Oppgradering av eksisterende boligmasse Litt om oss. Utfordringer Muligheter og Eksempler Årene som kommer Oppgradering av bygninger - 18. september 2012 Tron Høglund, Litt om OBOS Pr. 31.12.2011 hadde OBOS-konsernet: 303 219 medlemmer 928 ansatte OBOS Forretningsbygg AS eier ca. 300.000 m² kontor- og forretningsbygg Basale AS forvalter ca. 2,1 millioner m² næringseiendom OBOS Nye Hjem AS bygger årlig ca. 1000 nye boliger OBOS forvaltet ved årsskiftet 2.404 boligselskaper med til sammen 161 820 boliger
Litt om 60 ansatte sivilingeniører, ingeniører, arkitekter, håndverksmestere, anleggsgartnere Regionskontorer i Stavanger, Tønsberg og Hamar Alt innen prosjektadministrasjon, prosjektog byggeledelse Vedlikehold, rehabilitering, ombygging og nybygg Skadevurderinger, tilstandsvurderinger, tilbudsforespørsler, kontrahering av entreprenør, oppfølging av byggearbeider Godkjent ENØK-konsulent, godkjent for ansvarsrett Livsløp for bygninger TILSTAND Økt krav til komfort Ombygging Sakte nedbrytning Vedlikehold Rehabilitering Utvikling uten vedlikehold Riving TID - bygningers livsløp
Oppgradering - ulike tidsaldre 1930 1970 Store utbygginger, drabantbyer, materialmangel, lite isolasjon, store fellesaraler 1970-tallet Slanke konstruksjoner, kuldebroer terrasseblokker, vanskelig vedlikehold 1980-tallet Gode, ukompliserte bygg Etter 1990 Arkitektonisk mer spennende, men kompliserte bygg og flere byggskader Oppgradering av boligselskaper Tak Fasader Balkonger Vinduer Våtrom Fellesareal Utomhusanlegg Energi
Utfordringer Tak Lekkasjer Omtekking og etterisolering Tilhørende arbeider som - Piperehabilitering - Utskifting av beslag - Snøfangere - Takrenner NB! - SHA
Utfordringer - Fasader Slitte overflater Løs puss og betong eller råte i trevirke Kalde veggflater dårlig inneklima Materialvalg levetid Tilhørende arbeider Søknadspliktige arbeider Utfordringer - Vinduer Trekk og kalde vindusflater Dårlig vedlikehold Slitte beslag, hengsler Tidligere utskiftinger Materialvalg slagretninger Mulighet for støytilskudd Byantikvaren
Utfordringer Balkonger Lekkasjer Malingsavflassing Løs puss og betong For liten størrelse Mangler balkong Støy - innglassing
Utfordringer Våtrom Lekkasjer Manglende membran Endret bruk Problemer med forsikringsdekning Ønske om oppgradering Utfordringer Utomhus Drenering / fukt i kjellere Lite brukt uteområde Parkering, belysning, avfallshåndtering m.m. Universell utforming
Dette bildet kan ikke vises for øyeblikket. Utfordringer Generelt Ledig lokaler som kan benyttes som f.eks.: -Trimrom - Styrerom - Forsamlingslokale - Utleiehybler - Nye leiligheter Store tomtearaler som kan selges/utnyttes Oppgradering - beslutningsprosessen Start med tilstandsvurdering / vedlikeholdsplan (Mulig med støtte fra ) ENØK-analyse Forprosjekt med utredning av alternativer Behandling i styret / generalforsamling / sameiermøte Finansiering og eventuelle tilskudd Gjennomføring av prosjekt
Oppgraderinger siste 25 år ( * ) Utskifting av 20.000 balkonger Totalrehabilitering av 15.000 baderom Etterisolering av 700.000 m² fasade Etterisolering av 80.000 m² tak og loftsgulv Utskifting av 100.000 vinduer og dører Oppgradering av fyranlegg Tiltakene gir i størrelsesorden en årlig energibesparelse på 30 GWh/år, tilsvarende energiforbruket til 3000 leiligheter ( * ) Boligprosjekter i regi av Trondheimsveien 141-151 SE Byggeår: 1936 Antall leiligheter: 76 Totalkostnad: 23 mill. kr. i 2009 Totalkostnad pr. leil: 303.000,- kr. Omtekking av tak Rens og påføring av grafittibeskyttelse på fasader Betongrehabilitering av balkonger Utskifting av vinduer og dører Oppussing av trappeoppganger Rehabilitering av våtrom Tilkopling til fjernvarme
Treschowsgate borettslag Byggeår: 1952 Antall leiligheter: 53 Totalkostnad: 21,0 mill kr. i 2008 Totalkostnad pr. leil: 396.000,- kr. Omtekking av tak Tilleggsisolering av fasader med pussystem Betongrehabilitering av balkonger og nye vindskjermer Utskifting av vinduer og balkongdører Oppussing av kjellersokkel Hagelundveien 2 AS Byggeår: 1954 Antall leiligheter: 12 Totalkostnad: 5,4 mill kr. i 2002 Totalkostnad pr. leil: 450.000,- kr. Tilleggsisolering og teglforblending av fasader Utskifting av balkonger Utskifting av leilighetsdører, balkongdører og vinduer Nytt inngangsparti og porttelefonanlegg Utskifting av drenering
Engebråten boligsameie Byggeår: 1954 Antall leiligheter: 72 Totalkostnad: 23,7 mill kr. i 2009 Totalkostnad pr. leil: Kr. 329.000,- Tilleggsisolering av fasader med pussystem Utskifting av balkonger Innsetting av skyvedører på balkonger Utskifting av drenering Skolebakken borettslag Byggeår: 1960 Antall leiligheter: 48 Totalkostnad: 22,3 mill kr. i 2007 Totalkostnad pr. leil: Kr. 464.000,- Teglforblending av fasader Utskifting av balkonger Nytt tak over balkonger og inngangspartier Lydisoleringstiltak Maling og delvis utskifting av vinduer
Skråningen borettslag Byggeår: 1964 Antall leiligheter: 34 Totalkostnad: 14,0 mill kr. i 2008 Totalkostnad pr. leil: 412.000,- kr. Etterisolering og ny panelkledning Pussisolasjon av gavlvegger Utskifting av vinduer og inngangsdører Omtekking av inngangspartier og terrasser Oppsetting av nye uteboder Rekkehusbebyggelse: Mange og ofte forskjellige løsninger Snuserud borettslag Byggeår: 1965 Antall leiligheter: 42 Totalkostnad: 4,4 mill kr. i 2004 Totalkostnad pr. leil: 104.000,- kr. Asbestsanering og omkledning av fasade Bygging av balkonger
Granly boligsameie Byggeår: 1969 Antall leiligheter: 242 Totalkostnad: 40,0 mill kr. i 2006 Totalkostnad pr. leil: 165.000,- kr. Tilleggsisolering av fasader med platekledning Maling av trepanel og vinduer Betongrehabilitering og nye rekkverk på balkonger Delvis utskifting av drenering Vosseløkka borettslag Byggeår: 1970 Antall leiligheter: 48 Totalkostnad: 10,6 mill kr. i 2002 Totalkostnad pr. leil: 221.000,- kr. Ombygging av tak/fasade Tilleggsisolering av fasader med pussystem Betongrehabilitering og utvidelse av balkonger Betongrehabilitering av parkeringskjeller
Romsås Byggeår: 1970 74 Antall borettslag: 6 Antall leiligheter: 2.538 Samlet arkitektkonkurranse i 1996 Utvendig rehabilitering i perioden 1998 2014 Røverkollen borettslag
Røverkollen borettslag Byggeår: 1974 Antall P-plasser: 226 Totalkostnad: 10,4 mill kr. i 2008 Totalkost. pr. P-plass: Kr. 46.000,- Betongrehabilitering av søyler gulv og dekker i parkeringshus Røverkollen borettslag Byggeår: 1974 Antall leiligheter: 238 Totalkostnad: 142,6 mill kr. i 2010 Totalkostnad pr. leil: Kr. 599.000,- Etterisolering om omtekking av tak Tilleggsisolering og teglforblending av fasader Utskifting av rekkverk og innglassing av balkonger Ny drenering rundt blokkene Flytting av sportsboder til ny plan i P-hus Oppgradering av utomhuslegg Nytt nedgravet avfallsystem
Røverkollen borettslag Teisen Vest borettslag Byggeår: 1955 Antall leiligheter: 468 Totalkostnad: 51,0 mill kr. i 2011 Totalkostnad pr. leil: 109.000,- kr. Drenering av alle blokker Nytt avfallsanlegg Flere nye parkeringsplasser - også for el.biler Nye veier og gangbaner, all beplantning er ny 13 nye lekeplasser Nye lamper, benker og sykkelstativ Tilrettelegging med universell utforming
Engsletta borettslag Byggeår: 1955-59 Antall leiligheter: 454 Totalkostnad: 55,3 mill kr. i 2007 Totalkostnad pr. leil: 122.000,- kr. Nye rør til bad og kjøkken Membraner og nye fliser Varmekabler Nytt klosett og ny varmtvannbereder Ny himling og belysning Rens av ventilasjonskanaler Fuglemyra borettslag Byggeår: 1956-59 Antall leiligheter: 657 Totalkostnad: 98,0 mill kr. i 2010 Totalkostnad pr. leil: 149.000,- kr. Nye rør til bad og kjøkken Membraner og nye fliser Varmekabler Nytt kloset Ny himling og belysning Rens av ventilasjonskanaler Utbedring av varmeanlegg
Oppgradering i årene som kommer Fortsatt høy aktivitet i tradisjonell rehabilitering Flere og mindre prosjekter Økt fokus på energiforbruk Ettermontering av heis Økt arealutnyttelse Klimautfordringer Strengere myndighetskrav