Er sentrum et sted å bo? Rammevilkår for et godt bomiljø i byens sentrum. Konsernsjef Martin Mæland, OBOS Gjøvik 21. september 2011 1
Bo i sentrum? Ja! Tiltross for sine mange ulemper: Støy, veistøv, eksos & forurensing Ikke sol overalt hele tiden Gjenboere, Små utearealer Dårlig parkering Beliggenhet, beliggenhet Nær alt. 2
Bo i sentrum I 1950 bodde ca 2/3 av Oslos befolkning innenfor Ring 1, dvs det man i dag kaller Sentrum. Store deler av sentrum var trangbodd og preget av dårlige sanitære forhold. Det samme var tilfellet med de fleste byer i Norge 3
4
5
6
Byfornyelsen Massiv offentlig innsats i alle landets største byer. Meget vellykket for byene (men ikke for byfornyelsesselskapene) Folk flytter tilbake og vil bo i sentrum. Kaffeer og folkeliv 7
SSB s befolkningsprognoser for 2030 2010 2030 2030 2030 Faktisk pr 1.1. Svært lav Middels Meget høy OSLO 586 860 713 402 783 284 858 975 AKERSHUS 536 449 634 216 692 326 750 226 STAVANGER 123 850 147 688 158 455 170 545 ROGALAND 427 947 519 535 552 873 589 509 8
9
Forholdet mellom boligbygging og befolkningsvekst 1991-2010 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Fullførte boliger 863 1015 1349 1913 1096 1442 1077 1578 1037 824 1711 1639 3476 4049 3960 3808 2557 3470 2079 1700 Økt folkemengde 6013 4327 5620 5258 6134 4900 3174 4600 1259 3863 4812 4485 7960 8565 112571192015127113851237012000 10
11
Premisser for byutviklingen. Dersom Oslo vokser med 50% - en halv gang dagens Oslo på 20-30 år, og Akershus vokser omtrent like mye, vil dette stille oss overfor enorme utfordringer. 70% av dagens biltrafikk i Oslo kommer fra Akershus, (mens 80% av arbeidsreisene i Groruddalen skjer kollektivt). Ser vi for oss 50% kapasitetsøkning på veiene de neste 20 årene? Dette stiller store krav til kollektivtransporten. I tillegg må vi planlegge og bygge slik at transportavstanden mellom bolig og jobb blir kortest mulig. 12
Prisutviklingen I juli 1992 var boligprisene i Oslo på under kr 5 000 pr kvm. Dersom prisene hadde steget med KPI ville prisen i dag vært på under kr. 7 300 pr kvm. Boligprisene har i dag (1. sept) steget til kr. 37 000. 13
14
15
16
Tettere by Vi må få til en tettere by. Kollektivtilbudet må styrkes Ny T-banelinje i bunnen av Groruddalen (nå har vi en på hver side av dalen) Bolig og mange typer næring bør integreres tettere for å få ned reiseavstand. (De fleste moderne arbeidsplasser er verken forurensende eller støyende). 17
Byutviklingspolitikk Byutviklingspolitikken har de siste årene hovedsakelig vært fokusert rundt: Bygningsvern Universell utforming Miljøkrav Energikrav Stadig større krav til byggenes utførelse og kvalitet Fjernvarmekrav 18
Videre: Grøntplaner Kvalitetskrav til fortetting Leilighetsfordeling Parkering Brann Utomhusarealer (MUA) Lysforhold Støy Ny plan og bygningslov og nye byggeforskrifter 19
Hvor skal det bygges? Skal vi bare bygge der vi kan oppfylle de ideelle norske kravene? Hvor er det? 20
Hva er god boligkvalitet i norske storbyer? Høy tomteutnyttelse er ikke ensbetydende med dårlig boligkvalitet. Boligkvalitet er IKKE kvantitet på utearealer, leilighetsstørrelser eller offentlige rom. 21
Hva er god boligkvalitet i norske storbyer? Det boligarealet med høyest U-grad i Norge er området langs Kirkeveiringen fra Blindernveien til Majorstua. Dette er samtidig et landets mest populære boligområder, med landets høyeste boligpriser. Dette til tross for at området har høy trafikk og mye luftforurensing. 22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
Indre by som museum Byfornyelsen var vellykket Byutviklingen vil fortsette Nye butikker og kafeer vil komme Boliger vil videreutvikles: Katastrofe når byråden setter inne nye vinduer? Katastrofe når beboerne får nye balkonger? Dreper antikvarene byutviklingen? 33
34
Offentlig privat samarbeid Offentlige grunnlagsinvesteringer i infrastruktur, parker, møteplasser, idrettsanlegg er viktige Ha god standard på offentlig anlegg Dette initierer private investeringer. 35
Grunerløkka Sofienberg. Vellykket byfornyelse. Bakgårder revet. (Bitte) Små leiligheter ble slått sammen. Nye bad, osv Uterom og plasser, både offentlig og private bakgårder pusset opp Her ble byen mindre tett. 36
37
Tettere by Hvorfor sluttet vil å bygge bystrukturer i byene? Hvor går grensen mellom en tett (og koselig) by og en for tett og utrivelig by? 38
Kvadraturen Unntak fra regler for å få noe til: Brann Parkering Sol og lysforhold Uteareal Universell utforming 39
41
42
43
44
45
46
Myndighetens rolle: o Legge til rette for at markedet fungerer best mulig, - gjennom lover, forskrifter, kommunal saksbehandling, kommunale bevilgninger til infrastruktur, slik at boligprisene blir lavest mulig. o Vedta planer for å fremskaffe (mer enn) nok boligtomter, for å få ned prisene på tomter o Lage spilleregler som fremmer konkurransen mellom aktørene i boligmarkedet 47
48
49
50
Hvor skal det bygges? o Byplanlegging og boligbygging er konfliktfylt. Planmyndigheter og politikere må foreta valg og vanskelige prioriteringer. Men det må gjøres. o Naboer og pressgrupper vil alltid være imot bygging, - i hvert fall akkurat her o I tider med lav boligetterspørsel vil naboene vinne. De er med i alle politiske partier - og det er ingen opinion for å bygge boliger. o Det vil ikke bli en aktiv areal-/boligplanlegging før det er en opinion for det. 51
Hvor er det OVERORDNEDE målet? Staten og kommunenes rolle bør være: Å legge til rette for at folk faktisk får seg et sted å bo, dvs at det bygges nok boliger At folk flest får råd til å bo i boligene, med (eller helst uten hjelp av) bostøtte og lignende Det er drøssevis av målkonflikter i de offentlige målsettingene, men ingen hovedmålsetting. 52
Økonomisk risiko Boligbygging er økonomisk risiko. I gode tider kan enhver idiot lykkes. Å overleve som boligutvikler over lang tid er vanskeligere. Bare Selvaagbygg og OBOS (av de store boligtuviklerne) overlevde krisen fra 1988-93 uten gjeldsettergivelse fra DnB, Kreditkassen, osv, dvs statlig bistand. 53
Hva er god boligkvalitet i en storby? Gode boligområder må ha mer enn gode leiligheter. De må ha gode kollektivtilbud, gode skoler, barnehager, idrettsanlegg, kulturtilbud, tilbud til eldre, shoppingsenter/handelstilbud, med mer. Alt dette har man stort sett i sentrum Modernisering og utvidelser av OBOS sine sentre på Tveita, Manglerud og Lambertseter er svært viktige for trivselen og bomiljøet i disse drabantbyene. 54
Hva er god boligkvalitet i en storby? Det beste er blitt det godes fiende? Alle kravene gjør boligene så dyre at folk med vanlige inntekter ikke lenger har råd. Og nå er renten lav. At 50% av nye boliger i Oslo indre by skal være over 80 kvm når 71,5% av befolkningen i indre by er en-personshusholdninger, er meget fordyrende. Universal utforming av små leiligheter er meget fordyrende. 55
Hva skjer hvis vi ikke bygger nok boliger? Manglende boligbygging er en langt større trussel mot byens boligkvaliteter enn større grad av fortetting. Prisene vil stige ytterligere Minoriteter og svakstilte presses ut av det normale boligmarkedet Forsterket ghettoisering. Innvandrere og andre presser seg sammen i små leiligheter. 18 stk på en to-roms!!! Viljen til å vedlikeholde borettslagene blir redusert. Vi får forslumming. 56
Hvem har ansvaret for at det bygges boliger? o Hvem har ansvaret for å legge til rette og klargjøre boligtomter? o Hvem har ansvaret for å planlegge boligbyggingen? 57
BOLIGPOLITIKK Det er i dag ingen offentlig myndighet som har ansvar for at det bygges boliger. Det er mange offentlige etater som har ansvar for å kontrollere og stoppe uønsket boligbygging. 58