Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2015/2092-30 Arkiv: 0203R1505 Dato: 05.11.2017 SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Inge Fagerhaug Utv.saksnr Utvalg Møtedato 41/17 Fast utvalg for plansaker 20.11.2017 143/17 Kommunestyret 11.12.2017 Sluttbehandling av detaljreguleringsplan 0203 R1505 Smiehaugen Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1505 Smiehaugen, sist revidert 24.10.2017, vedtas i medhold av plan og bygningsloven 12-12. Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker - 20.11.2017 Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1505 Smiehaugen, sist revidert 24.10.2017, vedtas i medhold av plan og bygningsloven 12-12. 1
Saksprotokoll i Kommunestyret - 11.12.2017 Kommunestyrets behandling: Fast utvalg for plansakers innstilling ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets enstemmige vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1505 Smiehaugen, sist revidert 24.10.2017, vedtas i medhold av plan og bygningsloven 12-12. 2
Vedlegg: 1. Plankart sist revidert 24.10.2017 2. Planbestemmelser sist revidert 24.10.2017 3. Planbeskrivelse sist revidert 19.10.2017 4. Illustrasjonsplan sist revidert 19.10.2017 5. Høringsuttalelser Dokumenter som ligger på saken: Saksprotokoll fra 1. gangs behandling i Fast utvalg for plansaker Bakgrunn for saken: Eiendommen gnr. 31, bnr. 125 i Varåveien i Fetsund er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan for Fet kommune. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 1.3 stilles det krav om utarbeidelse av reguleringsplan for byggeområder i arealplanen før utbygging. Øvre Romerike Prosjektering AS har på vegne av forslagsstiller Bygg-Team Romerike AS søkt om privat regulering av eiendommen gnr. 31, bnr. 125 i Varåveien til boligformål. Hensikten med reguleringsplanarbeidet er å tilrettelegge for utbygging av konsentrert småhusbebyggelse med inntil 26 boenheter. Saksutredning: Forslag til detaljreguleringsplan for Smiehaugen ble behandlet 1. gang i det faste utvalg for plansaker på møte 08.05.2017 sak 14/17, og det ble vedtatt å sende planforslaget på høring og offentlig ettersyn. Høringsfristen for planforslaget ble satt til 26.06.2017. På bakgrunn av høringsuttalelser til forslag til detaljreguleringsplan for Smiehaugen og anbefalinger beskrevet i saksfremlegget til 1. gangs behandling mv, har planforslaget blitt bearbeidet frem til sluttbehandling. Forslag til detaljreguleringsplan for Smiehaugen er nå klar til sluttbehandling. Offentlig ettersyn. Vedtak om offentlig ettersyn ble kunngjort i Romerikes Blad, Indre Akershus Blad, og planforslaget med vedlegg ble lagt ut på Fet kommunes hjemmeside. Hjemmelshavere, rettighetshavere, fagmyndigheter, naboer og organisasjoner ble varslet ved brev. Reguleringsplanen lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 12.05-26.06.2017. 3
Uttalelser etter høring/ offentlig ettersyn. Det kom totalt 6 uttalelser ved offentlig ettersyn: 1. Statens vegvesen 2. Akershus fylkeskommune 3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 4. MDG i Fet 5. Hafslund nett 6. Romerike Avfallsforedling IKS Statens Vegvesen, brev datert 30.05.2017 Planområdet ligger ca 50 meter fra fv. 172, og har adkomst fra fylkesvegen via den kommunale Varåveien. Varåveien og kryss med fv. 172 er en del av planforslaget. Fv. 172 har en gjennomsnittlig trafikkmengde på ca. 4600 kjøretøy i døgnet og fartsgrensen er 50 km/t. Det er fortau/gang- og sykkelveg langs fv. 172, som bla gir gangadkomst til. Svingen togstasjon. Det er gjennomført en trafikkutredning, der det er gjort rede for trafikale konsekvenser av utbyggingen. Det ble konkludert med at det ikke var behov for trafikkøy i Varåveien, eller venstre-/høyresvingefelt i krysser fv. 172 x Varåveien. Med bakgrunn i en trafikkøkning tilsvarende 40 nye boenheter var Statens vegvesen enig i denne konklusjonen. Varåveien er, som nevnt ovenfor, en del av planområdet, og vegen er regulert i henhold til kommunal vegnorm med en reguleringsbredde på 8 meter. Det er i tillegg regulert et 2 meter bredt fortau langs Varåveien. Vegens høyde foreslås justert/hevet, for å bedre sikt og kjørekomfort inn mot krysset med fv. 172. Vegtiltakene vil bli gjennomført etter en byggeplan som er godkjent av Fet kommune, og når det gjelder endring av Varåveiens lengdeprofil mot fv. 172, vil kommunen avklare forslaget mot Statens vegvesen. Med bakgrunn i ovennevnte har vi ingen merknader til forslag til detaljreguleringsplan for Smiehaugen. Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Akershus Fylkeskommune, brev datert 26.06.2017 Samordnet areal- og transportplanlegging Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (RP-ATP) legger til rette for at minimum 80 % av bolig- og arbeidsplassveksten i kommunen skjer innenfor prioriterte vekstområder. Utvikling utenfor prioriterte vekstområder bør begrenses til det som er tilstrekkelig for å sikre gode og stabile bomiljø. Fetsund er som eneste sted i Fet kommune satt av som et prioritert 4
vekstområde. Reguleringsområdet ligger utenfor vekstområdet Fetsund, og dermed utenfor områder hvor 80% av boligveksten bør skje. RP-ATP åpner for at 20% av veksten kan lokaliseres utenfor de prioriterte vekstområdene. Utviklingen utenfor prioriterte vekstområder bør skje innenfor allerede etablerte byggeområder, og det bør også her legges til rette for en utvikling som bygger opp under kollektivtransport og bruk av sykkel og gange. Fylkesrådmannen viser videre til føringene i RT-ATP om at minimum 80% av bolig og arbeidsplassveksten i kommunen skal skje innenfor prioriterte vekstområder og ber kommunen vurdere den foreslåtte utbyggingen opp mot øvrig utbygging i kommunen. Fylkesveg For forhold som gjelder fylkesvei viser fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen Region øst. Automatisk fredete kulturminner og nyere tids kulturminner Fylkesrådmannen har ingen ytterligere merknader knyttet til automatisk fredete kulturminner og nyere tids kulturminner. Barn og unges interesser I forslag til reguleringsbestemmelsene for området er det nedskrevet at det skal anlegges kjøreveg med fortau før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for nye boenheter. Fylkesrådmannen ser det som positivt at trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter er etablert før utbyggingen er ferdigstilt. Universell utforming Fylkesrådmannen ser det som positivt at det i forslaget til reguleringsbestemmelser for området, er nedskrevet at utearealer innenfor planområdet skal utformes etter prinsippet om universell utforming. Vassdrag Akershus fylkeskommune har vedtatt regionalplan for vannforvaltning 2016-2021. Planen skal ligge til grunn for all kommunal planlegning. Planområdet ligger med direkte avrenning til vannforekomst 002-3415-R Varåa nedre. Denne vannforekomsten er i moderat økologisk tilstand med mål om å oppnå god økologisk tilstand innen 2027. Vannforekomsten er påvirket av avrenning fra; byer og tettsteder; industri og transport/biltrafikk; spillvann; overløp fra avløpsledninger og separate avløpsanlegg og bekkelukkinger. Enhver fortetting vil gi økning i overflate avrenning. I tillegg vil planeringer bidra til økt avrenning av partikler og næringssalter. Dette vil på sikt virke vassdraget negativt. Da det er planlagt å flytte masser på området, er det generelt behov for en god håndtering av overvann. Fylkesrådmannen ser det som positivt at det er lagt inn bestemmelser rundt håndtering av overvann og naturlige renseløsninger i detaljplanen. 5
Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller mener at området ligger innenfor gang- og sykkelavstand til Fetsund sentrum, da det er gangveg på jernbanebrua. Det er også gang- og sykkelavstand til Svingen stasjon for de beboere som det er aktuelt for å reise kollektivt til arbeidsplassen. Planområdet bør dessuten kunne falle inn under de 20 % boliger som skal bygges utenfor prioriterte vekstområder. Regjeringen har satt seg som mål at innen 2025 skal alle nye biler som selges være utslippsfrie. Sammen med den elbiltrenden vi ser i samfunnet i dag, regner vi med at de aller fleste kjøretøy innenfor planområdet vil være forurensningsfrie innen 10-15 år. Vi er derfor ikke spesielt bekymret for at utbyggingen innenfor planområdet skal stå i veien for klimamålet i RP-ATP. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert 21.06.2017 Areal og transport I henhold til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus skal kommunens planlegging legge til rette for at minimum 80 % av bolig- og arbeidsplassveksten skal foregå i det utpekte prioriterte vekstområdet Fetsund. Vi anser den foreslåtte utbyggingen for å være utenfor det utpekte vekstområdet og det vil dermed inngå i den delen av veksten (20%) som kan tas utenfor det prioriterte vekstområdet. På bakgrunn av flere utbyggingsplaner som kommunen er i ferd med å vedta, som ligger utenfor vekstområdet, vil vi fraråde kommunen å vedta denne planen. Vi anser at planen vil bidra til å utfordre vekstfordelingsprinsippet i regional plan. Vi savner også kommunens vurderinger av planen opp mot vekstfordelingsprinsippet og forventer at kommunen fremover vil rette seg etter retningslinjene i regional plan. Forslagsstillers kommentar: Vi har her samme kommentar som skrevet for Fylkeskommunens merknad. MDG i Fet, brev datert 26.06.2017 Kantsoner til Varåa-vassdraget - grøntsonestruktur (Pbl. 12-5 nr.3) I henhold til plankart av 03.02.2017 er det ikke satt av til et grønt belte langs vassdraget på et uteoppholdsareal BUT1 på 0,3 da. Det betyr at grøntsonestrukturen langs vassdraget blir brutt på reguleringsarealet og vi kan ikke se noen begrunnelse for dette. Grøntsonestrukturen må være gjennomgående slik at kantvegetasjonen opprettholdes. Vi viser til vannressursloven 11 (kantvegetasjon): Langs bredden av vassdrag med årssikker vannføring skal det opprettholdes et begrenset naturlig vegetasjonsbelte som motvirker avrenning og gir levested for planter og dyr. Denne regelen gjelder likevel ikke for byggverk som står i nødvendig sammenheng med vassdraget, eller hvor det trengs åpning for å sikre tilgang til vassdraget. 6
Grunneieren, tiltakshavere og berørte fagmyndigheter, kan kreve at kommunen fastsetter bredden på beltet. Bredden kan også fastsettes i rettslig bindende planer etter plan- og bygningsloven. Vassdragsmyndigheten kan i særlige tilfelle frita for kravet i første ledd.» Flomfare Vi viser til NVE sin uttalelse om å avsette minimum 20 meter på hver side av vassdrag der det mangler opplysninger om vannføringen og flomfaren. Vi ser at det er tatt høyde for dette i planarbeidet. Vi viser likevel til at en nabo i området har uttalt at gbnr. 37/17 har fylt ut masser i vassdraget for å utvide til parkeringsplass på nordsiden av Varåveien. Vi har også befart området tidligere og sett at det er fylt ut masser i bekken på sørsiden av veien. Vi mener kommunen eller tiltakhaver for planområdet må ta tak i dette for å forhindre flom i området og for å få tilbake vegetasjonsbeltet som er gått tapt. Dette er ulovlig utfylling som kan være til stor skade dersom vassdraget blir smalere og ikke greier å ta unna vannføringen ved ekstremnedbør. Vi slutter oss til NVE sin uttalelse om at slike bekker bør være åpne og følge sine naturlige løp. Etter at Fet kommune har overdratt fallrettighetene til Varåvassdraget er det viktig å opprettholde vannveien. Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller kan omgjøre en stripe langsmed elva innenfor BUT1 til G (grøntareal) slik at kantsonen langsmed hele elva er regulert til grønnstruktur G dersom kommunen ønsker dette. Forslagsstiller vurderer ulovlige fyllinger som et kommunalt ansvar. Hafslund nett, brev datert 26.06.2017 I reguleringsplanen er eksisterende nettstasjon nr. F2240 avsatt til energiformål. Arealet rundt nettstasjonen er avsatt til fortau og veiformål. Nettstasjoner bør være etablert 3 meter fra veikanten og utenfor veiens frisiktsoner, dette gjelder også arealer som er avsatt til fortau. Dette er blant annet av hensyn til trafikksikkerhet og drift/vedlikehold av nettstasjonen. Fremtidig strømforsyning til området avklares endelig når forslagsstiller har sendt inn et energiog effektbudsjett for planområdet. I midlertidig er det sannsynlig at fremtidig strømforsyning til planområdet vil komme fra nettstasjon nr. F2240. Dette innebærer at planforslaget må ta høyde for at nettstasjonen må oppgraderes/byttes ut. Dersom dette ikke er mulig eller hensiktsmessig innenfor arealet hvor nettstasjonen er etablert i dag, må nettstasjonen flyttes til et annet område innenfor planens avgrensning. Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller avklarer med Hafslund og kommer evt. med justert plankart dersom behov. 7
Romerike avfallsforedling IKS (ROAF), brev datert 21.06.2017 Langs Vårveien vil det være en stor fordel dersom renovasjonsbilen kan komme helt eller delvis av veien under tømming med tanke på trygg passering av renovasjonsbilen for andre trafikanter. Dersom renovasjonsbilen kommer helt eller delvis av veien vil det også være en fordel ift. Siktlinjer for utkjørsel fra planlagt boligfelt. Forslagsstillers kommentar: Her har vi nå justert renovasjonsareal noe innover slik at det er blitt om lag 1,5 meter bedre plass ved kjøreveg. Privatbiler kan nå enkelt kjøre forbi evt. renovasjonskjøretøy som henter avfall. Endringer av planforslag etter høring og offentlig ettersyn: På bakgrunn av høringsuttalelser til forslag til detaljreguleringsplan for Smiehaugen og anbefalinger beskrevet i saksfremlegget til 1. gangs behandling, har planforslaget blitt bearbeidet frem til sluttbehandling. 1. Plankart Boenheter I planprosessen har det vært lagt vekt på gode og funksjonelle leke- og utearealer, nødvendig romlighet mellom boligene og husrekkene, og funksjonelle og trygge trafikkløsninger. I planforslaget til sluttbehandling er antall boenheter redusert fra 26 til 23 i tråd med rådmannens anbefalinger. Gjesteparkering Det er lagt inn et area på 0,1 da til gjesteparkering ved innkjøringen til byggeområdene BKS 1 og 2. Dermed kan en del av interntrafikken i området reduseres ved at det legges til rette for besøksparkering utenfor byggeområdene. Lekeområder Ved at antall boenheter ble redusert fra 26 til 23 i samsvar med rådmannens anbefaling, har lekearealene (BLK1-2) blitt større og mer funksjonelle. Dette bidrar også til mindre konflikt mellom lekearealene og trafikk-/ byggeområdene. Renovasjonsanlegg Området til renovasjonsanlegg (BRE1) er utvidet med ca. 1,5 meter for å sikre tilstrekkelig plass for funksjonell betjening av renovasjonsstasjonen i samsvar med høringsuttalelse fra ROAF. 8
2. Planbestemmelser Generelt Det er ryddet opp i feltnavn, nummerering, begreper mv. slik at plankart og bestemmelser er i samsvar og i tråd med gjeldende regelverk. Byggehøyde Høydereferanse i 4.1.4 er endret fra gjennomsnittlig terreng til ferdig terreng som er mest hensiktsmessig i skrånende terreng. Det er også differensiert i maks tillatte byggehøyder for 2 etasjes bygg på flat tomt, og 2 etasjes bygg +sokkel i skrånende tomt. Kantvegetasjon I 4.2 er det presisert at kantvegetasjon langs Varåa innen uteoppholdsområde BUT1 skal sikres i henhold til Vannressursloven 11. Opparbeidelse av offentlig veg og fortau Under 5 er det presisert at kommunal veg og fortau skal opparbeides ihht. Felles kommunal veinorm. Rådmannens vurdering: Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene til varsel om oppstart av planarbeid fremgår av forslagsstillers kommentarer til merknadene. Merknadene er hensyntatt i samsvar med forslagsstillers kommentar, og oppsummering av endringer til sluttbehandling. Endringer i de juridiske plandokumentene Etter 1. gangs behandling av detaljreguleringsplan for Smiehaugen, er plankart og planbestemmelsene revidert i samråd med planavdelingen i Fet kommune. Endringene er i hovedsak utført for å imøtekomme relevante høringsuttalelser til planforslaget, og for å gjøre plandokumentene mest mulig entydige og lesbare og i samsvar med gjeldende regelverk. Forholdet til overordnede planer Kommuneplanen for Fet kommune ble vedtatt i juni 2015, og eiendommen gnr. 31 bnr. 125 i Varåveien er i gjeldende plan avsatt til boligformål. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 1.3 stilles det krav om utarbeidelse av reguleringsplan for byggeområder i arealplanen før utbygging. Reguleringsplanarbeidet med Smiehaugen startet opp i februar 2016 med utgangspunkt i at området i overordnet plan var avsatt til boligformål. Smiehaugen ble da ikke vurdert å være i strid med andre, overordnede planer. 9
Regional plan for areal og transport Akershus fylkeskommune og Oslo kommune vedtok i desember 2015 Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Både Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus kommenterer i sine høringsuttalelser at planområdet ligger utenfor vekstområdet Fetsund, og dermed utenfor områder hvor 80% av boligveksten bør skje. RP-ATP åpner for at 20% av veksten kan lokaliseres utenfor de prioriterte vekstområdene. Fylkeskommunen og Fylkesmannen definerer kun Fetsund sentrum som det prioriterte vekstområdet i Fetsund uten at denne avgrensningen fremgår av regional plan for areal og transport. Denne definisjonen av vekstområdet Fetsund synes lite tilpasset det lokale utbyggingsmønsteret med viktige målpunkter på begge sider av Glomma. En vesentlig hensikt med å prioritere vekstområder i regional plan for areal og transport, er å bygge bærekraftige steder der daglige behov kan dekkes innenfor gangavstand. Smiehaugen ligger innenfor gangavstand til nærmeste bussforbindelse og Svingen stasjon. Planområdet ligger i omtrent samme avstand til viktige målpunkter i Kirkeveien (skoler, flerbrukshall, barnehage, kulturskole mv) som Fetsund sentrum. Smiehaugen vurderes derfor å bygge opp under målsettingen i RP-ATP om å tilrettelegge for en utvikling som stimulerer til bruk av kollektivtransport, sykkel og gange. Oppfyllinger Det kommenteres i høringsuttalelse fra MDG i Fet at det er foretatt ulovlige fylling av masser ut i bekken på sørsiden av Varåveien med negativ konsekvens for kantvegetasjon og økt fare for flom i området. Ulovlige fyllinger omfattes av plan og bygningsloven og byggesaksforskriftene, og behandles som byggesak. Rådmannens anbefaling Rådmannen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1505 Smiehaugen, sist revidert 24.10.2017, vedtas i medhold av plan og bygningsloven 12-12. RÅDMANNEN I FET Lars Andreas Uglem Dette dokumentet er elektronisk godkjent 10