SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: PLAN L13 Arkivsaksnr.: 15/4254 Saksnr. Utvalg Møtedato 1 STE GANGS BEHANDLING DETALJREGULERING FOR HAUGLAND Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 legges Reguleringsplan for Haugland ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelsen for vedtaket er at: Boligfeltene vil være godt tilpasset eksisterende bebyggelse i området og utbyggingen vil medføre en oppgradering av en vei som er noe smal. I tillegg til nærhet til skole er det også fine områder for tur og lek i nærheten. Vedlegg 1. Forslag til plankart 2. Forslag til planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Støyrapport 5. Geoteknisk rapport. Kortversjon Blå Bolig ønsker å bygge ut et areal på Haugland vest for Åmot med atkomst fra Refsalveien. Det foreslås at det reguleres boligtomter innenfor planområdet med tilhørende atkomstvei. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn. Bakgrunn Prognoser for befolkningsøkning utarbeidet i forbindelse med kommuneplanens samfunnsdel, tilsier behov for nye boligtomter i dette aktuelle området i tiden framover. Mælumenga forventes å være utbygd i løpet av få år. Øvrig utbygging i Åmot foregår i Holo og øvrig tilflytning skjer ved at eneboliger selges av personer som kjøper nye leiligheter som bygges i Åmot og Modum for øvrig. Da foreslått utbygging i Haugland omfatter i underkant av 10 tomter vil det samsvare godt med pågående utbyggingstakt i Modum. Eiendommen ved Lampefabrikken ligger forholdsvis sentralt i kommunen og er tilnærmet omkranset av eksisterende boligbebyggelse. Planprogram for utarbeidelse av reguleringplan ble fastsatt i vedtak av 22.06.2016. Planområdet
Planområdet ligger vest for Åmot sentrum på veien mot Nykirke/ Bukserud skole. Planområdet omfatter eiendom med gbnr: 43/290, veibanen til Brantenborgveien 623/2702, samt deler av krysset ut mot Refsalveien. Området som foreslås regulert til boligformål er på ca. 11 dekar. Planstatus og overordnede føringer Planområdet er i dag uregulert og ligger delvis avsatt til boligformål og delvis i areal avsatt til landbruk-natur og friluftsområde (LNF) i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 2). Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt av kommuneplanen Planforslaget Planforslaget består i hovedsak av tilrettelegging av boligtomter med tilhørende atkomstvei, friområde og interne stikkveier. Hovedatkomsten vil komme fra Refsalveien mot øst, mens gående og syklende vil ha mulighet til å følge trase mot vest sør for den tidligere lampefabrikken. Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget: Hensikt med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for etablering av nye boligtomter. Det skal også sikres en hovedatkomst som standardheving av dagens vei. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder. For boligområdene foreslås en utnyttelse på henholdsvis 25 % - 30 % BYA inklusiv parkering i planbestemmelsenes 4.1 a). Videre setter planbestemmelsenes 4.1 c) maksimal møne- eller gesimshøyde på 6.5 m for boligbebyggelsen. Uteoppholdsareal: Størrelsen på uteoppholdsarealer skal følge minstekrav for utearealer for boligtomter som angitt i kommuneplan.
Parkering og atkomst(er): For boligeiendommene er reguleringsbestemmelsen utformet slik at parkeringsdekning skal skje på egen grunn. Det er inntegnet interne samleveier i boligfeltet med felles gjennomkjøring. Atkomstpiler er tegnet for de enkelte boligeiendommene. Antall er bindende, men plasseringen er veiledende. Kulturminner på eiendommen Buskerud Fylkeskommunen ved utviklingsavdelingen har varslet at de ser ikke behov for å foreta undersøkelser etter kulturminner i forkant av planarbeidet. De ønsker likevel at varslingsplikt ved oppdagelse av kulturminner blir gjengitt i planbestemmelsene etter alminnelig prosedyre. Skredfare/ flom Planområdet ligger under marin grense og teknisk forskrift vil stille krav til geoteknisk vurdering og uavhengig kontroll av geoteknikk i byggesaken. Området er markert med hensynsoner for naturfare. ROS analysen som er foretatt i forbindelse med utarbeidelse av planen, tilsier at risikoen for flom og skred er til stede men uavklart. Det er foretatt en geoteknisk undersøkelse som konkluderer med at at det er trygg byggegrunn, forutsatt begrenset bygningsstørrelse og terrenginngrep. Foreslåtte planbestemmelser åpner for utbygging innenfor rammene den geotekniske rapporten anbefaler. Støy Utbyggingsområdene ligger utenfor beregnede støysoner langs fylkesvei 149 slik at det ikke er behov for skjermingstiltak. Det er utarbeidet en bestemmelse som omhandler krav til støysikring, både m.h.p. trafikk og annen støy som tilføres området ved etablering av barnehagen. Se 4.3.2 i forslag til bestemmelser. Rekkefølgekrav: Rekkefølgebestemmelsene (jf. 3.1 i planbestemmelsene) skal sikre opparbeidelse av infrastruktur, utearealer, kjørevei og atkomst. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 1. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid med planprogram ble varslet i Bygdeposten den 19.02.2016, samt ved brev til naboer og andre berørte. Etter høringsperioden mottok kommunen 3 merknader som ble vurdert gjennom fastsettelse av planprogrammet. Vurdering Oppfølging av krav i planprogram I planprogrammet det gitt følgende krav og føringer for videre planarbeid: Krav / føring Rådmannens vurdering 1 Behov for fremtidige Utført. Med henvisning til befolkningsprognoser i kommuneplanens
boligtomter i området dokumenteres 2 Varselplikt i forhold til oppdagelse av kulturminner må legges inn som reguleringsbestemmelse 3 Behov for grunnboringer må tas med i vurderingen av grunnforholdene 4 Grunnforhold, rasfare, overvannshåndtering og trafikkforhold skal inngå i ROS analyse. Det samme gjelder håndtering av eventuelle forurensede masser 5 Behov for gang- og sykkelvei og skolevei må vurderes 6 Bruk av miljøvennlig energikilder må vurderes 7 Behov for småbarnlekeplass må vurderes 8 Behov for støyskjerming må vurderes 9 Kapasitet på vann og avløp må avklares 10 Tilrettelegging for universell utforming tas inn i planarbeidet 11 Fjernvirkning og bestemmelser om valg av fasadematerialer må vurderes samfunnsdel vil det være behov for nye boliger, og at det bør være et tilstrekkelig utvalg av boligtomter. Da dette fremgår av kommunens egen bosettingsstrategi anser rådmannen vurderingen som tilstrekkelig. Utført. Varselsplikt er nedfelt i planbestemmelsenes 3.3. Kravet er således ivaretatt. Utført. Det er foretatt prøveborringer i forbindelse med grunnundersøkelsene. Resultater fra disse ligger til grunn for geoteknikers anbefalinger. Forholdet anses som ivaretatt. Utført. Momentene er vurdert i ROS analyse som sluttkapittel i planbeskrivelsen. Det konkluderes med ulik grad av lav risiko. Analysen anses som akseptabel, men med fordel kunne det foreligge tiltaksplan. Utført. Deler av fremtidig gangvei langs Refsalveien er tatt inn i plankartet, Snarvei opparbeides innenfor planområdet. Forholdet anses som ivaretatt. Utført. Forholdet er beskrevet der jordvarme kan være et alternativ til el oppvarming. Det er ikke stilt krav om bruk av jordvarme da grunnforholdene tilsier at et slikt anlegg vil bli komplisert og meget kostbart. Da det ikke foreligger mulighet for tilknytning til fjernvarme anser rådmannen at det ikke kan stilles krav om andre oppvarmingskilder. Utført. Da det finnes alternative muligheter i nærområdet anser rådmannen at det ikke er behov for å regulere eget formål til ekeplass i planforsalget. Samtidig er friområdet stort nok til å ivareta en slik funksjon og planbestemmelsene åpner for anleggelse av lekeapparater ved behov. Utført. Støyrapport som er vedlagt konkluderer med mulig tiltak på tomt 9 avhengig av husplassering. Rapporten konkluderer ikke med behov for støyskjerming. Rådmannen tar konklusjonen til etteretning. Utført. Ledig kapasitet på offentlig vann og avløpsanlegg er bekreftet av kommunalteknisk avdeling. Utført. UU legges til grunn ved opparbeidelse av utearealer og boligene konstueres etter nyeste TEK. Utbygger tilbyr boliger med livsløpsstandard. Forholdet syntes å være godt ivaretatt. Utført. Utbygger har undersøkt boligsstruktur og landskapsutforming i området og ser ikke behov for egne bestemmelser om estetikk og materialbruk. Rådmannen har vært på befaring og ser ikke noen stedspesifikke forhold som må vektlegges i denne sammenheng. Tiltakes samsvar/ samordning med tilstøtende arealplaner Reguleringsplanen for Nordbråtan syd (vedtatt i 1995) grenser til planområdet i det nord vestre og det sørvestre hjørnet av planen. Der planområdene møtes, er det regulert henholdsvis gangvei/ fortau og kjørevei. Tre eksisterende boligtomter vil bli omkranset av reguleringen men atkomst og bruken av dem endres ikke av planforslaget.
Virkninger av planforslaget Økt trafikk på Brantenborgveien Etablering av flere nye boenheter vil i føre til økt trafikk på Brantenborgveien. Brantenborgveien er privat og oppsitterne har gitt en begrenset veirett for noen boliger som er skilt ut fra eiendommen til den tidligere Lampefabrikken. Statens vegvesen har også gitt en begrensing på hvor mange avkjøringstillatelser som gis mot Refsalveien fra Brantenborgveien. I tillegg til anleggelse av nye atkomster utenom eksisterende boligområder bør det vurderes å sperre av muligheter til gjennomkjøring via Lampeveien. Dette bør gjøres for å lede kjørende ut mot en hovedvei framfor at trafikken gjennomi boligfeltet vest for planområdet økes. Gang og sykkeltrafikk mot Buskerud skolen kan foregå videre via regulert gangvei mot Lampeveien så videre gjennom Nyheimveien evt Fagernesveien. Rådmannen vurderer at Brantenborgveien kan fungere godt som atkomstvei til det nye boligfeltet, men det vil kreve noe opparbeidelse av veibanen da denne er noe trang enkelte steder. Det er mulig at en garasje må rives og en strømmast må flyttes, eventuelt at det legges jordkabel. Det er også innregulert siktelinjer i utvidet kryss mot Refsalveien. Det vurderes at planforslaget legger til rette for at trafikksikkerheten blir fulgt opp på en god måte. Kollektivtransport Dette reguleringsforslaget legger opp til at det etableres nye boligtomter som i stor grad er avhengig av bilbruk, selv om det går skolebuss i området. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Etablering av nytt boligfelt - Oppgradering av atkomstforhold - Interne friområder og buffersone mot Refsalveien Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 "Planens hensikt". Naturmangfoldloven Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking jamfør konsekvensutredning. Idet det har vært drevet monokultur i området over tid, har det lite betydning for lokal artsrikdom dersom arealene bygges ut. Mulig konsekvens for kommunen I prinsippet vil lokalisering av nye boliger i mer periferie områder i kommunen medføre merkostnad idet nye boligfelt øker nedlagsfeltet for kommunal tjenesteyting. Likevel er dette et område som ligger innenfor eksisterende bebyggelse slik at det overnevnte likevel vil ikke være utslagsgivende. Boligtomtene vil være aktuelle for personer med ressurser og det er tilstrekkelig med skolekapasitet i området.
Konklusjon Tiltakshaver og rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget sendes ut på høring slik det foreligger. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Boligfeltene vil være godt tilpasset eksisterende bebyggelse i området og utbyggingen vil medføre en oppgradering av en vei som er noe smal. I tillegg til nærhet til skole er det også fine områder for tur og lek i nærheten.