VENNESLA KOMMUNE Bygg- og miljøutvalget Dato: 16.01.2014 kl. 9:00 Sted: Sal 1 Arkivsak: 14/00005 Arkivkode: 033 Mulige forfall meldes snarest til forfall@vennesla.kommune.no eller til Hilde Grundetjern tlf. 38 13 73 32 / 38 13 72 00 Saksdokumenter sendes også til varamedlemmer, men disse møter bare etter nærmere beskjed. SAKSKART Side Saker til behandling 1/14 11/04633-56 Gnr/bnr 6/413 - Moskedalen 1 - detaljregulering 5 2/14 12/05217-25 Gnr/bnr 58/65, 66 og 79 - Skuland - detaljregulering 7 3/14 13/01157-9 4/14 13/02620-6 Gnr/bnr 24/217 - søknad om dispensasjon til oppføring av garasje. Tiltakshaver: Tor Erik Konsmo Gnr/bnr 6/1076 - Brandeheivegen 11 - påbygg på eksisterende garasje med ekstra boenhet 10 18 5/14 13/02638-5 Gnr/bnr - 24/11 - Heisel - søknad om dispensasjon 23 6/14 13/02654-6 7/14 13/03468-2 Gnr/bnr 6/525 - søknad om dispensasjon for oppføring av garasje med boenhet. Tiltakshaver: Stian Lunden Gnr/bnr 93/81, m.fl - Kile - søknad om samtykke til deling av landbrukseiendom/driftsenhet - fradeling av gnr/bnr 3/20 i Iveland kommune 27 32 8/14 13/02924-5 Gnr/bnr 97/1, 2 og 3 - Beinestveit - søknad om 36 1
9/14 13/03665-2 10/14 13/03503-2 omdisponering av jordbruksareal og fradeling av tomt med påstående våningshus Gnr/bnr 33/8 og 15 - Mushom - søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom Gnr/bnr 93/78, 81, 135 og gnr/bnr 91/15 - Kile - søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom 41 46 11/14 13/03625-1 Adressetildeling - Støleheia 50 12/14 13/03624-1 Adressetildeling - Sandrip 52 13/14 13/03627-1 Adressetildeling - Mushom 54 14/14 13/03628-1 Adressetildeling Røynelandsvegen 56 15/14 13/03632-1 Adressetildeling - Langeland 58 16/14 12/03579-13 Adressetildeling - Fylkesvei 403 Ivelandsvegen 60 17/14 13/03631-1 Adressetildeling - Steinslandsvegen 62 18/14 12/03581-2 Adressetildeling Vorelandsvegen 64 19/14 13/03626-1 Adressetildeling - Stallemovegen 66 20/14 13/03682-1 Adressetildeling - Ilebekk 68 21/14 13/02661-4 Manglende adresse for 3 husstander i Kilane 70 22/14 14/00024-1 Rassikringsrapport Granlivegen og Reiersdal 72 23/14 13/02771-14 1/14 13/03786-2 2/14 13/03812-2 3/14 13/03424-2 Gnr/bnr 78/1 - Eikeland i Hægeland - søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser og søknad om tillatelse til oppretting av to nye grunneiendommer Delegerte saker Gnr/bnr 44/15,32 - Greibesland - ett-trinns søknadsbehandling for riving av enebolig og 7 brakker Gnr/bnr 23/696 og 697 - søknad i ett-trinn - opparbeidelse av kommunaltekniske anlegg i Smååsane trinn 2 Gnr/bnr 6/57 - Sentrumsvegen 55 - ett-trinnssøknad om tillatelse til å bytte ut skilt til Gjensidige Vennesla 74 80 81 81 2
4/14 13/02699-2 5/14 13/03518-2 6/14 13/03521-3 7/14 13/03515-2 8/14 13/01990-9 9/14 13/03190-3 10/14 13/03787-4 11/14 13/03377-2 12/14 13/03417-2 13/14 13/03459-3 14/14 13/03189-3 15/14 13/03688-2 16/14 13/03660-7 17/14 13/01686-7 Gnr/bnr 5/32 - Hunsfoss skole - søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett for oppføring av søppelbod Gnr/bnr 6/176 - Torsbyvegen - søknad om tillatelse i ett trinn for etablering av nedgravd avfallsløsning. Gnr/bnr 78/75 - Tempeltu - søknad i ett trinn for ny enebolig Gnr/bnr 6/898 - Skolevegen 9 - søknad om tillatelse i ett trinn for etablering av nedgravd avfallsløsning Gnr/bnr 4/379 - Blåmeisvegen 20 - søknad om endring - dispensasjon for ekstra boenhet i godkjent tomannsbolig Gnr/bnr 6/100 - Danskehaugen 2A - rammesøknad 6- mannsbolig. Tiltakshaver: Lomtjønn Byggservice AS Gnr/bnr 6/133 - Sentrumsvegen - Innfartsparkering Graslia - Ett-trinns søknad Gnr/bnr 5/410 - Lundevegen 4 - søknad om tillatelse i ett-trinn for påbygg samt endring av tilleggsdel til hoveddel i eksisterende bolig. Tiltakshaver: Harald Aas Gnr/bnr 29/32 - Setesdalsvegen 741 - søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett for oppføring av tilbygg. Tiltakshaver: Allan Rasmussen Gnr/bnr 56/101 - Skarpengland skole - ett-trinns søknad om tilltatelse til tiltak for nedgravde søppelcontainere Gnr/bnr 6/100 - Danskehaugen 2A - rammesøknad for 4-mannsbolig. Tiltakshaver: Firemannsbolig Lomtjønn AS Gnr/bnr 6/1956 - Revestien 31 - søknad om rammetillatelse for oppføring av ny bolig og frittliggende garasje Gnr/bnr 6/1938 - Digemyr 6 F - ett-trinns søknadsbehandling for oppføring av enebolig og frittliggende garasje Gnr/bnr 6/1966 - Revestien 43 - søknad om endring av tillatelse - endring ansvarsrett membran våtrom. 82 83 83 84 84 89 93 93 94 95 96 99 101 101 18/14 13/03554-2 Gnr/bnr 31/1 og 84 - Homstean Terrasse - ett-trinns 102 3
19/14 13/03562-2 20/14 13/03166-3 21/14 13/03251-2 22/14 13/03128-2 23/14 13/00713-5 24/14 12/02440-12 25/14 13/03418-2 26/14 13/03354-2 27/14 13/03139-7 1/14 12/04497-24 søknad for grunnarbeider - veg, tomter og VA anlegg Gnr/bnr 23/626 - Moseidvegen 28 - ett-trinns søknadsbehandling for riving av bolig Gnr/bnr 6/100 - Danskehaugen 2A - søknad om rammetillatelse for parkeringskjeller. Tiltakshaver: Firemannsbolig Lomtjønn AS Gnr/bnr 32/98 - Hommelia 49 - ett-trinns søknadsbehandling for oppføring av enebolig med garasje. Tiltakshaver: Kenneth Tjelland Gnr/bnr 32/86 - Hommelia 6 - ett-trinns søknadsbehandling for vertikalt delt 2-mannsbolig. Tiltakshaver: Kåbuland Eiendom AS Gnr/bnr 6/1949 - Revestien 9 - søknad om endring av ansvarsrett for våtrom Gnr/bnr 23/430 - Montjønntoppen 2 - søknad om endring av tillatelse - mur 1 heves med 0.8 m. Gnr/bnr 29/67 - Setesdalsvegen 741 - ett-trinns søknadsbehandling for riving av hytte og sprengning/ utfylling av terreng. Tiltakshaver: Allan Rasmussen Gnr/bnr 32/96 - Hommelia 44 - ett-trinns byggesøknad for oppføring av enebolig med hybel og garasje. Tiltakshaver: Morten Sheppard Gnr/bnr 4/346 - Snømyr 2A - søknad om endring av tillatelse - utvendig trappehus. Snømyr 2B - ny utvendig dør. Referatsaker Gnr/bnr 6/487 - Granlivegen 24 - behandling av klage over tillatelse til fradeling av tomt for oppføring av tomannsbolig. Tiltakshaver:Byggemester Per Otto Ingebretsen AS 103 103 106 107 108 108 109 110 110 112 2/14 13/03670-1 Praktisering av priskontrollen 112 Vennesla, 08.01.2014 Torhild Bransdal ordfører 4
Saker til behandling 1/14 Gnr/bnr 6/413 - Moskedalen 1 - detaljregulering Arkivsak-dok. 11/04633-56 Arkivkode. 6/413 Saksbehandler Oddbjørn Sagedal Saksgang Møtedato Saknr 1 Bygg- og miljøutvalget 16.01.2014 1/14 SAMMENDRAG: Detaljreguleringsforslaget er endret etter at det ble gjort vedtak om å legge det ut til høring. Det er flyttet carporter til baksiden av 8-mannsbolig, slik at denne fungerer som rassikring. En kan da unngå sikring med stag som må ettersees. Rådmannens forslag til vedtak: Bygg- og miljøutvalget legger ut til offentlig ettersyn, forslag til detaljregulering for Moskedalen 1, gnr/bnr 6/413, datert 11.11.2013, med bestemmelser datert 19.11.2013. Vedlegg: - plankart, datert 11.11.2013 - planbeskrivelse, datert 19.11.13 - reguleringsbestemmelser, datert 19.12.13 - snitt-tegning - geologisk rapport 28.10.13 - geologisk rapport 10.12.13 5
Bakgrunn for saken: Bygg- og miljøutvalget behandlet denne saken siste gang i møte 17.10.2013 sak 88/13. Bygg- og miljøutvalgets vedtak: Bygg- og miljøutvalget legger ut til offentlig ettersyn, forslag til detaljregulering for Moskedalen 1, gnr. 6, bnr. 413, datert 29.08.2013, med bestemmelser datert 02.08.2013. Etter at dette vedtaket ble gjort, og før forslaget har blitt lagt ut til offentlig ettersyn, har forslagsstiller ved oversendelse av 19.11.13, sendt inn revidert planforslag. Revisjonen går ut på at carport er flyttet til bakkant av bygget, og vil da fungere som skjerming mot evnt. rasfare fra bakenforliggende fjellskråning. Revidert geologirapport er også vedlagt. Nytt boligbygg er fortsatt plassert i større avstand fra fjellskråningen enn det eksisterende hus er. Den nye situasjonen baserer seg på at det tas ned løse blokker og sikres med fjellbolter, i henhold til prosjektering av kvalifisert foretak. Det må også foretas uavhengig kontroll av utførelsen. Det skal videre oppføres carporter med en 1.5 m høy betongmur som bakvegg. Det skal dekkes med jord skrått opp mot bakveggen, slik at denne fungeres om en rasvoll. Området er avmerket med hensynssone og det er knyttet bestemmelser til sonen jf pbl 12-6 og 12-7. Dette gjør at en utbygging ikke kan skje før området er tilstrekkelig sikret, kontrollert og dokumentert at området har en sikkerhet i henhold til TEK 10 7-3. Iflg. geologisk rapport kreves klasse S2 for boliger. Flytting av carporter til baksiden medfører behov for bygging av støyskjerm mot vegen i stedet for carporter. Dette må ligge som en rekkefølgebestemmelse. Merknader: Den endrede planen kan synes som en bedre løsning med hensyn på rassikring. Det er mulig å sikre uten stag, som må ha framtidig ettersyn. Det blir en mer vedlikeholdsfri løsning med en mur som kan fange opp eventuelle nedfall av stein. Det forutsettes fortsatt prosjektering og uavhengig kontroll av kvalifisert foretak. Rådmannen anbefaler at utvalget legger den reviderte planen ut til offentlig ettersyn. 6
2/14 Gnr/bnr 58/65, 66 og 79 - Skuland - detaljregulering Arkivsak-dok. 12/05217-25 Arkivkode. 58/65 66 79 Saksbehandler Oddbjørn Sagedal Saksgang Møtedato Saknr 1 Bygg- og miljøutvalget 16.01.2014 2/14 SAMMENDRAG: Detaljreguleringen har vært utlagt til ettersyn. Det er kommet noen merknader fra teknisk forvaltning som er fulgt opp i revidert plan. Nabomerknader går på dimensjonering og bæreevne på felles privat adkomstveg. De mener utbygger må bekoste oppgradering av denne. Rådmannen foreslår minimumskrav om anlegning av en møteplass. Rådmannens forslag til vedtak: Bygg- og miljøutvalget godkjenner detaljregulering for gnr/bnr 56/65, 66 og 79 Skuland, datert 16.12.2013, med bestemmelser sist revidert 18.12.2013. Det skal anlegges minimum en møteplass før nye boliger tas i bruk. Vedlegg: Vedlegg 1 - Detaljplankart 161213 Vedlegg 2 - Kommentarer fra konsulent til Enhet for teknisk forvaltning Vedlegg 3 - Forslagsstillers bestemmelser Vedlegg 4 - nabomerknader 7
Bakgrunn for saken: Bygg- og miljøutvalget behandlet saken første gang i møte 22.08.2013 sak 67/13, det ble da vedtatt å legge ut detaljreguleringen til offentlig ettersyn. Planen var kunngjort i VT og FV og utlagt fra 20.09 til 01.11.2013. Det er kommet følgende uttalelser innen fristen: Statens vegvesen, d. 01.10.13, de har ingen merknader til planforslaget. Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavd., d. 30.09.13. Planforslaget er i tråd med kommuneplanen, miljøvernavdelingen og landbruksavdelingen har ingen vesentlige kommentarer til planforslaget. Vest-Agder fylkeskommune v/plan- og miljøseksjonen, d. 30.10.13. De vurderer at planen vil kunne gi god bokvalitet, det er positivt at det er stilt rekkefølgekrav til opparbeiding av sandlekeplass. Dersom det ved tiltak i marken oppdages kulturminner eller oldsaker, skal arbeidene stanses og melding straks sendes fylkeskonservatoren. Tiltakshaver står ansvarlig for at det blir overholdt. Teknisk enhet i kommunen, d. 01.10.13: Det tekniske anlegget, for vei, vann og avløp, må utarbeides i en egen teknisk plan som må godkjennes som beskrevet i planen. Til utarbeidelse av teknisk plan henvises det til Norm for Vei Vann og avløpsanlegg. Enhet for teknisk forvaltning har følgende kommentarer til planen: - KV1 anses å være en Atkomstveg i boligområde, vegtype A1 med asfaltert bredde 3,5 meter. Statens vegvesens Håndbok 017 skal legges til grunn for utforming av veg. Prosjektert veibredde må kontrolleres ifht dette. - Kjøretøy L, lastebil, skal benyttes som dimensjonerende kjøretøy. - Det skal normalt ikke legges avkjørsel fra snuplass. Snuhammer synes å være for liten, og det er ikke ivaretatt snøopplag i snuhammer. Løsningen er ikke ønskelig. - Breddeutvidelse i horisontalkurve må ivaretas. Dette er særlig viktig i den krappe kurven mot LEK1. - Radier på veg må framkomme på tegning. - I avkjørsler må frisiktsoner ivaretas, dette gjelder også avkjøring fra KV1 til bolig hvor det må være et frisiktsone på 3x20. - Høyde på veg må framkomme. I et flatt område bør vegen fungere som flomvegtrase og bør legges en halv meter under tomtenivået. Håndtering av overvann må framkomme i teknisk plan. - Dersom det skal være kjeller i byggene må disse ha privat pumpe for avløp. For øvrig vil lekeplassen være utsatt for store mengder snø i forbindelse med brøyting siden den er plassert i en yttersving slik at gjerde kan kunne bli utsatt for stort press. Naboer til området, ved Iveland, Sollie og Frøytland, har i brev av 25.09.13 merknader. De går på adkomstveien inn, bredde og bæreevne for denne. De mener utbyggere må stå ansvarlig for at den aktuelle vegstrekningen får den nødvendige og nevnte oppgradering ved utbygging. 8
Merknader: Rådmannen tar uttalelser fra statlige og regionale myndigheter til etterretning. Når det gjelder merknader fra teknisk enhet, har konsulenten kommentert disse i sitt notat av 18.12.13 (vedlagt). Planen er revidert noe i forhold til disse merknader, som nå stort sett er tatt til følge. Det er også i notatet kommentert merknader fra naboer, hvor det nå påpekes at privat adkomstveg er regulert med en asfaltert bredde på 3,5 meter og med 1 meter sideareal. Dette er i tråd med Statens vegvesens håndbok 017, og det skal være mulig å møtes på vegen slik den er regulert. Ved måling på digitalt kart er vegbredden ca. 2,9 m, slik at det mangler noe på regulert bredde. Da dette er en privat veg, stiller ikke teknisk enhet krav som for en veg som skal overtas, men det ligger visse krav til kommunal brøyting. Private grunneiere som må gi vegrett for nye hus, kan stille krav til forbedringer av vegen. Rådmannen anbefaler at det stilles krav om breddeutvidelse for minimum en møteplass på midten av den ca. 230 m lange strekningen, før nye boliger tas i bruk. En anbefaler videre at detaljreguleringen godkjennes slik den nå foreligger. 9
3/14 Gnr/bnr 24/217 - søknad om dispensasjon til oppføring av garasje. Tiltakshaver: Tor Erik Konsmo Arkivsak-dok. 13/01157-9 Arkivkode. 24/217 Saksbehandler Anne Lene S. Nilsen Saksgang Møtedato Saknr 2 Bygg- og miljøutvalget 16.01.2014 3/14 SAMMENDRAG: Det søkes om dispensasjons for å føre opp et nytt bygg med BYA på 168 m 2 som skal brukes som garasje/lager/hjemmekontor og erstatte to eksisterende bygg. Omsøkt bygg har to etasjer samt underetasje. Sekundært søkes dispensasjon for ny garasje med samme størrelse som summen av to eksisterende garasjer som skal rives, dvs. BYA = 135 m 2. BM utvalget har tidligere gitt avslag på dispensasjon til oppføring av garasje med BYA på 305 m 2 med føring om at bygget må reduseres vesentlig for at dispensasjon skal kunne gis. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Etter plan- og bygningsloven 19-2, gis det ikke dispensasjon fra plankravet til oppføring av garasje på 168 m 2 med begrunnelse som gitt i saksutredningen. 2. Etter plan og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra plankravet til oppføring av garasje på vilkår: Bygget størrelse reduseres til sum av godkjent BYA på eksisterende bygg, dvs. inntil 124 m 2 Bygget tillates i 1. etasje + kjeller. Gnr/bnr 24/232 må være overført tiltakshaver før byggesak kan behandles. Nye målsatte tegninger i samsvar med nevnte vilkår og med opplysninger om tiltakets ytre rammer må nabovarsles og innsendes sammen med byggesøknaden. Begrunnelse for vedtaket følger av saksutredningen. 10
Vedlegg: Vedlegg 1 - Søknad om dispensasjon Vedlegg 2 - Tilleggsopplysninger Vedlegg 3 - Fasade/snitt tegninger Vedlegg 4 - Nytt situasjonskart Vedlegg 5 - Kart, målestokk 1:3000 Vedlegg 6 - Kart målestokk 1:1000 Vedlegg 7 - Uttalelse fra Fylkesmannen Vedlegg 8 - Tidligere innsendt dispensasjonssøknad Vedlegg 9 - Svar på søknad om dispensasjon 11
Bakgrunn for saken: Vennesla kommune mottok 03.09.13 søknad om dispensasjon fra plankrav og avstand til bekk for oppføring av tilbygg/utvidelse av garasje på Lindekleiv. Søknaden ble 09.12.13 supplert med tilleggsopplysninger. Søker henviser også til søknad datert 28.02.13 når det gjelder utforming og formål med bygget. På samme eiendom avslo BM utvalget 06.06.13 (sak 56/13) søknad om oppføring av garasje BYA = 305 m 2 og BRA = 330 m 2 på samme eiendom. Det ble da signalisert at utvalget var positive til riving av de to eksisterende garasjene for oppføring av ny garasje men under forutsetning av at det ble søkt om et vesentlig mindre bygg. Tiltakshaver søker nå om dispensasjon for oppføring av tilbygg/utvidelse av garasje med BYA på 168 m 2. Søker skriver i tilleggsopplysninger at bygget nå er redusert med nærmere 50 % til BYA = 168 m 2 og kun er 30 m 2 større enn summen av eksisterende garasjer. Søker påpeker at BYA er vesentlig redusert i forhold til tidligere søknad. Tiltaket ønskes oppført på to eiendommer. Den ene eiendommen (24/217) er på 143 m 2, bebygd med en garasje tatt i bruk i 1979, av søker oppgitt med garasje på BYA 65 m 2 mens den i byggesaken fra 29.11.78 er godkjent med 54 m 2. Gnr/bnr 24/217 står som fradelt fra 24/7 i 1999, trolig til garasjeformål. Den andre eiendommen (24/232) er under opprettelse med areal på 749 m 2 og i følge søker bebygd med en driftsbygning fra 1960 (BYA = ca 70 m 2 ). Delingsvedtak fra gnr/bnr 24/22 ble truffet 29.10.12. Når saken skrives gjenstår kun klagefrist før ny eiendom er endelig etablert. Eiendommen står derfor fortsatt registrert på eier av 24/22. Parsellen ble søkt fradelt til planlagt bruksformål garasje. Samlet areal av de to tomtene er på 892 m 2. Samlet eksisterende bygningsmasse har i flg. søker BYA på 135m2. Med justering for arealet på bnr 217 som ikke er godkjent (11 m 2 ) er godkjent bygningsmasse i dag på 124 m 2. Søker oppgir et sammensatt formål med bygget. Bygget ønskes benyttet dels til snekkervirksomhet, vedproduksjon, veteranbiler/mopeder, traktor/gravemaskin, parkering for 2 bruksbiler og hobbyrom/hjemmekontor i loftsetasje med toalett og vask. Søker begrunner søknaden med at bruken av tomtene blir den samme som i dag. Ny bygning vil ikke bli mer eksponert for omgivelsene enn dagens bygg. Valmet takkonstruksjon er valgt for at bygget ikke skal skille seg for mye ut i forhold til de nærmeste bygningene. Nytt bygg vil ikke bli høyere enn eksisterende bygg og vil heller ikke fremstå som større enn eksisterende garasjer da nytt bygg vil tette hulrommet mellom eksisterende garasjer. Dagens bygg fra 1980 står på dårlige jordmasser og vanninntrenging er et problem om våren. I tillegg er det ene bygget fra 1960 i dårlig forfatning. Søker peker videre på at tomten ikke er særlig egnet til boligformål. Med hensyn til avstand fra bekk peker søker på at nytt bygg ikke kommer nærmere bekk enn eksisterende bygninger og at bekken har svært ustabil vannføring og nesten er tørrlagt sommerstid. Søker mener bygget ikke vil være til skade for bekken eller for noe som lever i den. 12
Enhet for plan og utbygging befarte eiendommen 28.10.13. Søker hadde da merket ønsket plassering av bygget. Etter befaring og intern drøfting anbefalte Enhet for plan og utbygging at bygget ble vridd noe mot øst av hensyn til kantsonen langs bekken. I tillegg ble søker anbefalt å redusere garasjen og fjerne kvister og veranda slik at utseende ble mer i samsvar med garasje/lager. Enheten gav råd om å redusere størrelsen slik at maksimalt BYA ikke overskrider summen av tidligere godkjente bygg som skal rives. I ny tegninger og situasjonskart datert 4.11.13 er garasjen vridd bort i fra bekk. To garasjeporter i underetasjen er fjernet. Kvister er ikke fjernet da søker ønsker kvister for å unngå søyle ned i garasje. Veranda er et ønske i forhold til fremtidig vedlikehold og estetikk. Administrasjonens signaler mht. størrelse resulterte i reduksjon av omsøkt BYA fra 186 til 168 m 2. Bruksareal i 2. etasje fremgår ikke av søknad eller tegninger men det kan slås fast at det vil være måleverdig areal i 2. etg. Det er tegnet kjeller under hele bygget. Kjeller ligger delvis under bakkenivå og skal ikke medregnes i BRA. I vedlegg til søknad datert 09.12.13 henviser søker til BM sak 71/13 hvor det i følge søker ble gitt dispensasjon fra plankrav til utvidelse av garasje fra 80 til 160 m 2 i område avsatt til boligformål i kommuneplanen. Søker anfører at han ikke kan se vesentlige forskjeller i forhold til sin søknad hverken når det gjelder størrelse eller planstatus. I tillegg anfører tiltakshaver sekundært ønske om behandling av søknad om dispensasjon for å sette opp garasje med tilsvarende størrelse som eksisterende bygninger på eiendommen, dvs. BYA 135 m 2. Dette for å unngå at saken eventuelt må gjennom enda en ny politisk behandling. Planstatus Arealet er uregulert, avsatt til boligformål i kommuneplanen. Tiltaket ligger i sin helhet innenfor 60 metersbelte fra vann og vassdrag. Korteste avstand fra bekk til ny bygning er ca. 5 meter. Vurderinger: Først vurderes søknad om dispensasjon for oppføring av garasje på 168 m 2. Søknaden vurderes som grunngitt og nabovarslet i samsvar med PBL 19-1. Det forelå ikke merknader fra naboer til den opprinnelige søknaden. Det er ikke stilt krav om nabovarsling av nye tegninger da tiltaket er mindre enn tidligere varslet. Jf. PBL 19-1, skal regionale eller statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer og plankrav. Saken ble sendt på høring 10.09.13. Fylkesmannen i Vest- Agder skriver i brev datert 07.10.13 blant annet: «Bebyggelsen vil komme nærmere Rauanå enn eksisterende bygg. Det bør vurderes om det er mulig å plassere bygget lengre vekk fra bekken, for å unngå inngrep nærmere bekken enn det er i dag. Vi viser til nasjonalt mål om å hindre nedbygging av vassdrag og vassdragslandskap, jf. St. meld. nr. 26 (2006-2007). Detter er fulgt opp 13
gjennom byggeforbudet i kommuneplanen. Kantvegetasjonen langs vassdrag er gitt en egen beskyttelse i Vannressursloven 11. Dersom det er behov for å fjerne kantvegetasjonen skal det avklares med Fylkesmannens miljøvernavdeling.» Videre står det: «Den omsøkte garasjen er betydelig større enn det som er normal størrelse på en garasje til enebolig. Kommunen må vurdere om bygget og bruken av bygget kan komme i konflikt med hensynene som skal ivaretas i et boligområde.» Vest- Agder Fylkeskommunen har ingen merknader. For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippene i 8/12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Omsøkte tiltak berører naturmangfold. Jf. Direktoratet for naturforvaltning, Naturbase er det ingen kjente registreringer i området. Jf. Artsdatabankens artskart, er det ikke registrerte prioriterte arter, truede, eller nær truede arter i omsøkte område. Søknaden innebærer ingen kjent risiko for skade på naturmangfoldet. Prinsippene i naturmangfoldloven vurderes med dette som ivaretatt. Jf. Askeladden, riksantikvarens database for kulturminner, er det ingen registreringer i omsøkte område. Søknaden krever dispensasjon fra planbestemmelser til Kommuneplanen for Vennesla 1.2 Plankravet og fra 2.5.2 Byggegrense langs fra vann og vassdrag. Plan- og bygningslovens 19-2 setter vilkår for å kunne gi dispensasjon. Det skal først vurderes om tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak formålet eller hensynet i lovens formålsbestemmelse. Blir hensynet vesentlig tilsidesatt kan det ikke gis dispensasjon og videre vurderinger avsluttes. I motsatt fall skal en gå videre og vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I vurderingen skal en legges særskilt vekt på konsekvenser av tiltaket i forhold til helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. 19-2 slår også fast at kommunen ikke bør dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Hensynet bak formålet ved bygg på 168 m 2 Lovens formålsbestemmelse etter Plan- og bygningslovens 1-1 og 3.1 vurderes i liten grad å bli berørt. Disse hensynene fanges i stor grad opp av bestemmelsene til kommuneplanen. Tiltaket ønskes oppført i et område avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. Et bygg med BYA på 168 m 2, kjeller, loft og bruk som omsøkt, er ikke i samsvar med avsatt formål. Bruken er heller ikke i samsvar med garasjeformålet som ble lagt til grunn for fradeling av gnr/bnr 24/232. 14
Bestemmelsen til kommuneplanen åpner for unntak fra plankravet for garasjer opp til 50 m 2 i 1. etasje. Hensynene som ligger bak plankravet er sammensatte. I et område avsatt til boligbebyggelse vil kommunen gjennom plankrav styre bruken av arealet til boligformål på en måte som gir god forming av bygde omgivelser, gode bomiljø og gode oppvekst- og levekår. I et boligområde vil det gjennom plan ikke være aktuelt å åpne for å bruke bygningsarealer til vedproduksjon, lagring av veteranbiler/mopeder, gravemaskiner, snekkerverksted osv. I de fleste eneboligområder vil det gjennom plan være åpning for å bygge garasje i en etasje til 2 biler med rimelig lagerplass til hageredskap ol. Omsøkte tiltak kommer derfor åpenbart i konflikt med hensynet bak plankravet i et boligområde. Samtidig anfører søker flere begrunnelser som vurderes som relevante mht. om hensynene blir vesentlig tilsidesatt. Et nytt estetisk tiltalende bygg som erstatning for de to eksisterende byggene vil utvilsomt gi området et estetisk løft, jf. også BM utvalgets signaler ved behandling av sak 71/13. Videre gis søker medhold i at det i dette tilfellet i det alt vesentlige blir en videreføring av eksisterende bruk og at en nytt bygg kan legges med høyde på såle slik at en unngår nåværende problem med vanninntrenging. Spørsmålet om vesentlig tilsidesettelse av hensynene må imidlertid også sees i sammenheng med hvorvidt en dispensasjon i denne saken kan danne presedens. I denne vurderingen vil søkers angitte bruksformål stå sentralt. Vedproduksjon, hobbyvirksomhet som snekring og veterankjøretøyer, hjemmekontor mv., vil være begrunnelser som kan anføres av svært mange. Dette innebærer at en bygningsmessig utvidelse utover hva det tidligere er gitt tillatelse til vurderes å få betydelig presedens for tilsvarende saker. Søker henviser til sak 71/13 hvor BM utvalget innvilget dispensasjon til utvidelse av garasje i Steinsfossvegen 23 med 75 m 2 til BYA på 159 m 2. Denne garasjen er uten kjeller og uten målbart areal på loft. I saksutredningen er det lagt vekt på at den aktuelle tomta ligger i landlige omgivelser med relativt stor avstand til nabobebyggelse. I dette området ligger det kun fire boliger i areal avsatt til boligbebyggelse. Den aktuelle garasjen ligger videre lite eksponert inn mot en større landbrukseiendom og med sterkt stigene terreng i bakkant. Det vurderes derfor ikke relevant å legge vekt på det ulovfestede prinsippet om likebehandling. Administrasjonen konkluderer med at hovedhensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt. Det er da ikke aktuelt å gå videre med dispensasjonsvurderingen av tilbygg/utvidelse av garasje til 168 m 2. Hensynet bak formålet ved bygg på 135 m 2 Tiltakshaver anfører sekundært at han søker dispensasjon for å føre opp nytt garasjebygg med tilsvarende størrelse som eksisterende bygg, dvs. med BYA på 135m 2. Det vil være de samme hensyn som gjør seg gjeldende som allerede nevnt i hensynsvurderingen i forrige avsnitt. Spørsmålet blir om en reduksjon av bygget fra 168 m 2 til 135 m 2 er tilstrekkelig til at hensynene ikke blir vesentlig tilsidesatt. 15
Det legges til grunn at det foreligger en allerede godkjent bygningsmasse i de to eksisterende garasjebyggene på til sammen 124 m 2. Søker oppgir at det ene bygget er 65 m 2 mens godkjent bebygd areal i byggesak datert 29.11.1978 er 54 m 2. En reduksjon til 124 m 2 vil dermed representere en videreføring av godkjent BYA. Det ene bygget ble i 1978 godkjent som et næringsbygg (landbrukseiendom) og må antas å ha blitt godkjent for å tjene flere formål. Tomteparsellen er senere delt fra landbrukseiendommen og avsatt til boligformål i kommuneplanen. Det er dermed oppstått en endring av formål og hvilke hensyn som skal vurderes. Videreføring av eksisterende BYA sammen med særegen historikk gjør at en dispensasjon i mindre grad vil skape presedens. Når det gjelder hensynet bak byggegrensen langs vann og vassdrag er vurderingen at så lenge garasjen ikke plasseres nærmere enn eksisterende bygg og som vist i vedlagt situasjonsplan så blir hensynet ikke vesentlig tilsidesatt. Det er likevel slik at hensynet bak byggegrensen blir tilsidesatt da bygningsfronten mot vassdraget vil bli betydelig større enn dagens. Administrasjonen konkluderer med at redusert presedens sammen med estetiske forbedringer er tilstrekkelig til at hensynene bak plankravet ikke vurderes som vesentlig tilsidesatt. Fordeler og ulemper 19-2 krever at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelene i denne saken er som allerede nevnt knyttet til å oppnå et bedre estetisk uttrykk enn dagens to garasjebygg og en generell forbedring av bygg samt bedre sikring mot vannskader. Søker påpeker at de to tomtene vil være lite egnet til boligformål. Administrasjonen er enig i at store deler av tomta ved utarbeidelse av plan ville blitt regulert som båndlagt grønntareal mot bekken. Restarealet ville vært lite egnet til boligformål. Det er imidlertid vanskelig å bruke dette som argument for at dagens bruk av arealet kan videreføres. Private fordeler skal tillegges liten vekt. De fordeler søker angir knyttet til bruksformål som lager for vedproduksjon, veterankjøretøyer, snekkerverksted, traktor/gravemaskin og hjemmekontor faller utenfor kommunens formål med arealbruken og vil i vurderinger etter 19-2 derfor fremstå som ulemper. Ulempene er knyttet til konflikt med hensynene som skal ivaretas i et boligområde. Etablering av store bygg til snekkervirksomhet, vedproduksjon, veteranbiler/mopeder, traktor/gravemaskin og hobbyrom/hjemmekontor er ikke forenelig med boligformålet. Ulempene er også knyttet til at nytt bygg i sin helhet ligger innenfor byggeforbudssonen langs vann og vassdrag. Selv om nytt bygg ikke er plassert nærmere bekken enn eksisterende bygg vil bygningsfronten mot bekk øke. Ulempen reduseres noe ved at bygget er vridd mer bort fra bekken. Ulempen vil reduseres ytterligere ved at bygget reduseres og om denne reduksjonen øker byggets avstand og reduserer bygningsfronten mot bekken. 16
Ulempene knyttet til presedens vil reduseres ytterligere om det settes vilkår om å redusere etasjeantallet slik at det ikke oppstår regneverdig areal i loftsetasje. Når det gjelder kjeller åpner terrenget for at kjeller i stor grad vil fremstå som nedgravd med unntak for østsiden som fortsatt vil få en høy bygningsfront. Dette må imidlertid veges mot de estetiske fordelene ved at de mest eksponerte sidene av bygget kan få en kraftig forbedring sammenlignet med nåværende bygg og mot den private nyttet som kjeller vil gi. Tiltaket vurderes ikke å gi store konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Konklusjon Rådmannen mener hensynet bak plankravet og bak byggeforbudet langs vann- og vassdrag blir tilsidesatt men at tilsidesettelsen ikke er vesentlig om byggets størrelse reduseres. Ulempene kan reduseres ytterligere ved å sette vilkår for dispensasjon. Rådmannen foreslår følgende vilkår: Størrelsen reduseres til godkjent BYA på eksisterende bygg, dvs. inntil 124 m 2 Tiltaket tillates oppført i 1 etasje + kjeller. Gnr/bnr 24/232 må være overført tiltakshaver før byggesak kan behandles. Nye målsatte tegninger i samsvar med nevnte vilkår og med opplysninger om tiltakets ytre rammer må nabovarsles og innsendes sammen med byggesøknaden. Forutsatt disse vilkår mener rådmannen det er tilstrekkelig overvekt av fordeler til å oppveie ulempene ved dispensasjon og at det kan konkluderes med at pbl 19-2 åpner for dispensasjon. 17
4/14 Gnr/bnr 6/1076 - Brandeheivegen 11 - påbygg på eksisterende garasje med ekstra boenhet Arkivsak-dok. 13/02620-6 Arkivkode. 6/1076 Saksbehandler Jan Erik Heddeland Saksgang Møtedato Saknr 1 Bygg- og miljøutvalget 16.01.2014 4/14 SAMMENDRAG: Saken gjelder søknad om å bygge på en 2. etg. på eksisterende garasje til bruk som egen boenhet. Garasjen ligger i Brandehei. Området er regulert m/vedtekter fra 1963. Tiltakshaver er Anders Robstad Saken fremmes politisk da den vurderes som prinsipiell. Rådmannens forslag til vedtak: Bygg- og miljøutvalget avslår i medhold av pbl 19-2 og 19-4 søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser for oppføring av ekstra boenhet i frittliggende garasje, jfr. pbl 12-4, samt anførsler/vurderinger gitt i saksutredningen. Vedlegg: 1. Søknad i Ett trinn med disp.søknad 2. Gammel reg.plan m/vedtekter fra 1963 for Brandehei 3. Situasjonsplan 1:500 4. Tegning for ekstra boenhet over garasjedelen 5. Samtykkeerklæring på betingelser 18
Bakgrunn for saken: Søknad i ett trinn for påbygg av en 2.etg på frittstående garasjen til ekstra boenhet ble registret 23.08.13. Tegningene viser låvekvist mot nordøst (lekområde), og mot sydvest (huset). Trappeadkomst mot sydvest. Leilighetens bruksareal (BRA) er angitt til 47.7 m 2. Det anføres i søknaden at garasjen ved bygging i 1983 er kommet ca. 1 m inn på kommunal grunn. Tilstøtende kommunalt areal ble regulert til garasjeanlegg men benyttes i dag som lekeområde. Miljøutvalget godkjente plassering i grense. Det er søkt begrunnet dispensasjon etter 19-1 og 19-2 m.h.p 4 m regelen mot nabogrense ved at bruttoareal garasje overskrider 50 m2 og omsøkes med boligdel. Kommunen som naboeier av lekearealet har gitt samtykke på vilkår for omsøkte plassering. Gjeldende plangrunnlag: Tomten ligger innenfor reguleringsplan m/vedtekter av 18.01.1963. 2 anfører at «enkeltgarasjer skal oppføres som tilbygg til våningshusene, såfremt ikke terrengforholdene gjør dette umulig.» Plankartet viser at området ble planlagt med fellesgarasjer, jf. også ordlyden i 2 siste setning: «Fellesgarasjer oppføres der dette er vist». Kun ett av disse fellesanleggene er realisert mens det på mange tomter er åpnet opp for frittstående garasjer. Ordlyden i 2 åpner ikke for garasjer m/ekstra boenhet i 2.etg. Innenfor planens begrensning er det 117 tomter som vedtektene gjelder for. 10 tomter har frittstående garasjer med 2 etasjer, enten som U01 eller H02 i tillegg til H01. Ingen av disse har ekstra boenhet i 2. etg. I den sydlige del av planen (2/3), inneholdende 76 av 117 tomter, er det kun 1 frittstående garasje med 2 etasjer, og da en U01 på 6/1497. Dette tyder på en enhetlig praktisering når det gjelder garasjeutforming gjennom 50 år. Selv om vedtektene fremdeles er gjeldene er planen gammel og ikke tilpasset dagens krav til detaljering. Som del av skjønnsvurderingen kan det derfor være hensiktsmessig å se på hvordan tiltaket ville blitt vurdert ved regulering i dag og også hvordan tiltaket ville blitt vurdert om det hadde ligget i eldre uregulert boligområde. Det vises her til 9 i vedtektene: «Ved siden av de foregående vedtekter kommer bestemmelsene i bygningsloven og de øvrige bygningsvedtekter til anvendelse». Lovgrunnlag: Søknad om dispensasjon fra gjeldende plan skal behandles i.h.h.t bestemmelsene i planog bygningslovens kap.19. Åpnes det for dispensasjon skal administrasjonen behandle byggesøknaden som tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 og 21-4. 19
Naturmangfold: Etter kommunens vurdering berører omsøkte tiltak ikke naturmangfold og det legges til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter miljøprinsippene i naturmangfoldloven 8-12. Jf. Askeladden, riksantikvarens database for kulturminner, er det ingen registreringer i omsøkte område. Om dispensasjoner: Plan- og bygningslovens 19-1 krever grunngitt og nabovarslet dispensasjonssøknad. I dette tilfellet anses ikke regionale og statlige myndigheter berørt. Plan- og bygningslovens 19-2 fastsetter krav til kommunens saksbehandling. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formål, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter en samlet vurdering må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt. Dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynet i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt, skal det ikke foretas en ytterligere samlet vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Vesentlige planforutsetninger må ikke fravikes ved bruk av dispensasjon. Dersom en søknad åpenbart berører konfliktfylte forhold, eller det er klart at tiltaket ikke ville bli lagt inn i den opprinnelige planen, skal tillatelse ikke gis ved dispensasjon. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Dette er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. I kommuneplanen som ble vedtatt i 2011 ble forutsetningen er unntak fra plankravet for garasje fastsatt ved at det i 1.2.5 ble medtatt følgende: Garasje skal være mindre enn 50 m 2 grunnflate i 1 etasje 20