=ri^.sippsnc 1:5 - ':5 ST:GNMGSFORHOi.D 1.6-1:4 :'ri^sippsni:: Si:DN;NCSFORHOLD 1:4-1:2 Prinsiapsnitt ^ ^^ ^ ^.-.,. _ $ Ak STIGNiNCSfORH L SRAØ ENN 12 Prmsopsnitt Terreng brattere enn 1 :2 (røde felter) må regnes som rikke bebyggbare områder. På kartet til under er kun disse områdene fargelagt Områder uten farge (hvitne) kan regnes som bebyggbare, i forhold til helning. Av kartet kan man se ar en eventuell utbygging vanskeliggjøres av den bratte skrenten som store deler av området består av. De største, sammenhengende hvite feltene ligger i bunnen og på toppen av skrenten, inntil eksisterende bebyggelse. 22
0 FRYDENDAL TIL KIRKEGARDEN Bebyggbarhet i forhold til EKSISTERENDE VEGETASJON Området har i prinsippet m ve getasjonstyper. barskog (røsslyng og) og "hagemark-. Røsslyng består i hovedsak av et tresjikt hvor furu dominerer. Innslag av bjørk, eik, osp, gran og einer finnes. Bunnvegersjonen er i stor grad lyngtyper og mosevegetasjonstypen er vanskelig å erstatte dersom den fjernes. ved eventuell utbrygging i denne vegetasjonstypen er det derfor viktig å enten bygge tett, slik at større skogområder kan få stå i fred, eller satse på store eneboligtomtrr, hvor det vil være plass til å bevare skog på tomtene, mellom husene. Det er også særlig viktig å bevare vegetasjon i bratte skråninger, siden denne vegetasjonen er spesielt vanskelig å reetablere ertet inngrep. Ilagemark- er betegnelsen vi har gitt områdene med arealressurskode I I- Dette er arealer som er bebygd eller i betydelig grad opparbeider- området består kun i svært liten grad av denne typen arealer, og disse finnes kun i randsonen ut mot eksisterende bebyggelse. Barskog- - Rosslyng4blokkebamfuniskog 23
0 FRYDENDAL TIL KIRKEGARDEN Bebyggbarhet i forhold til LANDSKAPSKARAKTER OG SYNLIGHET I tillegg til vegetasjon er det gjerne terrenget som gir et område karakter. Frydendal til kirkegården er et område hvor det er brarthet som særlig er med på å gi området karakter. Området preges av en bratt, skogkledd skråning som strekker seg gjennom hele området fra øst til vest. Når det gjelder synlighet er områdets vegetasjon en viktig buffer mellom bebyggelse sør og nord for området, når det gjetiler innsyn- En eventuell utbygging kan skade eller fjerne denne bufferen, og på denne måte fjerne viktige karaktertrekk ved omr ådet. Det vil være viktig ved en eventuell utbygging ai tran sørger for bevaring av vegetasjon i stor grad, spesielt i de bratteste partiene hvor reetablering ofte er vanskelig. Bratt skråning, karakteristisk for området 24
0 FRYDENDAL TIL KIRKEG Å RDEN Bran skråning, karakteristisk for området SNITT A, M 1:1500 veg veg SNITT B, M 1:1500,It SNITT C, M 1:1500 20 SNITT D, m 1:1soo 25
0 FRYDENDAL TIL KIRKEGARDEN Bebyggbarhet i forhold til EKSPOSISJON og SOL/SKYGGE Området ligger i en nordvendt skråning noe som er lite gunstig i forhold til solinnfall. Kartene under viser hvilke arealer som vil ligge i skygge ved vintersolverv kl. 12.00, og ved vårjevndøgn/høstjevndøgn på ettermiddagen (kl- 16.00). Man kan se at store deler av området vil ligge i skygge, og at det på det verste i vinterhalvåret vil være helt skyggelagt. Mellom vårjevndøgn og høstjevndøgn vil sorforøene være noe bedre enn kartene viser, men man kan likevel si at området har svært dårlig soleksponering. I dette området vil det være særlig viktig å tenkte bevisst på eventuell husplassering i forhold til uteplass/hage, slik at en dårlig husplassering ikke forverrer mulighetene for ettermiddagssol. Skygge kl. 12.00: Vintersolverv (21.12) Skygge kl- 16.00: Vårjevndøgn (21.03)! Høstjevndøgn (21.09) 26
0 FRYDENDAL TIL KIRKEGARDEN KONKLUSJON Analysene av området viser at kun små deler av derte området er egnet for utbygging. Først og fremst er det forhold omkring helning og skygge som er problematiske. Kartet under viser våre anbefalinger i forhold til hvilke arealer som er egnet for utbygging, begrynnet ut fra de foregående analysene. Tegnforklaringen gir en utdyping i forhold til hva som er vektlagt for de ulike kategorien: Egnet for konsentrert bebyggelse + Realtivt gode solforhold + Gode helningsforhold + Skader ikke vegetasjonsbufferen omtalt Egnet for lav utnyttelse + Relativt gode helningsforhold + Skader ikke vegetasjonsbufferen omtalt - Nokså skyggefidle arealer Ikke egnet for utbygging - Bratte partier - Skyggefulle arealer - Vil gi inngrep i vegetasjonsbuffer 27
O UTVIDELSE AV BUVIKAPLATAETS 0 ANALYSEOMRADE
VURDERINGER OG ANBEFALINGER Utvidelse av analyseområde Utvidelse av Buvikaplatåets analyseområde Analysene i denne rapporten viser at det er området Buvikaplatået som har mest areal eget for utnytting til boligformål, og størst potensial for utbygging. De foregående analysene av området viser ar det ikke vil være hensiktsmessig å utnytte arealene nord på omø både med tanke på solskygge, helning og synlighet fra sjøen, men at det er arealene i sør som har potensial for utbygging. I forhold til grenselinjen som er girt, kan det se ut som at arealene egnet for utnyttelse strekker seg videre sørover, noe som burde undersøkes. I samråd med Risør kommune har vi derfor utvidet analyseområdet for Buvikaplarået. Det utvidede arealet har gjennomgått samme analyser som de øvrige arealene, og resultatene er oppsummert i en konklusjon, på samme måte som for de andre analyseområdene. Kartet under viser analysegrensen som har blitt brukt i de foregående analysene av Buvikaplatiet, samt grensen for utvidelsen av arealet som har blitt lagt til- ^ < i # *. -'- - - «& - 1>> 'w -, a %% ` - lp,. ` 4L. ø., ---! ^&z i ^^ ^ N. ^ ^`- ^ ^ ^, ^ ^ _=^ ^ ^ii ^ /\--'. OMRÅDE HVOR BEBYGGBARHET HAR BLITT VURDERT ^`-.^^.^^ ` / j ^ L t. i^----- ^ ::P 1^^ ^ 5 5 r ^ OMRÅDE HVOR BEBYGGBARHET BØR VURDERES 1 i, 30
BUVIKAPLATÅET: UTVIDET ANALYSEOMRÅDE Bebyggbarhet i forhold til HELNING Kartet under fordeler eksisterende terreng i området inn i fem kategorier for ulik helning. Prinsippsnittene viser hvordan de ulike helningsgradene kan utnyttes i en boliggate. Jo brattere terrenget er, jo større terrenginngrep må. Dersom man unngår å bygge ut de bratteste hellingene ; brattere enn 1:4 (de oransje/røde feltene), vil man kunne bevare mye av eksisterende terreng og vegetasjon. STIGNINGSFORHOLD SLAKERE ENN 1:8 prinsippsnitt STIGNiNGSFORHOLD 1:8-1:6 P'insiD7snitt S'IGNINGSFORØLD 1:6 P insipdsnitl S-IGNINCSFORHOLD 1:4-1:2 pri^s":ppsniri S?1GNINGS=ORHOLD BRAT T RE ENN 12 ^rnsippsr:: Terreng brattere enn 1:2 (røde felter) må regnes som ikke bebyggbare områder. På kartet til venstre er kun disse områdene fargelagt. Områder uten farge (hvite) kan regnes som bebyggbare, i forhold til helning. For det utvidede området er det særlig skrenten i sørøst som vil være vanskekelig å utnytte med ranke på boligformål. De mesr aktuelle områdene ligger fra denne skrenten og vestover. Flater med gode heiningsforhold finner man helt til områdets nordvest ende, hvor det igjen blir svært bratt. 31
0 0 BUVIKAPLAT Å ET: UTVIDET ANALYSEOMRÅDE Bebyggbarhet i forhold til EKSISTERENDE VEGETASJON Det utvidede analyseområdet viser som foregående analyse av Buvikaplatået, to vegetasjonst}per barskog (røsslyng-blokkebærfunukog) og omskog (høystaudebjørkeskog ) Røsslyng dominerer, men for det utvidede analyseområdet er andelen av lauvskog økt betydelig. Røsslyng-blokkebærfuruskog består i hovedsak av et tresjikt hvor furu dominerer. Innslag av bjørk, eik, osp, gran og einer finnes. Bunnvegetasjonen er i stor grad lyngtyper og mose_ Vegetasjonsrypen vanskelig å erstatte dersom den fjernes. Ved eventuell utbygging i denne vegetasjonstø er det derfor viiktig å enten bygge tett, slik at større skogområder kan få stå i fred, eller satse på store eneboligromter, hvor det vil være plass al å bevare skog på tomtene, mellom husene. Ø er også særlig viktig å bevare vegetasjon i bratte skråninger, siden denne vegetasjonen er spesielt vanskelig å reetablere etter inngrep. I sørvest og sørøst finnes områder med lauvskog av typen høystaudebjørkeskog. Skogtypen består av et bunnsjikt med bøye urter og et tresjikt av bjørk, ode med innslag av gran Skogtypen finnes gjerne i søkk der det er god tilgang på fukt~ Ved eventuell utbygging i denne vegetasjonstypen vil skogen raskt reetablere seg og skyte på nytt, etter inngrep. Løvskogen i sørøst inneholder mer gran og furu, men vil fortsatt gå under kategorien lauvskog. 32
BUVIKAPLATAET: UTVIDET ANALYSEOMRADE Bebyggbarhet i forhold til EKSPOSISJON og SOLISKYGGE Buvikapl~tået med det utvidede analyseområdet består av flere koller med skråninger både mot nord, sør, øst og vest Kartene under viser hvilke arealer som vil ligge i skygge ved vintersolverv kl- 12.00, og ved vårjevndøgn/ høstjevndøgn på ettermiddagen (kl- 16.00). Man kan se at arealene som er berørt av skyggen først og fremst er skråningene mot nord og øst Særlig skråningene vendt mot sør (og vest i sommerhalvåret) har gode solforhold- S_ Dette gjelder også de høyest liggende l I -'%, ^i i,,..; r områdene. Mellom vårjevndøgn og høstjevndøgn vil solforholdene være noe bedre enn kartene viser- I områdene med gode solforhold vil det være viktig å tenkte bevisst på eventuell husplassering i forhold til uteplass/hage, slik at ikke en dårlig husplassering skygger for ettermiddagssot Skygge kl- 16.00: Vårjevndøgn (21.03Y Høstjevndøgn (21.09) 33
0 0 BUVIKAPLAT Å ET: UTVIDET ANALYSEOMRÅDE Bebyggbarhet i forhold til LANDSKAPSKARAKTER og SYNLIGHET I tillegg til vegetasjon er det gjerne terrenget som gir et område karakter. Buvikaplatået med det utvidede analyseområdet bærer preg av å være et landskap med kystpære, skogkledde koller. De føyer seg inn i en helhet av slike koller som preger kystlandskapet i de omkringliggende områdene. Mens det tidligere analyserte området er godt synlig fra sjøen, er området som nå er lagt ril analysen langt mindre synlig fra sjøen. Her kan kun de høyeste toppene skimtes fra sjøen. Det vil være spesielt viktig ved en eventuell utbygging å bevare en grønn silhuett på disse kolletoppene, slik at området bevarer sin karakter og plass i det helhetlige landskapet. Områder som er godt synlige fra sjøen 34
0 0 BUVIKAPLAT Å ET: UTVIDET ANALYSEOMRÅDE Områder som er godt synlige fra sjøen r~, SNITT A, M 1:2000 SNITT B, M 1:200 SNITT C, M1: -30-20 -10-0 ^^.^^.. ^. Veg SNITT Df 1vt 1: SNITT E, m i
0 0 BUVIKAPLAT Å ET: UTVIDET ANALYSEOMRÅDE KONKLUSJON Analysene viser at store deler av delt utvidede analyseområdet egner seg for utbygging. Området har arealer hvor solforhold, helning og vegetasjon tilsier at det er mulig med utbygging, samtidig som synlighet fra sjøen er begrenset eller fraværende Kartet under viser våre anbefalinger i forhold til hvilke arealer som er egnet for utbygging, begrunnet ur fra de foregående analysene. Tegnforklaringen gir en utdyping i forhold til hva som er vektlagt for de ulike kategoriene: Egnet for konsentrert bebyggelse + Gode solforhold + Gode helningsforhold + Svært lite synlig fla sjøen Egnet for lav utnyttelse + Relativt gode solforhold, men med skyggefelle partier + Gode helningsforhold - Deler av områdene er synlig fra sjøen Ikke egnet for utbygging - Bratte partier - Skyg~ arealer - Svært synlig fra sjøen 36