Saksframlegg Ark.: GNR 131/15 Lnr.: 7159/18 Arkivsaksnr.: 18/127-10 Saksbehandler: Lars Kristian Hatterud MINDRE ENDRING I REGULERINGSPLAN FOR "BYPARKEN" I FOLLEBU - VEDTAK Vedlegg: 1. Plankart, datert 09.01.2018 2. Planbestemmelser, datert 30.05.2018 3. Beskrivelse av endringen, datert 17.01.2018 4. Søknad om mindre endring, datert 17.02.2018 SAMMENDRAG: Det søkes om mindre endring av plankart og bestemmelser til reguleringsplan for Byparken. Det er ikke varslet innsigelse til endringen fra fylkeskommune, eller statlige fagmyndigheter hvis saksområde blir berørt. Rådmannen mener endringen ikke vil komme i konflikt med intensjonene som ligger bak reguleringsplanen og tilrår at endringen vedtas. SAKSOPPLYSNINGER: Mjøsplan AS fremmer på vegne av Bolig Partner søknad om mindre endring av reguleringsplanen for «Byparken» gnr. 131 bnr. 15 m/fl. i Follebu. Bolig Partner har tatt over som utbygger for eiendommen «Muspelheim». Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i 20.06.2013. I 2013 var det en annen utbygger, og reguleringsplanen ble utarbeidet med tanke på deres konkrete prosjekt, reguleringsplanen er dermed lite fleksibilitet i forhold til andre utbyggere. Det er blant annet juridisk plassering av bygningene i plankartet, og i bestemmelsene er det satt en eksakt m² BRA for hvert bygg. Dette fører nå til at Bolig Partner får problemer med å gjennomføre sitt prosjekt. De søker derfor om noen endringer i planbestemmelsene og plankartet. De forslår følgende endringer: Forslag til endringer i plankartet: - Fjerning av juridiske linjer av planlagt bebyggelse - Regulert tomtegrense tas inn i kartet, samt noen endringer av påskrifter. Forslag til endring av planbestemmelsene:
- 98,5m² BRA pr enhet, samt beskrivelse av plasseringen av enhetene utgår i bestemmelsene. - Presisering av tilknytning til vann- og avløp, samt nytt innhold om overvann og drensvann. - Ny formulering av krav til lekeplass. - % BYA økes til 30%. - Ny formulering av uteoppholdsareal. - Nytt punkt om bebyggelsens tilpasning til omkringliggende bebyggelse. - Tillegg til punkt 2.1.1: Bestemmelser til eksisterende bebyggelse i område T1 (kommunens forslag) LOVGRUNNLAG: 12 14 Endring og oppheving av reguleringsplan For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg. Fra rundskriv til endringer i plan- og bygningsloven, kommentaren til 12-14 i pbl: Med «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder». Hva som ligger i «ikke går utover hovedrammene i planen» må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Justering av grenser og arealformål vil som tidligere kunne være aktuelt. Det kan også vær mulig å gjøre endringer i arealformål. Det må videre konkret i det enkelte tilfelle vurderes om endringen «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig» En endring som berører viktig infrastruktur eller har sammenheng med andre tiltak planen vil kunne falle utenfor. Det må gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfellet av om det er tale om viktige natur- og friluftsområder og grøntområder. Størrelsen behøver i så måte ikke å være avgjørende, både små og store områder kan være viktige. Høringsuttalelser: Forslaget til planendring har vært på høring hos berørte myndigheter, og eierne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket i perioden 21.03.2018 til 20.04.2018. Det har kommet inn 1 merknad i høringsperioden.
Merknad Lillehammer region brannvesen, e-post av 06.04.2018, sak/dok.nr. 18/127-5. Ber om at det i forbindelse med prosjektering av VA-plan, prosjekteres hydranter. Minner om kravet til slokkvann iht. TEK 17 11-17 og vannforsyning til brannslokking iht. gjeldende regelverk i plan- og bygningslovegivning PBL 27-1. Oppland fylkeskommune, brev datert 19.04.2018, sak/dok.nr. 18/127-7. Oppland fylkeskommune forstår at en utbyggers detaljerte reguleringsplan ikke lett kan overtas av en ny utbygger. «Muspelheim» ligger svært eksponert i sentrum av Follebu, og bebyggelsen vil bli et markant visuelt element på stedet. Kvaliteten på prosjektet, både plassering og terrengtilpasning av bebyggelsen samt utformingen av bygningen vil ha nevneverdig betydning for omgivelsene/berørte parter. Slik vi vurdere det, vil derfor det beste være å lage en ny reguleringsplan det bygningenes nye plassering reguleres inn, samt parkering, lekeplasser, grøntareal, avfallshåndtering mm. Selv om mønehøyden ikke endres, vil det være av stor betydning hvor på tomten bygningene står. Å gi en bestemmelse knyttet til bygningens maksimale tillate kotehøyde for gesims vil være mer presist. Mulighet for medvirkning. En viktig forskjell på offentlig ettersyn og en begrenset høring i forbindelse med mindre endringer er allmennhetens mulighet for medvirkning. En såpass stor utbygging berører mange, slik planen foreligger nå er det vanskelig å se alle konsekvensene av utbyggingen. Medvirkning vil bli langt bedre ivaretatt om dette håndteres som ny reguleringsplan. Statens vegvesen, brev datert 26.04.2018, sak/dok.nr. 18/127-8. Vegvesenet har følgende merknader: - Byggeområdet er avgrenset av en høy terrengmur mot gang- og sykkelveg langs Fv. 255. Det må Kommentar Kravet til hydrant og vann er innarbeidet i utbyggingsavtalen for området, og dermed i varetatt. Merknaden er tatt til etterretning. Rådmannen vurderer merknaden som ikke å ha karakter av innsigelse, men er ment mer som veiledning til kommunen. Det foreligger ikke protester fra naboer eller andre berørte parter, så kommunen vurdere at planendringen kan gjennomføres som en endring etter forenklet prosess. Vi ser likevel behovet for å skjerpe bestemmelsene noe før vedtak. Vi har innarbeidet større krav til situasjonsplan i bestemmelsene pkt. 2.1.2. Vi har lagt inn gesimshøyde og krav til skjæringer og fyllinger i bestemmelsene pkt. 2.1.1. Reguleringsbestemmelsene suppleres i
tas inn et punkt i bestemmelsene som sikrer at muren ikke blir skadet ved byggearbeidet. Vegvesenet skal godkjenne gravearbeider nær muren innenfor byggegrensen. - Det er stilt krav til helhetlig teknisk plan for VA inkl. overvann. Utbygger skal ikke påføre mer vann på Fv. eller gangog sykkelvegen. Det bør stilles krav om mest mulig falter som ikke er harde, om nødvendig takflater som har en viss fordrøyningseffekt, eller fordrøyningsbassenger slik at vannavrenning håndteres på egen tomt. Fylkesmannen i Oppland, e-post av 25.05.2018, sak/dok.nr. 18/127-10. Har ingen merknader til endringen. henhold til Statens vegvesen merkander. Merknaden er tatt til følge. Merknaden tas til orientering. VURDERING: Endring etter forenklet prosess: Kommunen vurderer at endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke vil gå utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Kommunen mener at saken dermed kan behandles som endring etter forenklet prosess» jf. 12-14 i plan- og bygningsloven. Kommunen mener at forslag til endringene i planbestemmelsene vil gi utbygger en bedre mulighet til å prosjektere utbyggingen slik at plassering av bygninger, parkering, lekeplass og teknisk infrastruktur etc. blir best mulig tilpasset byggetomta og omgivelsene. Endringene medfører en skjerpelse i bestemmelsene knyttet til overvann og drensvann, da dette ikke var tema når planen ble vedtatt i 2013. Kommunen ser dette som positivt og nødvendig. Etter høringsrunden har det er også blitt gjort endringer knyttet til kravet til innholdet i situasjonsplanen, og det er foretatt noen presiseringer i forhold til gesimshøyde og fylling og skjæringer, samt krav fra Statens vegvesen knyttet til muren mot gang- og sykkelveg langs fv. 255 er innarbeidet i planbestemmelsene. Endringen medfører ikke økning i antall tillate boenheter, eller økt trafikk.
Vurdering etter naturmangfoldloven: For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt. Hensikten med endringen er å tilpasse bestemmelsene og øke utnyttelsesgraden i eksisterende område regulert til konsentrert boligområde. Planforslaget legger derfor ikke til rette for inngrep som vil medføre at naturmangfold blir påvirket i positiv eller negativ retning. Fordi naturmangfold ikke blir berørt av planendringen og det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur, legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven 8-12. Det foreligger ingen negative høringsuttalelser til endringen. Rådmannen ser heller ingen nevneverdige negative konsekvenser av endringen for berørte parter eller interessenter, og at planutvalget dermed har myndighet til å treffe vedtak i saken. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 godkjennes mindre endring av reguleringsplan for «Byparken, gnr. 131 bnr. 15 m/fl.»