SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 14/03010-26 Saksbehandler May Edith Huru Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for landbruk og teknikk 2015-2019 06.04.2016 21/16 2 Bystyret 2015-2019 21.04.2016 24/16 Detaljreguleringsplan for Tuneveien 87 - Sluttbehandling Saken er fremmet etter prinsippet om fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Christian Emmerich, Enhet Byggesak, landbruk og kart Vedlegg: 1. Plankart, datert 08.09.2015 2. Reguleringsbestemmelser, datert 23.09.2015 og revidert 11.02.2016 3. Planbeskrivelse, datert 04.03.2016 4. Sammendrag av innkomne merknader ved varsel om oppstart, med tiltakshavers kommentarer, datert 08.03.2016 Sammendrag: På vegne av ABE Eiendom AS har konsulentfirmaet WSP Norge AS oversendt detaljreguleringsplan for Tuneveien 87 til sluttbehandling. Planforslaget legger til rette for en større utvidelse av eksisterende kontorbygning med parkeringskjeller og sikrer samtidig fortsatt vern av eksisterende våningshus og tuntre på eiendommen. Planområdet avgrenses av Tuneveien mot nord, E6 mot øst, dyrket mark mot sør og Rådmann Dalens vei mot vest. I kommuneplanen ligger området inn under Bydelsenter Grålum. Innenfor disse områdene legges det til rette for noe høyere grad av tjenestetilbud enn andre steder utenfor sentrum. Det nye tilbygget vil inneholde ca. 2500 m 2 kontorer, og er noe høyere enn eksisterende kontorbygg. Tilbygget vil bli sammenføyet med eksisterende kontorbygg via et lavere og inntrukket mellombygg. Det kan etableres parkering under dette bygget i tillegg til parkeringskjelleren. Planforslaget har regulert inn gang- og sykkelveg på østsiden av Rådmann Dalens vei, langs planområdet og fortau videre et stykke langs Tuneveien. På vestsiden av Rådmann Dalens vei ivaretar planen eksisterende fortau. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Tuneveien 87 vedtas.
Utredning: Bakgrunn for saken ABE Eiendom AS har kjøpt eiendommen 2066/505, Tuneveien 87. Konsulentfirma WSP Norge AS (tidligere Faveo prosjektledelse AS) har på vegne av eier oversendt detaljreguleringsplan for Tuneveien 87 til sluttbehandling. Formålet med planforslaget er å legge til rette for flere kontorer ved en større utvidelse av eksisterende kontorbygning med parkeringskjeller. Planforslaget vil samtidig sikre et fortsatt vern av eksisterende våningshus og tuntre på eiendommen. Beskrivelse av området Planområdet omfatter eiendommene 2066/505, 2066/511, 2066/596, 2066/594 m. fl inkl. omliggende veier. Planområdet avgrenses av Tuneveien mot nord, E6 mot øst, dyrket mark mot sør og Rådmann Dalens vei mot vest. Områdets areal er ca. 15 daa. Planområdet er i hovedsak delt i to ulike arealbrukskategorier, bebygd område og parkering. Parkeringsplassen benyttes som felles parkering for bebyggelsen innenfor planområdet og Tune Administrasjonsbygg, som ligger utenfor planområdet. Eierskapet til parkeringsplassen er delt mellom ABE Eiendom og Sarpsborg kommune. Det tidligere våningshuset på eiendommen benyttes i dag til kontorer. Dette er skilt ut som en egen eiendom, men har adkomst over eiendommen til ABE Eiendom frem til eksisterende utkjøring øverst i Rådmann Dalens vei. Forholdet til andre planer Kommuneplanens arealdel vedtatt 18.06.2015: Området er vist som nåværende bebyggelse og anlegg, hensynssone «Reguleringsplan skal fortsatt gjelde», og hensynssone «Hensyn landskap». Området ligger innenfor Bydelsenter Grålum. Innenfor bydelsentrene er det lagt til rette for noe høyere grad av tjenestetilbud enn andre steder utenom sentrum. Kommuneplanen sier videre at Grålum bydelsenter skal være et regionalt knutepunkt for kollektivtrafikk og næringsvirksomhet med bl.a. kompetansekrevende virksomheter. Gjeldende reguleringsplan vedtatt 04.04.1991: I gjeldende reguleringsplan for «Del av Grålum gård», er arealformål forretning, kontor, parkering mv. Beskrivelse av planforslaget Området reguleres til kontor og tjenesteyting, uteoppholdsareal, parkeringsplasser, gang- og sykkelvei, kjørevei, annen veggrunn og fortau, samt vann og avløpsanlegg. Hovedformålet er kontor/tjenesteyting. Tjenesteyting er i tråd med kommuneplanens arealdel I forhold til at det i området tillates en høyere grad av senterfunksjoner. Planbestemmelsene ivaretar hvilke tjenesteyting som tillates og ikke tillates. Bebyggelsen med uterom skal oppføres med høy estetisk kvalitet, og miljøhensyn skal vektlegges. Ny parkering og deler av eksisterende parkering flyttes fra overflaten til under bakken. Ved å begrense antall parkeringsplasser, legges det til rette for mer bruk av sykkel og kollektivtrafikk. Det planlagte tilbygget er sammenføyet med eksisterende kontorbygg via et lavere og inntrukket mellombygg. Tilbygget er tenkt utformet som en enkel lamell orientert parallelt med Rådmann Dalens vei. Bygget eksponerer (fremhever/skrår) seg forsiktig mot nord inn i tunet, avgrenset av den eksisterende tilkomstveien fra nordvest. Tilbygget vil ikke overskride høyden på eksisterende bebyggelse, og vil i fjernvirkning fra slettelandskapet i syd underordne seg raets silhuett. Det gamle våningshuset innenfor planområdet har en annen grunneier og benyttes i dag til kontorer. Eiendommen har sin eneste adkomst via den gamle adkomsten til området som går over eiendommen 2066/505. 2
Det tilrettelegges et grønt område til felles uteoppholdsareal i nord mot Tuneveien. Her er det i dag et stort tuntre og et stabbur. Tuntreet bevares som et viktig estetisk element. Stabburet foreslås revet pga. dårlig forfatning og at det er i konflikt med ny gang- og sykkelveg, samt til hinder for frisikt i veikryss. Området ligger skjermet mot trafikkstøy fra E6. Det er ønskelig å beholde de store trærne som står langs Rådmann Dalens vei. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 25.06.2014. Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com. Planforslaget ble lagt ut på offentlig høring og ettersyn den 17.11.2015 med høringsfrist for innspill satt til den 05.01.2016 Innkomne merknader og endringer etter offentlig ettersyn Det er kommet inn seks merknader. Et sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg, jf. Vedlegg 4 Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsplanforslaget Merknader som er imøtekommet, jf. Vedlegg: Østfold fylkeskommune sitt ønske om en bedre presisering i bestemmelsene om hva formålet «Tjenesteyting» omfatter i denne planen. Hafslund nett sitt ønske om å ivareta deres elektriske anlegg, ved at det ivaretas ved detaljprosjekteringen. Fylkesmannen ved Miljøvernavdelingen sitt ønske om å presisere bedre i bestemmelsene hva formålet «Tjenesteyting» omfatter i denne planen. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. Vedlegg: Østfold fylkeskommune ved fylkeskonservator sitt ønske om bevaring av gammelt stabbur, som de mener da vil underbygge at det har vært et gårdstun der. Østfold fylkeskommune sitt ønske om at mer av eksisterende parkeringsarealet bør legges under bakken. Fylkesmannen ved Miljøvernavdelingen sitt ønske om at mer av det eksisterende parkeringsarealet bør legges under bakken. Vigdis Ødemann og Tor Engebretsen sine ønsker om: - Ikke byggeaktivitet etter kl. 16.00 og i helgene. - Forlengelse av fartsdumper i Rådmann Dahlens vei frem til rådhuset. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og endrer ikke planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen ved at det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel har kommunen gjennomført barnetråkkregistreringer ved skoler og barnehager. Av registreringskartet framgår det at dette er et område hvor barn ikke leker. Men det viser at Tuneveien kan fremstå som litt skummel. 3
Det er ikke registrert grupper som krever spesiell tilrettelegging. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning I kapittel 6 i planbeskrivelsen, samt i eget vedlegg er det gjort en vurdering opp mot forskrift om konsekvensutredning ved oppstart av planarbeidet i 2014. Etter dette har forskriftene blitt endret. På grunn av dette er tiltaket også vurdert opp mot de nye forskriftene som trådte i kraft ved årsskiftet 2015. I forskrift om konsekvensutredninger utløser planen verken krav til konsekvensutredning etter 2 «planer som alltid skal behandles etter forskrift» eller 3 der det er listet opp en oversikt over planer og tiltak som skal vurderes etter forskriftenes 4, vedlegg II. Planlagt utbygging omfattes ikke av bokstav a-c i 3 eller av vedlegg II listen. Utfra tiltakets karakter har rådmannen konkludert med at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning også i forhold til de nye forskriftene. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel (7.5) om naturmangfold. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Tuneveien 87 vedtas. Reguleringsplanen fremmes med dette for avsluttende behandling. Miljømessige konsekvenser: Det er stilt krav om at det i nybygget skal legges til rette med garderober, dusj og tørkemuligheter for de som ønsker å bruke sykkel. Det er konsesjon for levering av fjernvarme i området. Bygget vil derfor bli tilknyttet fjernvarmenettet. Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Sarpsborg kommune Rådmannens innstilling: 1.) I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Tuneveien 87, utarbeidet i målestokk 1:500, datert 08.09.2015 sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 23.09.2015 og sist endret 11.02.2016 2.) De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av ny reguleringsplan, oppheves. 4
Behandling i Utvalg for landbruk og teknikk 06.04.2016 Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for landbruk og teknikk 1.) I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Tuneveien 87, utarbeidet i målestokk 1:500, datert 08.09.2015 sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 23.09.2015 og sist endret 11.02.2016 2.) De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av ny reguleringsplan, oppheves. Behandling i Bystyret 21.04.2016 Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Ingen Votering Innstillingen fra Utvalg for landbruk og teknikk ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Tuneveien 87, utarbeidet i målestokk 1:500, datert 08.09.2015 sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 23.09.2015 og sist endret 11.02.2016 2. De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av ny reguleringsplan, oppheves. RETT UTSKRIFT Dato 22. april 2016 Hilde Øisang Formannskapssekretær Saken oversendes saksbehandler for oppfølging. 5