Reguleringsplan for hotell ved Svartisen Notat - Alternativ lokalisering av planområdet

Transkript

1 Reguleringsplan for hotell ved Svartisen Notat - Alternativ lokalisering av planområdet

2 Side 2 av 9 Oppdragsgiver: Oppdrag: Detaljregulering Svart hotellanlegg Dato: Skrevet av: Åsmund Stendahl Kvalitetskontroll: Cornelia Solheim INNHOLD Bakgrunn... 3 Kunnskapsgrunnlag Synlighet fra omgivelsene Samspill mellom bygg og landskapskarakter Energikonsept og premisser for utforming Aktsomhetssone skred Kommunedelplan for fv. 17 Storvik Reppen... 9 Konklusjon... 9

3 Side 3 av 9 Bakgrunn Ved innspill til planoppstart ber Fylkesmannen om at det vurderes en alternativ plassering av hotellbygget lenger nord. Fylkesmannen skriver: «Som grunnlag for Fylkesmannens videre behandling anmoder vi om at planområdet utvides til å omfatte også eksisterende bryggeanlegg i nord, og at et framtidig hotell lokaliseres til området avgrenset med lilla sirkel på illustrasjonen nedenfor (vist med pil). Alternativt ser vi helst at det foretas en nærmere vurdering av fordeler og ulemper ved lokalisering her i forhold til i område angitt som FT703 i kommunedelplanen, spesielt med tanke på at hotellet i minst mulig grad skal endre landskapskarakteren i området». Figur 1 Fylkesmannens innspill til plassering av hotellbygget. Den alternative lokaliseringen løfter flere problemstillinger, også utover landskapshensynet som er bakgrunnen for innspillet. I dette notatet redegjøres det for utfordringer knyttet til den alternativ lokaliseringen, herunder en drøfting av de to lokaliseringenes påvirkning på landskapskarakteren i området. Figur 2 Fylkesmannens forslag til alternativ lokalisering og opprinnelig plassering.

4 Side 4 av 9 Kunnskapsgrunnlag 2.1 Synlighet fra omgivelsene For å kunne sammenligne de to forslagene til lokalisering og om flytting av bygget bidrar til redusert synlighet i landskapet, er det utarbeidet en synlighetssanalyse for hver lokalisering, se figur 3 og 4. Områder der hele eller deler av bygget er synlig, er tilnærmet lik for begge lokaliseringer. Figur 3 Synlighetsanalyse som viser teoretisk synlighet av hotellbygget ved opprinnelig plassering. Figur 4 Synlighetsanalyse som viser teoretisk synlighet av hotellbygget ved alternativ plassering lenger nord.

5 Side 5 av 9 Forskjellen mellom de to alternativene ligger i om hele eller kun deler av hotellbygget er synlig. Figur 5 og 6 viser differansen mellom de to tomtealternativene. Analysen viser at ved alternativ plassering vil mer av hotellanlegget bli synlig i områdene rundt Engenbreen og fjellsidene sør for Engeabrevatnet. Ved opprinnelig plassering vil mer av hotellanlegget bli synlig i områdene rundt Engenbrevatnet, Engen gård og fjellsidene nord for Engabrevatnet. Engenbreen er definert som et landskap av nasjonal betydning med svært stor verdi. Økt synlighet i dette området vurderes som negativt. På den annen side vil økt synlighet fra områdene Engen gård og Engen kaia berøre områder som er mye i bruk. Figur 5 Kart som viser differansen i synlighet mellom opprinnelig og alternativ plassering av hotellbygget. Grønn farge viser områder der bygget vil bli mer synlig ved alternativ plassering, mens rød farge viser områder der bygget vil bli mer synlig ved opprinnelig plassering. Figur 6 Tilsvarende analyse som over, men vist i en 3D-modell.

6 Side 6 av 9 I figur 7 vises begge lokaliseringsalternativene sett fra kaia på Engen. Fra dette standpunktet vil begge byggene ligge innenfor synsfeltet mot Engenbreen, men uten å skygge for utsikten til breen. Den nordlige plasseringen vil i større grad skygge for Engenbreen når man går på vegen og nærmer seg stranden. Figur 7 Alternativ og opprinnelig plassering sett fra eksisterende kaianlegg på Engen. 2.2 Samspill mellom bygg og landskapskarakter Bebyggelseskonseptet som ligger til grunn for planforslaget er utviklet med utgangspunkt i landskapet og tomtens forutsetninger. Hotellbygget er designet som en sluttet sirkel med et enkelt, men tydelig formuttrykk, som krever rom rundt seg. Bygningsdesignet gjenspeiler, og har klare referanser til den sterke landskapskarakteren i området. Tomten er eksponert og ligger i flatt terreng i strandkanten. Landskapstilpasning må derfor søkes på andre måter enn ved å kamuflere bygget i terrengformer eller vegetasjon. Hotellbygget ligger delvis på land og delvis i vannet og er utformet for å trå varsomt i strandsonen. Tomten som fylkesmannen ønsker vurdert vender mot de bratte fjellsidene nord for Holandsfjorden og har annen topografi som gir andre forutsetninger for et bebyggelseskonsept. Tomten medfører at hele bygget sannsynligvis må etableres i vann og plasseringen krever et annet formsvar for en vellykket tilpasning til landskapet. En eventuell flytting vil med andre ord kreve store endringer i bebyggelseskonseptet slik det foreligger i mulighetsstudiet. I mulighetsstudien var det ønskelig å opprettholde siktlinjen mellom Svartisvegen og Holandsfjorden, se figur 8. Bygget er derfor plassert i den sørlige delen av FT703.

7 Side 7 av 9 Figur 8 Siktlinje fra Svartisvegen mot Holandsfjorden. 2.3 Energikonsept og premisser for utforming Hotellanlegget planlegges som et powerhouse med klare miljømål som legger premisser for utforming og arealdisponering. Kaianlegget er lagt til nordsiden der solinnstrålingen er minst slik at båten som ligger til kai ikke skal skygge for solcellepaneler som gir strøm til hotellet. Den høyeste delen av bygninger vender mot kaianlegget, og plasskrevende funksjoner som trenger direkte tilgang til båten er lagt til denne siden av bygget. Byggehøyden kan dermed avta mot sør, som gir gunstig innstråling til solcellepanelene. Et vellykket energikonsept forutsetter derfor at kaianlegget og båten ligger nord for bygget. Dette vil være krevende å få til på alternativ plassering inn mot fjellsiden nord for bygget. Figur 9 Snitt som viser kaianleggets plassering nord for hotellet og avtagende byggehøyde mot sør.

8 Side 8 av Aktsomhetssone skred NVE s aktsomhetskart viser soner for jord, flom og snøskred. I fjellsiden nord for planområdet er det skredsone for alle tre skredtyper. Ved en plassering av hotellet lenger nord vil hotellbygget ligge innenfor disse aktsomhetssonene, se figur 10 og 11. Dette innebærer at det må gjøres en skredfaglig vurdering. Avhengig av resultatet av denne må det ses nærmere på den faktiske risikoen og eventuelle behov for sikringstiltak. Figur 10 Kart fra NVE viser konflikt med aktsomhetssone for jord- og flomskred. Figur 11 Kart fra NVE viser konflikt med utløpsområde som snøskred.

9 Side 9 av Kommunedelplan for fv. 17 Storvik Reppen I kommunedelplanen for ny fv. 17 er vegen tegnet inn som en 70 meter bred korridor langs fjorden. I den nordlige delen av bukten er korridoren lagt helt ned i strandsonen, for å unngå store inngrep i den bratte fjellsiden. Det er krav om 50 meter byggegrense fra den fremtidige vegens midtlinje. I figur 12 fremkommer at nordlig plassering av hotellbygget gir liten fleksibilitet i tilpasningen mellom bygg og veglinje. Figur 12 Vegkorridor for ny fv. 17 forbi Engenområdet. Konklusjon En sammenlikning av planforslagets plassering av hotellbygget og alternativ plassering lenger nord, viser at det er marginale forskjeller mellom de to løsningene i hvordan landskapskarakteren berøres gjennom synlighet. En nordlig plassering vil medføre behov for betydelige endringer i det planlagte konseptet og byggets utforming for å tilpasses terreng og landskapsformen på tomten. Ut fra en totalvurdering av samtlige hensyn beskrevet over, vurderes plasseringen i planforslaget som mer hensiktsmessig enn en nordlig plassering.