Semb - Sverrisson Hansen Ing / byggm Helge Semb Mobil: 92 88 89 76 E-post: helge@taksthus.no Verditaksering av Del av Slagenveien 16, 3110 Tønsberg Gnr 1002 bnr 258, 544, 560 snr 3 og 4, Tønsberg kommune. Rapportdato: 23. januar 2018 Rekvirent: Eie eiendomsmegling v/ Bjørn Kristiansen Utført av: Ing / byggm Helge Semb MNTF
Oppdrag: Undertegnede har fått i oppdrag å foreta en verdivurdering av gnr 1002 bnr 258, 544, 560 seksjon 3 og 4 i Slagenveien 16, Tønsberg. Eiendommen skal vurderes på to måter: - En verdi basert på dagens bruk og leieinntekter. - En verdi vurdert som et utviklingsprosjekt, basert på fremlagte planer for ny bebyggelse, der seksjon 3 og 4 planlegges som forretningslokale i tilknytning til Farmandstredet kjøpesenter. Eiendom: - Gnr 1002, bnr 258, 544,560 med andel av tomteareal. - Festet tomt, bortfester Tbg kommune - Beregnet tomteareal (1002/258) på 1 736 m 2, iflg. Ambita pr jan 2018. - Utviklingstomt, benyttes i dag til parkering - Ikke ferdig regulert, sentrumsformål ihht kommunedelplan. Beliggenhet: Eiendommen ligger sentralt i Tønsberg inn mot Farmandstredet kjøpesenter. Deler av tomten benyttes i dag til parkering. Området Slagenveien, Stoltenbergs gate er travle bygater, med betydelig gjennomgangstrafikk. Tomten ligger med flott eksponering for forbipasserende, men er skjemmet noe av relativ mye trafikk/støy/forurensning. Tomten er relativt flat. Har asfaltert dekke med oppmerkede parkeringsplasser for biler. KONKLUSJON: Undertegnede takstmann har kommet frem tilfølgende verdi for eiendommen Alternativ 1: - verdi basert på dagens bruk og leieinntekter. avrundet, kr 6 250 000 Alternativ 2: - verdi vurdert som et utviklingsprosjekt, avrundet kr 21 600 000 Det vises for øvrig til dokumentasjon og begrunnelser lengre bak i vurderingen. Tønsberg 22. januar 2018. Organisasjonsnummer: 984 447 205 mva Medlem av Norges Takseringsforbund Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Det finnes imidlertid ingen eksakte verdier i et utviklingsprosjekt som dette. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Takstmann: Helge Semb, Trudvangveien 67, 3117 Tønsberg Mob: 92 88 89 76 Side 2 av 9
Befaring: Foretatt fredag 12 januar 2018. Til stede: Agnar Carlsen, Bjørn Kristiansen fra Eie eiendomsmegling og undertegnede. 1. Dagens bebyggelse, seksjon 3 og 4. Fasade mot vest og sør. Norsk Meglings kontorlokaler i 2. etg. Type bygg: Byggeår: kontorbygg, oppført i 2 etasjer ukjent, antatt på 50 tallet 2. Kort bygningsbeskrivelse: Bygningen er antatt fundamentert på løsmasser. Grunnmur av betong. Yttervegger antatt av armert betong, utvendig pusset og malt. Etasjeskillere av armerte betong, gulvoverflater av laminat. Takkonstruksjon med «flatt» tak tekket med papp. Dører og vinduer av aluminium / tre med 2 lags isolerglass Innvendige delevegger av tre, overflater av malt glassfiberstrie Elektrisk oppvarming. Ikke ventilasjonsanlegg Parkering: Iflg. Agnar Carlsen har seksjonene 4 P- plasser. Disse inngår i leiene til lokalene. Takstmann: Helge Semb, Trudvangveien 67, 3117 Tønsberg Mob: 92 88 89 76 Side 3 av 9
3. Arealer og leieinntekter: Leietaker Inndeling Leie Etasje BTA 1 ca m 2 inntekt pr år * 2. etg 74 Norsk Megling v/ A. Carlsen Kontor / møterom, 2 P - plasser + Andel trappegang, toaletter. 2. etg 102 Trafikkskole Kontorer, 2 P-plasser. + Andel trappegang, toaletter. 1. etg 136 Mikro - bryggeriet Forretningslokale/ølutsalg + Andel trappegang, toaletter. Gjengs leie pr år 300000 120000 141420 141420 180000 180000 SUM leieinntekter 621420 441420 *) Leieinntekter oppgitt av Carlsen, eksklusive fellesutgifter. Oppgitt leie vurderes som langt over markedspris. I beregningen videre er derfor gjengs leie lagt til grunn. 1) inkludert andel av fellesarealer Fradrag drift / vedlikehold 12 % 75000 53000 Andel av festeavgift 13865 13865 SUM netto leieinntekt 532 555 374 555 4. Avkastningskrav, forutsetninger. Langsiktig statsobligasjoner ligger for tiden på 1,1%. Swap rente på 1,38 %. Ut fra dette er valgt en risikofri rente på 1,2 %. Inflasjon til Staten ligger på 2,5 %. Renterisikoen vurderes høyt da det for tiden er svært lavt rentenivå. Dagens rente forventes å stige noe i tiden fremover, settes her til 3,5 %. Markedsrisiko er den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på eiendommen. Her antas at leieavtalene vil ligge i det øvre prissjiktet som følge av sentral beliggenhet, nærhet til Farmandstredet. Renten ligger vanligvis i intervallet 0-2 %. Her vurderes renten til 1,5 %. Objektrisiko er den risiko som ligger i å investere i fast eiendom generelt. Objektrisiko ligger vanligvis i intervallet 1 2 %. Kuransrisiko gjelder forholdet som eiendommen har med hensyn til tilstand, eksponering, status mot de omkringliggende veier/omgivelser. Her satt til1,5 %. Langsiktig obligasjonsrenter 1,2 % - inflasjon 2,5 % = realrente -1,3 % + Renterisiko 3,0 % + Markedsrisiko 1,5 % + Kurants 1,3 % + Objektrisiko 1,5 % = Realavkastningskrav 6,0 % Takstmann: Helge Semb, Trudvangveien 67, 3117 Tønsberg Mob: 92 88 89 76 Side 4 av 9
Kapitalisert verdi av dagens bygning vurdert ut fra gjengs leie med fradrag for drift og vedlikehold: Kr 374 555 x 100 / 6,0 = kr 6 242 583 5. Avrundet markedsverdi, med dagens bebyggelse, kr 6 250 000 6. Planlagt bebyggelse på eiendommen. FAKTISKE OPPLYSNINGER: Beskrivelse / beliggenhet. Kartutsnittet viser bnr 258,544 og 560 i Tønsberg sentrum. Tomten / eiendommen har sentrale beliggenhet inn mot Slagenveien og Jernbanegaten. Takstmann: Helge Semb, Trudvangveien 67, 3117 Tønsberg Mob: 92 88 89 76 Side 5 av 9
Kartutsnitt fra Tønsberg kommunes byplan. 7. VERDIGRUNNLAG, ny bebyggelse Oppdraget går ut på vurdere markedsverdien på den ny bebyggelsen på eiendommen. Gitt at nødvendige tillatelser for riving av dagens bygning gis og ny bebyggelse tillates oppført slik vedlagte tegninger viser. Byplanens bestemmelser legges til grunn. Arkitektkontoret Kristiansen & Bernhard har laget forslag / utkast til ny bebyggelse. Tegningene viser ny bebyggelse på denne og naboeiendommene med næringslokaler i de to nedre etasjer, leiligheter i etasjene 3 7. Agnar Carlsen har fremlagt tegninger av den planlagte bebyggelsen. Herunder tegninger som omfatter seksjon 3 og 4. - butikklan 2 viser seksjon 4 sin «andel» med areal 270 m 2, vedlegg 4 - butikkplan 1 viser seksjon 3 sin «andel» med areal 270 m 2, vedlegg 5. Se for øvrig vedlagte tegninger av hele utbyggingen, vedlegg 6. 8. METODE FOR VERDIBEREGNINGEN Verdien beregnes vanligvis etter tomtebelastningsmetoden, eventuelt med tomtearealmetoden. Men i dette tilfelles vurderes verdien ut fra «andelen» til seksjon 3 og 4 her ut fra vedlagte tegninger fra Agnar Carlsen. Tegningene viser et forretningslokale på 540 m 2 plassert i det planlagte tilbygget til Farmandstredet. Markedet for forretningslokaler er varierende i Tønsberg. Ny attraktive kontorlokaler leies ut til svært gode priser. Eldre, mindre lokaler sliter og står noen steder tomme. Farmandstredet kjøpesenter har de høyeste leieprisene. Carlsen har fremlagt mail fra finansdirektør Bjørn Tjaum i Steen & Strøm som viser leiemeterpriser på kr 5 500 pr m 2 år. Takstmann: Helge Semb, Trudvangveien 67, 3117 Tønsberg Mob: 92 88 89 76 Side 6 av 9
Denne delen (seksjon 3 og 4 ) ligger i søndre del av senteret, mens handelssentrum i Tønsberg befinner seg og har naturlig inngang fra nordre del av senteret. Nevnes må også at trenden med økt netthandel fører til dårligere kår for kjøpesentre og butikker. Det vurderes således at de to seksjonene 3 og 4 har en noe lavere verdi, her satt til kr 5 000 pr m 2 år Eierkostnadene for denne type bygg og leietakere vurderes til 250 kr pr m 2 /år. I dette beløpet ligger eiers kostnader til forsikring, avsetninger til vedlikehold samt vanlige drift. 9. Avkastningskrav. Forutsetninger som i pkt 4 Langsiktig obligasjonsrenter 1,2 % - inflasjon 2,5 % = realrente -1,3 % + Renterisiko 3,0 % + Markedsrisiko 1,0 % + Kurants 0,8 % + Objektrisiko 1,5 % = Realavkastningskrav 5,0 % 10. Verdioppsett. På utgiftssiden er beregnet byggekostnader, som består av alle kostnader for å kunne realisere prosjektet, herunder rivekostnader. I tillegg kostnader til konsulenttjenester, merverdiavgift, finansieringskostnader mm. Tabellen under viser oversikt over byggekostnader for forretningslokalene. Ang priser er sett hen til Norsk Prisbok 2017 og de priser som er gitt/stipulert av JM. I forbindelse med byggeplanene skal festetomten innløses. Iflg kontrakt fremlagt av Carlsen er innløsningssummen totalt kr 10 mill. Seksjon 3 og 4 utgjør 10 % og belastes med kr 1 mill. JM har iflg. Carlsen utbyggingsavtale for bygging av leiligheter. Sameiet mottar kr 35 mill for utbyggingsavtalen. Seksjon 3 og 4 mottar 10 % av dette. Skjemaet under viser hvordan inntekter og kostnader er bygget opp. Til sist er lagt inn en risiko som må vurderes i alle byggeprosjekter. Her ligger en reguleringsrisiko som kan endre størrelsen på prosjektet, eventuelt påføre rekkefølgebestemmelser. Risiko med tanke på hvilken utvikling markedet for forretningseiendommer som denne vil få, særlig med tanke på økt netthandel. Generell usikkerhet om den økonomiske utviklingen i landet. Risikoposten er vanskelig å tallfeste, men vurderes som betydelig i dette prosjektet. Her vurdert til 20 30 %. Takstmann: Helge Semb, Trudvangveien 67, 3117 Tønsberg Mob: 92 88 89 76 Side 7 av 9
Salgsverdi Næringsbygg BTA kr / kvm Salgspris NOK Næringsarealer kontor (4 750 kr pr kvm/år, 5 % yield) 540 95 000 51 300 000 Salg av utbyggingsrettigheter til JM 35 mill kr andel 10 % 3 500 000 Salgsinntekter bygg + rettigheter fra JM 54 800 000 Byggekostnader Spesifikasjon byggekostnad kvm kr / kvm Kostnad kr Næringslokaler, råbygg 540 13 000 7 020 000 Innredning (overflater, ventilasjon, strøm, tilpasninger) 540 9 000 4 860 000 Sum byggekostnader 11 880 000 Tilkomstkostnader Spesifikasjon tilkomst Enhet Kostnad/enhet kostnad NOK Regulering, forprosjekt, rammesøknad, 0,5 prosent 59 400 Infrastruktur, VA, el, Teleanlegg i bakken 0,5 prosent 59 400 Avsetning til fundamentering, usikkerhet 0,5 prosent 59 400 Tilrigging % av huskostnad 4 % av huskost 475 200 Sameiet betaler for frikjøp av festet tomt til TBG kommune 10 mill kr andel 10 % 1 000 000 Rivekostnader 540 kvm 3 000 000 Sum tilkomstkostnader 4 653 400 Konsulenter, byggeledelse, uforutsette kostnader Spesifikasjon % av kostnad kostnad NOK Byggeledelse 4.0 % 661 000 Arkitekt, prosjektering, byggesøknad med mer 6.0 % 992 000 Uforutsette kostnader 7.0 % 1 157 000 Sum konsulenter, etc 2 810 000 Sum total av byggekostnadene 19 343 400 Merverdiavgift 25.0 % 4 835 800 Byggekostnader inklusive merverdiavgift 24 179 200 Finansieringskostnad rente 5% 1,5 år 1 813 000 TOTALE PROSJEKTKOSTNADER 25 992 200 RESTVERDI (sum salgsverdi - totale byggekostnader) 28 807 800 RISIKO I PROSJEKTET 25 PROSENT 7 201 000 JUSTERT RESVERDI (FRATRUKKET RISIKO) 21 606 800 Takstmann: Helge Semb, Trudvangveien 67, 3117 Tønsberg Mob: 92 88 89 76 Side 8 av 9
11. SAMMENDRAG Eiendommens verdi er beregnet i henhold til de dokumenter og opplysninger som ble gitt av Agnar Carlsen på befaringsdagen. Alternativ 1: - verdi basert på dagens bruk og leieinntekter. avrundet, kr 6 250 000 Alternativ 2: - verdi vurdert som et utviklingsprosjekt, avrundet kr 21 600 000 Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. 12. Vedlegg 1. Oversikt over leieinntekter, gitt av Agnar Carlsen 2. Tegning av butikkplan 2 3. Tegning av butikkplan 3 4. Mail fra CFO Bjørn Tjaum ang leienivået 5. Utklipp fra Finansavisen 2016, ang Yield Takstmann: Helge Semb, Trudvangveien 67, 3117 Tønsberg Mob: 92 88 89 76 Side 9 av 9