KASTELLVEIEN 30 / FEIERHEIA 8

REGULERINGSPLAN FOR KASTELLVEIEN 30 / FEIERHEIA 8 ARENDAL KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Bilde 1 Skråfoto som viser planområdet og omliggende bebyggelse INNLEDNING Tyholmen Arkitektkontor AS har på vegne av Christian Grønning, Elin Hjeltnes Grønning og Tove Hjeltnes utarbeidet forslag til detaljplan betegnet Kastellveien 30 / Feierheia 8. Området er i dag uregulert og betegnet som boligområde i arealdel av kommuneplanen, med hensynssone bevaringsverdig bygningsmiljø. Området er beskrevet som nr. 45 Nesheia i kommunedelplan for sikring og videreutvikling av bevaringsverdig bebyggelse. Planforslaget har vært oppe til behandling i kommuneplanutvalget en gang tidligere. Da var det planlagt en større bygning med 5 leiligheter i tillegg til eksisterende bolig. Dette forslaget ble vurdert til å være problematisk i forhold til omkringliggende bebyggelse, bygningsvolumet ble sett på som for stort som et enkeltvolum. Planen ble derfor sendt tilbake for revisjon. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 1 av 12

Nåværende planforslag inneholder 4 nye boligenheter fordelt på to separate bygningsvolumer. Disse volumene er i langt større grad sammenlignbare med øvrig bebyggelse i området. Bygning langst vest mot Kastellveien blir liggende på en natursteinsmur i likhet med de fleste av de øvrige boliger i denne veien. Fylkeskommunens avdeling for kulturminnevern stiller seg positive til denne løsningen. HENSIKT MED REGULERINGEN Hensikten med reguleringen er å legge til rette for bygging av 4 nye boliger fordelt på to bygningsvolumer med adkomst fra Feierheia. Eksisterende bolig i Kastellveien 30 deles fra på egen tomt. Det er etter befaring med Fylkeskommunens avdeling for Kulturminnevern besluttet at bolighus kan rives ned til grunnmur og erstattes med en ny enebolig. Forstøtningsmur mot Kastellveien og bygningens grunnmur i naturstein settes i stand eller gjenoppbygges med eksisterende naturstein. Reguleringsbestemmelsene regulerer relativt detaljert hva som kan foretas med bygningen og sikrer at fasaden mot Kastellveien fremstår tilnærmet uendret i fra dagens situasjon, samt regulerer bruk av bygningsmaterialer. Det er også lagt føringer for utforming av ny bebyggelse. PLANOMRÅDET Planområdet består av eiendommen 501/44 og mindre deler av 501/495, 501/711, 501/712 og 507/56 samt tilliggende offentlig veiareal. Området er på ca. 1 300 m 2, hvorav ca. 700 m 2 blir avsatt til ny boligtomt og tomt for eksisterende bolig. De øvrige arealer som er medtatt i planen er trafikkarealer, lekeplass og felles uteoppholdsareal. Det er inngått av tale med Arendal Eiendom KF om kjøp av en parsell av 507/56 på ca 50 m 2, samt inngått avtale med nabo i Feierheia 12 om en grensejustering. Dette vil bli gjennomført parallelt med reguleringsplanen og lagt til grunn for plassering av ny bebyggelse og øvrige anlegg. Bilde 2 Ortofoto som viser planområdet og omkringliggende bebyggelse. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 2 av 12

TEKNISKE ANLEGG Atkomst til nytt boligbygg anlegges fra Feierheia som er eneste mulighet for kjøreadkomst. Det planlegges avkjørsel fra kote +39,3 med parkering på kote +38,5 - +39,0. Avkjørsel får god sikt og gode stigningsforhold. Eksisterende bolig i Kastellveien 30 beholder sin gangadkomst fra Kastellveien og får også parkering med adkomst fra Feierheia. Kommunalt vann og avløp med tilfredsstillende kapasitet er tilgjengelig i direkte tilknytning til eiendommen. EKSISTERENDE BEBYGGELSE Det ligger en eldre enebolig innenfor planområdet. Denne har fått tildelt en tomt på ca 260 m 2. Eneboligen er en tidstypisk Empirebygning som er oppført etter bybrannen i 1868, og har et uttrykk som passer veldig godt inn i området. Den er imidlertid i svært dårlig forfatning og vil måtte gjennomgå omfattende renovering for å kunne bevares. Kastellveien 30 har stått tomt i mange år, og er i veldig dårlig forfatning. Huset har vært utsatt for flere innbrudd, og blitt brukt som overnatting av byens uteliggere. Vinduer har blitt knust, og vær og vind har ødelagt gjennom flere år. Tomten, Feierheia 8, som den står i dag, er igjengrodd, trær har fått vokse vilt i tiår, og området har også blitt brukt som søppelplass. Kastellveien 30 vil bli revet ned til grunnmur og gjenoppbygd så likt som mulig, slik at gatebildet endres minst mulig. Huset vil fremstå som det opprinnelig ble bygd på slutten av 1800 tallet, og beholder sin gangadkomst fra Kastellveien i tillegg til adkomst fra biloppstillingsplass fra Feierheia. Naboer i Kastellveien og Feierheia har ved flere anledninger gitt ytring om at de setter stor pris på at det gjøres noe med Kastellveien 30 og at den ledige tomten blir bebygd. Dette vil forskjønne området, og være med å bidra til at området beholder sitt særpreg. NY BEBYGGELSE Det var opprinnelig planlagt en boligbygning med 5 boligenheter i form av et bygg med 4 etasjer. Etter første behandling i kommuneplanutvalget ble saken sendt tilbake til planlegger for en ny gjennomgang. Det har etter dette vært møter og korrespondanse mellom planlegger og Fylkeskommunens avdeling for kulturminnevern for å finne en løsning som ivaretar bevaringshensynet på en tilfredsstillende måte. I det foreliggende planforslaget er boligbygning med 5 boligenheter erstattet med to boligbygg (tomannsboliger) med to boligenheter i hver. Terrengsnitt som er vedlagt planen viser hvordan bygningene tilpasses terrenget. I bakkant mot Feierheia er to av etasjene under bakkenivå. Nye bygninger er planlagt i tradisjonell stil. Arker og utspring vil bryte opp bygningskroppene. Se ellers illustrasjon. Øverste mønehøyde er identisk med forrige planforslag. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 3 av 12

Bilde 3 Terrengsnitt fra Kastellveien til Feierheia der planlagt bebyggelse er vist FORHOLD TIL EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN Området er uregulert. FORHOLD TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL Eiendommen er angitt som eksisterende boligområde i arealdel av kommuneplanen. Reguleringen vil dermed være klart i tråd med kommuneplanens arealdel, og dessuten i tråd med prinsipp om boligfortetting mellom eksisterende bebyggelse. Den skrå skravuren indikerer hensynssone H570 bevaringsverdig bygningsmiljø. I slike områder skal det tas spesielt hensyn til områdets bevaringsverdige karakter. Det kan tillates nybygg, men det må tas særlige hensyn for å tilpasse ny bebyggelse til eksisterende verneverdig bebyggelse. Vi har gjennom denne planen tilstrebet å utforme ny bebyggelse i tråd med disse prinsippene. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 4 av 12

Bilde 4 Utsnitt av kommuneplanens arealdel 2013 2023 (nylig vedtatt). Området er betegnet som boligområde og hensynssone H570 - bevaringsverdig bygningsmiljø. SIKKER ATKOMST TIL SKOLEN Eiendommen sokner til Stinta skolekrets. Det er en rekke mulige ruter for å komme til skolen, samtlige går langs veier / gater der det er en del trafikk, men hastigheten er stort sett lav. En skolevei som erfaringsmessig blir mye brukt er Bendiksklev Torvgaten 180-trappene Høyveien. Et alternativ er Hylleveien Østregate Stintebakken. Avstanden er ca. 1 km. Skoleveien benyttes av mange barn i dag, og vurderes som sikker. Et alternativ som bør nevnes er St. Fransiscus skole som benyttes ev mange familier som bor i området. Avstanden hit er mindre, ca. 600 meter. Det kan kort nevnes at barnehagen Møllers Asyl ligger svært nærme planområdet. KONKRET VURDERING OPP MOT «BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER FOR KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2013-2013» Det er nylig (30. oktober 2014) vedtatt bestemmelser og retningslinjer til arealdel av kommuneplan for Arendal kommune, og disse erstatter Forskrift om vedtekter til plan- og bygningslovens 79. Til PBL 11-9.5 er det vedtatt funksjonskrav som bl.a. omhandler lek, uteopphold og parkering. Planområdet befinner seg i «sentrum, sone B», og vurderinger gjort i denne planen refererer seg til de anbefalinger som gjelder for denne sonen. Bestemmelsene er normative, det vil si veiledende, og ikke absolutte. Ettersom bestemmelsene er så «ferske» foreligger lite erfaringsgrunnlag på hvordan Arendal kommune vil forholde seg til regelverket. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 5 av 12

Parkeringsdekning Bestemmelsene oppgir parkeringskrav til maksimum en biloppstillingsplass pr bolig. Dette kravet er lagt til grunn og innfridd med 5 regulerte parkeringsplasser. 4 til ny bebyggelse og en til eksisterende bolig. Ettersom det planlegges boligbygg med 2 boligenheter i hver bygning er det ikke konkrete krav til sykkelparkering. Parkering av sykler forutsettes ivaretatt innenfor det enkelte boligområde eller i delområde f_u. Det «motsatte» parkeringskravet med maksimum en biloppstillingsplass pr boligenhet i sentrumsområder fremkommer som nytt i forhold til tidligere retningslinjer. Det kan forstås som en intensjon om å begrense bilbruk i sentrum. Det må imidlertid bemerkes at om Arendal kommune ønsker at f. eks. barnefamilier skal bosette seg på åsene rundt bykjernen må det legges til rette for bilbruk. Det er ikke realistisk å tro at barnefamilier kan klare seg uten bil. Uteoppholdsareal og lek Bestemmelsene stiller krav om minimum 8 m 2 privat, skjermet uteareal pr boligenhet, videre krav til småbarnslekeplass på 5 m 2 pr boligenhet, minimum 70 m 2. Det stilles også krav til nærlekeplass og «grøntanlegg, møteplasser og tilsvarende». Det er avsatt et område på 72 m 2 til felles småbarnslekeplass i planforslaget som er i tråd med anbefalingen i kommuneplanen, og effektiv plassutnyttelse vil gi en funksjonell og god lekeplass. Det blir også plass til benker og møteplass for voksne. Det er videre regulert inn 91 m 2 til felles uteoppholdsareal, p_u. Dette arealet ligger ved inngangspartiet til boligene, og vil med beplantning og benker være en naturlig møteplass. Arealene til skjermet, privat uteplass vil bli ivaretatt innenfor de respektive delområder for bebyggelse og anlegg BF1 BF3. Alle nye boliger får privat uteplass i form av terrasse / veranda på minimum 8 m 2. Disse arealene opparbeides innenfor delområdene BF1 BF3, og vil ikke gå på bekostning av felles uteoppholdsarealer. Det er ulike andre muligheter for lek og friluftsaktiviteter i nærheten av planområdet, herunder ballplass i tilknytning til Granehallen og en mindre lekeplass øverst i Nesbakken. Barnehagen Møllers Asyl er også åpen på ettermiddagstid for lek. Figuren under viser et oversiktskart som viser disse områdene og kontakten mot planområdet. I tillegg bør det nevnes offentlige områder i sentrum og kommende park i Barbu som et attraktivt uteområde. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 6 av 12

Reguleringsplan for Kastellveien 30 / Feierheia 8 Bilde 5 Oversikt over lekeplasser og grønne områder i nærheten av planområdet. Vurdering opp mot prinsipp om universell utforming Området som skal bebygges er svært kupert, så hvis det skal være mulig å prosjekterer boliger med universell utforming må det installeres heis. Ettersom det nå planlegges småhus med to boligenheter i hvert hus, vil det mest sannsynlig ikke være økonomisk forsvarlig å installere heis. Internt vil alle boliger og tilhørende privat uteplass planlegges etter prinsipper for universell utforming. OPPSUMMERING OG KOMMENTARER TIL INNKOMNE INNSPILL I det følgende er det opplistet samtlige innkomne innspill i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Hvert enkelt innspill er kommentert i den utstrekning det har syntes nødvendig. Innspillene er vedlagt planforslaget. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 7 av 12

1. Fylkesmannen i Aust-Agder Fylkesmannen kjenner ikke til miljøverdier av regional eller nasjonal verdi innenfor planområdet, men minner på generelt grunnlag om viktige momenter i reguleringsarbeidet, herunder støy, estetisk utforming / landskapsestetikk, universell utforming, barn og unges oppvekstvilkår, ROS-analyse og prinsippene i naturmangfoldloven. Vår kommentar: De sentrale prinsippene for god planlegging som påpekes er lagt til grunn i arbeidet med denne reguleringsplanen. 2. Aust-Agder Fylkeskommune Fylkeskommunen har ikke svart på kunngjøring om oppstart, noe som er litt uvanlig. Vi tok derfor kontakt med Gunnar O. Lindaas pr telefon 07.04.2014. Hans tilbakemelding av 10.04 konkluderer med følgende: Planfaglig vurdering: Seksjonen uttrykker at det er positivt med økt utnytting til boliger i sentrumsnære områder, og forutsetter at alminnelige planhensyn blir ivaretatt. Kulturminnevern: Seksjonen påpeker at det er to Sefrak-registrerte bygninger innenfor planområdet og opplyser at de er registrert med byggeår 1825 1850. Det hevdes videre at rivning av ett eller begge disse bygningene vil være i strid med intensjonen som Hensynssone Bevaring er ment å ivareta. Seksjonen antar videre at et nybygg med 6 leiligheter vil være i strid med samme hensynssone. Vår kommentar: Vi skriver i vårt tilsvar til Fylkeskommunen at det må være registrert feil byggeår for de to bygningene, ettersom begge er oppført etter siste bybrann i 1868. Den ene bygningen, Feierheia 12 var kun tatt med i oppstartsmeldingen for å legge til rette for ny adkomst / parkering og selve huset er tatt ut av planområdet ved videre arbeid med planen. Vi tar enhetens syn på rivning av Kastellveien 30 til etterretning og planlegger istandsetting av denne boligen. Når det gjelder påstand om at nytt leilighetsbygg vil kunne være i strid med de verdiene hensynssone bevaring er ment å ivareta, er vi uenige i denne påstanden. Vi mener det gjennom denne reguleringsprosessen har lykkes godt i å planlegge et bygg som passer godt inn i det antikvarisk verneverdige bygningsmiljøet i området. Seksjonsleder kulturminnevern, Thomas Hirsch presiserer uttalelsen og vil når det foreligger et planforslag ta stilling til om enheten mener dette er forenelig med Hensynssone bevaring eller ikke. I forkant av revidert planforslag som nå forelegges for behandling har det vært en tett dialog med seksjon for kulturminnevern, og følgende uttalelse er avgitt til det te planforslaget: Det vises til mottatte skisser vedr ovennevnte reguleringsplan. Skissene ble sendt til Aust-Agder fylkeskommune ved e-post av 13.11.20125. De samme skissene ble lagt fram og diskutert på møte på fylkeshuset 19.11.2015. På møtet deltok i tillegg til kulturminnevernseksjonen kommunens saksbehandler, utbygger og utbyggers arkitekt. Det er kulturminnevernseksjonens vurdering at de reviderte skissene som ble lagt fram på møtet innebærer en betydelig forbedring i forhold til det planforslaget som fylkeskommunen tidligere har varslet innsigelse til. Dersom revidert forslag til reguleringsplan sikrer en utbygging i samsvar med reviderte skisser, vil Aust-Agder fylkeskommune trekke innsigelsen som ble varslet i brev av 24.03.2015. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 8 av 12

Vår kommentar: Planforslag er i tråd med de skisser som det refereres til i uttalelsen. 3. Statens Vegvesen Statens Vegvesen bemerker at deres ansvarsområde ikke blir berørt av reguleringsplanen. Etaten påpeker på generelt grunnlag at det er viktig å ha fokus på alle trafikantgrupper og gjør oppmerksom på at sikt / siktforhold er spesielt viktig i forhold til ulykker. Vår kommentar: Vi har anstrengt oss for å få til en best mulig avkjørsel til boligene. 4. Arendal kommune - Renovasjon Kommunens avdeling for renovasjon skriver detaljert og informativt om krav til fremkommelighet for renovasjonskjøretøy og plassering av avfallsoppsamlingsenheter. For leilighetsbygg av denne typen vil det kreves felles oppsamlingsenheter plassert maksimum 5 meter fra kjøreruten til renovasjonskjøretøyet. Snumuligheter for renovasjonskjøretøy skal tilfredsstille Statens Vegvesens Håndbok 017. Vår kommentar: Avfallsoppsamling er plassert i riktig avstand til vei. I forhold til snumuligheter forutsettes at eksisterende snuplass innerst i Feierheia kan benyttes fortsatt selv om den muligens ikke tilfredsstiller alle krav i H017. Den betjenes i dag og det blir ikke større trafikk eller tømmefrekvens med ny bebyggelse. 5. Aust-Agder brannvesen Brannsjefen bemerker at krav om innsatstid under 10 minutter er ivaretatt. Slokkevannskapasitet skal være 20 l/s i småhusbebyggelse og 50 l/s fordelt på to uttal i annen bebyggelse. Det tolkes dithen at den planlagte bebyggelsen faller inn under definisjonen småhusbebyggelse. For øvrig opplistes krav til adkomst for utrykningskjøretøy. Det minnes om krav til sprinkling av bygg i risikoklasse 4. Vår kommentar: Brannvesenets krav vil bli ivaretatt. 6. Arendal kommune kommunalteknikk og geodata Avdelingen bemerker at det er uklare grenser for eiendom 501/44 og anbefaler at disse stadfestes ved en kartforretning. Det anbefales at dette gjøres samtidig med kartforretning for kjøp av tilleggsareal fra Arendal kommune. Vår kommentar: Kartforretning vil bli avholdt sammen med de tilstøtende eiendommene og grenser vil bli stadfestet. 7. Ingvild Reinertsen Feierheia 7 Reinertsen har etter samtale med B. Barexstein fått bekreftet at det vil bli tatt hensyn til omliggende bebyggelse ved utforming av nye boliger. Reinertsen er bekymret for økt trafikk som følge av utbyggingen, på peker på at Feierheia er en smal og uoversiktlig vei som ikke er egnet for slik økt trafikk. Hun mener at bygging av så mange leiligheter som planlagt er unødvendig og urealistisk. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 9 av 12

Vår kommentar: Det er naturlig at en nabo som grenser så tett til et utbyggingsområde er bekymret for overdreven utbygging, og ved varsel om oppstart er det heller ikke alltid så mye informasjon om prosjektet som er tilgjengelig. Vi bekrefter at det vil bli tatt nødvendige hensyn til strøkets verneverdige karakter ved utforming av nye boliger. Trafikkavvikling er selvsagt et viktig tema ved en slik utbygging, og det er klart at utbyggingen vil medføre økt trafikk. Det er imidlertid vår oppfatning at den korte delen av Feierheia som blir berørt vil tåle denne økningen. Det skaffes også til veie en bedret adkomst for Feierheia 12. Den sentrumsnære beliggenheten vil også føre til lavere kjørefrekvens for beboerne selv om alle leilighetene får en parkeringsplass hver. 8. Grethe Faksum Feierheia 6 Grethe Faksum er nærmeste nabo til planområdet mot nord. Hun er bekymret fordi hennes parsell 501/712 er tatt med i planområdet ved kunngjøring om oppstart. Denne parsellen benyttes til parkering. Hun er videre usikker på høyder og ønsker et møte med planlegger når hun kommer hjem fra utenlandsopphold. Vår kommentar: Faksums parsell er tatt med ved oppstart «for sikkerhets skyld» og dels av hensyn til siktsoner ved avkjørsel. Vi ønsker også å se på mulighetene med å få til en felles løsning for avkjørsel der Faksums parkeringsplass flyttes noe. Det ble avholdt møte mellom partene og Faksum ønsket ikke at hennes parkeringsplass ble flyttet. Planforslaget er utarbeidet uten at hennes eiendom er berørt. De innkomne innspillene avdekker ikke noen interessekonflikter som vil være til hinder for gjennomføring av planen. Alle offentlige instanser som har uttalt seg her vært positive til reguleringen så lenge gode planleggingsprinsipper ivaretas. Det skaffes til veie sentrumsnære boliger som er universelt utformet, og det er det stor etterspørsel etter. BILDER FRA PLANOMRÅDET OG NÆROMRÅDET Bilde 6 Oversiktsbilde som viser hvor sentrumsnært planområdet ligger. Arendal bibliotek i senter av bildet. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 10 av 12

Bilde 7 Trappeadkomst fra Kastellveien til eksisterende bolig. Denne beholdes. Tyholmen Arkitektkontor AS Side 11 av 12

Bilde 8 Bolig i Kastellveien 30 sett fra Feierheia 8. Det fremgår tydelig at renoveringsbehovet er stort. Mur mot Feierheia 6 til høyre i bildet. Bilde 9 Feierheia 6 til venstre i bildet, Feierheia 5 i bakgrunnen. Adkomst til ny bebyggelse er planlagt til høyre for steinmuren i bildet. Arendal, 01.12.2015 rev. - Tyholmen Arkitektkontor AS Side 12 av 12