Verdal kommune Sakspapir Reguleringsplan Sandvika Saksbehandler: E-post: Tlf.: Bernt Arne Helberg bernt.arne.helberg@innherred-samkommune.no 74048219 Arkivref: 2007/7963 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 20.05.2008 43/08 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i forslag til bestemmelser, datert 07.05.08 tillegg under pkt. 2.1.1: Det tillates ikke planering i større grad enn det som er nødvendig for en hensiktsmessig plassering av hytta. bestemmelsen ang. samlet bruksareal i pkt. 3.1 endres til Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 120m2. I Halla sør for Rv 756, skal samlet bruksareal (BRA) ikke overstige 100 m2. tillegg til pkt. 3.2: Ny bebyggelse skal visuelt underordne seg eksisterende bebyggelse, og harmonere med hensyn til høyder, takform, takvinkel, farge og materialbruk. Forslag til reguleringsplan Sandvika, plankart datert 07.05.08 med reviderte bestemmelser, legges deretter ut til offentlig ettersyn i medhold av PBL 27-1,2. Vedlegg: 01 Planbeskrivelse, datert 07.05.08 02 Plankart, datert 07.05.08 03 Bestemmelser, datert 07.05.08 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 04 Referat fra forhåndskonferanse den 19.02.08.
Saksopplysninger: Planstyring AS v/jorulv Liaklev har på vegne av Sandvika Eiendomsselskap fremmet forslag til Reguleringsplan for Sandvika. Det aktuelle arealet ligger på eiendommene Sandvika gnr 234 bnr 3,6 og 7 som eies av Olav Eriksson. En del vegareal tilhørende Statens Vegvesen inngår også i planen. Oversiktskart planområdet markert m/blå prikk Formålet med planen: Fortetting med 8 nye hytter mellom de eksisterende hyttefeltene Gauphaugen og Vakkermyra, og en oppdatert plan med tomtedeling for alle de eksisterende hyttefeltene på eiendommen. Medvirkning: Det ble avholdt en forhåndskonferanse med PBOM den 19.02.08. Før dette har det også vært drøftinger mellom saksbehandler og MK Betongbygg, som er aktuelle utbygger av de 8 nye hyttene. MK Betongbygg har også vært i kontakt med Vegvesenet ang. ny avkjørsel. Tiltakshaver opplyser om at det har vært annonsert igangsetting av planarbeidet i Trønderavisa og Verdalingen, og offentlige etater har blitt varsla med brev. Planforslaget ble sendt til barnerepresentanten og på en intern runde til fagområdene helse, oppvekst, landbruk, teknisk og kultur i kommunen. Det har ikke kommet merknader. Planstatus: Hele strandsonen ned mot Innsvatnet omfattes av reguleringsplan naust Sandvika, vedtatt 14.06.04. Link: http://webhotel.gisline.no/gislinewebplan_1721/gl_planarkiv.aspx?planid=2004005 Det aktuelle planforslaget grenser inn til den planen. Lengst nord i området nord for riksveg 72, ligger hyttefeltet Østerinnsvollen som omfattes av reguleringsplan Sandvika vedtatt 21.06.1989. Link: http://webhotel.gisline.no/gislinewebplan_1721/gl_planarkiv.aspx?planid=1989007
Østerinnsvollen gjeldende plan eks. veg/hytter vist m/rødt
Østerinnsvollen - planforslag Sør for R 72 ligger Vakkermyra som omfattes av en egen reguleringsplan vedtatt 27.05.02. Link: http://webhotel.gisline.no/gislinewebplan_1721/gl_planarkiv.aspx?planid=2002001
Vakkermyra - gjeldende plan eks. veg/hytter vist m/rødt Vakkermyra + 8 nye hytter planforslag Lenger sør ligger hyttefeltet Gauphaugen som omfattes av den gamle planen for Sandvika fra 1989.
Gauphaugen - gjeldende plan eks. veg/hytter vist m/rødt
Gauphaugen - planforslag Lengst sør i området sør for riksveg 756, ligger hyttefeltet Halla. dette området omfattes av en egen plan vedtatt 25.09.00. Link: http://webhotel.gisline.no/gislinewebplan_1721/gl_planarkiv.aspx?planid=2000010
Halla - gjeldende plan eks. veg/hytter vist m/rødt Halla - planforslag
Vurdering: Det er beklagelig at utbyggingen i området i en del tilfeller ikke har skjedd i henhold til gjeldene reguleringsplaner. Dette har ført til at en del viktige planprinsipper som f.eks grønt korridorer ikke har blitt ivaretatt. Når vi nå står i den situasjonen er det riktig å gjennomføre en revisjon av planene med tanke på faktisk plassering av hytter og veger. Måler er å få et best mulig grunnlag for å styre den videre utviklingen i Sandvika. Egnethet: Området som planlegges fortetta (H1) anses som godt egna med hensyn til utsikt, solforhold, adkomst, nødvendig infrastruktur og tilgang til friluftsområde. Bakdelen er nærhet til riksveg som kan være et faremoment, spesielt med tanke på barn og trafikk i tillegg til trafikkstøy. Fritidsbolig er å definere som støyfølsom arealbruk. Det forutsettes derfor at tiltakshaver vil tilfredsstille kravene i SFTs Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) Link: http://www.sft.no/nyheter/dokumenter/retningslinje_stoy_arealplanlegging.pdf Adkomst: Avkjørsel fra riksveg til Østerinnsvollen er flyttet i forhold til gjeldende plan, men den samsvarer med etablert avkjørsel. Foreslått avkjørsel fra riksvegen til Vakkermyra samsvarer i all hovedsak med gjeldende plan og dagens situasjon, det samme gjelder avkjørsler til Halla og Gauphaugen. Foreslått avkjørsel til de 8 nye hyttetomtene H1 er sammenfallende med eksisterende avkjørsel til lunningsplass og pumpehus. Se bilde under.
Planlagt avkjørsel til H1 til høyre i bildet. Planforslaget viser 2 avkjørsler til forretningsområdet rundt fjellstua, mens gjeldende reguleringsplan kun viser en. Når det gjelder hytte nr 11 og 12 i Halla er adkomstvegen forlenga i forhold til gjeldende plan, men for resten av området viser allerede gjeldende planer kjøreadkomst til alle tomtene. I nordenden av Østerinnsvollen er prinsippet for vegføringen endra noe i og med at flere hytter er lagt på yttersiden av vegen, noe som medfører smalere friluftsområde med adkomst til strandsonen. Planforslaget er imidlertid en stadfesting av eksisterende situasjon, og det er lagt inn tilstrekkelig brede belter med friluftsområder mellom hyttene. Landskap: De nye hyttetomtene er planlagt i hellende skogsmark mellom myr og riksvegen. Skogen er i all hovedsak uthugget. Fra H1 sørover mot Gauphaugen eksisterende pumpehus til høyre i bildet
Smalt skogbelte nedenfor H1 mellom riksveg og Innsvatnet.
Omriss av området H1 med 8 nye tomter (før skogen ble tatt ut!). Hyttetomtene vil i all hovedsak beslaglegge hele dette beltet, og åpne opp for innsyn både fra den store myra i nordøst og fra riksvegen. Beltet av friluftsområde mot vegen har ikke en slik bredde at det vil skjerme for innsyn, og et generelt ønske om utsikt og sol vil føre til at hele hytteområdet i framtiden trolig vil bli forholdsvis fattig på trær. Området på nedre side mellom vatnet og riksvegen, ligger lavere og vil i liten grad skjerme for innsyn fra Innsvatnet i vest. De eksisterende hyttefeltene i området ligger mer skjerma av skog, men Østerinnsvollen er forholdsvis godt synlig fra vest. I og med at dette nye feltet ligger i et område som allerede er sterkt utbygd, aksepteres det imidlertid at hyttene vil bli et forholdsvis markert element i landskapsbildet.
Bebyggelsen: Oversikt over bestemmelser ang. hyttebebyggelse: Område Høyde Takvinkel/ takform Høyde fundament Areal Planforslag 5 m mønehøyde over planert terreng Halla Ingen (1 etasje) Østerinnsvollen og Gauphaugen Vakkermyra Kommuneplanens arealdel Ingen (1 etasje) 5 m mønehøyde over planert terreng Ingen(1 etasje) Saltak - maks 28 grader 50 cm i flatt terreng og 100 cm i skrånende Samlet bruksareal 130 m2, herav garasje/uthus 40 m2 og anneks 30 m2 Saltak 50 cm Samlet bruksareal 100 m2, herav uthus/bod på 20 m2 og anneks på 30 m2 Saltak 50 cm Bebygd areal inntil 10 % av tomt herav garasje/uthus på 40 m2 Saltak - maks 28 grader 50 cm Samlet bruksareal 120 m2, herav garasje/uthus 40 m2 og anneks 30 m2 Samlet bruksareal 100m2, herav uthus 20m2 og anneks 30m2 Høyde: Etasjetall er ikke å betrakte som en høydebegrensning, men mønehøyde på maks 5 meter anses som fornuftig i et område med 1 etasjes hytter. Det er imidlertid ikke noen bestemmelse som styrer hvor store terrenginngrep som skal tillates, dvs. nivået på planert terreng. Det foreslås derfor at det tas inn en bestemmelse om dette. Forslag: tillegg under pkt. 2.1.1 i bestemmelsene: Det tillates ikke planering i større grad enn det som er nødvendig for en hensiktsmessig plassering av hytta. Takvinkel/takform: Saltak med maks 28 grader gir mulighet for en bygningsmasse som harmonerer med resten av hyttene i Sandvika. Høyde fundament: Det er ønskelig å begrense høyde på fundament, og det er derfor bedre å tilpasse bygningen i større grad til terrenget ved feks. to gulvnivå. I hellende terreng er det imidlertid lett å komme opp i 100 cm høyde, og det foreslås derfor at bestemmelsen beholdes som foreslått. Areal: I gamle hyttefelt opererer Statsskog med maks areal på 85 m2, men i nyere felt har både de og Verdalsbruket satt et tak på 100 m2 som også er i samsvar med kommuneplanen. Behovet for store hytter øker stadig og i den siste planen som ble vedtatt i området Vakkermyra, ble det satt en grense på 120m2. Vi ser ingen grunn til å
øke ytterligere i forhold til den grensa, som allerede ligger minst 20 m2 over andre hytteområder i kommunen. Store hytter gir store utfordringer med hensyn til terrengtilpassing i bratt terreng, og i Halla ser vi det derfor som lite ønskelig å øke arealet fra dagens 100m2. Forslag: bestemmelsen ang. samlet bruksareal i pkt. 3.1 endres til Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 120m2. I Halla sør for Rv 756, skal samlet bruksareal (BRA) ikke overstige 100 m2. Sandvika Fjellstua innenfor området foreslått til byggeområde forretning, har en markert beliggenhet og bygningene i tunet har gjennomført arkitektur. Se bilde under. Sandvika Fjellstue Det er derfor viktig at ny bebyggelse tilpasses den gamle bebyggelsen, og at fjellstua også i framtiden blir blikkfanget i Sandvika. Det foreslås derfor et tillegg i bestemmelsene. Forslag: tillegg til pkt. 3.2: Ny bebyggelse skal visuelt underordne seg eksisterende bebyggelse, og harmonere med hensyn til høyder, takform, takvinkel, farge og materialbruk. Friluftsliv: alle de planlagte hyttene ser ut til å være sikra god adkomst ut til de omkringliggende utmarksområder. Arealene mellom og nærmest hyttene er prioritert allmennhetens friluftsliv gjennom at de er avsatt til spesialområde friluftsliv. Dette gir mulighet for å legge begrensninger på skogsdriften, noe som er gjort i dette tilfellet ved at det kun er tillatt med parkmessig hogst. Kulturminner: I følge Riksantikvarens database for kulturminner Askeladden er det ikke kjente kulturminner i området. Det har tidligere vært torvuttak i Vakkermyra,
og det har stått et gammelt torvhus på grensa mellom det planlagte H1 og friluftsområde. Dette er imidlertid til nedfalls og antas å ha liten verdi. Se bilde under. Biologisk mangfold: Kjenner ikke til naturvernområder, verdifulle viltområder eller prioriterte naturtyper innenfor planområdet. Landbruk: fortettingsområdet H1 ligger innenfor vernskogområde og er barskog av middels bonitet. Kjenner ikke til at området er spesielt verdifullt sett fra et landbruksmessig synspunkt. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn: Vi har gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Se link: http://www.fylkesmannen.no/fmt_fagomrade.asp?tgid=2820&gid=2981&amid=1005322 Utbyggingsavtale: Det forutsettes tilkobling privat vann- og avløpsanlegg, og det er derfor ikke funnet behov for utbyggingsavtale med kommunen. Konklusjon: Planforslaget viser fortetting i et svært attraktivt hytteområde, og en fornuftig opprydding i eldre utdaterte planer. Området for fortetting er godt egna for utbygging med gode sol- og utsiktsforhold, samtidig som det har begrenset landbruksmessig verdi. Området har god adkomst. Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset landskapet og områdets karakter. Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.