Saksnummer Utvalg Møtedato 036/16 Plan- og Teknikkutvalget

Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 06.04.2016 Vår ref: 16/20-8 - 16/11921 Arkivkode: GBNR - 02/1463 Saksbeh.: Brataas, Hans Saksnummer Utvalg Møtedato 036/16 Plan- og Teknikkutvalget 26.04.2016 Gbnr 2/1463 - Singers vei 5 - Nybygg bolig og garasje og riving av eksisterende bygg Søknad om dispensasjon fra krav til regulering Saken gjelder Saken gjelder søknad, mottatt den 20.01.2016, om å rive eksisterende bebyggelse og oppføre en ny bolig og garasje på eiendommen. Tomten ligger i uregulert område og det søkes derfor om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 1 som stiller krav til regulering før utbygging. Plan- og teknikkutvalget skal kun ta stilling til dispensasjonsforholdet i saken. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens arealdel 1 som stiller krav til regulering før utbygging med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt så lenge tiltaket innfrir fastsatte vilkår/betingelser i gjeldende saksfremlegg. Dispensasjonen kan da heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligbebyggelse og en eventuell dispensasjon vil ikke vesentlig tilsidesette formålet eiendommen er avsatt til. Dispensasjon gis med følgende vilkår/betingelser: Tinglyst rett til endret og utvidet bruk av eksisterende adkomst over annen mans eiendom må foreligge før det kan gis tillatelse i saken. Tinglyst rett til å kunne ha, drifte og vedlikeholde stikkledninger på annen mans eiendom må Garasjen kan ikke ligge nærmere enn 4 meter fra kommunale vann- og avløpsledninger. Nytt

situasjonskart som viser en plassering lenger bort fra ledningen må innsendes før tillatelse i saken. Garasjen må ikke være til hinder for breddeutvidelse av vei, med tanke på fremtidig regulering og veiopparbeidelse, eller sikt for de veifarende. Omsøkte plassering av garasje er nærmere veimidte av fylkesvei enn 50 meter. Dispensasjon fra vegloven 29 for en plassering nærmere enn 50 meter fra veimidte av fylkesvei må Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. 26.04.2016 Plan- og Teknikkutvalget Innstillingen ble enstemmig vedtatt. PT- 036/16 Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens arealdel 1 som stiller krav til regulering før utbygging med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt så lenge tiltaket innfrir fastsatte vilkår/betingelser i gjeldende saksfremlegg. Dispensasjonen kan da heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligbebyggelse og en eventuell dispensasjon vil ikke vesentlig tilsidesette formålet eiendommen er avsatt til. Dispensasjon gis med følgende vilkår/betingelser: Tinglyst rett til endret og utvidet bruk av eksisterende adkomst over annen mans eiendom må foreligge før det kan gis tillatelse i saken. Tinglyst rett til å kunne ha, drifte og vedlikeholde stikkledninger på annen mans eiendom må Garasjen kan ikke ligge nærmere enn 4 meter fra kommunale vann- og avløpsledninger. Nytt situasjonskart som viser en plassering lenger bort fra ledningen må innsendes før tillatelse i saken. Garasjen må ikke være til hinder for breddeutvidelse av vei, med tanke på fremtidig regulering og veiopparbeidelse, eller sikt for de veifarende. Omsøkte plassering av garasje er nærmere veimidte av fylkesvei enn 50 meter. Dispensasjon fra vegloven 29 for en plassering nærmere enn 50 meter fra veimidte av fylkesvei må Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. Generelle bestemmelser: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også dersom arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. Plan- og bygningslovens 21-9.

SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Tiltakshaver søker om å rive eksisterende bygninger og å oppføre en enebolig med garasje på eiendommen. Eneboligen oppføres med et bebygd areal på 123 m2 og omsøkt garasje på 45 m2. Dette gir 18,7 % bebygd areal på eiendommen. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1 hva gjelder krav om reguleringsplan før utbygging. Tiltaket er tegnet for å gi minst mulig terrenginngrep/ terrengforandring. Begrunnelse for dispensasjon: Eiendommen er i dag bebygget med et enkelt fritidsbygg beregnet til sommerbruk samt enkelt bygg med utedo. Det søkes om å rive eksisterende bebyggelse for å etablere ny helårsbolig samt en garasje. Garasjen samt biloppstillingsplass ønskes etablert i nærheten av veiatkomst mot syd for å minimere terrenginngrep. Det søkes derfor om tillatelse til å plassere garasje nærmere enn 15 meter fra veimidte. Eiendommen ligger allerede i et veletablert boligområde, avsatt til boligformål i kommuneplanen. Tiltaket holder seg godt innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser for utnyttelsesgrad og maks høyder gitt i kommuneplanens arealdel. Tiltaket ligger også innenfor de begrensninger som følger av gjeldende reguleringsbestemmelser som omkranser nærområdet og som det er naturlig å se til når tiltaket søkes inn. Infrastruktur er på plass og det er ikke nødvendig med store tiltak for å koble seg til dette. Det er kort avstand til offentlig kommunikasjon og eiendommen ligger i et område hvor det er naturlig med fortetning av boliger. For øvrig viser søker til at det er gitt tillatelse til tilsvarende tiltak på naboeiendom gbnr. 2/1656 i senere tid. Tiltaket vil gli godt inn i nærmiljøet og være med på å forsterke den identiteten Singersvei og området Oksval allerede har. Kommunens kommentar: Som følge av uklarheter omkring veistatus for Singers vei, hva gjelder den delen av veien som er relevant i gjeldende sak, har søker innsendt søknad om dispensasjon fra 15 meters regelen etter vegloven 29. Dette forutsatt at Singers vei er en kommunal vei. Etter nærmere avklaring ser Kommunen at veien er privat, det er derfor ikke nødvendig å behandle dispensasjon for oppføring av tiltak nærmere en 15 meter fra kommunal vei. Samtidig er søknaden, med gjeldende plassering av garasjen, avhengig dispensasjon fra vegloven 29 for en plassering nærmere enn 50 meter fra eksisterende fylkesvei. Dersom dette er tilfelle vil saken måtte sendes til Statens vegvesen for behandling av dispensasjon fra vegloven 29 iht. angitt vilkår for dispensasjon i gjeldende saksfremlegg. Planstatus: Eiendommen ligger i et område som i Kommuneplanens arealdel for 2014 2026 er avsatt til nåværende boligbebyggelse. Området ligger mellom reguleringsplanene Oksval ll, Oksvalveien, Granholdt toppen og Singersvei. Bygningsstatus: Det er i dag registrert to uthus på eiendommen som omsøkes revet i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak. Naboprotester: Søker opplyser at det kom inn en merknad fra nabo gbnr. 2/72. vedrørende fylling /planering mot

denne eiendommen. Denne merknaden er avklart, ikke aktuell lenger. I henhold til svarmail fra hjemmelshaver jf. siste e-post datert 11.1.2016 (følger vedlagt saksfremlegget). VURDERINGSGRUNNLAG: I behandlingen av søknaden om dispensasjon fra kravet om reguleringsplan skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 242) står følgende om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens [side 243] myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Kommunen viser til at de ulike planer er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til

offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. vurdering/begrunnelse: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om oppføring av enebolig og garasje på eiendommen medfører at hensynet bak reguleringskravet etter kommuneplanens 1, blir vesentlig tilsidesatt. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Kommunen viser til at det er ingen planer om å regulere området i overskuelig fremtid. I gjeldende tilfelle anses det ikke som formålstjenlig å kreve regulering av hele området for tiltaket. Området er i hovedsak betydelig utbygd. Kommunen kan ikke se at tiltaket vanskeliggjør en utvikling av andre eiendommer, eller vesentlig hindrer for planlegging eller gjennomføring av en fremtidig plan. Kommunen legger også til grunn at infrastruktur som vann og avløp, er tilstrekkelig etablert. Herunder vises det til at området ligger i nærheten av kollektivknutepunkter. Kommunen viser videre til at søker har forholdt seg til nærliggende reguleringsplaner som veiledende, slik at tiltaket er mest mulig tilpasset i forhold til en fremtidig regulering med normale reguleringskrav for et boligområde. Nærliggende reguleringsplaner har en utnyttelse mellom 15 20 % av tomtestørrelsen på tilsvarende tiltak. Gjeldende tiltak får en utnyttelse på 18,7 % iht. mottatt søknadsdokumentasjon. I og med at eiendommen er avsatt til boligformål er tiltaket i samsvar med gjeldende kommuneplans forutsetninger for utvikling av området. Det vil ved en dispensasjonsbehandling, som i behandling av en reguleringsplan, være aktuelt å se til nærliggende reguleringsplaner for å få til en tilnærmet lik utvikling i nærområdene. Ved å knytte betingelser til dispensasjonsvedtaket og i behandlingen av selve søknaden for tiltaket, vil administrasjonen kunne oppnå et resultat som ikke hindrer en fremtidig god areal og reguleringsprosess i området. I denne sammenheng mener Kommunen at plassering av omsøkt garasje, terrengendringer samt frisikt for adkomst til eiendommen må nærmere redegjøres for før det kan gis tillatelse i byggesaken. Mottatt dokumentasjon viser ikke inntegnet terrengendringer på garasjetegninger, terrengendringer/profiler for adkomst og avstand til dagens vei. Situasjonskartet viser ikke tydelig frisikt, påført mål for avstand til nabogrense mot vei og avstand veimidte mm. Angående vei, adkomst og garasjens plassering, trengs det derfor bedre dokumentasjon før endelig tillatelse til tiltaket foreligger og dette stilles derfor som betingelse for at det skal gis dispensasjon, som omsøkt, i saken. Konklusjon Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt så lenge tiltaket innfrir fastsatte vilkår/ betingelser i gjeldende saksfremlegg. Dispensasjonen kan da heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligbebyggelse og en eventuell dispensasjon vil ikke vesentlig tilsidesette formålet eiendommen er avsatt til.

Etter en samlet vurdering anses det derfor å foreligge klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra kommuneplanens krav til regulering. Dispensasjon vil derfor kunne gis. Dispensasjon kan gis med følgende vilkår og begrunnelse: Vilkår: Tinglyst rett til endret og utvidet bruk av eksisterende adkomst over annen mans eiendom må foreligge før det kan gis tillatelse i saken. Tinglyst rett til å kunne ha drifte og vedlikeholde stikkledninger på annen mans eiendom må Garasjen kan ikke ligge nærmere enn 4 meter fra kommunale vann- og avløpsledninger. Nytt situasjonskart som viser en plassering lenger bort fra ledningen må innsendes før tillatelse i saken. Garasjen må ikke være til hinder for breddeutvidelse av vei, med tanke på fremtidig regulering og veiopparbeidelse, eller sikt for de veifarende. Omsøkte plassering av garasje er nærmere veimidte av fylkesvei enn 50 meter. Dispensasjon fra vegloven 29 for en plassering nærmere enn 50 meter fra veimidte av fylkesvei må Med vennlig hilsen Anne Dybevold Kommunalsjef Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Elektronisk signert. Vedlegg Søknad om tillatelse i ett trinn Fasader med terrenglinjer Plan fasader og snitt bolig Situasjonskart med tiltak inntegnet Situasjonskart - kotehøyder Garasje - fasader snitt og plan kommuneplanens arealdel bestemmelser utsnitt kommuneplan 1:1000 Gbnr 2/1463 - Singers vei 5 - Nybygg bolig og garasje og riving av eksisterende bygg - Tilleggsinformasjon Tegninger