BRUNÅSEN BOLIGOMRÅDE Detaljregulering PLANBESKRIVELSE Plankartets dato: 01.09.10 1. Innledning har omarbeidet forslag til reguleringsplan for Brunåsen boligområde på Støle i Grimstad kommune, på oppdrag for Konsmo Fabrikker AS, Arendal. Oppdragsgivers kontaktperson har vært Ståle Simonsen. Grunneier er Marie Henriksson. Medarbeidere i har vært Marianne Grigson (veikonstruksjon/dak) og Roar Melsom (reguleringsplan/oppdragsansvarlig). 2. Planstatus og bakgrunn Kommuneplan Området som tas opp til regulering er satt av til LNF i arealdelen av någjeldende kommuneplan for perioden 2006 2018. I 1989 ble et større område på syd- og vestsiden tatt opp til regulering. Reguleringsplanen som ble vedtatt i 1991 inneholder ca. 135 eneboligtomter. Feltutbyggingen er ennå ikke kommet i gang, hovedsakelig på grunn av manglende avløpsløsninger. Både det området som ble regulert i 1991 og området som nå tas opp til regulering, var den gang avsatt til boligformål i arealdelen av kommuneplan. Arealdelen av kommuneplan for 2006-2018 I forslag til ny kommuneplan for perioden 2010 2022 er hele Stølehalvøya avsatt til boligformål, dels med hensynssoner. Arealbruken skal fastsettes nærmere gjennom en områderegulering. Påbegynte reguleringsplaner tas inn som delområder i områdereguleringen. Jfr. 2.1.1 i forslag til retningslinjer og bestemmelser til arealdelen. Organisering og framdrift av dette arbeidet, og hvilke konsekvenser dette får for framdrift og utbygging av Brunåsen, må avklares nærmere med kommunen. Arealdelen av forslag til ny kommuneplan for 2010-2022 Støle er i forslaget til ny kommuneplan utpekt som et satsingsområde for boliger i forhold til kollektivaksenettet, og skal tilrettelegges med høy utnyttelse med en stor andel konsentrert bebyggelse, til sammen anslagsvis 1500 nye boliger. Kommunens ambisjon er at 70 % av all ny boligbebyggelse i kommunen skal være konsentrerte boligtyper (blokker, flermannsboliger, kjede-/rekkehus mv.). 1
Reguleringsplaner Områdene på syd- og vestsiden (uten farger på kartutsnittet) ble regulert i 1991 og inneholder ca. 135 planlagte eneboligtomter. Dersom det foreliggende forslag til ny kommuneplan blir vedtatt, gjelder arealdelen foran eldre reguleringsplaner. Brunåsen ble forsøkt regulert i 1999, i forbindelse med ønske om å fradele 2 boligtomter fra eiendommen gnr. 74/bnr. 12. Planarbeidet stoppet imidlertid opp grunnet manglende avløpsløsning. Utsnittet viser forslaget fra 1999 med til sammen 32 eneboligtomter, utarbeidet av Konsmo Fabrikker. Området ble tatt opp til regulering i 1999 Støleveien inngår i gjeldende reguleringsplan for Støle fra 1991. Planen omfatter hele strekningen fra kryss med nåværende fv 420 ved Molland. Sannsynligvis må veiplanen omarbeides for å tilpasse dimensjonering og utforming til någjeldende forskrifter og aktuell boligmengde. 2
3. Historikk Reguleringsplan for Støle 1 ble fremmet i juli 1989 og egengodkjent av Grimstad kommunestyre den 07.12.91 som sak 45/91. Utbygging av de ca. 135 eneboligtomtene er ennå ikke igangsatt, med unntak av noen enkeltvise tomter fradelt ved dispensasjon fra kravet om opparbeidet vei, vann og avløp. I møte 29.04.96 vedtok Grimstad kommunestyre å søke Fylkesmannen i Aust-Agder om rammetillatelse for utslipp fra 14 boliger og 7 hytter basert på infiltrasjon i grunnen og minirenseanlegg med utslipp via eksisterende sjøledning. I søknaden har kommunen oppgitt at den regner med at samtlige avløp i området er knyttet til offentlig nett innen år 2003, senest innen 2010. Fylkesmannen i Aust-Agder ga i brev av 21.06.96 utslippstillatelse for 2 boliger pr. år fram til 01.01.2003. Fylkesmannen uttalte imidlertid følgende: Da det synes uklart om den private reguleringsplanen vil bli realisert har fylkesmannen satt krav om at kommunen skaffer seg oversikt over den faktiske avløpssituasjonen i området og lager en plan for opprydding i eventuelle ulovlige utslipp og oppgradering av lovlige utslipp uten tilstrekkelig rensekapasitet. Dette skal gjøres før den første utslippstillatelsen kan gis. I brev av 01.12.97 fremmet Konsmo Fabrikker en prinsippsøknad om fradeling av 2 tomter fra eiendommen 74/12. I referat fra et møte mellom Konsmo Fabrikker og Grimstad kommune den 24.04.99 opplyser kommunens representant at området er satt av til boliger i kommuneplanen og grenser til et allerede regulert boligområde, men at utbyggingen av dette området ikke hadde kommet i gang på grunn av en for kostbar teknisk infrastruktur. Konklusjonen var at det i første omgang skulle søkes om utslippstillatelse for 2 separate tomter og dersom dette ble godkjent, sette i gang utarbeidelse av reguleringsplan for området. Søknad om utslippstillatelse ble sendt inn 10.06.99. Den 30.06.99 avslår bygningssjefen søknaden, begrunnet med at tomtene bør inngå i en godkjent reguleringsplan mellom allerede regulert område og fylkesveien. På dette tidspunkt var heller ikke oversiktsplanen for avløp ferdig utarbeidet av kommunen. Etter anbefaling fra Grimstad kommune tok Asplan Viak ved brev av 27.02.07 initiativ til et møte med de største grunneiere i området (7 utenom Marie Henriksson), med sikte på få til et samarbeid om en større reguleringsplan herunder oppgradering av gjeldende plan for Støle 1 og gjennomføring av tekniske hovedanlegg. Dette var det imidlertid den gang liten interesse for. 4. Hensikt Støleområdet er etter vårt skjønn svært godt egnet til boligformål, med store miljøkvaliteter og nærhet til sentrum, skole/idrettsanlegg, kollektivakse og overordnet veinett. I forslag til ny kommuneplan skriver også kommunen at området er velegnet for boligbebyggelse. Boligområdet på totalt ca. 2.100 daa bør ha mulighet for opp til 1.500 boliger avhenging av utnyttelsesgrad. Bakgrunnen for at tidligere regulert område ikke er gjennomført, er kravet om oppgradering av Støleveien med ny gang- og sykkelvei og framføring av teknisk infrastruktur til området. I tillegg til Brunåsen er to andre boligområder også for tiden under regulering (Kallandsheia og Kjæråsen), med til sammen anslagsvis 200 250 boenheter. Gjennomføring av disse områdene styrker muligheten for å få til en oppgradering av Støleveien og framføring av vann- og avløp videre ut til Brunåsen og det regulerte naboområdet. 3
5. Beskrivelse av planforslaget Generelt Planen er tegnet opp og framstilt som detaljregulering iht. ny plan- og bygningslov av 01.07.2009. Planområdet grenser i nordvest mot gjeldende reguleringsplan for Støle 1 fra 1991. I syd overlapper planforslaget del av gjeldende plan, med en mindre justering av samlevei-traséen. Støleveien som også inngår i gjeldende plan er noe bearbeidet, bl.a. med nye busslommer ved avkjøringen til boligområdet. Planområdet skråner mot sydøst med en markert kant mot jordene langs Støleveien. Terrenghøydene innenfor byggeområdet varierer fra ca. c. +15 til underkant av c. +40 og gir mulighet for å avtrappe tomtene slik at alle boligene blir liggende høyt med fritt utsyn mot syd og øst, mange med utsikt til sjøen. Den markerte åsryggen som følger eiendomsgrensen mot nordvest gir bakgrunnsdekning og et naturlig skille mot de regulerte tomtene på naboeiendommen. Med de avtrappende tomtenivåene og husplasseringer som vist på plankartet, vil bebyggelsen i stor grad se over og imellom husene i rekken foran. De øverste tomtene vil ha flott utsikt til sjøen. Atkomstveien er utformet i sløyfe for å unngå snuplasser og dermed lette snørydding og vedlikehold. For å oppnå et helhetlig og bærekraftig gjennomføring med total massedisponering, bør områdene på hver side av veiene tilrettelegges og grovplaneres samtidig med tekniske hovedanlegg. Sammenhengende skjæringer/fyllinger og fortstøtningsmurer gir høyere estetisk kvalitet og raskere ferdigstillelse av området. 4
EKSISTERENDE BEBYGGELSE Eksisterende fritidsbolig på parsell 74/49 inngår som planlagt boligtomt med et redusert tomteareal. Det er lagt opp til at planen kan gjennomføres selv om eier ønsker å beholde fritidsboligen. Eier og utbygger må komme til enighet om hvordan dette skal løses/fungere. Eksisterende boligtomt gnr. 74/bnr. 30 ved kryss mellom Støleveien og planlagt samlevei til nytt boligområde, opprettholdes med sine nåværende tomtegrenser mot nord og vest. Ny fylkesvei med gang-/sykkelvei beslaglegger deler av tomten i øst, men tomten får tillagt noe areal i syd. Det opprinnelige bolighuset på hovedeiendommen lenger nord (område Be2 på plankartet) ligger i dag med hushjørnet ca. 2 meter fra veikant. Planforslaget forutsetter at Støle veien flyttes mot øst slik at eiendomsgrensen mot vei (3 meter fra veikant) tangerer hushjørnet. Dette medfører at kjøreveien flyttes ca. 7 meter i dette punktet. Tomten er ikke vist med grenser på kommunens kartgrunnlag. BYGGEOMRÅDENE Planforslaget inneholder til sammen 59 planlagte boenheter. Etter et møte med administrasjonen i Grimstad kommune den 12.01.09, er det opprinnelige planforslaget justert bl.a. for å oppnå en høyere utnyttelse og mer varierte boligtyper. Samtidig ble et større område i den øverste delen omdisponert fra boliger til friområde (F6). 5
Med det skrå terrenget er det vanskelig å tilrettelegge for leilighetsbygg, som krever store plane arealer til parkering, atkomst og uteoppholdsarealer. Byggeområdene er delt inn fra B1 til B12 basert på en tenkt gjennomføringsrekkefølge. De 2 eksisterende boligtomtene i området er gitt betegnelsen Be1 og Be2. Område Be3 foreslås tillagt eksisterende tomt 74/74 utenfor planområdet. Planlagte boliger fordeler seg slik mellom ulike typer: Boligtype Område Antall Boenh. Eneboliger B1, B3, B4, B5, B9, B11 og B12 27 27 Kjedeboliger B2, B3, B6, B8 og B10 24 24 4-mannsboliger B7 2 8 Sum 59 Bebyggelse er vist skjematisk som illustrasjon på plankartet. Byggegrenser, 4-metersregelen og tillatt utnyttelse er de juridiske begrensningene for plassering og utforming av bebyggelsen. Veiføring og tomtenivåer tilsier at en del av tomtene bør tilrettelegges for hus med underetasje. Dette er imidlertid ikke innført som krav, idet en mer detaljert prosjektering innenfor hvert byggetrinn kan gi ulike løsninger. Tomter som vi i utgangspunktet anbefaler tilrettelagt for hus med underetasje er angitt på plankartet med 1+U og flate/tilnærmet flate tomter beregnet for hus i 2 fulle etasjer med 2. Illustrerte anbefalte forstøtningsmurer viser hvor det kan være aktuelt eller nødvendig med murer. Murene forusettes ikke å være høyere enn ca. 2 meter. Utnyttelsen er angitt på plankartet i %-BYA. For maks tillatt mønehøyde gjelder generelle bestemmelser i plan- og bygningsloven. Tomtene bør tilrettelegges (grovplaneres) samtidig med gjennomføring av vei og tekniske hovedanlegg. Dette gir størst mulig forutsigbarhet og sikrer at de prinsippene som ligger til grunn mht. terrengbehandling i reguleringsplanen videreføres. Samtidig oppnås en helhetlig kvalitet, bedre totaløkonomi, mindre transport og dermed miljøfordeler og reduserte klimagassutslipp. TEKNISK INFRASTRUKTUR Atkomsten fra Støleveien er opprettholdt som i gjeldende reguleringsplan med mindre justeringer. Samleveien skal i tillegg betjene hele det området som ble regulert i 1991 med ca. 135 boliger. Veisløyfen inne i boligområdet er delt opp i 3 strekninger med mulighet for å anlegge midlertidige snuplasser dersom det er hensiktsmessig med en etappevis gjennomføring. Del av atkomstveien er dimensjonert med fortau. Veiene er konstruert digitalt i konstruksjonsprogrammet Gemini Vei. Bestemmelsene gir mulighet for mindre justeringer av høydeprofilet ved senere detaljprosjektering. Veibredder, høyder/stigningsforhold mv. framgår av plankartet. Støleveien er justert og bearbeidet i forhold til gjeldende plan, bl.a. med nye busslommer på begge sider ved avkjøringen til feltet. Hovedanlegg for vann og avløp må prosjekteres og anlegges ut til området før eller i forbindelse med at det utarbeides tekniske planer for interne anlegg. Ved regulering av Kallandsheia og Kjæråsen er det så vidt vi kjenner til tatt hensyn at anleggene kan videreføres og betjene all utbygging på Støle. 6
PARKERING Eneboligtomtene er tilrettelagt med plass til dobbeltgarasje + 2 biloppstillingsplasser foran garasjen. Kjedeboligene har carport og 1 oppstillingsplass foran carporten. Grimstad kommunes generelle regler for parkering er tatt inn som minstekrav i bestemmelsene. SKOLEVEI Terje Løvåsvei Når gang-/sykkelvei er etablert langs Støleveien fra kryss med rv. 420 på Molland, vil området ha sammenhengende gang-/sykkelveiforbindelse til skolen. Avstanden fra skoler og idrettsanleggene i Holvika til planlagt avkjørsel fra Støleveien utgjør ca. 3,8 km. Mollandsveien 7
GRØNNSTRUKTUR Eksisterende atkomst til fritidsboligen på parsell 74/49 opprettholdes som stiforbindelse og snarvei fra boligfeltet ned til Støleveien. Et flatt areal på ca. 1,7 daa er satt av til kvartalslek/nærmiljøanlegg sentralt i området, med god tilgjengelighet fra alle deler av feltet. Et område på litt over 1,8 daa som utgjør den høyeste kollen innenfor planområdet ( Brunåsen ), settes av til friområde i tilknytning til lekeplassen, og kan tilrettelegges som utsiktspunkt og møtested for beboerne. HØYSPENT Planforslaget viser i tillegg 3 mindre sandlekeplasser forskjellige steder i feltet. Et område ved fylkesveien er avsatt til ballslette. Eksisterende høyspentlinje forutsettes lagt ned i jordkabel i forbindelse med opparbeidelse av området. Å legge høyspentlinjen i kabel gir anslagsvis 10 12 ekstra boliger og bedre estetisk kvalitet. STØLEVEIEN Planforslaget forutsetter at Støleveien er anlagt med gang-/sykkelveie fra nåværende fv. 420 fram til og med busslommen vest for planlagt avkjøring til boligfeltet, før gjennomføring av boligområdet kan settes i gang. 8
6. Eiendomsforhold Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommen gnr. 74, bnr. 12. og følger eiendomsgrensene for denne eiendommen i vest og nord. Utskilte parseller gnr./bnr. 74/30 og 74/49 er bebygd med hhv. bolig og fritidsbolig. Det opprinnelige bolighuset som i dag leies ut, er ikke utskilt (blå ring). Atkomstveien i syd berører delvis naboeiendommen 74/4. Eiendomskart 7. Barn og unges oppvekstvilkår Boligområdet ligger langs framtidig kollektivakse (jfr. forslag til revidert kommuneplan), med sammenhengende gang- /sykkelveinett (planlagt). Området ligger i gang- (eller sykkel)avstand fra skolene og idrettsanleggene i Holvika (3,8 km), Campus og Grimstad sentrum. Støle gir med sjøen og store attraktive friluftsområder i nærmiljøet, store muligheter for friluftsliv, bading, rekreasjon, lek og sport. Etter hvert som området bygges ut vil Støle ventelig bli godt dekket med kollektivtilbud som gir muligheter for redusert bilavhengighet og dermed større fleksibilitet for beboerne mht. transport til skole, arbeid og fritidsaktiviteter. 8. ROS-analyse ROS-analyse følger som vedlegg til planbeskrivelsen. Det er ikke funnet forhold som tilsier særskilte sikringstiltak innenfor området. 9
9. Melding om planarbeid Melding om planarbeid ble sendt ut ved brev av 10.11.07og samtidig kunngjort med annonser i Agderposten og Grimstad Adressetidende. Området ble meldt igangsatt under betegnelsen Støle boligområde del 2. Plantittelen er senere endret til Brunåsen. 10
Grunneiere pr. juni 2007 Følgende merknader kom inn til meldingen (hovedinnholdet er kort gjengitt med Asplan Viak s kommentar i kursiv): a. Aust-Agder fylkeskommune, Fylkesrådmannen brev datert 05.10.2007 Fylkeskommunen skriver at det iflg. opplysninger i deres arkiver finnes et mulig fjernet automatisk fredet kulturminne innenfor planområdet. Det dreier seg evt. om en gravrøys/varde hvor det i dag er oppført et bolighus. Det er nødvendig å foreta registreringer marka før en endelig uttalelse kan gis i første rekke vil det omfatte visuell overflateregistrering og prøvestikk med spade. Kostnadsoverslag for arbeidet må aksepteres med underskrift og returneres før arbeidene i marka kan gjennomføres. Så vidt vi kjenner til vil denne registreringen ikke komme i konflikt med planforslaget. Vi forutsetter at en nærmere registrering vil bli foretatt i forbindelse med offentlig høring. b. Aust-Agder fylkeskommune, Fylkesrådmannen brev datert 16.10.09 Administrasjonen i fylkeskommunen er i utgangspunktet betenkt mot at et nytt område på Støle åpnes for boligutbygging uten at dette først er avklart i kommuneplanen. Det er imidlertid opp til kommunen å vurdere dette, og i hvilken grad planlagt boligutbygging vil være med å forsterke behovet for en standardheving av atkomstveien med gang-/sykkelvei. Det pekes ellers på at området ikke ligger nær kollektivakse og at det er lang vei til skole. Planområdet ligger på sydøstsiden av et høydedrag i kystsonen og boliger i dette området vil bli synlige fra sjøen. Det vises til fylkesdelplanen for kystsonen i Aust-Agder som på det tidspunktet da uttalelsen ble gitt, lå ute til offentlig ettersyn. Fylkesdelplanen sier følgende i delmål 2: Kystlandskapet skal i størst mulig grad skjermes mot inngrep som kan forandre dets karakter. Uberørte områder skal holdes intakte, og all utbygging må underordnes det helhetlige landskapsbildet. Med unntak av eksisterende tettsteder skal det som hovedregel ikke foretas bygningsmessige inngrep i områder som er synlige fra sjøen. Dersom kommunen tillater bygging i dette området er det svært viktig at det legges stor vekt på terrengtilpassing av veier og boliger og at en unngår skjemmende veiskjæringer og bygg som blir liggende i silhuett. Det anbefales 11
sterkt at de høyeste toppene blir regulert til friområder eller til friluftsområder med god tilgang for allmennheten. Det forutsettes at det ikke bygges i 100-metersbeltet langs sjøen. Støleområdet er satt av til utbygging i forslag til ny kommuneplan. Det forutsettes videre at Støleveien oppgraderes med g/s-vei og at områdene dekkes med offentlig vann- og avløpsnett før utbyggingen kan settes i gang. Regulering av Brunåsen vil sammen men med Kjæråsen og Kallandsheia øke mulighetene for realisering av tekniske hovedanlegg og oppgradering av Støleveien. Vi kan ikke se at en utbygging av området vil bli uheldig eksponert mot sjøen eller strandområdene langs sjøen. c. Grimstad kommune, Helse- og sosialsektoren brev datert 24.10.09 Skriver at området er fint og godt egnet til boligformål. Det er viktig å ta vare på naturen rundt boligene slik at områdene kan nyttes til fysisk aktivitet og rekreasjon og at viktige stier og utsiktspunkt bevares. Støleveien bør utbedres med gang- og sykkelvei før nye boliger tas i bruk slik at ferdselen for gående og syklende blir sikret. Ny områderegulering vil ventelig ivareta disse forholdene. d. Grimstad kommune, Barnas representant brev datert 24.10.07 Området er preget av fri natur omkring på alle sider. Reguleringsplan for Støle 1 ser foreløpig ikke ut til å bli realisert. En utbygging flere steder på Støle vil medføre at gang-/sykkelvei lettere blir gjennomført. Området ligger til rette for å bli et bra boligområde. Området Brunåsen kan gjennomføres uavhengig av om det tidligere regulerte området settes i gang. Siden kommunen forutsetter at det skal gjøres en ny områderegulering (dersom forslag til kommuneplan blir vedtatt) vil kommunen få ny anledning til vurdere overordnet grønnstruktur og stille juridiske krav til rekkefølge for gjennomføring. e. Grimstad kommune, Teknisk sektor brev datert 29.10.07 Støle boligområde del 2 grenser til dyrket mark, som i Landbruksplan for Grimstad kommune er satt av som kjerneområde jordbruk og varig sikret. Det er derfor behov for en buffersone mellom boligtomtene og den dyrka marka på minst 20 meter til bolig og minst 10 meter til tomtegrense. Dersom utbyggingen medfører krav om utbedring av Støleveien, må det finnes løsninger som unngår bruk av dyrka mark. Støleveien er allerede regulert med utvidelse og justering av linjeføringen. Planforslaget for Brunåsen inneholder kun små forskyvninger i forhold til det som allerede er regulert. f. Statens vegvesen - brev datert 01.11.09 Vegvesenet viser til at området grenser til den eldre reguleringsplanen for Støle 1 som ble utarbeidet på slutten av 80-tallet. Det er forutsatt at de nye boligene får atkomst via felles samlevei som vist i gjeldende plan. Ved at det nå settes i gang utbygging av Støleområdet er det svært viktig for trafikksikkerheten for både eksisterende og ny bebyggelse, at Støleveien utbedres iht. tidligere plan. Skoleveien til Holvika må sikres. Utbedring av fylkesvei 41 Molland Støle med ny gang-/sykkelvei må derfor legges inn som rekkefølgekrav i bestemmelsene til reguleringsplanen. Planen bør samkjøres med øvrige utbyggingsplaner på Støle med hensyn gjennomføring av fylkesveien. Frisiktsoner og 15 meter byggegrense må inntegnes på plankartet. 12
Vegvesenet viser også til et brev fra 29.03.1988 i forbindelse med at Støle 1 ble tatt opp til regulering. I dette brevet skriver vegvesenet at et antatt utbyggingsvolum på fra 400 til 850 boliger tilsier en samlet trafikkbelastning på 1 200 2 500 kjt/døgn. For å kunne tåle en slik trafikkbelastning er det nødvendig at Fylkesveien Molland Støle bygges ut. En sammenhengende gang-/sykkelvei fram til Holvika skole bør vurderes. Vegvesenets krav om rekkefølge for utbedring av fylkesveien er ivaretatt i planforslaget. Planen tilfredsstiller vegvesenets krav til dimensjonering basert på mer enn 1 500 nye boliger (som antydet i forslag til ny kommuneplan. g. Einar Wierli brev datert 08.10.07 Wierli hevder at Marie Henriksson ikke har myndighet til å inngå avtaler om området selv om hu er hjemmelshaver til 74/12. Merknaden fra Wierli gjelder privatrettslige forhold mot hjemmelshaver. h. Olaug og Rudolf Svennerud, Høybråtenveien 85 b, 1088 Oslo brev datert 22.10.07 Svennerud opplyser at de eier fritidsboligen innenfor området og ønsker opplysninger om hva omregulering til boligtomt vil beløpe seg til av kostnader. Likeså hvilke utgifter et makeskifte som nevnt på befaring 15.08.07 vil innebære av utgifter. Og hvilken kompensasjon som det kan regnes med for utgiftene til opparbeiding av hytteveien. Dette er privatrettslige forhold som må avklares mellom utbygger og Svennerud før utbygging som berører deres tomt settes i gang. 10. Vedlegg Reguleringsbestemmelser Merknader til melding om planarbeid (ettersendes) ROS-analyse (ettersendes) Sted og dato: Longum Park, 01.09.10 13